Автор Анна Евкова
Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

Содержание:

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

1.1 Объекты оценки

Недвижимое имущество, принадлежащее ООО «Г-капитал»

1.2 Права на объекты оценки, учитываемые при определении стоимости объектов оценки

Право собственности

1.3 Цель оценки

Определение стоимости объектов оценки

1.4 Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

Для определения цены реализации в ходе конкурсного производства. Иное применение полученного результата не предусмотрено.

1.5 Вид стоимости

Рыночная

1.6 Дата оценки

30 октября 2019 года

1.7 Допущения, на которых должна основываться оценка

1. В рамках действующего законодательства в оценочной деятельности.

2. Перед оценщиком не ставится задача по определению диапазона стоимости объектов оценки

1.8 Иная информация, предусмотренная ФСО №7

1.8.1 Состав объектов оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из их частей

Объекты оценки составных частей не имеют

1.8.2 Характеристики объектов оценки и их оцениваемых частей

1. Нежилое помещение общей площадью 93,1 кв.м., расположенное по адресу: МО, г.Люберцы, пос. ВУГИ, д.12.

2. Нежилое помещение общей площадью 257,6 кв.м., расположенное по адресу: МО, г.Люберцы, пос. ВУГИ, д.8

3. Нежилое здание общей площадью 107,5 кв.м, расположенное по адресу: МО, Ступинский район, п. Усады.

4. Нежилое помещение общей площадью 476 кв.м., расположенное по адресу: МО, Ступинский район, пос. Усады.

5. Нежилое здание общей площадью 1 228,7 кв.м., расположенное по адресу: МО, Ступинский район, п. Усады.

6. Земельный участок (земли с/х назначения) общей площадью 4 941,00 кв.м., расположенный по адресу: МО, Ступинский район, в районе п. Усады.

1.8.3 Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки

Право собственности. Ограничения (обременения) прав при оценке не учитываются

2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

2.1. Информация о стандартах оценки

Оценщики при проведении оценки руководствуются положениями:

Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Федерального стандарта «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №297 от 20.05.2015г.;

Федерального стандарта «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №298 от 20.05.2015г.;

Федерального стандарта «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №299 от 20.05.2015г.;

Федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №611 от 25.09.2014г.;

Федерального стандарта «Оценка бизнеса (ФСО №8)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ № 326 от 01.06.2015г.;

Федерального стандарта «Оценка для целей залога (ФСО №9)», утвержденного Минэкономразвития РФ № 327 от 01 июня 2015 г.;

Федерального стандарта оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО №10)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №328 от 01.06.2015г.;

Федерального стандарта оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО №11)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №385 от 22.06.2015г.

Федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости» (ФСО №12), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №721 от 17.11.2016г.;

Федерального стандарта оценки «Определение инвестиционной стоимости» (ФСО №13), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ №722 от 17.11.2016г.

Стандартов и правил оценочной деятельности, обязательных к применению специалистами-оценщиками, являющимися членами Ассоциации «Межрегиональный Союз Оценщиков» (Ассоциация "МСО"), утверждены Наблюдательным советом Ассоциации «МСО» Протокол № 19 от 11.07.2016 г.

2.2 Стандарты оценки, применяемые при определении соответствующего вида стоимости объектов оценки

Стоимость объекта оценки будет определяться в соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998, Федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности СРО.

1. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. №297,

2. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. №298,

3. Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. №299.

4. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611.

5. Стандарты и правила оценочной деятельности» СРО Ассоциация «Межрегиональный Союз Оценщиков», утвержденные Наблюдательным советом Ассоциации «МСО», Протокол №19 от 11.07.2016 г.

3. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ

3.1 Допущения, принятые при проведении оценки

Выводы и заключения, сделанные Оценщиком в настоящем Отчете ограничиваются следующими условиями и допущениями:

- Оценщик основывался на информации, предоставленной Заказчиком, общей информации по соответствующему сегменту рынка, а также на информации, имеющейся в архивах Оценщика и полученной за время проведения настоящей оценки.

- Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация и данные являются точными и правдивыми. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, приводятся ссылки на источник информации.

- Используя информацию, предоставленную Заказчиком, Оценщик применял предоставленные данные только в рамках имеющегося объема информации, не делая необоснованных выводов и дополнений. В случае, если о каких-либо характеристиках или составляющих объектов оценки данные представлены не были, Оценщиком делался вывод об отсутствии данных характеристик или составляющих.

- Перед Оценщиком не ставилась задача, и им не проводились как часть настоящей оценки специальные экспертизы – юридическая экспертиза правового положения объектов оценки, санитарно-гигиеническая и экологическая экспертиза.

- От Оценщика не требовалось и он не принимает на себя ответственности за описание правового состояния объектов оценки и вопросов, подразумевающих обсуждение юридических аспектов права.

- Предполагается, что существует полное соответствие правового положения объектов оценки требованиям законодательства, либо такое соответствие может быть установлено без непреодолимых затруднений, если иное не оговорено специально.

- Объекты оценки рассматривались с учетом лишь тех ограничений и сервитутов, которые оговорены в Отчете.

- Планы, схемы, чертежи и иные иллюстративные материалы, если таковые приведены в Отчете, призваны помочь пользователю Отчета получить наглядное представление об объектах оценки и не должны использоваться в каких-либо других целях.

- При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость объектов оценки (токсичных и иных вредоносных материалов и почв).

- Отчет об оценке содержит профессиональное мнение специалиста относительно стоимости объектов оценки в указанных целях и по состоянию на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за мнение социальных, экономических, физических факторов и изменения местного или федерального законодательства, которые могут произойти после этой даты и повлиять на стоимость объектов.

- Полученная стоимость является расчетной величиной, отражающей отношение рынка к объектам оценки, и является рекомендуемой для целей настоящего отчета, если с даты составления отчета об оценке прошло не более 6 месяцев.

- Для расчетов корректирующих коэффициентов в настоящем отчете в ряде случаев использованы данные материалов справочников «Справочник оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение»; «Справочник оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 2. Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг», под редакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород 2018г., «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г. и «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно – торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г. Возможность применения этих данных обусловлена тем, что в ряде исследований использованы данные городов, по своим экономическим характеристикам и состоянию рынков недвижимости максимально соответствующих региону объекта оценки. Чаще всего при расчетах использованы средние значения показателей, так как анализируемый рынок недвижимости региона объектов оценки по своим характеристикам соответствует среднестатистическим данным и не имеет каких-либо характерных особенностей, позволяющих сместить оцениваемую величину к какому-либо из пределов (max или min).

- Определение предпринимательской прибыли будет проводиться из расчета срока постройки объектов капитального строительства равного 12 месяцам.

- При проведении оценки Оценщик использовал общепринятое программное обеспечение – электронные таблицы Microsoft Excel. Все расчеты, проведенные в настоящем отчете, выполнены в соответствии с принятыми в данном программном продукте округлениями и ограничениями. Цифры, приведенные в расчетных таблицах, могут не совпадать с конечным результатом, указанным там же, что не является арифметической ошибкой, т.к. все числовые значения приведены в удобном для визуального восприятия виде, в то время как для расчетов использовались значительно более точные числовые данные.

4. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ (ОЦЕНЩИКАХ), ПОДПИСАВШЕМ (ПОДПИСАВШИХ) ОТЧЕТ

Заказчик:

ООО «Г-капитал»

141829, Московская область, Дмитровский р-н, с. Костино

ОГРН ХХХХХХХХХ

ИНН ХХХХХХХХХХ

Оценщик:

Никифорова Екатерина Юрьевна

Место нахождения оценщика, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика

Адрес местонахождения: г. Орел, ул. Московское шоссе ХХХ, подъезд№Х, офис № ХХХ;

Почтовый адрес: 302025, г. Орел, ул. Московское шоссе ХХХ, подъезд №Х, а/я №Х

Адрес электронной почты: i-ocenka@mail.ru., номер контактного телефона: +7(961)ХХХ-ХХ-ХХ

Сведения о членстве
оценщика в СРО

Никифорова Екатерина Юрьевна – член саморегулируемой Ассоциация «Межрегиональный Союз Оценщиков» 03.04.2014г. г. за №ХХХХ (включена Федеральной регистрационной службой в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков 11.12.2007г. за №ХХХХ).

Документы, подтверждающие получение оценщиком профессиональных знаний в области оценочной деятельности:

Иршин Александр Анатольевич - Профессиональная переподготовка по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса); диплом ПП №ХХХХ (регистрационный номер ХХ) от 13.11.2005 г.

Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №ХХХХ от 06.03.2018г. по направлению «Оценка бизнеса»

Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №ХХХХ от 18.01.2018г. по направлению «Оценка недвижимости»

Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №ХХХХ от 18.01.2018г. по направлению «Оценка движимого имущества»

Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика:

Никифорова Екатерина Юрьевна - Профессиональная деятельность Оценщика застрахована в ООО Страховая компания «Г-с» на сумму 3 000 000,00 (Три миллиона) рублей - Полис обязательного страхования ответственности оценщика №ХХХХХХ, срок действия до 30.11.2019г.

Сведения о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключили трудовой договор

Общество с ограниченной ответственностью «Ника»

302025, РФ, г. Орел, ул. Московское шоссе, ХХХ, оф. ХХ

ОГРН ХХХХХХХХ, дата присвоения 08.06.2011г.

Сведения о независимости оценщика в соответствии с требованиями ст. 16 ФЗ 135

Соответствует независимости в соответствии со статьей 16 ФЗ – 135 в полном объеме. Не является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником Заказчика, также не является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценке.

Информация о соответствии юридического лица (Исполнителя) условиям, установленным статьей 15.1

- имеет в штате двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено;

- соблюдает требования Федерального закона, Федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и обеспечивает соблюдение указанных требований своими работниками;

- имеет полис обязательного страхования ответственности оценщиков №ХХХХХХХХХХ от 21 ноября 2018 г., выдан ООО Страховая компания «Г-с» (срок страхования с 01 декабря 2018 года по 30 ноября 2019 года), общая страховая сумма 5 000 000 (Пять миллионов) рублей.

Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор (в соответствии с требованиями ст. 16 ФЗ 135)

Соответствует независимости в соответствии со статьей 16 ФЗ-135

5. ИНФОРМАЦИЯ ОБО ВСЕХ ПРИВЛЕЧЕННЫХ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ И ПОДГОТОВКЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ОРГАНИЗАЦИЯХ И СПЕЦИАЛИСТАХ

5.1 Наименование привлеченных организаций и степень их участия.

Не привлекались.

5.2 Фамилии, имена и отчества привлеченных специалистов с указанием их квалификации и степени участия.

Не привлекались.

6. основные факты и выводы

6.1 Основание для проведения оценщиком оценки объектов оценки.

Договор на проведение оценки недвижимого имущества №113 от 02.09.2019г.

6.2. Общая информация, идентифицирующая объекты оценки

№ п/п

Наименование

Адрес объекта

1

Нежилое помещение общей площадью 93,1 кв.м

МО, г.Люберцы, пос. ВУГИ, д.12.

2

Нежилое помещение общей площадью 257,6 кв.м

МО, г.Люберцы, пос. ВУГИ, д.8

3

Нежилое здание общей площадью 107,5 кв.м

МО, Ступинский район, п. Усады.

4

Нежилое помещение общей площадью 476 кв.м.

МО, Ступинский район, пос. Усады.

5

Нежилое здание общей площадью 1 228,7 кв.м

МО, Ступинский район, п. Усады.

6

Земельный участок (земли с/х назначения) общей площадью 4 941,00 кв.м

МО, Ступинский район, в районе п. Усады.

6.3 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Объекты оценки

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Затратный подход, руб.

Сравнительный подход, руб.

Доходный подход, руб.

Нежилое помещение общей площадью 93,1 кв.м., расположенное по адресу: МО, г.Люберцы, пос. ВУГИ, д.12.

Не применялся

2 248 600,00

Не применялся

Нежилое помещение общей площадью 257,6 кв.м., расположенное по адресу: МО, г.Люберцы, пос. ВУГИ, д.8

Не применялся

6 221 600,00

Не применялся

Нежилое здание общей площадью 107,5 кв.м, расположенное по адресу: МО, Ступинский район, п. Усады.

267 500,00

Не применялся

Не применялся

Нежилое помещение общей площадью 476 кв.м., расположенное по адресу: МО, Ступинский район, пос. Усады.

Не применялся

9 508 000,00

Не применялся

Нежилое здание общей площадью 1 228,7 кв.м., расположенное по адресу: МО, Ступинский район, п. Усады

2 194 700,00

Не применялся

Не применялся

Земельный участок (земли с/х назначения) общей площадью 4 941,00 кв.м., расположенный по адресу: МО, Ступинский район, в районе п. Усады.

103 800,00

Не применялся

Не применялся

6.4 Итоговая величина стоимости объектов оценки

Итоговая рыночная стоимость объектов оценки п.п. 6.2 по состоянию на 30 октября 2019 г. равна:

20 544 200 рублей 00 копеек

Двадцать миллионов пятьсот сорок четыре тысяча двести рублей 00 копеек

в том числе:

№ п/п

Наименование

Рыночная стоимость, руб.

1

Нежилое помещение общей площадью 93,1 кв.м., расположенное по адресу: МО, г.Люберцы, пос. ВУГИ, д.12.

2 248 600,00

2

Нежилое помещение общей площадью 257,6 кв.м., расположенное по адресу: МО, г.Люберцы, пос. ВУГИ, д.8

6 221 600,00

3

Нежилое здание общей площадью 107,5 кв.м, расположенное по адресу: МО, Ступинский район, п. Усады.

267 500,00

4

Нежилое помещение общей площадью 476 кв.м., расположенное по адресу: МО, Ступинский район, пос. Усады.

