Понятие и виды собственности на жилые помещения

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Права собственности и иные вещные права на недвижимость являются одним из самых важных объектов гражданских прав. Право на недвижимое имущество затрагивают интересы практически каждого гражданина. Однако, огромное количество судебных споров о вещных правах на жилые помещения, свидетельствует о недостаточной разработанности данного вопроса.

Ст. 40 Конституции РФ провозгласила право граждан на жилище и обязала органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для осуществления этого права.^[1] Вместе с этим правом определенным категориям граждан, определенным законодательством, жилье предоставляется бесплатно либо на льготных условиях.

Помимо Конституции РФ многие правовые нормы, связанные с жилыми помещениями, используются в Гражданском, Жилищном, Уголовном и Налоговом кодексах. Но, несмотря на большое количество нормативных актов, принятых в разное время разными ведомствами, и меры, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по - прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Продолжают иметь место злоупотребления чиновников, влиявших на решения о выделении бесплатного жилья конкретным гражданам, факты недобросовестных сделок с недвижимостью при продаже и купле жилья, получении наследства на жилое имущество.

«Конституционное право на жилище выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества, то есть оно является сущностным фундаментальным правом. От него зависит система конкретных жилищных прав граждан, которые должны соответствовать, не противоречить ему. От того, как определяется содержание этого права, часто зависит поведение граждан, органов государства, хозяйствующих субъектов при выборе вариантов решения жилищных проблем из юридически возможных в конкретной жизненной ситуации».

В ст. 8 Конституция РФ закрепляет: «В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности»^[2]. Данная норма особенно важна в тех случаях, когда сопоставляется некий приоритет прав собственности - все «собственности» и права всех собственников равны. Таким образом, права государства на объекты собственности не имеют никаких привилегий по отношению к правам собственности граждан или юридических лиц. «Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц» (ст. 17 Конституции РФ). Это положение надлежит учитывать при выделении жилья с учетом государственных льгот, вселении в него, регистрации по месту жительства, бронировании жилых помещений и в других многочисленных случаях.

На сегодняшний день правовое регулирование отношений собственности на жилое помещение содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы. Праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения в Гражданском кодексе Российской Федерации отведена отдельная 18 глава (далее по тексту ГК РФ)^[3].

В части первой ГК РФ закрепляются нормы, регулирующие право собственности и иные вещные права, в том числе и права членов семьи собственника жилого помещения, дается понятие квартиры, как объекта права собственности, указываются основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования, многоквартирного дома и организации, и деятельности товариществ собственников жилья. ГК РФ также закрепил право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться по – своему усмотрению в соответствии с законодательством.

В части второй ГК РФ в гл. 35 рассматриваются вопросы, посвященные договору найма жилого помещения и другим договорам, предметом которого могут стать жилые помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений.

Вместе с тем, основным нормативно - правовом актом в сфере жилищного права является Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188 -ФЗ (далее по тексту ЖК РФ)^[4]. ЖК РФ не только регулируются права собственности граждан на жилые помещения, но и рассматриваются вопросы по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников помещений; отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений; переустройства и перепланировки жилых помещений и иными отношениями.

ЖК РФ расширил права собственника жилого помещения и наделил его правом предоставлять во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, вследствие чего и возникают другие вещные права: 1) права граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 31 ЖК РФ); 2) право пользования жилым помещением по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ); 3) право пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

Глава 1. Право собственности на жилые помещения

Понятие и виды собственности на жилые помещения

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 288 ГК РФ: «жилые помещения предназначены для проживания граждан, в то время гражданин, являясь собственником жилого помещения, может использовать его для личного проживания, в том числе и проживания членов его семьи».

В то же время в ст. 15 ЖК РФ закреплено понятие помещения, предназначенного для жилья, и, в соответствии с данной статьей, жилым помещением может быть только изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного и временного проживания граждан.

Следует признать, что жилые помещения как объекты жилищных правоотношений должны быть не просто обособленными, а изолированными. ЖК РФ также определяет, что размещение собственником в жилых помещениях производств не допускается. Из этого можно сделать вывод, что все жилые помещения имеют строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе использовать их только по своему усмотрению, при этом нарушая целевое назначение этих объектов. Соответственно, не допускается сдача жилых помещений внаем под размещение в жилых помещениях офисов, магазинов, складов, а также их продажа для указанных целей, за исключением случаев, когда эти помещения с надлежащей перерегистрацией в органах, осуществляющих учет недвижимости, переведены в категорию нежилых. Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников и частных владельцев жилых домов, и приватизированных квартир, и юридических лиц, включая коммерческие, общественные, а также государственные организации.