9 508 000,00

5

Нежилое здание общей площадью 1 228,7 кв.м., расположенное по адресу: МО, Ступинский район, п. Усады

2 194 700,00

6

Земельный участок (земли с/х назначения) общей площадью 4 941,00 кв.м., расположенный по адресу: МО, Ступинский район, в районе п. Усады.

103 800,00

Итого

20 544 200,00

6.5 Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

Согласно информации, полученной от Заказчика, результаты определения рыночной стоимости имущества Заказчик предполагает использовать для определения цены реализации в ходе конкурсного производства. Иное использование результатов оценки возможно только с письменного разрешения Оценщика.

6.6 Порядковый номер отчета: №369/11/19

6.7 Дата составления отчета: 14.11.2019г.

6.8 Дата (период) проведения осмотра объектов оценки: 17.09.2019г.-30.10.2019г.

Специалист - Оценщик _________________________ Е.Ю.Никифорова

7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С УКАЗАНИЕМ ПЕРЕЧНЯ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

7.1 Перечень документов используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов оценки

Акт осмотра объектов оценки №369/1 от 17.09.2019г.

Акт осмотра объекта оценки №369/2 от 30.10.2019г.

Выписка из ЕГРН от 28.11.2017г.

Справочная информация по объектам недвижимости с сайта Росреестр

7.2 Описание объектов оценки со ссылкой на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объектов оценки.

Характеристика местоположения объектов оценки

Объекты оценки №п/п 1 и №п/п 2 расположены в Московской области, г. Люберцы, пос. ВУГИ.

Люберцы - город в Московской области России, административный центр города областного подчинения Люберцы с административной территорией. Железнодорожный узел в 19 км к юго-востоку от Казанского вокзала. Население - 207 349 чел. (2019). Люберцы являются шестым по численности населения городом в Московской области и первым по плотности.

Численность населения

1926

1931

1939

1959

1962

1967

1970

1973

1975

1976

10 000

↗18 600

↗46 491

↗93 255

↗100 000

↗120 000

↗139 401

↗148 000

↗149 000

→149 000

1979

1982

1985

1986

1987

1989

1990

1991

1992

1993

↗159 563

↗164 000

↘160 000

→160 000

↗162 000

↗165 478

↘165 000

→165 000

↘164 000

→164 000

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

↗165 000

↗166 000

→166 000

→166 000

→166 000

↘165 100

↘163 900

↘162 600

↘156 691

↗156 700

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

↗157 700

→157 700

↗158 700

↗158 900

↗159 000

↘158 662

↗172 525

↘172 000

↗176 662

↗181 097

2014

2015

2016

2017

2018

2019

↗185 067

↗189 123

↗190 480

↗197 705

↗202 918

↗207 349

В городе выделяют несколько микрорайонов с собственными названиями: Ухтомка, посёлок Калинина, микрорайон Октябрьские проезды, 115 квартал, 116 квартал, Городок А, Городок Б, Мальчики, Хлебозавод, Панки и посёлок ВУГИ.

Основной транспортной магистралью города является Октябрьский проспект (часть автодороги Р105; бывшее Старорязанское шоссе). По южной окраине города также проходит федеральная автодорога М5 «Урал» (Новорязанское шоссе). Город разделён на несколько частей железными дорогами (Казанское и Рязанское направления, ответвление на Дзержинский и Лыткарино).

Объекты оценки №п/п 3, №п/п 4, №п/п 5 и №п/п 6 расположены в Московской области, Ступинском р-не, пос. Усады.

Городской округ Ступино расположен в южной части Московской области. На юго-западе граничит с Серпуховским муниципальным районом, на западе - с городским округом Чехов, на северо-западе - с городским округом Домодедово, на севере - с Раменским муниципальным районом, на северо-востоке - с Воскресенским муниципальным районом, на востоке - с Коломенским городским округом, на юго-востоке - с городским округом Озёры, на юге - с городским округом Кашира Московской области. Также на юге на небольшом протяжении (около 4 км) городской округ Ступино граничит с Ясногорским муниципальным районом Тульской области.

Площадь городского округа около 1,7 тыс. км2, протяжённость с севера на юг составляет порядка 53 км, с запада на восток – 54,4 км. м Округ хорошо обеспечен железнодорожным и автомобильным транспортом. Протяженность дорог составляет 1564,9 км, из них 570,5 км – федеральных и областных, 994,4 км – местного значения.

Численность населения

1959

1970

1979

1989

2002

2006

2009

2010

57 098

↗57 814

↘52 169

↘49 439

↗116 007

↗121 836

↘117 504

↗119 282

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

↗119 499

→119 499

↘119 028

↗119 190

↗120 121

↗121 070

↗121 332

↘121 135

Усады - посёлок сельского типа в Ступинском районе Московской области в составе Городского поселения Михнево. Численность населения – 1866 человек.

Местоположение объектов оценки на карте

Оцениваемый объект №п/п 1 расположен по адресу: МО, г.Люберцы, пос. ВУГИ, д. 12.

Оцениваемый объект №п/п 2 расположен по адресу: МО, г.Люберцы, пос. ВУГИ, д. 8.

Схема расположения объектов оценки №п/п 1 и №п/п 2 представлена ниже:

Объект оценки №п/п 1

Объект оценки №п/п 2

Объект оценки №п/п 1

Объект оценки №п/п 2

Оцениваемые объекты №п/п: 3, 4, 5 и 6 расположены по адресу: МО, Ступинский район, п. Усады.

Объект оценки №п/п 3

Объекты оценки №п/п 5 и №п/п 6

Объект оценки №п/п 4

Объект оценки №п/п 4

Объект оценки №п/п 3

Объекты оценки №п/п 5 и №п/п 6

Таблица – Общая характеристика местоположения объектов оценки

Показатель

Описание или характеристика показателя

Источник информации

Характеристика местоположения объектов, расположенных по адресу МО, г.Люберцы, пос. ВУГИ

Экономическая зона Московского региона

До ≈ 10 км от МКАД

Сводный обзор стоимости коммерческой недвижимости московского региона за пределами МКАД по итогам II квартала 2019 г. (http://pfagroup.ru/)

Направление от МКАД

Юго-Восток

Расстояние до МКАД, км

10

Свободные источники информации (Яндекс.Карты)

Расстояние до ближайшей магистрали

Новорязанское шоссе – 8 км (транспорт)

Транспортная доступность

Доступ на объекты возможен автомобильным и общественным транспортом

Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта

Остановка «ВУГИ» - 200 м (пешком)

Расстояние до ж/д станции

ж/д станция Панки – 3 км (транспорт)

Расположение относительно культурного и административного центра населенного пункта

В спальном районе. На значительном удалении от центра

Окружающая застройка

Окружение составляют жилые и социальные объекты.

В ходе осмотра объектов

Наличие и тип парковки

Стихийная

Состояние подъездных путей

Всепогодный подъезд. Асфальтированная дорога.

Дополнительная информация

-

Характеристика местоположения объектов, расположенных по адресу МО, Ступинский район, п. Усады

Экономическая зона Московского региона

За пределами МБК (А-108)

Сводный обзор стоимости коммерческой недвижимости московского региона за пределами МКАД по итогам II квартала 2019 г. (http://pfagroup.ru/)

Направление от МКАД

Юг

Расстояние до МКАД, км

60

Свободные источники информации (Яндекс.Карты)

Расстояние до г. Ступино, км

35

Расстояние до ближайшей магистрали

М4 Дон – 7 км (транспорт)

Транспортная доступность

Доступ на объекты возможен автомобильным и общественным транспортом

Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта

Остановка «Усады» - от 2 до 10 минут (пешком)

Расстояние до ж/д станции

ж/д станция Усады-окружные – 1 км (транспорт)

Расположение относительно культурного и административного центра населенного пункта

В данном случае не оказывает влияния на стоимость

Окружающая застройка

Окружение составляют жилые и социальные объекты.

В ходе осмотра объектов

Наличие и тип парковки

Стихийная

Состояние подъездных путей

Всепогодный подъезд.

К объектам №п/п 3, 5 и 6 ведет щебеночная дорога

К объекту №п/п 4 ведет асфальтированная дорога.

Дополнительная информация

-

Количественные и качественные характеристики объектов оценки

Таблица – Общая характеристика объекта оценки №п/п 1 (Нежилое помещение общей площадью 93,1 кв.м)

Показатель

Описание или характеристика показателя

Источник информации

Адрес

МО, г.Люберцы, пос. ВУГИ, д.12

Справочная информация по объектам недвижимости с сайта Росреестр

Объект

Нежилое помещение

Назначение

Нежилое

Кадастровый номер

50:22:0010303:2512

Вид права

Собственность

Общая характеристика здания, в котором расположен объект оценки

Год постройки

1954

ДОМ.МИНЖКХ (http://dom.mingkh.ru)

Срок службы, лет

65

Этажность

4

Материал стен

Кирпичные

Коммуникации

Отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение, газоснабжение

Общая площадь, кв.м.

3 338,20

Общее физическое состояние

Удовлетворительное

В результате осмотра объекта

Общая характеристика объекта оценки

Общая площадь, кв.м

93,1

Справочная информация по объектам недвижимости с сайта Росреестр

Этаж расположения

Подвал

Тип отделки

Отделка помещения в непригодном для эксплуатации состоянии. Требуется ремонт

Сведения, предоставленные Заказчиком

Текущее использование

Не используется

Дополнительная информация

Осмотр производился снаружи объекта. Отсутствует возможность проникновения дневного освещения.

Объектом оценки является нежилое помещение, расположенное в подвале жилого дома, в котором отсутствуют окна и отдельный вход.

Согласно Постановлению Главного государственного санитарного врача РФ от 8 апреля 2003 г. N 34 "О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03" объект оценки может использоваться: как склад негорючих и невредных веществ.

В результате осмотра объекта

Таблица – Общая характеристика объекта оценки №п/п 2 (Нежилое помещение общей площадью 257,6 кв.м)

Показатель

Описание или характеристика показателя

Источник информации

Адрес

МО, г.Люберцы, пос. ВУГИ, д.8

Справочная информация по объектам недвижимости с сайта Росреестр

Объект

Нежилое помещение

Назначение

Нежилое

Кадастровый номер

50:22:0010303:2526

Вид права

Собственность

Общая характеристика здания, в котором расположен объект оценки

Год постройки

1951

ДОМ.МИНЖКХ (http://dom.mingkh.ru)

Срок службы, лет

68

Этажность

3

Материал стен

Кирпичные

Коммуникации

Отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение, газоснабжение

Общая площадь, кв.м.

1 289,0

Общее физическое состояние

Удовлетворительное

В результате осмотра объекта

Общая характеристика объекта оценки

Общая площадь, кв.м

257,6

Справочная информация по объектам недвижимости с сайта Росреестр

Этаж расположения

Подвал

Тип отделки

Отделка помещения в непригодном для эксплуатации состоянии. Требуется ремонт

Сведения, предоставленные Заказчиком

Текущее использование

Не используется

Дополнительная информация

Осмотр производился снаружи объекта. Отсутствует возможность проникновения дневного освещения.

Объектом оценки является нежилое помещение, расположенное в подвале жилого дома, в котором отсутствуют окна и отдельный вход.

Согласно Постановлению Главного государственного санитарного врача РФ от 8 апреля 2003 г. N 34 "О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03" объект оценки может использоваться: как склад негорючих и невредных веществ.

В результате осмотра объекта

Таблица – Общая характеристика объекта оценки №п/п 3 (Нежилое здание общей площадью 107,5 кв.м)

Показатель

Описание или характеристика показателя

Источник информации

Адрес

МО, Ступинский район, п. Усады

Справочная информация по объектам недвижимости с сайта Росреестр

Объект

Здание (Культурный центр Усады)

Назначение

Нежилое здание

Кадастровый номер

50:33:0010204:329

Вид права

Собственность

Год постройки

1973

Срок службы, лет

46

Этажность

1

Общая площадь, кв.м

107,5

Материал стен

Кирпичные

В результате осмотра объекта

Высота, м

Ориентировочно - 3

Застроенная площадь, кв.м*

119,3 (Sобщ * 1,11),

где 1,11 – коэффициент перехода от общей площади к застроенной

Расчетные величины

Строительный объем, куб. м

357,9

Общее физическое состояние

Ветхое. Отсутствуют следующие конструктивные элементы: полы, проемы, перекрытия, крыша, внутренняя отделка, санитарно-технические и электротехнические устройства.

В результате осмотра объекта

Коммуникации

Информация отсутствует

Дополнительная информация

Длительное время не эксплуатируется

* Источник: Бойко А.Ю., Строганова И.С. Определение объемов зданий // Официальный сайт ГК «Аверс». 2013г

Таблица – Общая характеристика объекта оценки №п/п 4 (Нежилое помещение общей площадью 476,0 кв.м)

Показатель

Описание или характеристика показателя

Источник информации

Адрес

МО, Ступинский район, пос. Усады

Справочная информация по объектам недвижимости с сайта Росреестр

Выписка из ЕГРН от 28.11.2017г.

Объект

Нежилое помещение

Назначение

Нежилое помещение

Кадастровый номер

50:33:0010204:1211

Вид права

Собственность

Общая характеристика здания, в котором расположен объект оценки

Год постройки

Информация отсутствует

В результате осмотра объекта

Срок службы, лет

-

Этажность

1

Материал стен

Кирпичные

Коммуникации

Информация отсутствует. Предположительно – электроснабжение, водоснабжение, канализация

Общее физическое состояние

Удовлетворительное

В результате осмотра объекта

Общая характеристика объекта оценки

Общая площадь, кв.м

476,0

Выписка из ЕГРН от 28.11.2017г.

Этаж расположения

1

Тип отделки

Предположительно - стандартная

В результате осмотра объекта

Дополнительная информация

Осмотр производился снаружи объекта

Таблица – Общая характеристика объекта оценки №п/п 5 (нежилое здание (картофелехранилище) общей площадью 1 228,7 кв.м)

Показатель

Описание или характеристика показателя

Источник информации

Адрес

МО, Ступинский район, п. Усады

Справочная информация по объектам недвижимости с сайта Росреестр

Объект

Здание (картофелехранилище)

Назначение

Нежилое здание

Кадастровый номер

50:33:0010204:318

Вид права

Собственность

Год постройки

1979

Срок службы, лет

40

Этажность

1

Общая площадь, кв.м.

1 228,7

Высота, м

Ориентировочно - 4

В результате осмотра объекта

Застроенная площадь, кв.м

1 327 (Sобщ * 1,08),

где 1,08 – коэффициент перехода от общей площади к застроенной

Расчетные величины

Строительный объем, куб. м

5 308,0

Материал стен

Кирпичные

В результате осмотра объекта

Коммуникации

Отсутствуют

Общее физическое состояние

Ветхое. Отсутствуют следующие конструктивные элементы: полы, кровля, проемы, отделка, электроосвещения. Имеются повреждения стен (трещины и т.д.)

Дополнительная информация

Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 50:33:0010207:27

Таблица – Общая характеристика объекта оценки №п/п 6 (земельный участок общей площадью 4 941,0 кв.м)

Показатель

Описание или характеристика показателя

Источник информации

Учетно-кадастровые характеристики

Адрес

МО, Ступинский район, в районе п. Усады

Данные публичной кадастровой карты

Объект

Земельный участок

Кадастровый номер

50:33:0010207:27

Площадь, кв.м

4 941,0

Вид права

Собственность

Категория земель

Земли сельскохозяйственного назначения

Вид разрешенного использования

Для сельскохозяйственного производства

ВРИ (по документу)

Для сельскохозяйственного производства

Эксплуатационные характеристики

Границы

Граничит с землями населенных пунктов и землями сельскохозяйственного назначения

Данные публичной кадастровой карты

Конфигурация земельного участка

Одноконтурный многоугольник

Состояние

Застроенный

В результате осмотра объекта

Рельеф и почвы

Ровный, без существенных перепадов высот

Коммуникации

Информация отсутствует. Рядом находится линия электропередачи

Дополнительная информация, влияющая на стоимость объекта

-

Расположение земельного участка на кадастровой карте

7.2.1 Сведения об имущественных правах на объекты оценки

7.2.1.1 Наименование имущественного права

Собственность

7.2.1.2 Данные о правообладателе:

Полное (сокращенное) наименование юридического лица

Общество с ограниченной ответственностью «Гранд-капитал» (ООО «Гранд-капитал»)

Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)

1095007001275

Дата присвоения ОГРН

06.04.2009г.

Юридический адрес

141829, Московская область, Дмитровский р-н, с. Костино

7.2.1.2 Сведения о балансовой стоимости объектов оценки

№ п/п

Наименование объекта

Адрес объекта

Балансовая стоимость, руб.

1

Нежилое помещение общей площадью 93,1 кв.м

МО, г.Люберцы, пос. ВУГИ, д.12.

Не предоставлена Заказчиком

2

Нежилое помещение общей площадью 257,6 кв.м

МО, г.Люберцы, пос. ВУГИ, д.8

Не предоставлена Заказчиком

3

Нежилое здание общей площадью 107,5 кв.м

МО, Ступинский район, п. Усады.

Не предоставлена Заказчиком

4

Нежилое помещение общей площадью 476 кв.м.

МО, Ступинский район, пос. Усады.

Не предоставлена Заказчиком

5

Нежилое здание общей площадью 1 228,7 кв.м

МО, Ступинский район, п. Усады.

Не предоставлена Заказчиком

6

Земельный участок (земли с/х назначения) общей площадью 4 941,00 кв.м

МО, Ступинский район, в районе п. Усады.

Не предоставлена Заказчиком

7.2.2 Сведения об обременениях, связанных с объектами оценки

Залог. Обременения и ограничения права при оценке не учитывались.

7.2.3 Сведения о физических свойствах объектов оценки

Объекты оценки №п/п: 1, 2, 3 и 4 находятся в удовлетворительном физическом состоянии. Объект оценки №п/п 5 находится в неудовлетворительном физическом состоянии.

7.2.4 Сведения об износе и устаревании объектов оценки

Износ и устаревание объектов оценки №п/п 1, №п/п 2 и №п/п 4 в пределах естественного старения.

Объекты оценки №п/п 3 и № п/п 5 имеют физический износ, превышающий износ по сроку службы.

7.2.5 Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки

Специфики, в количественных и качественных характеристиках, влияющих на результаты оценки объектов оценки нет.

7.2.6 Информация о текущем использовании объектов оценки

Объекты оценки №п/п 1 и 2 не используются.

Объект оценки №п/п 3 не используется.

Объект оценки №п/п 4 используется как торгово-офисная недвижимость.

Объекты оценки №п/п 5 и 6 не используются.

7.2.7 Другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.

Не выявлены.

7.3 Иная информация, существенная для определения стоимости объектов оценки.

Отсутствует.

7.4 Анализ наиболее эффективного использования объектов оценки

В соответствии с требованиями п.13 ФСО-7: «Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано».

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

Проанализировав характер планировочных решений, физическое состояние и местоположение объектов, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективное использование объектов оценки:

- объекты оценки №п/п 1, №п/п 2 – как объекты складского назначения. (Согласно Закону об оценочной деятельности Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение рыночной стоимости объекта недвижимости нужно производить исходя из принципа наиболее эффективного использования объекта с учетом законодательно разрешенных видов. Согласно Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 8 апреля 2003 г. N 34 "О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03" объекты оценки могут использоваться: как склад негорючих и невредных веществ.)

- объекты оценки №п/п 3 и №п/п 4 – как объекты торгово-офисного назначения;

- объекты оценки №п/п 5 и №п/п 6 - объекты производственного назначения.

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

8.1 Информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Группа

Характеристика факторов

Факторы

Физические

Характеристики местоположения

- климат, ресурсы, топография, грунты, почва;

- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автотранспорту, побережью, зеленым массивам и т.д.

Характеристики земельного участка

размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.д.

Характеристики зданий и сооружений

- количество;
- тип, год и качество постройки;
- стиль, планировка, конструкции и т.д.

Экономические

Общие

- состояние мировой экономики;
- экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне;
- финансовое состояние предприятий

Факторы спроса

- уровень занятости;
- величина заработной платы и доходов;
- платежеспособность;
- наличие источников финансирования;
- ставки процента и аренды;
- издержки при формировании продаж

Факторы предложения

- площадь продаваемой земли;
- число объектов, выставленных на продажу;
- затраты на СМР;
- финансирование, налоги

Социальные

- базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования;

- базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

- тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение;

- тенденции изменения уровня образования, уровня преступности;

- стиль и уровень жизни

Политические, административные юридические

- налоговая, финансовая политика;

- предоставление разного рода льгот;

- контроль землепользования, ставок арендной платы;

- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство транспорт, школы, охрана здоровья и т.д.;

- правовые нормы и правила

8.1.1. Влияние общей политической обстановки в стране и регионе

Таблица: Состояние основных политических факторов.

№

п/п

Наименование фактора

Состояние

Источник информации

1

Нормативные акты центрального правительства

Поддержка рыночной экономики

Стимулирование предпринимательской активности

Постановление Правительства РФ от 15 апреля 2014 г. N 316 (ред. от 13.02.2019)
«Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Экономическое развитие и инновационная экономика»

2

Нормативные акты местных органов власти

Не противоречит федеральному. Поддержка малого и среднего бизнеса

Закон Московской области от 30.12.2014 N 193/2014-ОЗ «О проведении оценки регулирующего воздействия проектов нормативных правовых актов Московской области и проектов муниципальных нормативных правовых актов, затрагивающих вопросы осуществления предпринимательской и инвестиционной деятельности, и экспертизы нормативных правовых актов Московской области, муниципальных нормативных правовых актов, затрагивающих вопросы осуществления предпринимательской и инвестиционной деятельности» (принят постановлением Мособлдумы от 18.12.2014 N 24/110-П (с изменениями на 25.10.2018г.) 

3

Уровень развития правового регулирования экономики

Актуально

Совершенствуется

Закон Московской области от 13.01.2014 N 1/2014-ОЗ «Об уполномоченном по защите прав предпринимателей в Московской области» (с изменениями на 27 декабря 2017г.)

4

Отношение государства и ведущих политиков к антимонопольному законодательству

Законы антимонопольной направленности работают.

Своевременная реакция на ситуацию

Федеральный закон «О защите конкуренции» от 26.07.2006 №135-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.01.2019г.)

5

Кредитная политика местных властей

Направлена на стимулирования коммерческой активности населения

Закон Московской области

от 10 февраля 2011 года N 15/2011-ОЗ

«Об инновационной политике органов государственной власти Московской области» (с изменениями на 31.10.2016г.)

6

Ограничения на получение ссуд и наем рабочей силы

Нет

Закон Московской области от 30.12.2014 N 193/2014-ОЗ «О проведении оценки регулирующего воздействия проектов нормативных правовых актов Московской области и проектов муниципальных нормативных правовых актов, затрагивающих вопросы осуществления предпринимательской и инвестиционной деятельности, и экспертизы нормативных правовых актов Московской области, муниципальных нормативных правовых актов, затрагивающих вопросы осуществления предпринимательской и инвестиционной деятельности» (принят постановлением Мособлдумы от 18.12.2014 N 24/110-П (с изменениями на 25.10.2018г.)

Выводы: Политическая обстановка в РФ и Московской области благоприятная для ведения бизнеса. Существующая нормативная база упростила процесс запуска бизнеса и улучшила ситуацию с реализацией инвестпроектов.

8.1.2 Информация о макроэкономических факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки

При анализе экономических факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки, была использована информация с официальных сайтов Министерства экономического развития РФ, Центрального банка России, Росстата.

В ходе анализа рыночной информации оценщик не выявил дополнительных ценообразующих факторов, действующих на рынке недвижимости, относительно данных, приведенных в учебно-методической и справочной литературе («Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» Джек Фридман, Николас Ордуэй, Москва, Дело, 1997г.).

Значения и динамика изменения экономических показателей страны приведены в таблице:

Таблица Анализ макроэкономических показателей Российской Федерации

№

п/п

НАИМЕНОВАНИЕ ФАКТОРА

Год

Динамика

Источник

информации

2014

2015

2016

2017

2018

Показатели стабильности экономики РФ

1

Изменение уровня ВВП, промышленного и сельскохозяйственного производства в регионе относительно предыдущего периода, %

100,7

97,5

1,03

101,6

102,3

Увеличение

http://www.gks.ru/

2

Торговый баланс (соотношение экспорт/импорт) (млрд. дол. США)

189,7

148,5

90,3

115,4

195,0

Увеличение

http://www.cbr.ru/

3

Дефицит государственного бюджета (трлн. рублей)

0,32

1,96

2,96

1,33

1,27

Увеличение

https://www.minfin.ru/

4

Уровень инфляции, %

11,4

12,9

5,4

2,5

4,3

Уменьшение

http://www.gks.ru/

5

Темп инфляции

+1,5

-7,5

-2,9

+1,8

6

Индекс потребительских цен (в % к декабрю предыдущего года)

111,4

112,9

105,4

102,5

104,2

Уменьшение

http://www.gks.ru/

7

Соотношение доллар/рубль ( на начало года)

32,65

56,23

72,92

60,65

57,60

Увеличение

https://www.minfin.ru/

http://www.cbr.ru/

8

Ставка Центробанка (на конец года), %

8,25

8,25

10

7,75

7,75

Уменьшение

http://www.cbr.ru/

9

Ставки банков, принимаемых в качестве безрисковой, %

8,25

8,25

10

7,75

7,75

Уменьшение

http://www.cbr.ru/

10

Золотовалютный резерв ЦБ, млрд. долл.

509,59

385,46

368,39

377,74

432,74

Уменьшение

http://www.cbr.ru/

Федеральный (региональный) уровень налогов

1

Налог на имущество

2,2

2,2

2,2

2,2

2,2

Без изменений

http://nalog.ru

2

Ставка аренды за землю % (от кадастровой стоимости)

-

-

-

-

-

-

Информация не предоставлялась

3

НДС %

18

18

18

18

18

Без изменений

ИФНС РФ

Показатели рынка недвижимости

1

Рыночный уровень недозагрузки недвижимости %

(Низкокласные офисно-торговые объекты)

10

10

12,3

11,1

12,1

Увеличение

Справочники оценщика под редакцией Лейфера 2014-2018гг.

2

Рыночные данные неуплаты арендных платежей

-

-

-

-

-

-

3

Уровень коммунальных платежей, % (от конкретной величины)

-

-

-

-

-

-

4

Затраты на безопасность

-

-

-

-

-

-

5

Рыночные показатели затрат на замещение

-

-

-

-

-

-

Показатели доходов населения

1

Среднемесячная денежная плата работников, руб

32 495

34 030

36 709

39 167

43 445

Увеличение

http://www.gks.ru/

2

Денежные доходы на душу населения

27 767

30 467

30 747

31 422

-

Увеличение

http://www.gks.ru/

3

МРОТ

5 554

5 965

6 204

7 800

11 163

Увеличение

http://www.consultant.ru/

4

Отношение средней зарплаты к прожиточному минимуму, %

4,04

3,51

3,74

3,88

4,21

Увеличение

Вывод: В 2018 году основные макроэкономические показатели не показали снижения по сравнению с предыдущими периодами. Под давлением мировых санкций, экономика РФ в прошедшем году замедлила темп роста.

В 2019 в России начали проводиться структурные преобразования, поэтому текущий год можно охарактеризовать как «адаптационный» к принятым решениям в макроэкономической политике, без ярко выраженного экономического роста. В перспективе экономический подъем ожидается к концу 2019 года, когда будет полностью восстановлена финансовая защита российского бюджета. Среднесрочные перспективы российской экономики зависят от ожидаемой динамики мировых цен на энергоресурсы и первичное сырье, от изменения предпринимательской уверенности и реальных параметров проводимой макроэкономической политики, а также, в значительной степени, от мировых санкций, введенных Евросоюзом и США.