Жилое помещение является недвижимой вещью. Недвижимостью признается имущество, постоянно находящееся в одном и том же месте, обладающее индивидуальными признаками. К недвижимому имуществу относятся участки, связанные с землей, находящиеся на них сооружения и здания, участки недр, обособленные водные объекты. Таким образом, непрерывная связь с землей является характерным признаком для большинства объектов недвижимости.

В ст. 16 ЖК РФ законодатель определяет следующие помещения, относящиеся к жилым:

1. Жилой дом, часть жилого дома;
2. Квартира, часть квартиры;
3. Комната.

Под жилым домом законодатель подразумевает индивидуально -определенное строение, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования.

Квартирой, согласно ст. 16 ЖК РФ, признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой является часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В настоящее время в Российской Федерации существуют такие формы собственности на недвижимость, как: государственная, муниципальная и частная, которые составляют жилищный фонд.

Фонд жилья по своей принадлежности подразделяется на три группы.

Частный - фонд, который находится в собственности граждан, к нему относятся: индивидуальные жилые дома, приватизированные, приобретенные или построенные дома и квартиры, квартиры в домах жилищных или жилищно - строительных кооперативов (при этом паевые взносы должны быть выплачены полностью), квартиры и дома, которые приобретены на основаниях, предусмотренных законодательством; фонд, принадлежащий юридическим лицам на праве собственности.

Государственный - ведомственный фонд, принадлежит государству, находится в собственности РФ, в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, которые относятся к федеральной государственной собственности; фонд, находящийся в собственности субъектов РФ, в том числе ведомственный фонд, который находится в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Муниципальный - фонд принадлежит по праву собственности району, городу и входящих в них административно - территориальных образований, также ведомственный фонд, подлежащий полному хозяйственному ведению муниципальных предприятий или оперативному управлению муниципальных учреждений.

1.2. Возникновение и прекращение права собственности на жилые помещения

Собственник жилого помещения в соответствии с ГК РФ «осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования».

Основания возникновения права собственности подразделяются на первоначальные и производные.

К первоначальным способам приобретения права собственности относятся, например, строительство жилого дома, право собственности на которое возникает с момента государственной регистрации права собственности (ст. 219 ГК РФ).^[5]

К способам приобретения права собственности относятся: приобретение права собственности на жилые помещения по договору купли - продажи, мены, дарения, также наследование жилых помещений по закону или завещанию, приватизация.

Наиболее весомым основанием приобретения жилья на возмездной основе, в условиях Российской экономики, является заключение договора купли - продажи.

Вторым, наиболее популярным среди населения способом возмездного приобретения жилья в собственность, является обращение к ипотечному кредитованию.

Третьим по популярности способом приобретения в собственность жилья является строительство квартир и домов посредством заключения договоров долевого участия в строительстве, вступление в жилищно - строительные кооперативы, и самостоятельным строительством жилых помещений, домов на земельных участках, также находящихся в собственности.

Еще одним наиболее часто встречающимся видом приобретения жилья в собственность, является приобретение жилья по договору мены.

Еще одним видом договора, по которому происходит отчуждение права собственности, является договор ренты, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилье. Договор ренты является возмездным.

При рассмотрении вопросов возникновения права собственности наиболее часто встречается приобретение жилья в порядке дарения, либо наследование жилых помещений по закону и по завещанию.

ГК РФ определяет, что «совершение сделок с жилыми помещениями, такими как, заключение договоров купли - продажи, дарения и договор мены, влечет не только прекращение права собственности у бывших собственников, но и прекращение права пользования отчужденным жилым помещением, при этом, стороны при заключении указанных выше договоров, могут согласовать условия о сохранении за прежним собственником права проживания в жилом помещении, которое отчуждено, временно или пожизненно». Также в ГК РФ прописана возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника, принадлежащего ему имущества, только в случаях, предусмотренных ст. 235 ГК РФ. «Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

- обращение взыскания на имущество пообязательствам, в соответствии со ст. 237 ГК РФ;

- отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка, в соответствии со ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ;

- выкуп доли в общей собственности, в соответствии со ст. 252 ГК РФ;

- изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения, в соответствии со ст. 293 ГК РФ;

- реквизиция, в соответствии со ст. 242 ГК РФ;

- конфискация, в соответствии со ст. 243 ГК РФ;

- изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать, в соответствии со ст. 238 ГК РФ».

Несмотря на это, согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации (далее по тексту Конституция РФ) «никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда.

Глава 2. Характеристика других вещных прав на жилые помещения

2.1. Ограниченные вещные права на жилые помещения.

ГК РФ к вещным права наряду с правом собственности, в частности, отнесены: право пожизненно наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ); право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ); сервитуты (ст. 274, ст. 277 ГК РФ); право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ).

Вещные права можно также квалифицировать по основаниям их возникновения: по договору, одностороннему волеизъявлению, судебному решению и по основаниям их прекращения, рассмотренным ранее.

Ст. 30 ЖК РФ определяет, что: «собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и ЖК РФ».

ЖК РФ также закрепляет нормы о правах и обязанностях проживающих совместно с собственником иных лиц, которые имеют на жилые помещения ограниченные вещные права. И это один из самых сложных правовых вопросов, возникающих при ведении судебных споров, например в случаях прекращения семейных отношений, когда супруги разводятся, прекращают совместное проживание, но сохраняют регистрацию в квартире, принадлежащей собственнику на правах собственности.

В действующем законодательстве право членов семьи собственника как ограниченное вещное право законодательно закреплено в ст. 292 ГК РФ, предоставляющей им возможность пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Ст. 31 ЖК РФ, содержащаяся в разделе о вещных правах на жилые помещения, предусматривает за членами семьи право пользоваться им наравне с его собственником, либо с помощью договора расширить или сузить объем правомочий для этих лиц. Однако природа данного права определяется через возможность членов семьи проживать в жилом помещении после прекращения семейных отношений с собственником.

Следует отметить, что к членам семьи могут быть отнесены только нетрудоспособные иждивенцы, находящиеся на попечении собственника, но не лица, его содержащие.^[6] К нетрудоспособными относятся лица, не достигшие 18 - летнего возраста, а также граждане, достигшие пенсионного возраста, и являющиеся инвалидами.

Наибольшее количество вопросов в правоприменительной практике возникает при соблюдении прав несовершеннолетних членов семьи собственника, которые проживают в жилых помещениях собственника.^[7] По действующему в настоящий момент законодательству можно разграничить три правовых статуса члена семьи собственника приватизированного жилого помещения с момента его приватизации до перехода права собственности к другому лицу:

• лицо продолжает проживать в статусе члена семьи собственника приватизированного жилого помещения после проведенной приватизации жилья;
• лицо прекратило семейные отношения с собственником приватизированного жилого помещения и продолжает проживать в данном жилом помещении;
• лицо проживает (либо пытается реализовать свое право на проживание) в жилом помещении после перехода права собственности на него к другому лицу.

Согласно ч. 2 ст. 31, ст. 33 ЖК РФ управомоченные лица могут пользоваться жилым помещением наравне с его собственником, но при условии определенных обязательств: использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). Последнее положение распространяется на все виды пользования чужим жилым помещением для рассматриваемой категории граждан. В одном из обзоров судебной практики рассматривался вопрос о том, должен ли в случае сохранения по решению суда права пользования жилым помещением учитываться сложившийся порядок пользования этим помещением или возможны отступления от него, может ли собственник жилья выделить жилое помещение по своему усмотрению.

Если семейные отношения прекращаются, или право собственности на жилье переходит к другому лицу, то в соответствии со ст. 33 ЖК РФ предусматривается солидарная ответственность по пользованию жилым помещением между собственником и бывшими членами семьи и соответствующие обязательства. Подобные обязательства определены и при пользовании жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ). В этом случае, лицо, проживающее в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется им наравне с собственником данного жилого помещения, и несет соответствующие обязательство и ответственность по содержанию жилья. Договором могут быть установлены и иные условия проживания. При этом возможно установление раздельной оплаты содержания, ремонта жилых помещений, оплаты коммунальных платежей, путем разделения лицевых счетов между сособственниками, бывшими членами семьи нанимателя жилых помещений по договорам социального найма. Этот путь решения поддерживается судебной практикой при отсутствии прямого нормативного регулирования данного вопроса. Бывший член семьи нанимателя жилого помещения при заключении договора социального может потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, которое будет определять порядок и размер его участия оплате жилья и иных расходов по его содержанию, ремонту и коммунальных услугах. Суд при рассмотрении подобных споров, если между участниками не достигается соглашение, имеет право определить порядок оплаты жилого помещения и коммунальных услуг соразмерно приходящейся на нанимателя доли из общей площади жилища.