8.1.3 Информация о социальных факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки

Таблица Анализ динамики социальных показателей Российской Федерации

№

п/п

НАИМЕНОВАНИЕ ФАКТОРА

Год

Динамика

Источник

информации

2014

2015

2016

2017

2018

Население

1

Общая численность населения, тыс. чел. (на начало года)

143641

146267

146519

146804

146880

рост

http://www.gks.ru/

2

Ожидаемая продолжительность жизни при рождении, лет

70,93

71,39

71,87

72,7

72,76

рост

3

Коэффициент число родившихся на 1000 человек населения

13,3

13,3

12,9

11,5

10,9

снижение

4

Коэффициент естественного прироста населения на 10 000 человек населения

18,78

16,76

17,86

14,43

-

снижение

5

Миграционный прирост населения, тыс. человек

270

245

261

220

228

снижение

Социальные условия

1

Уровень безработицы, %

5,2

5,6

5,5

5,2

4,9

снижение

http://www.gks.ru/

2

Численность занятых в экономике, тыс. человек

71391

71539

76739

75900

72 569

рост

3

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на 1 жителя, кв.м.

23,7

24,4

24,9

25,2

-

рост

http://www.gks.ru/

http://crimestat.ru/

4

Число зарегистрированных преступлений, тыс.

2190,6

2388,5

2160,1

2058,5

1991,5

снижение

5

Число зарегистрированных убийств и покушений на убийство, тыс.

11,9

11,5

10,4

9,7

8,5

снижение

6

Политика местных властей на рынке объекта оценки

Ориентация: рыночно-социальная

Активность: активная

Выводы: По данным за период 2014-2018г. можно зафиксировать следующие тенденции: в прошедшем году произошло небольшое увеличение численности населения, снизилась рождаемость, а так же снизился уровень безработицы. В 2019 году общее социально-экономическое положение РФ остается непростым.

Социально-экономические показатели региона (Московская область)

Наименование показателя

2014

2015

2016

2017

2018

Источник

Численность населения (тыс. чел)

7 231

7 318

7 423

7 503

7 549

Росстат;

http://moscow.gks.ru/

Среднедушевые денежные доходы в месяц, руб.

34 948

37 702

40 539

41 286

-

Индекс потребительских цен (в % к предыдущему году)

112,2

113,9

106,2

103,2

105,3

ВРП в млн. руб

2 742 886

3 180 925

3 662 300

3 802 953

-

Вывод: Социально-экономическая ситуация в Московской области во многом определяется общероссийской макроэкономической ситуацией, но при этом остается достаточно стабильной. Большинство отраслей региональной экономики не показало спада в 2018 году.

Объекты оценки находятся в Московской области, которая является субъектом РФ и входит в состав Центрального федерального округа и Центрального экономического района. Политический строй в РФ сочетает в себе черты смешанной президентско-парламентской республикой.

8.1.4 Информация о социальных факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки

Социальных факторов, существенно влияющих на стоимость объектов оценки, не выявлено.

8.1.5 Информация об экологических факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки

Влияние экологических факторов на стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки Оценщиком не выявлено.

8.1.6 Информация о прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки

Прочих факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, не выявлено

8.2 Информация о спросе и предложениях на рынке, к которому относятся объекты оценки

8.2.1 Определение сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты

Сегменты рынка коммерческой недвижимости

Под коммерческой недвижимостью понимаются объекты недвижимости нежилого назначения, которые возможно использовать в коммерческих целях для получения дохода. Рынок коммерческой недвижимости был поделен на следующие сегменты, в зависимости от количественных и качественных характеристик:

- Объекты недвижимости офисного назначения (О)

- Объекты недвижимости торгового назначения (Т)

- Помещения свободного назначения (ПСН)

- Объекты недвижимости производственно-складского назначения (ПС).

Объекты недвижимости офисного назначения (О). К объектам недвижимости офисного назначения были отнесены следующие объекты недвижимости:

- отдельно стоящие здания административного назначения, в том числе и бизнес-центры;

- помещения офисного назначения, расположенные в нежилых зданиях;

- нежилые помещения, расположенные в жилых домах, которые на дату анализа используются в качестве офисных помещений и имеют основные признаки офисного помещения (кабинетно-коридорная планировка, офисная отделка и т.п.).

Объекты недвижимости торгового назначения (Т). К объектам недвижимости торгового назначения были отнесены следующие объекты недвижимости:

- отдельно стоящие здания торгового назначения;

-помещения торгового назначения, расположенные в нежилых зданиях;

-помещения торгового назначения, расположенные в пристройках к жилым домам;

-нежилые помещения, расположенные в жилых домах, которые на дату анализа используются в качестве торговых помещений и имеют основные признаки торгового помещения (наличие торговых залов, высокая проходимость и т.п.).

Помещения свободного назначения (ПСН). К помещениям свободного назначения были отнесены помещения нежилого назначения, расположенные в жилых домах. ПСН характеризуются универсальностью, варианты использования помещения зависят от инфраструктуры жилого района и характеристик помещения.

Объекты недвижимости производственно-складского назначения (ПС). К объектам недвижимости производственно-складского назначения были отнесены следующие объекты недвижимости:

- отдельно стоящие здания производственно-складского назначения;

-помещения производственно-складского назначения, расположенные в нежилых зданиях;

- производственно-складские базы.

Источник: Сводный обзор стоимости коммерческой недвижимости Московского региона за пределами МКАД. ООО «Профессиональное финансовое консультирование» (ООО «ПФК»), сайт http://pfagroup.ru/.

Анализ технических (объемно-планировочных, иных) характеристик и параметров объектов капитального строительства, проведенный в разделе 7.2, а также фактического их использования на дату оценки, позволил соотнести их с характеристиками рынка и определить сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты.

Таблица классификации объектов оценки №п/п: 1 и 2

№

п/п

Классификационный признак

Состояние параметра

Источник информации

1

Категория

Помещения

Задание на оценку

2

Вид

Нежилые

Задание на оценку

3

Подвид

Встроенные помещения, расположенные в подвалах жилых домов

Задание на оценку

4

По материалу ограждающих конструкций здания

Кирпичные

Задание на оценку

5

По функциональному назначению

Складское

Анализ НЭИ

6

Ключевые ценообразующие факторы

Назначение и площадь

Анализ НЭИ

7

Локация

7.1

Локация внутри области

Московская область, г. Люберцы. Направление от МКАД – Юго-восток. Ценовая зона очень высокой ценности.

Схема зонирования*

7.2

Характеристика населенного пункта

г. Люберцы, численность населения ≈ 207 тыс.чел

Свободные источники информации

7.3

Локация внутри населенного пункта

В данном случае на стоимость е влияет

Карта населенного пункта

*Схема зонирования приведена в Приложении №2.

Для классификации объектов оценки можно использовать «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г.

Наименование группы

Базовые объекты группы

Универсальные производственно-складские объекты.

Объекты производственно – складского назначения различных классов конструктивных систем. В группу включены как отдельностоящие здания, комплексы зданий, так и помещения, расположенные в них. Объекты советской или более поздней постройки, которые могут быть перепрофилированы в объекты другого назначения (и складские и производственные и смешенные). К универсальным производственно-складским объектам можно отнести также склады классов C и D

Специализированные высококлассные складские объекты.

Высококлассные складские объекты отличаются новизной постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям: близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товара, высокая скорость оборота и наличие гарантий сохранности груза. К высококлассным складским объекта можно отнести склады классов А и В.

Объекты, предназначенные для пищевого производства.

Помещения, предназначенные для пищевого производства, формируют особую группу среди объектов производственно-складского назначения, поскольку отличаются повышенными требованиями, предъявляемыми к отделке и коммуникациями данных помещений. Главная особенность пищевого производства – наличие оснащения и отделки помещения в соответствии с санитарными и пожарными нормами безопасности (общая качественная отделка помещения, отсутствие быстро загрязняющихся поверхностей, отделка плиткой, наличие вытяжек, эффективной системы пожаротушения, соблюдение прочих норм).

Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения

Сельскохозяйственные постройки, используемые для производства, хранения и первичной обработки сельскохозяйственной продукции, которые могут быть перепрофилированы под универсальные производственно-складские объекты.

Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства

Объекты, расположенные на придорожной полосе и предназначенные для обслуживания транспортных средств (станции технического обслуживания, шиномонтажа, автосервиса, мойки), которые могут быть перепрофилированы по универсальные производственно-складские объекты.

Вывод: Объекты оценки №п/п 1 и №п/п 2 можно классифицировать как – «Объекты производственно-складского назначения различных классов конструктивных систем. В группу включены как отдельностоящие здания, комплексы зданий, так и помещения, расположенные в них. Объекты советской или более поздней постройки, которые могут быть перепрофилированы в объекты другого назначения (и складские и производственные и смешенные). К универсальным производственно-складским объектам можно отнести также склады классов C и D». Общий раздел: «Универсальные производственно-складские объекты».

Таблица классификации объектов оценки №п/п: 3 и 4

№

п/п

Классификационный признак

Состояние параметра

Источник информации

1

Категория

Объекты капитального строительства (здание и помещение)

Задание на оценку

2

Вид

Нежилые

Задание на оценку

3

Подвид

Отдельностоящее здание и встроенное помещение

Задание на оценку

4

По материалу ограждающих конструкций здания

Кирпичные

Задание на оценку

5

По функциональному назначению

Торгово-офисные

Анализ НЭИ

6

Ключевые ценообразующие факторы

Назначение, местоположение, физическое состояние

Анализ НЭИ

7

Локация

7.1

Локация внутри области

Московская область, Ступинский р-н. Направление от МКАД – юг. Ценовая зона – низкой ценности.

Схема зонирования*

7.2

Характеристика населенного пункта

пос. Усады, численность населения ≈1,8 тыс.чел.

Свободные источники информации

7.3

Локация внутри населенного пункта

В данном случае на стоимость не влияет

Карта населенного пункта

Для классификации объектов оценки можно использовать «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г.

Наименование группы

Базовые объекты группы

Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости

Отдельно стоящие здания или встроенные помещения, в которых размещаются или могут быть размещены офисы категорий C и D, объекты уличной торговли (Street Retail), кафе, фитнес-центры, салоны красоты, танцевальные кружки, детские сады и т.п. Сюда же относятся здания, реконструированные, переоборудованные из государственных учреждений, детских садов, школ и т.п., а также встроенные помещения, переоборудованные из квартир. В данный класс, кроме того, включены магазины и предприятия услуг, расположенные на первых этажах жилых многоэтажных домов, с собственными витринами и отдельным входом, а также отдельно стоящие магазины и предприятия бытовых услуг в сельской местности.

Высококлассные офисы (Офисы классов A, B)

Высококлассные бизнес-центры, деловые центры, оборудованные современными инженерными системами (климат-контроль, развитая инфраструктура), а также офисные помещения, расположенные в них. Обычно имеют отдельную парковку. Сюда относятся в основном объекты, построенные после 2000 года.

Высококлассная торговая недвижимость

Торговые центр, торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы и торговые помещения, расположенные в них. Обычно имеют отдельную парковку. Сюда относятся в основном объекты, построенные после 2000 года.

Недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса

Объекты недвижимости, предназначенные для ведения определенного вида бизнеса. Сюда относятся гостиницы, автосалоны, кинотеатры, базы отдыха и т.д.

1. Городские отели – отели, гостиницы и гостиничные комплексы, расположенные в черте города.

2. Загородные отели – загородные отели, базы отдыха, пансионаты, кемпинги. К данной подгруппе также относятся курортные отели и пансионаты и т.д.

3. Специализированные спортивные объекты – специализированные фитнес-центры, физкультурно-оздоровительные комплексы, бассейны и т.д.

4. Культурно-развлекательные центры – кинотеатры, театра, музеи, концертные залы и т.д.

5. Объекты общественного питания – специализированные рестораны, кафе и пункты общественного питания.

6. Автоцентры – автоцентры, дилерские центры, автосалоны.

Вывод: Объекты оценки №п/п 3 и №п/п 4 можно классифицировать как – «Отдельностоящие здания или встроенные помещения, в которых размещаются или могут быть размещены офисы категорий С и Д, объекты уличной торговли, кафе фитнес – центры, салоны красоты, танцевальные кружки, детские сады и т.п.». Общий раздел: «Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости».

Таблица классификации объекта оценки №п/п: 5

№

п/п

Классификационный признак

Состояние параметра

Источник информации

1

Категория

Объект капитального строительства (здание)

Задание на оценку

2

Вид

Нежилое

Задание на оценку

3

Подвид

Отдельностоящее здание

Задание на оценку

4

По типу рынка

Вторичный рынок

Задание на оценку

5

По функциональному назначению

Производственно-складское

Анализ НЭИ

6

Ключевые ценообразующие факторы

Физическое состояние

Анализ НЭИ

7

Локация

7.1

Локация внутри области

Московская область, Ступинский р-н. Направление от МКАД – юг. Ценовая зона – низкой ценности.

Схема зонирования*

7.2

Характеристика населенного пункта

пос. Усады, численность населения ≈1,8 тыс.чел.

Свободные источники информации

7.3

Локация внутри населенного пункта

В данном случае на стоимость не влияет

Карта населенного пункта

Для классификации объекта оценки можно использовать «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г.

Вывод: Объект оценки №п/п 5 можно классифицировать как – «Объекты производственно-складского назначения различных классов конструктивных систем. В группу включены как отдельностоящие здания, комплексы зданий, так и помещения, расположенные в них. Объекты советской или более поздней постройки, которые могут быть перепрофилированы в объекты другого назначения (и складские и производственные и смешенные). К универсальным производственно-складским объектам можно отнести также склады классов C и D». Общий раздел: «Универсальные производственно-складские объекты».