Кроме того, жилищные споры могут быть связаны и с использованием жилых помещений, например, при сносе и расселении из ветхого жилья, выселении жильцов - нанимателей, споры с государственными и муниципальными органами власти, обязанными обеспечивать граждан жилыми помещениями.

При рассмотрении других вещных прав на жилые помещения следует отметить, что они имеют абсолютный характер защиты. Это означает то, что вещные права лица, не являющегося собственником, но имеющего право на владение имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, обладают против третьих лиц той же защитой, что и собственник. Защита может предоставляться ему и против самого собственника при наличии у владельца вещного права правомочия следования. Этот признак сводится к тому, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения других вещных прав на это имущество. Так, залог сохраняется при переходе права на заложенное имущество к другому лицу (ст. 353 ГК РФ). Завещательный отказ, предметом которого является предоставление третьему лицу права пользования наследственным имуществом, является обременением имущества.

При решении вопросов, касающихся права хозяйственного ведения и оперативного управления жилыми помещениями, судебная практика, прежде всего, защищает интересы граждан и их право на жилище, закрепленное в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ. Произвольное лишение гражданина жилища не допускается законом.

2.2. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления жилыми помещениями

Помимо основных вещных прав собственности на жилые помещения ГК РФ рассматривает и другие варианты владения и пользования жилыми помещениями - право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления не относят к классическими вещными правами, а скорее к их производным.^[8] В соответствии со ст. 214 ГК РФ по правовому режиму объекты государственной или муниципальной собственности делятся на две группы: имущество, находящееся в федеральной собственности, которое принадлежит на праве собственности РФ, и имущество, находящееся в собственности субъекта РФ, и принадлежащее на праве собственности республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам. Данное имущество, не закреплено за другими юридическими лицами на вещном праве.^[9] Такое имущество составляет казну государства и в отношении него государство в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, например, путем передачи указанного имущества в аренду.

Субъект права хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом обладает определенной спецификой. Основная задача указанных прав состоит в обеспечении участия в гражданском обороте государственного имущества и закрепления за управомоченными лицами обязанностей по содержанию этого имущества. Право хозяйственного ведения может принадлежать только государственным и унитарным предприятиям, а право оперативного управления имуществом может закрепляется за государственными казенными предприятиями и учреждениями. Это право устанавливается федеральным законом и остается неизменным, независимо от каких - либо соглашений, установленных между юридическим лицом и собственником имущества. Указанные различия в содержании данных прав обусловлены особенностями правоспособности их субъектов. Право хозяйственного ведения значительно шире по объему, чем право оперативного управления, при котором некоммерческие организации - учреждения, а также казенные предприятия участвуют в гражданском обороте в ограниченных пределах.

В соответствии с п.1 ст. 299 ГК РФ, право хозяйственного ведения или оперативного управления предприятием или учреждением, если собственником было принято решение о закреплении этого права, возникает у данного предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не было установлено решением самого собственника либо законом и иными правовыми актами. Такой способ приобретения права возможен только в отношении имущества государственной или муниципальной казны, не закрепленного за иным предприятием или учреждением имущества. Закрепление собственником имущества, которое находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении другого предприятия и учреждения, не соответствует закону, за исключением случаев изъятия имущества. Таким образом, право хозяйственного ведения и право оперативного управления закрепленным собственником имуществом возникает с момента его фактической передачи, если иное не установлено решением собственника, законом или иным правовым актом.

Полагается, что решения государственных или муниципальных органов о закреплении имущества возможны лишь в отношении предприятий и учреждений соответствующей формы собственности. Закреплять имущество в хозяйственном ведении, оперативном управлении может только собственник, поэтому "закрепление", например, собственности субъекта РФ за муниципальным или федеральным предприятием, учреждением не соответствует закону. Если имущество приобретено предприятием или учреждением в результате самостоятельной хозяйственной деятельности от собственного имени в соответствии со своей специальной правоспособностью, оно поступает в хозяйственное ведение или оперативное управление согласно п. 2 ст. 299 ГК РФ в порядке, предусмотренном для приобретения права собственности. В этом случае государственная регистрация права хозяйственного ведения или оперативного управления осуществляется на тех же основаниях, что и право собственности - договоры, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, решение суда, правопреемство при реорганизации. Данное имущество не нуждается в закреплении собственником. Также не требуется и предварительная регистрация права государственной (муниципальной) собственности. Предприятия как юридические лица в силу своей гражданской правоспособности и обособленности имущества от имущества собственника от своего имени приобретают и осуществляют имущественные права (п. 1 ст. 48, ст. 49 ГК РФ).

Публичные собственники - РФ, ее субъекты и муниципальные образования, в свою очередь, тоже участвуют в обороте от своего имени в лице своих уполномоченных органов и иных представителей (ст. 124 ГК РФ). Однако в силу п. 2 ст. 48, п. 2 ст. 113, п. 3 ст. 213 ГК РФ, имущество, самостоятельно приобретенное этими организациями, автоматически становится государственной или муниципальной собственностью. Независимо от того, строило ли предприятие, учреждение объект самостоятельно, приобретало ли недвижимость за счет чистой прибыли (доходов от разрешенной деятельности), имущество будет государственной (или муниципальной) собственностью, находящейся в хозяйственном ведении или оперативном управлении. В случае отсутствия в ЕГРП записи о регистрации права государственной или муниципальной собственности при регистрации права хозяйственного ведения или оперативного управления на объект недвижимого имущества среди особых отметок указывается слово "собственник" и наименование собственника недвижимости.

Имущество на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления фактически выбывает из обладания собственника. Правомочия собственника ограничиваются функциями по созданию (а также реорганизации, ликвидации) нового субъекта, контролем использования имущества по назначению и сохранности имущества. В ст. 295 ГК РФ определены права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с которыми собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия. Лица, владеющие имуществом на правах хозяйственного ведения и оперативного управления, имеют право на их защиту против собственника в соответствии с п. 4 ст. 216, ст. 305 ГК РФ. Содержание правомочий распоряжения в праве хозяйственного ведения государственных предприятий и праве оперативного управления казенных предприятий в отношении недвижимого имущества практически одинаково. Предприятие распоряжается недвижимостью только строго допустимых пределах, с согласия собственника и в соответствии с установленными уставом целями, которые дают возможность осуществлять деятельность предприятия.^[10]

Таким образом, любые сделки, повлекшие возникновение прав хозяйственного ведения или оперативного управления, всегда влекут возникновение права государственной или муниципальной собственности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, жилые помещения, как объекты права собственности, имеют специфический правовой режим. Это обусловлено, прежде всего, особой социальной значимостью жилья и разнообразием форм собственности и других вещных прав на жилые помещения.

Новое положение, сложившееся в жилищной сфере, и все происходящие изменения в сфере недвижимости, нашли отражение в нормативно - правовых актах, принимаемых законодательством. ЖК РФ также четко определил не только права, но и обязанности собственника по отношению к жилым помещениям. Собственник должен нести ответственность за содержание принадлежащего ему жилого помещения вне зависимости от его вида, является это жилое помещение комнатой в коммунальной квартире, квартирой, общим имуществом собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, или отдельно стоящим домом. В соответствии со ст. 30 ЖК РФ, «собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме». Этот принцип также закреплён в ст. 288 ГК РФ, согласно которой «жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости». Значительное место отводится в Жилищном законодательстве правоотношениям собственников жилых помещений и граждан, проживающих в них совместно с собственником. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. ЖК РФ в ч. 1 ст. 31 определил круг лиц, которые признаются членами семьи собственника жилого помещения, отнеся к ним супругу, супруга, а также детей и родителей данного собственника.