Анализ характеристик и параметров земельного участка, проведенный в разделе 7.2, а также его фактического использования на дату оценки, позволил соотнести их с характеристиками рынка и определить сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый земельный участок:

Таблица классификации объекта оценки №п/п 6

№

п/п

Классификационный признак

Состояние параметра

Источник информации

1

Категория

Нерукотворный объект

Задание на оценку

2

По состоянию

Застроенный земельный участок

Задание на оценку

3

По категории земель

Земли сельскохозяйственного назначения

Данные Росреестра

4

По ВРИ

Для сельскохозяйственного производства

Данные Росреестра

5

Ключевой ценообразующий фактор

Вид разрешенного использования

Анализ НЭИ

6

Локация

6.1

Локация внутри области

Московская область, Ступинский р-н. Направление от МКАД – юг. Ценовая зона – низкой ценности.

Схема зонирования*

6.2

Характеристика населенного пункта

пос. Усады, численность населения ≈1,8 тыс.чел.

Свободные источники информации

6.3

Локация внутри населенного пункта

В данном случае на стоимость не влияет

Карта населенного пункта

Для классификации объекта (земельный участок) можно использовать «Справочник оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характиристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г.

№

Классы земельных участков

Принадлежность к категориям в соответствии с ЗК РФ

Основные виды разрешенного использования (ВРИ) в соответствии с типовым перечнем

Номер ВРИ

1

Земельные участки под индустриальную застройку

Земли населенных пунктов

Земли промышленности

Земельные участки для размещения гаражей и автостоянок

ВРИ 3, 9, 10, 11, 13

Земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок

Земельные участки для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений, объектов

Земельные участки для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов

2

Земельные участки под торгово-офисную застройку

Земли населенных пунктов

Земли промышленности

Земельные участки для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания

ВРИ 5, 6, 7, 17

Земельные участки для размещения гостиниц

Земельные участки для размещения административных и офисных зданий делового и коммерческого назначения, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии

3

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

Земельные участки с/х назначения

Земли населенных пунктов

Земельные участки сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями)

ВРИ 15

Земельные участки занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, объектов сельскохозяйственного назначения

4

Земельные участки под жилую застройку

4.1

Земельные участки под МЖС

Земли населенных пунктов

Земельные участки, предназначенные для размещения среднеэтажных жилых домов

ВРИ 1

Земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов

Земельные участки общежитий

4.2

Земельные участки под ИЖС

Земли населенных пунктов

Земли с/х назначения

Земельные участки для размещения объектов индивидуального жилищного строительства

ВРИ 2, 4

Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки)

Земельные участки для размещения индивидуальных придомовых хозяйственных построек, в томи числе бань, сараев, хоз. блоков и др., не используемых в коммерческих целях

Земельные участки, находящиеся в составе дачных садоводческих огороднических объединений

5

Земельные участки под объекты рекреации

Земли особо охраняемых территорий

Земли населенны пунктов

Земельные участки для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения

ВРИ 8, 14

Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами

6

Земельные участки под придорожный сервис

Земли населенных пунктов

Земли промышленности

Земельные участки для размещения автозаправочных станций (бензиновых, газовых)

ВРИ 3, 5, 9, 13

Земельные участки для размещения магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве придорожного сервиса

Земельные участки для размещения автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей

Вывод: Объект оценки №п/п 6 можно классифицировать как – «Земельные участки сельскохозяйственного назначения» (Земельные участки занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, объектов сельскохозяйственного назначения).

8.2.2. Анализ первичного рынка объектов оценки

Ввод в действие (в эксплуатацию) зданий. Из числа введенных
в действие за январь-декабрь 2018 года зданий 93,3 процента составляют здания жилого назначения.

Ввод в действие зданий жилого и нежилого назначения в Российской Федерации

2016

2017

2018 г.

Количество введенных зданий - всего, тыс.

278,3

272,6

259,5

в том числе:

жилого назначения

259,5

253,8

242,1

нежилого назначения

18,8

18,8

17,4

Общий строительный объем зданий - всего, млн. м3

608,5

599,4

570,0

в том числе:

жилого назначения

400,4

401,3

379,0

нежилого назначения

208,1

198,1

191,0

Общая площадь зданий - всего, млн. м2

 135,8

 137,3

 129,2

 в том числе:

жилого назначения

103,4

104,6

100,6

нежилого назначения

32,4

32,7

28,6

Ввод в действие нежилых зданий по типам в Российской Федерации

 

2016

2017

2018 г.

Количество введенных нежилых зданий - всего, тыс.

18,8

18,8

17,4

         из них:

промышленные

2,9

2,7

2,4

сельскохозяйственные

2,7

2,7

2,3

коммерческие

6,1

6,3

6,1

административные

1,2

1,2

1,2

учебные

0,7

0,6

0,6

системы здравоохранения

0,7

0,6

0,6

другие

4,5

4,7

4,2

В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2018 года составила 1712519,1 тыс. га.

Федеральные округа, субъекты РФ

Земли с/х назначения

Земли населенных пунктов

Земли промыш-ленности и иного назначения

Земли особо охраняемых территорий и объектов

Земли лесного фонда

Земли водного фонда

Земли запаса

Итого земель в админи-стративных границах

Московская область

1604,5

568,4

285,5

64,4

1801,2

24,9

84

4432,9

Источник: Росстат. https://rosreestr.ru/

Распределение земель РФ по категориям в разрезе субъектов РФ на 1 января 2018г., %

Московская область

Выводы:

1. Из введенных в действие зданий в 2018г. большую часть составляют здания жилого назначения – 93,3%. Промышленные здания составляют – 13,8% от нежилых зданий. Коммерческие здания составляют 35% от нежилых зданий. Административные здания составляют 6,9% от нежилых зданий. Объем строительства нежилых зданий снижается.

2. В 2018 г. доля земель с/х назначения составила 36,2% в общей структуре земельного фонда РФ в разрезе Московской области.

8.3 Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты

8.3.1 Анализ при фактическом варианте использования объектов оценки

Анализ рынка предложений торгово-офисной недвижимости

В рамках данного пункта проведен анализ цен продажи торгово-офисной недвижимости, расположенной на территории Московской области городского округа Ступино. Основой для анализа являются объявления о продаже торгово-офисной недвижимости, опубликованные в сентябре 2019 г. (сайты http://cian.ru, http://avito.ru), а также обзор стоимости коммерческой недвижимости московского региона по итогам II квартала 2019 г., проведенный ООО «ПФК». Время экспозиции подобных объектов на рынке при продаже составляет от 6 до 24 месяцев, поэтому оценщик считает возможным использовать в отчете информацию о продажах в течение года. Данный анализ проводится с целью выяснения диапазона стоимости аналогичных объектов недвижимости на дату оценки.

Выводы:

1. Согласно анализу, проведенному ООО «ПФК» (сайт: http://pfagroup.ru/), диапазон стоимости торгово-офисной недвижимости в экономической зоне «за пределами МБК (1-108)», направление Юг, составляет:

- офисная недвижимость: 14 900 ÷ 85 400 руб./кв.м. Среднее значение стоимости офисной недвижимости в данной зоне составляет – 37 800 руб./кв.м;

- торговая недвижимость: 20 000 ÷ 120 000 руб./кв.м. Среднее значение стоимости торговой недвижимости в данной зоне составляет – 57 100 руб./кв.м (Приложение №3)

2. Т.к. объявлений о продаже офисно-торговой недвижимости в г. Ступино Московской области достаточно можно утверждать, что рынок продажи офисно-торговой недвижимости в Московской области г. Ступино является активным.

3. Объявления о продаже торгово-офисной недвижимости в пос. Усады городского округа Ступино Московской области не обнаружены. Рынок неактивный.

4. Объявления о продаже объектов торгово-офисного назначения, находящихся в неудовлетворительном физическом состоянии, не обнаружены.

Анализ рынка предложений производственно-складской недвижимости

В рамках данного пункта проведен анализ цен продажи производственно-складской недвижимости, расположенной на территории Московской области городского округа Ступино и г. Люберцы. Основой для анализа являются объявления о продаже производственно-складской недвижимости, опубликованные в сентябре 2019 г. (сайты http://cian.ru, http://avito.ru), а также обзор стоимости коммерческой недвижимости московского региона по итогам II квартала 2019 г., проведенный ООО «ПФК». Время экспозиции подобных объектов на рынке при продаже составляет от 6 до 24 месяцев, поэтому оценщик считает возможным использовать в отчете информацию о продажах в течение года. Данный анализ проводится с целью выяснения диапазона стоимости аналогичных объектов недвижимости на дату оценки.

Выводы:

1. Согласно анализу, проведенному ООО «ПФК» (сайт: http://pfagroup.ru/), диапазон стоимости производственно-скласдкой недвижимости в экономической зоне «до 10 км от МКАД», направление Юго-Восток, составляет 19 500 ÷ 85 000 руб./кв.м. Среднее значение стоимости производственно-складской недвижимости в данной зоне составляет – 40 800 руб./кв.м. (Приложение №3)

2. Т.к. объявлений о продаже производственно-скласдкой недвижимости в г. Люберцы Московской области достаточно можно утверждать, что рынок продажи офисно-торговой недвижимости в Московской области г. Люберцы является активным.

3. Согласно анализу, проведенному ООО «ПФК» (сайт: http://pfagroup.ru/), диапазон стоимости производственно-скласдкой недвижимости в экономической зоне «за пределами МБК (1-108)», направление Юг, составляет 1 500 ÷ 36 000 руб./кв.м. Среднее значение стоимости производственно-складской недвижимости в данной зоне составляет – 11 300 руб./кв.м. (Приложение №3)

4. Объявления о продаже аналогичных объектов производственно-складского назначения, находящихся в неудовлетворительном физическом состоянии, не обнаружены. Рынок продажи аналогичных объектов в Московской области, городском округе Ступино является неактивным.

Анализ рынка предложений земельных участков сельскохозяйственного назначения

В рамках данного пункта проведен анализ цен продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории городского округа Ступино и городского округа Кашира Московской области. Основой для анализа являются объявления о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения (объявления, опубликованные в сентябре 2019г.). Время экспозиции подобных объектов на рынке при продаже составляет от 6 до 12 месяцев, поэтому оценщик считает возможным использовать в отчете информацию о продажах в течение года. Данный анализ проводится с целью выяснения диапазона стоимости аналогичных объектов недвижимости на дату оценки. Источник информации - сайт объявлений http://cian.ru (Приложение №4).

1. Диапазон стоимости 1 кв.м. земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных в экономической зоне «за пределами МБК (А-108)», направление Юг (зона местонахождения объекта оценки) составляет: 0,44 ÷ 180 руб./кв.м. Медианное значение – 23,17 руб./кв.м.

2. Так как объявлений о продаже аналогичных объектов в данной зоне Московской области достаточно, можно утверждать, что рынок продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения является активным.

3. Так как объект оценки является типичным для своего сегмента, можно говорить о возможности применения средних значений корректировок при определении рыночной стоимости.

8.4 Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов, интервалы значений этих факторов.

Таблица. Анализ основных факторов, влияющих на спрос и предложение

ФАКТОРЫ СПРОСА, ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Тенденция

Источник

информации

1.Экономические

уровень и динамика доходов населения

падение

Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Московской области

дифференциация населения по уровню доходов и ее динами­ка

рост

рост (падение) делов. активности бизнеса, изм. структуры, доход­ности

падение

доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности

ограничено

активность и состояние альтернативных и смежных рынков

падение

цены на рынке недвижимости

падение

Анализ рыночных цен стр 17- 18 avito

уровень арендной платы

падение

Анализ арендных ставок на avito

риски инвестиций в недвижимость

рост

Анализ спроса и предложений на рынке объекта оценки (стр 17)

стоимость строительства

рост

Росстат

цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы

рост

Комитет по ценам и тарифам Московской области

2. Социальные:

изменение численности населения и его возрастной структуры

падение

Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Московской области

образовательный уровень населения и тенденции его измене­ния

падение

уровень и тенденции изменения социальной структуры насе­ления

падение

уровень и тенденции преступности

рост

3. Административные

налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок)

стабилен

Анализ налогового режима и постановлений администрации Московской области

зональные ограничения

нет

правовые и экономические условия получения прав на за­стройку

Не стабильны

правовые и экономические условия совершения сделок

стабильно

4. Условия окружающей среды:

уровень развития социальной инфраструктуры

застой

Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Московской области

обеспеченность транспортными сетями

развитие

экологическая обстановка

стабильна

ВЫВОД О СОСТОЯНИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Спрос

падает

Предложение

растет

8.4.1 Информация о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристик данных факторов.

Анализируя данные учебно-методической, справочной литературы, а также требования положений ФСО №7 (ст. 22), определены группы факторов, по которым необходимо проводить сравнение объектов недвижимости.

Таблица. Элементы сравнения объекта оценки.

№

п/п

Группа факторов

Элементы сравнения

Результаты анализа и необходимость учета

1.

Качество прав

1.1. Обременение объекта договорами аренды

Нет

1.2. Сервитуты и общественные обременения

Нет

1.3. Качество права на земельный участок в составе объекта

Нет

2.

Условия

финансирования

2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя

Нет

2.2. Платеж эквивалентом денежных средств

Нет

3.

Особые условия или

условия продажи

3.1. Наличие финансового давления на сделку

Нет

3.2. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой

Нет

3.3. Обещание субсидий или льгот на развитие

Нет

4.

Условия рынка

4.1. Изменение цен во времени

Нет

4.2. Отличие цены предложения от цены сделки

Нет

5.

Факт сделки (торг)

5.1. Скидки в условиях рыночной торговли в процессе переговоров между продавцом и покупателем

См

раздел 8.4

6.