Расширив права и возможности собственников по владению и пользованию жилыми помещениями, законодательство окончательно не урегулировало вопросы, связанные с недвижимостью, о чем свидетельствует огромное количество судебных споров. Это связано с тем, что количество законодательных актов, регулирующих вопросы, связанные с недвижимостью и жилищными вопросами слишком велико, а судебная практика судов по делам в сфере недвижимости очень разнообразна и противоречива, и возникающие в ней вопросы неоднозначно трактуются даже в среде юристов. Наиболее актуальные вопросы возникают при защите права собственности и других вещных прав на жилые помещения и обеспечении надлежащих гарантий стабильности собственников при владении, пользовании и распоряжении своим имуществом. В основе жилищного законодательства лежит ЖК РФ, однако, помимо него существуют и действуют Постановления Правительства, инструкции, положения и иные документы, так или иначе определяющие вопросы, возникающие в этой сфере права. Их совместное применение на практике вызывают много разногласий и трактовок. Поэтому судебные споры, связанные с недвижимостью, являются наиболее объемной по своему содержанию категорией дел, рассматриваемых судами.

После введения закона о государственной регистрации в сфере недвижимости по государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним, и созданием Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, в сфере недвижимости появился определенный порядок и контроль за тем, что происходит с данным объектом недвижимости.

Вместе с тем, вопросы вещных прав и права собственности на жилые помещения остаются актуальными и сейчас. Требует доработки ЖК РФ, в части положений, связанных с применением норм Конституции РФ, ГК РФ и иными федеральными законами и постановлениями РФ.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, № 31, ст. 4398.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1, ст. 14.

4. Федеральный закон РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // «Российская газета», 31.12.2004, № 292.

5. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 25.03.2015, с изм. от 03.02.2016) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Собрание законодательства РФ, 2006, №6, ст. 4152.

Библиография

6. Алексеев С. С. Гражданское право. М. - 2015. – 288 с.

7. Алексеев С. С. Право собственности. Проблемы теории: монография // Алексеев С. С. М.: Норма, Инфра – М. - 2012. - 240 с.

8. Ананьев А. Г. К вопросу об основаниях возникновения сервитутных отношений. // Юридическая наука. – 2015. - № 2. – с.43.

9. Архипов С. И. Собственность. Правовые грани. Монография. - 2014.

10. Буднева О. Г. К вопросу защиты вещных прав в РФ //О. Г. Буднева // Нотариус. - 2013. № 1. - С. 31-34.

11. Емелькина И. А. Вещные права в проекте изменений Гражданского кодекса Российской Федерации // И. А. Емелькина // Гражданское право. - 2011. - № 1. - С. 28-37.

12. Иванчак А. И. Гражданское право Российской Федерации: учебник // А. И. Иванчак. М.: Статут, 2014. - 268 с.

13. Крашенинников В. П. Жилищное право. М.: Статус -2010.

30. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ. - 2010.

14. Савельева Н. М. О правовом положении бывших членов семьи собственника жилого помещения. Законы России: опыт, анализ, практика. -2009.

15. Самойлов Е. И. Правовая природа права пользования жильем бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения//Законы России: опыт, анализ, практика. - 2013. - № 8. - с. 98.

16. Ситдикова Л. Б., Шикина С. Н. Особенности отчуждения жилого помещения с участием несовершеннолетнего по законодательству Российской Федерации // Семейное и жилищное право. - 2013. - № 3. - с. 33-36.

17. Толстой Ю. К. Жилищное право: учебник. Издание второе. М.: Проспект. – 2015. – 192 с.

18. Хатунцев О. А. Право собственности и иные вещные права и гражданско – правовые способы их защиты: проблемы теории и практики. М.: Наука и образование, 2011.

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, № 31, ст. 4938. ↑

2. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, № 31, ст. 4938. ↑

3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. ст. 3301. ↑

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.08.2015) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть I) ст. 15.

   
   ↑

5. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ. 2010 ↑

6. Крашенинников П. В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М., Статус, 2000. С.31 ↑

7. Ситдикова Л.Б., Шикина С.Н. Особенности отчуждения жилого помещения с участием несовершеннолетнего по законодательству Российской Федерации // Семейное и жилищное право, 2013, № 3 ↑

8. Иванчак А. И. Гражданское право Российской Федерации: учебник / А. И. Иванчак. М. Статут, 2014. - 268 с. ↑

9. Алексеев С.С. Гражданское право. М., 2015 - с.288. ↑

10. Хатунцев О. А. Право собственности и иные вещные права и гражданско – правовые способы их защиты: проблемы теории и практики. М., Наука и образование, 2011 ↑