Местоположение объекта

6.1. Расположение по районам области

Нет

6.2. Расположение относительно "красной линии"

Нет

6.3. Ограничение доступа (расположение на закрытой территории)

Нет

6.4. Проходимость

Нет

7.

Физические

характеристики

7.1.Общая площадь – фактор масштаба

См

раздел 8.4

7.2. Физическое состояние здания

Нет

7.3.Состояние отделки

Нет

7.4. Материал строений (стен)

Нет

7.5. Тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее)

Нет

7.6. Этаж

Нет

7.7. Состояние окружающей застройки

Нет

8.

Экономические

характеристики

8.1. Возможности ресурсосбережения

Нет

8.2. Соответствие объекта принципу НЭИ

См.

раздел 7.4

8.3.Ассортимент реализуемой продукции

Нет

8.4.Сезонность

Нет

8.5.Специализация НТО

Нет

9.

Тип использования площади

9.1 Характерные особенности использования объекта аренды

Нет

10.

Сервис и

дополнительные элементы

10.1. Наличие отдельного входа

Нет

10.2. Обеспеченность связью и коммунальными услугами

Нет

10.3. Наличие парковки и (или) гаража, площадки для АТС

Нет

10.4. Состояние системы безопасности, охраны

Нет

10.5. Наличие дополнительных строений и сооружений

Нет

8.4.2 Обоснование значений (диапазонов) ценообразующих факторов.

Ценообразующие факторы для торгово-офисной недвижимости

Диапазоны факторов, влияющих на стоимость объектов оценки №п/п 3 и 4 будут представлены в виде таблиц, взятых из сборника «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно – торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г. Значения будут представлены по неактивному рынкам в доверительном диапазоне согласно классификации объектов оценки.

1. Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав (наличие обременений договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным данным, отсутствие права собственности на землю и т.п.).

2. Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия). Соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые, в свою очередь, влияют на рыночную стоимость.

3. Условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия). Платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.

4. Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия). Изменение рыночных условий может произойти в результате принятия новых налоговых норм, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий. Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, но по-разному. В период экономического спада часто бывает сложно найти заключенные недавно сопоставимые сделки. Поправку на рыночные условия часто называют поправкой на время. Однако, если рыночные условия не изменились, а предложения носят актуальный характер, внесения поправки не требуется, даже если прошло значительное время. Изменения цен за период между датами сделки оценки обычно учитываются по рыночным данным, либо с применение индексов инфляции. При анализе объявлений о продаже/ сдаче в аренду помещении торгово-офисных помещений выявилась следующая закономерность: срок экспозиции от 6 до 12 месяцев. В течение этого срока цены предложения не меняются.

5. Факт сделки (торг). Фактор уторгования учитывает скидки в условиях рыночной торговли в процессе переговоров между продавцом и покупателем.

Усредненное значение корректировок для офисно-торговых зданий (неактивный рынок)

Класс объектов

Неактивный рынок

Среднее значение

Доверительный интервал

Цены предложений объектов

1. Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости

16,5%

15,8%

17,2%

2. Высококлассные офисы (Офисы классов А, В)

16,3%

15,3%

17,3%

3. Высококлассная торговая недвижимость

15,9%

15,0%

16,8%

4. Недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса

19,3%

18,2%

20,3%

Арендные ставки объектов

1. Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости

14,3%

13,6%

15,0%

2. Высоко классные офисы (Офисы классов А, В)

14,0%

13,1%

14,9%

3. Высококлассная торговая недвижимость

13,9%

13,0%

14,8%

4. Недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса

16,9%

15,9%

17,9%

6. Численность населения. Данная корректировка определяет зависимость стоимости аналогичных объектов расположенных в городах с разной численностью населения.

Численность, тыс. чел.

Город расположения объекта аналога

15-25

25-40

40-60

60-90

90-135

135-200

200-280

280-420

420-630

630-950

950-1400

1400-2100

Город расположения объекта оценки

15-25

1,00

0,96

0,91

0,87

0,84

0,80

0,77

0,73

0,70

0,67

0,64

0,61

25-40

1,05

1,00

0,96

0,91

0,87

0,84

0,80

0,77

0,73

0,70

0,67

0,64

40-60

1,09

1,05

1,00

0,96

0,91

0,87

0,84

0,80

0,77

0,73

0,70

0,67

60-90

1,14

1,09

1,05

1,00

0,96

0,91

0,87

0,84

0,80

0,77

0,73

0,70

90-135

1,20

1,14

1,09

1,05

1,00

0,96

0,91

0,87

0,84

0,80

0,77

0,73

135-200

1,25

1,20

1,14

1,09

1,05

1,00

0,96

0,91

0,87

0,84

0,80

0,77

200-280

1,31

1,25

1,20

1,14

1,09

1,05

1,00

0,96

0,91

0,87

0,84

0,80

280-420

1,37

1,31

1,25

1,20

1,14

1,09

1,05

1,00

0,96

0,91

0,87

0,84

420-630

1,43

1,37

1,31

1,25

1,20

1,14

1,09

1,05

1,00

0,96

0,91

0,87

630-950

1,49

1,43

1,37

1,31

1,25

1,20

1,14

1,09

1,05

1,00

0,96

0,91

950-1400

1,56

1,49

1,43

1,37

1,31

1,25

1,20

1,14

1,09

1,05

1,00

0,96

1400-2100

1,63

1,56

1,49

1,43

1,37

1,31

1,25

1,20

1,14

1,09

1,05

1,00

7. Местоположение объекта

7.1. Местоположение объекта на территории области (статус населенного пункта). Расположение в зависимости от удаления от областного центра. Фактор местоположения отражает зависимость стоимости объекта от нахождения в определенной ценовой зоне (местонахождение внутри города или местонахождение внутри области).

Отношение цен офисно-торговых объектов по районам области по отношению к областному центру

Среднее значение

Доверительный интервал

Удельная цена

Областной центр

1,00

1,00

1,00

Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра

0,80

0,79

0,82

Райцентры с развитой промышленностью

0,72

0,71

0,74

Райцентры сельскохозяйственных районов

0,60

0,58

0,62

Прочие населенные пункты

0,48

0,46

0,50

Удельная арендная ставка

Областной центр

1,00

1,00

1,00

Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра

0,80

0,78

0,81

Райцентры с развитой промышленностью

0,72

0,70

0,73

Райцентры сельскохозяйственных районов

0,60

0,58

0,61

Прочие населенные пункты

0,48

0,46

0,50

7.2. Местоположение объекта (В пределах города). Фактор местоположения в различных районах города объекта определяется совокупностью следующих ценообразующих параметров:

- транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

- уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

- престижность территории.

Отношение цен офисно-торговых объектов по районам города по отношению к самому дорогому району

Среднее значение

Доверительный интервал

Удельная цена

Культурный и исторический центр (может включать зоны, находящиеся в разных административных районах города)

1,00

1,00

1,00

Центры административных районов города

0,88

0,87

0,89

Спальные микрорайоны высотной застройки

0,81

0,80

0,82

Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки

0,74

0,73

0,76

Районы вокруг крупных промпредприятий

0,64

0,62

0,66

Районы крупных автомагистралей города

0,74

0,73

0,76

Удельная арендная ставка

Культурный и исторический центр (может включать зоны, находящиеся в разных административных районах города)

1,00

1,00

1,00

Центры административных районов города

0,88

0,88

0,89

Спальные микрорайоны высотной застройки

0,81

0,80

0,82

Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки

0,74

0,73

0,76

Районы вокруг крупных промпредприятий

0,63

0,62

0,65

Районы крупных автомагистралей города

0,74

0,72

0,76

8. Физические характеристики.

8.1 Масштаб объекта. На рынке помещений прослеживается обратная зависимость цены 1 кв.м. в зависимости от общей площади: чем больше площадь объекта, тем меньше удельная цена 1 кв.м.

Площадь, кв.м.

усредненные данные по России (цены)

аналог

<50

50-100

100-250

250-500

500-1000

1000-1500

1500-3000

>3000

Объект оценки

<50

1,00

1,05

1,18

1,30

1,42

1,51

1,63

1,70

50-100

0,95

1,00

1,12

1,23

1,35

1,44

1,55

1,61

100-250

0,85

0,90

1,00

1,10

1,21

1,29

1,39

1,44

250-500

0,77

0,81

0,91

1,00

1,09

1,17

1,26

1,31

500-1000

0,71

0,74

0,83

0,91

1,00

1,07

1,15

1,20

1000-1500

0,66

0,70

0,78

0,86

0,94

1,00

1,08

1,12

1500-3000

0,61

0,64

0,72

0,79

0,87

0,93

1,00

1,04

>3000

0,59

0,62

0,69

0,76

0, 84

0,89

0,96

1,00

Площадь, кв.м.

усредненные данные по России (арендные ставки)

аналог

<50

50-100

100-250

250-500

500-1000

1000-1500

1500-3000

>3000

Объект оценки

<50

1,00

1,03

1,11

1,18

1,26

1,31

1,38

1,41

50-100

0,97

1,00

1,07

1,14

1,21

1,27

1,33

1,36

100-250

0,90

0,93

1,00

1,07

1,13

1,18

1,24

1,27

250-500

0,84

0,87

0,94

1,00

1,06

1,11

1,16

1,19

500-1000

0,80

0,82

0,88

0,94

1,00

1,04

1,10

1,12

1000-1500

0,76

0,79

0,85

0,90

0,96

1,00

1,05

1,08

1500-3000

0,73

0,75

0,81

0,86

0,91

0,95

1,00

1,02

>3000

0,71

0,73

0,79

0,84

0,89

0,93

0,98

1,00

8.2 Физическое состояние здания: Чем лучше физическое состояние здания, тем выше стоимость помещений расположенных в нем. Данный фактор определяется совокупностью следующих ценообразующих параметров:

- год постройки здания;

- дата последней реконструкции;

- состояние конструктивных элементов.

Наименование коэффициента

Среднее значение

Доверительный интервал

Удельная цена

Отношение удельной цены объекта в хорошем состоянии (новом здании) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии

1,22

1,21

1,23

Отношение удельной цены объекта, требующего капитального ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии

0,71

0,69

0,72

Удельная арендная ставка

Отношение удельной арендной ставки объекта в хорошем состоянии (новом здании) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии

1,20

1,19

1,21

Отношение удельной арендной ставки объекта, требующего капитального ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии

0,72

0,70

0,74

8.3 Состояние отделки. В состав важных факторов включены: фактическое качество отделки, качество используемых для отделки материалов, степень соответствия отделки назначению объекта.

Показатель

Среднее

значение

Доверительный интервал

Удельная цена

Отношение удельной цены объекта без отделки, к удельной цене такого же объекта с отделкой в среднем состоянии

0,79

0,78

0,80

Отношение удельной цены объекта с отделкой, требующей косметического ремонта, к удельной цене такого же объекта с отделкой в среднем состоянии

0,86

0,85

0,86

Отношение удельной цены объекта с отделкой «люкс», к удельной цене такого же объекта с отделкой в среднем состоянии

1,23

1,21

1,24

Удельная арендная ставка

Отношение удельной арендной ставки объекта без отделки, к удельной арендной ставке такого же объекта с отделкой в среднем состоянии

0,78

0,76

0,79

Отношение удельной арендной ставки объекта с отделкой, требующей косметического ремонта, к удельной арендной ставке такого же объекта с отделкой в среднем состоянии

0,86

0,85

0,86

Отношение удельной арендной ставки объекта с отделкой «люкс», к удельной арендной ставке такого же объекта с отделкой в среднем состоянии

1,22

1,21

1,24

8.4 Этаж расположения. Корректировка на этаж, на котором расположен объект оценки – величина, отражающая повышающий или понижающий коэффициент в зависимости от этажа расположения. Факторы этажности: степень заглубленности помещений, престижность, пешеходный трафик, наличие окон.

Показатель

Среднее значение

Доверительный

интервал

Удельная цена / арендная ставка

Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта на 2 этаже и выше к удельной цене (арендной ставки) такого же объекта на 1 этаже

0,85

0,84

0,86

Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта в цоколе к удельной цене (арендной ставки) такого же объекта на 1этаже

0,80

0,79

0,81

Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта в подвале к удельной цене (арендной ставки) такого же объекта на 1 этаже

0,73

0,72

0,74

Этаж расположения

усредненные данные по России (цены/арендные ставки)

аналог

1 этаж

2 этаж и выше

цоколь

подвал

Объект оценки

1 этаж

1,00

1,17

1,25

1,37

2 этаж и выше

0,85

1,00

1,06

1,17

цоколь

0,80

0,94

1,00

1,10

подвал

0,73

0,86

0,91

1,00

8.5. Тип площади. Отношение ставок за площади под терминалы, банкоматы, вендинговые аппараты к ставкам за основные площади

Наименование коэффициента

Среднее значение

Доверительный интервал

Удельная арендная ставка

Отношение арендных ставок за площади под терминалы, банкоматы, к удельным арендным ставкам за основные площади

2,69

2,51

2,87

Отношение арендных ставок за площади под вендинговые аппараты к удельным аренным ставкам за основные площади

2,47

2,29

2,66

Отношение удельных арендных ставок за площади помещений, сдаваемые в виде блоков, к удельным арендным ставкам за основные площади

0,84

0,83

0,85

Отношение ставок за вспомогательные помещения и места общего пользования к ставкам за основные площади

0,68

0,65

0,71

9. Сервис и дополнительные элементы

9.1 Наличие отдельного входа. Фактор наличие отдельного входа определяется совокупностью следующих ценообразующих параметров:

- местоположение объекта (престижность, пешеходный трафик);

- важность и значимость отдельного входа для эффективного использования объекта недвижимости;

- влияние наличия отдельного входа на объекты недвижимости данного типа.

Показатель

Среднее значение

Доверительный

интервал

Удельная цена

Отношение удельной цены объекта без отдельного входа к удельной цене такого же объекта с отдельным входом

0,85

0,84

0,86

Удельная арендная ставка

Отношение удельной арендной ставки объекта без отдельного входа к удельной арендной ставке такого же объекта с отдельным входом

0,85

0,84

0,86

9.2 Тип парковки: Наличие или отсутствие парковки около объектов коммерческой недвижимости значительно влияет на стоимость. Факторы: величина парковки, подъезды к парковке, наличие охраны.

Наименование коэффициента

Среднее значение

Доверительный интервал

Удельная цена/Удельная арендная ставка

Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта без парковки к удельной цене (арендной ставке) объекта со стихийной парковкой

0,91

0,90

0,91

Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта с организованной парковкой к удельной цене (арендной ставке) объекта со стихийной парковкой

1,11

1,10

1,12

Ценообразующие факторы для производственно-складской недвижимости

Диапазоны факторов, влияющих на стоимость объектов оценки №п/п 1, 2 и 5, будут представлены в виде таблиц, взятых из сборника «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г. Значения будут представлены по активному и неактивному рынку в доверительном диапазоне согласно классификации объектов оценки.

1. Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав (наличие обременений договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным данным, отсутствие права собственности на землю и т.п.).

2. Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия). Соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые, в свою очередь, влияют на рыночную стоимость.

3. Условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия). Платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.

4. Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия). Изменение рыночных условий может произойти в результате принятия новых налоговых норм, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий. Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, но по-разному. В период экономического спада часто бывает сложно найти заключенные недавно сопоставимые сделки. Поправку на рыночные условия часто называют поправкой на время. Однако, если рыночные условия не изменились, а предложения носят актуальный характер, внесения поправки не требуется, даже если прошло значительное время. Изменения цен за период между датами сделки оценки обычно учитываются по рыночным данным, либо с применение индексов инфляции.

5. Факт сделки (торг). Фактор уторгования учитывает скидки в условиях рыночной торговли в процессе переговоров между продавцом и покупателем.

Усредненное значение корректировок для офисно-торговых зданий (активный рынок)

Класс объектов

Активный рынок

Среднее значение

Доверительный интервал

Цены предложений объектов

1. Универсальные производственно-складские объекты

11,5%

10,8%

12,2%

2. Специализированные высококлассные складские объекты

10,8%

10,1 %

11,5%

3. Объекты, предназначенные для пищевого производства

12,7%

11,9%

13,4%

4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения

15,8%

15,0%

16,5%

5.Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства

11,4%

10,7%

12,1%

Арендные ставки объектов

1. Универсальные производственно-складские объекты

9,3%

8,4%

10,2%

2. Специализированные высококлассные складские объекты

9,2%

8,3%

10,1%

3. Объекты, предназначенные для пищевого производства

10,4%

9,5%

11,4%

4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения

13,2%

12,2%

14,3%

5.Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства

9,7%

8,9%

10,4%

Усредненное значение корректировок для офисно-торговых зданий (неактивный рынок)

Класс объектов

Неактивный рынок

Среднее значение

Доверительный интервал

Цены предложений объектов

1. Универсальные производственно-складские объекты

17,4%

16,5%

18,3%

2. Специализированные высококлассные складские объекты

16,6%

15,6%

17,6%

3. Объекты, предназначенные для пищевого производства

18,2%

17,3%

19,1%

4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения

22,0%

20,9%

23,0%

5.Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства

16,8%

16,0%

17,6%

Арендные ставки объектов

1. Универсальные производственно-складские объекты

14,3%

13,2%

15,4%

2. Специализированные высококлассные складские объекты

14,8%

13,6%

15,9%

3. Объекты, предназначенные для пищевого производства

15,7%

14,6%

16,9%

4. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения

19,3%

17,8%

20,8%

5.Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства

15,1%

14,1%

16,1%

6. Местоположение объекта

6.1. Местоположение на территории области. Расположение в зависимости от удаления от областного центра. Фактор местоположения отражает зависимость стоимости объекта от нахождения в определенной ценовой зоне (местонахождение внутри города или местонахождение внутри области).

Отношение цен производственно-складских объектов по районам области по отношению к областному центру

Среднее значение

Доверительный интервал

Удельная цена

Областной центр

1,00

1,00

1,00

Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра

0,83

0,81

0,85

Райцентры с развитой промышленностью

0,74

0,71

0,76

Райцентры сельскохозяйственных районов

0,61

0,59

0,64

Прочие населенные пункты

0,50

0,46

0,53

Удельная арендная ставка

Областной центр

1,00

1,00

1,00

Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра

0,83

0,81

0,85

Райцентры с развитой промышленностью

0,74

0,71

0,76

Райцентры сельскохозяйственных районов

0,61

0,59

0,64

Прочие населенные пункты

0,49

0,46

0,53

6.2. Местоположение объекта в пределах города. Фактор местоположения в различных районах города объекта определяется совокупностью следующих ценообразующих параметров:

- транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

- уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

- престижность территории.

Отношение цен производственно-складских объектов по районам города по отношению к самому дорогому району

Среднее значение

Доверительный интервал

Удельная цена

Культурный и исторический центр (может включать зоны, находящиеся в разных административных районах города)

1,00

1,00

1,00

Центры административных районов города

0,89

0,88

0,90

Спальные микрорайоны высотной застройки

0,82

0,80

0,83

Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки

0,78

0,76

0,80

Районы вокруг крупных промпредприятий

0,75

0,73

0,78

Районы крупных автомагистралей города

0,81

0,78

0,83

Удельная арендная ставка

Культурный и исторический центр (может включать зоны, находящиеся в разных административных районах города)

1,00

1,00

1,00

Центры административных районов города

0,89

0,88

0,90

Спальные микрорайоны высотной застройки

0,82

0,81

0,83

Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки

0,78

0,77

0,80

Районы вокруг крупных промпредприятий

0,76

0,73

0,78

Районы крупных автомагистралей города

0,81

0,79

0,83

7. Физические характеристики.

7.1 Масштаб объекта. На рынке недвижимости прослеживается обратная зависимость цены 1 кв.м. от общей площади: чем больше площадь объекта, тем меньше удельная цена 1 кв.м.

Площадь, кв.м.

усредненные данные по России (цены/арендные ставки)

аналог

0-300

300-500

500-1000

1000-5000

5000-10000

>10000

Объект оценки

0-300

1,00

1,12

1,21

1,43

1,59

1,65

300-500

0,89

1,00

1,08

1,27

1,42

1,47

500-1000

0,83

0,93

1,00

1,18

1,32

1,36

1000-5000

0,70

0,79

0,85

1,00

1,12

1,15

5000-10000

0,63

0,71

0,76

0,90

1,00

1,03

>10000

0,61

0,68

0,73

0,87

0,97

1,00

7.2 Физическое состояние здания: Чем лучше физическое состояние здания, тем выше стоимость помещений расположенных в нем. Данный фактор определяется совокупностью следующих ценообразующих параметров:

- год постройки здания;

- дата последней реконструкции;

- состояние конструктивных элементов.

Наименование коэффициента

Среднее значение

Доверительный интервал

Удельная цена

Отношение удельной цены объекта в хорошем состоянии (новом здании) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии

1,23

1,21

1,25

Отношение удельной цены объекта, требующего капитального ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии

0,71

0,69

0,72

Удельная арендная ставка

Отношение удельной арендной ставки объекта в хорошем состоянии (новом здании) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии

1,22

1,20

1,25

Отношение удельной арендной ставки объекта, требующего капитального ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии

0,71

0,69

0,73

7.3 Состояние отделки. В состав важных факторов включены: фактическое качество отделки, качество используемых для отделки материалов, степень соответствия отделки назначению объекта.

Расчет стоимости и проведении ремонта, руб./кв.м

Вид ремонта

Стоимость работ, руб./кв.м

Стоимость материалов, руб./кв.м

Стоиомсть ремонта (работы+материалы), руб./кв.м

Косметический

2 025

1 013

3 038

Капитальный

4 803

2 404

7 213

Улучшенный

8 525

4 263

12 788

7.4 Этаж расположения. Корректировка на этаж, на котором расположен объект оценки – величина, отражающая повышающий или понижающий коэффициент в зависимости от этажа расположения. Факторы этажности: степень заглубленности помещений, престижность, пешеходный трафик, наличие окон.

Показатель

Среднее значение

Доверительный

интервал

Удельная цена / арендная ставка

Отношение удельной цены (арендной ставки) производственно-складского объекта в подземной части к удельной цене (арендной ставке) такого же объекта на наземном этаже

0,82

0,81

0,84

Этаж расположения

усредненные данные по России (цены/арендные ставки)

аналог

наземная часть

подземная часть

Объект оценки

наземная часть

1,00

1,21

подземная часть

0,82

1,00

7.5. Тип объекта (встроенное помещение / отдельно стоящее здание). Т.к. встроенные помещения чаще всего не учитывают стоимость земельного участка, а здания чаще всего учитывают стоимость земельного участка, применяется данная корректировка.

Показатель

Среднее значение

Доверительный

интервал

Удельная цена

Отношение удельной цены встроенного помещения к удельной цене такого же отдельно стоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки

0,90

0,89

0,90

Удельная арендная ставка

Отношение удельной арендной ставки встроенного помещения к удельной арендной ставки такого же отдельно стоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки

0,91

0,90

0,92

Ценообразующие факторы для земельных участков сельскохозяйственного назначения

Диапазоны факторов влияющих на стоимость объекта оценки №п/п 6 будут представлены в виде таблиц, взятых из «Справочника оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки сельскохозяйственного назначения», под редакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород 2018г. Значения будут представлены по активному рынку, в доверительном диапазоне согласно классификации объекта оценки.

1. Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав (наличие обременений договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным данным, отсутствие права собственности на землю и т.п.).

2. Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия). Соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые, в свою очередь, влияют на рыночную стоимость. При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта аналога и планируемой для объекта оценки.

3. Условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия). Платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.

4. Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия). Изменение рыночных условий может произойти в результате принятия новых налоговых норм, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий. Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, но по-разному. В период экономического спада часто бывает сложно найти заключенные недавно сопоставимые сделки. Поправку на рыночные условия часто называют поправкой на время. Однако, если рыночные условия не изменились, а предложения носят актуальный характер, внесения поправки не требуется, даже если прошло значительное время. Изменения цен за период между датами сделки оценки обычно учитываются по рыночным данным, либо с применение индексов инфляции.

5. Факт сделки (торг). Факт сделки учитывает скидки в условиях рыночной торговли в процессе переговоров между продавцом и покупателем.

Класс объектов

Активный рынок

Среднее значение

Доверительный интервал

Цены предложений объектов

Земельные участки под пашню

12,6%

11,3%

14,0%

Земельные участки под кормовые угодья

14,4%

12,8%

16,0%

Земельные участки под многолетние насаждения

13,0%

11,7%

14,4%

Земельные участки, классифицируемые как залежь

16,1%

14,4%

17,8%

6. Местоположение объекта. Фактор местоположения отражает зависимость стоимости земельного участка от нахождения в определенной ценовой зоне (местонахождение внутри области). Территорию области можно разделить с учетом факторов, в большей степени отражающих влияние статуса населенного пункта и особенности местности в области на цену земельных участков.

Земельные участки под пашню

Удаление аналога от облцентра, км

у границы

<30

30-70

>70

Удаление объекта оценки от облцентра, км

у границы

1,00

1,19

1,37

1,61

<30

0,84

1,00

1,15

1,35

30-70

0,73

0,87

1,00

1,18

>70

0,62

0,74

0,85

1,00

Земельные участки под кормовые угодья

Удаление аналога от облцентра, км

у границы

<30

30-70

>70

Удаление объекта оценки от облцентра, км

у границы

1,00

1,28

1,39

1,64

<30

0,78

1,00

1,08

1,28

30-70

0,72

0,92

1,00

1,18

>70

0,61

0,78

0,85

1,00

Земельные участки под многолетние насаждения

Удаление аналога от облцентра, км

у границы

<30

30-70

>70

Удаление объекта оценки от облцентра, км

у границы

1,00

1,18

1,35

1,64

<30

0,85

1,00

1,15

1,39

30-70

0,74

0,87

1,00

1,21

>70

0,61

0,72

0,82

1,00

Земельные участки классифицируемые, как залежь

Удаление аналога от облцентра, км

у границы

<30

30-70

>70

Удаление объекта оценки от облцентра, км

у границы

1,00

1,25

1,45

1,75

<30

0,80

1,00

1,16

1,40

30-70

0,69

0,86

1,00

1,21

>70

0,57

0,71

0,83

1,00

Однако, удаленность от ближайшего экономически развитого района, которая учитывает объемы, стоимость и расстояние грузоперевозок в настоящий момент для Московской области потеряла свою актуальность. Хранение и реализация зерновых культур (основной культуры) осуществляется непосредственно в складах производителей сельскохозяйственной продукции, строительство которых, исходя из экономической целесообразности, осуществляется в непосредственной близости от полей.

Таким образом, расстояние до локальных центров не носит выраженного характера, и не оказывает влияние на стоимость земельных участков, так как в настоящее время технологии позволяют организовать обработку и хранение зерна на протяжении длительного времени непосредственно в хозяйствах. По большей части собственники не несут затрат на транспортировку зерновых культур, так как из обычаев делового оборота, сложившихся на территории Московской области, реализация продукции осуществляется на условиях самовывоза покупателем.

7. Масштаб объекта. На рынке земельных участков прослеживается обратная зависимость цены 1 кв.м. в зависимости от общей площади: чем больше площадь земельного участка, тем меньше удельная цена 1 кв.м.

Земельные участки под пашни

Площадь, га

Аналог

<10

10-30

30-100

100-1000

>1000

Объект оценки

<10

1,00

1,07

1,21

1,49

1,58

10-30

0,93

1,00

1,13

1,39

1,48

30-100

0,83

0,89

1,00

1,24

1,31

100-1000

0,67

0,72

0,81

1,00

1,06

>1000

0,63

0,68

0,76

0,94

1,00

Земельные участки под кормовые угодья

Площадь, га

Аналог

<10

10-30

>30

Объект оценки

<10

1,00

1,11

1,21

10-30

0,90

1,00

1,09

>30

0,83

0,92

1,00

.Земельные участки под многолетние насаждения

Площадь, га

Аналог

<0,5

0,5-5

>5

Объект оценки

<0,5

1,00

1,16

1,23

0,5-5

0,86

1,00

1,05

>5

0,81

0,95

1,00

Земельные участки, классифицируемые как залежь

Площадь, га

Аналог

<10

10-30

30-100

≥100

Объект оценки

<10

1,00

1,10

1,29

1,36

10-30

0,91

1,00

1,17

1,24

30-100

0,78

0,85

1,00

1,06

≥100

0,73

0,80

0,94

1,00

8.5 Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для объектов оценки

В результате изучения состояния рынка коммерческой недвижимости в сегментах офисно-торговой и производственно-складской недвижимости, а также земельных участков сельскохозяйственного назначения, сформированы следующие выводы:

1. Согласно анализу, проведенному ООО «ПФК» (сайт: http://pfagroup.ru/), диапазон стоимости торгово-офисной недвижимости в экономической зоне «за пределами МБК (1-108)», направление Юг, составляет:

- офисная недвижимость: 14 900 ÷ 85 400 руб./кв.м. Среднее значение стоимости офисной недвижимости в данной зоне составляет – 37 800 руб./кв.м;

- торговая недвижимость: 20 000 ÷ 120 000 руб./кв.м. Среднее значение стоимости торговой недвижимости в данной зоне составляет – 57 100 руб./кв.м

3. Т.к. объявлений о продаже офисно-торговой недвижимости в г. Люберцы и г. Ступино Московской области достаточно можно утверждать, что рынок продажи офисно-торговой недвижимости в Московской области г. Ступино является активным.

4. Объявления о продаже торгово-офисной недвижимости в пос. Усады городского округа Ступино Московской области не обнаружены. Рынок неактивный.

5. Объявления о продаже объектов торгово-офисного назначения, находящихся в неудовлетворительном физическом состоянии, в городском округе Ступино не обнаружены.

6. Диапазон стоимости 1 кв.м. земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных в экономической зоне «за пределами МБК (А-108)», направление Юг (зона местонахождения объекта оценки) составляет: 0,44 ÷ 180 руб./кв.м. Медианное значение – 23,17 руб./кв.м.

7. Так как объявлений о продаже аналогичных объектов в данной зоне Московской области достаточно, можно утверждать, что рынок продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения является активным.

8. Согласно анализу, проведенному ООО «ПФК» (сайт: http://pfagroup.ru/), диапазон стоимости производственно-скласдкой недвижимости в экономической зоне «до 10 км от МКАД», направление Юго-Восток, составляет 19 500 ÷ 85 000 руб./кв.м. Среднее значение стоимости производственно-складской недвижимости в данной зоне составляет – 40 800 руб./кв.м.

9. Т.к. объявлений о продаже производственно-скласдкой недвижимости в г. Люберцы Московской области достаточно можно утверждать, что рынок продажи офисно-торговой недвижимости в Московской области г. Люберцы является активным.

10. Так как объекты оценки (№п/п 1, 2, 3, 4 и 6) являются типичными для своих сегментов, можно говорить о возможности применения средних значений корректировок при определении рыночной стоимости.

11. Согласно анализу, проведенному ООО «ПФК» (сайт: http://pfagroup.ru/), диапазон стоимости производственно-скласдкой недвижимости в экономической зоне «за пределами МБК (1-108)», направление Юг, составляет 1 500 ÷ 36 000 руб./кв.м. Среднее значение стоимости производственно-складской недвижимости в данной зоне составляет – 11 300 руб./кв.м.

12. Объявления о продаже аналогичных объектов производственно-складского назначения, находящихся в неудовлетворительном физическом состоянии, не обнаружены. Рынок продажи аналогичных объектов в Московской области, городском округе Ступино является неактивным

13. Срок экспозиции объектов оценки может составлять от 6 до 12 месяцев и более.

14. В ближайшее время значительное изменение цен в сторону их снижения маловероятно. Специалисты, аналитики сходятся в суждении о том, что прогнозируется медленный рост цен на недвижимость.

9. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАТРАТНОГО, СРАВНИТЕЛЬНОГО И ДОХОДНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

9.1 Описание применения затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

- Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

- Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

- Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Использование данных подходов приводит к получению различных вели­чин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных с использованием разных подходов, окончательная оценка стоимо­сти объектов оценки устанавливается исходя из достоверности и качества информации, использованной в данных подходах, а также степени соответствия оценочного подхода действительным намерениям собственника в отношении объектов оценки

Таблица Применение подходов оценки по достоверности и достаточности рыночной информации

№

п/п

Подход

к оценке

ПОКАЗАТЕЛЬ

Критерии ФСО №1

к информации (п.11)

Достоверность рыночных данных

Анализ возможности применения подхода

1

Сравнительный подход

Цены объектов-аналогов

достоверность

достаточность

высокая

возможно

Характеристики объектов-аналогов

достоверность

достатосночть

высокая

2

Доходный подход

Прогноз будущих доходов от объекта оценки

достоверность

-

низкая

нет

Прогноз будущих расходов на объект оценки

достоверность

-

низкая

3

Затратный подход

Затраты на приобретение объекта оценки

достоверность

достаточность

высокая

возможно

Затраты на воспроизводство объекта оценки

достоверность

достаточность

высокая

Затраты на замещение объекта оценки

достоверность

достаточность

высокая

Рыночную стоимость объектов оценки №п/п: 1, 2 и 4 разумнее всего определить сравнительным подходом в рамках метода сравнения продаж, т.к. при анализе рынка, оценщиком было обнаружено достаточное количество информации о продаже аналогичных объектов.

Согласно ФСО №7 «затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования, например, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, трубопроводов, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют)».

Объекты оценки №п/п 3 и 5 находятся в неудовлетворительном физическом состоянии. Согласно ФСО 7, для определения рыночной стоимости данных объектов (а также рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки №п/п 5), будет применен затратный подход.

9.1.2. Задачи оценки:

Определение рыночной стоимости объектов оценки затратным и сравнительным подходами.

9.1.3. Вывод о достаточности и достоверности информации, которая будет использована в процессе оценки.

В соответствии с требованиями действующего законодательства, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (ФСО № 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Настоящим оценщик заявляет, что для оценки объекта оценки использована вся имеющаяся в его распоряжении существенная информация, перечисленная/представленная в настоящем отчете. На момент написания отчета какой-либо дополнительной информацией Оценщик не располагал. Поэтому Оценщик полагает, что информация, использованная при проведении оценки, удовлетворяет требованиям достаточности.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Для проведения оценки были использованы предоставленные и заверенные Заказчиком копии документов. Поэтому Оценщик полагает, что информация, используемая при проведении оценки, удовлетворяет требованиям достоверности. В соответствии с требованиями действующего законодательства, информация, используемая при проведении оценки, удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Таким образом, на момент подготовки отчета, у оценщика отсутствуют основания утверждать обратное.

9. 2 Затратный подход

9.2.1 Описание применения затратного подхода к оценке

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

9.2.1.2 Обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного подхода

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

- определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

- расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

- определение прибыли предпринимателя;

- определение износа и устареваний;

- определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

- определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

СЗП = ЗЗ (ЗВ) + ПП - СИ + Сзем.уч.,

где:

СЗП - стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода;

ЗЗ (ЗВ) - стоимость затрат на замещение (воспроизводство);

ПП - прибыль предпринимателя (применяется, как правило, для объектов непроизводственного характера коммерческого назначения (магазин, офис, склад и т.п.);

СИ - совокупный износ (физический износ, функциональное и внешнее устаревание);

Сзем.уч. - стоимость земельного участка, относящегося к оцениваемому зданию

Для целей данного отчета рыночная стоимость земельного участка будет определяться в рамках метода сравнения продаж.

Подход по сравниваемым продажам определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они приносят. Он базируется на принципе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной полезностью наиболее распространяемым и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта таким же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

В данном методе каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносят поправки, отражающие существенные различия между ними.

Математическую модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в виде следующей формулы:

где:

k – количество аналогов;

Сo – оценка рыночной стоимости объекта оценки;

Coi – оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога;

Wi – вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога может быть записана следующим образом:

где:

Цi – цена i-го аналога;

n – количество ценообразующих факторов;

Δцij – корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору.

Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого фактора в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.

При использовании сравнительного подхода к оценке стоимости, с точки зрения сравнения продаж, оценщик предпринимает следующие действия:

- выбрать единицу сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта–аналога по всем элементам сравнения. Выбор единиц сравнения обосновывается оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. Для выполнения расчетов используется типичные для аналогичных объектов сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена за единицу площади или объема;

- корректировать значения единицы сравнения для объектов–аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта–аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта–аналога к другому;

- согласовать результаты корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам–аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов аналогов.

В данном отчете для определения рыночной стоимости объектов капитального строительства (объекты оценки №п/п 3 и 5) будет применен метод сравнительной единицы с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Стоимость строительства объектов капитального строительства оценивается по полной стоимости затрат на воспроизводство / замещение с использованием сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

В общем виде формула расчета рыночной стоимости объектов капитального строительства в рамках затратного подхода примет вид:

РСзп = C × Vед × K × KНДС + ПП - Ис

где:

C – справочный удельный показатель стоимости объекта, сопоставимого по качеству с оцениваемым объектом;

Vед – количество единиц сравнения, (1 м3, 1 м2, пог. м);

K – поправочные коэффициенты;

KНДС – коэффициент, учитывающий НДС.

ПП – прибыль предпринимателя

Ис – износ объекта оценки.

9.2.1.2. Расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках затратного подхода

Определение рыночной стоимости объектов оценки №п/п 3, №п/п 5, №п/п 6

Определение рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Сначала проводится анализ рынка и отбираются объекты, по своим ключевым характеристикам аналогичные оцениваемому земельному участку, по которым имеется фактическая стоимостная (ценовая) информация.

Для сбора информации по предложениям с объектами недвижимости Оценщиком были проанализированы следующие источники информации:

Сайты: https://www.avito.ru /

Принимая во внимание, объем и качество рыночных данных, цели и задачи настоящей оценки, для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик счел целесообразным использовать метод сравнения продаж в рамках затратного подхода. При наличии достоверной рыночной информации по предложению к продаже данный метод является доминирующим методом, рекомендуемым к применению.

Информация об аналогичных предложениях

В качестве исходных данных в части определения рыночной стоимости земельного участка была проанализирована информация предложений о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных в Московской области. Основные критерии отбора аналогов:

- назначение: сельскохозяйственное;

- местоположение: населенные пункты в городских округах Ступино и Кашира Московской области.

Информация о функциональных аналогах, отобранных оценщиком из пе­речня предложений, представлена в следующей таблице:

Таблица - Характеристика цен предложений на аналогичные объекты

№

аналога

Источники информации

Дата продажи/предложения

Наименование

Местоположение

Контакт

Имущественные права

Вид информации

Условия продажи

Характеристика населенного пункта

Категория земель

Вид разрешенного использования*

Общая

площадь, м2

Цена

предложения

руб.

Цена предложения за 1 м2, руб

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

1

https://avito.ru/

сентябрь2019г.

Земельный участок

Московская область, Каширский р-н, вблизи д. Яковское

89035761045

собственность

предложение

рыночные

прочие населенные пункты

земли сельхоз назначения

для сельхоз производства

35 000,0

350 000,00

10,00

2

https://avito.ru/

сентябрь 2019г.

Земельный участок

Московская область, Ступинский р-н, д. Ольгино

89651134187

собственность

предложение

рыночные

прочие населенные пункты

земли сельхоз назначения

для ведения сельского хозяйства

52 000,0

960 000,00

19,00

3

https://avito.ru/

август 2019г.

Земельный участок

Московская область, Каширский р-н, в районе д. Пятница

89775657868

собственность

предложение

рыночные

прочие населенные пункты

земли сельхоз назначения

для сельхоз производства

237 357,0

5 500 000,00

23,00

4

https://avito.ru/

сентябрь2019г.

Земельный участок

Московская область, Ступинский р-н, с. Образцово

89587638134

собственность

предложение

рыночные

прочие населенные пункты

земли населенных пунктов

информация отсутствует

11 200,0

480 000,00

43,00

*На основании информации полученной из открытых источников оценщик делает допущение о том, что данные аналоги могут быть использованы при определении стоимости земельного участка с разрешенным использованием: Для сельскохозяйственного производства.

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Определение корректировок

Цены на объекты аналоги корректировались с учетом параметров, по ко­торым они отличаются от оцениваемого земельного участка.

Корректировки применяются в следующей последовательности:

1. Факт сделки. Факт сделки учитывает скидки в условиях рыночной торговли в процессе переговоров между продавцом и покупателем.

Класс объектов

Активный рынок

Среднее значение

Доверительный интервал

Цены предложений объектов

Земельные участки под пашню

12,6%

11,3%

14,0%

С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости в РФ, применение цен предложений является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».

На основании обзора рынка предложений, к расчету принята поправка на торг в размере -12,6%.

2. Масштаб объекта. На рынке земельных участков прослеживается обратная зависимость цены 1 кв.м. в зависимости от общей площади: чем больше площадь земельного участка, тем меньше удельная цена 1 кв.м.

Земельные участки под пашни

Площадь, га

Аналог

<10

10-30

30-100

100-1000

>1000

Объект оценки

<10

1,00

1,07

1,21

1,49

1,58

10-30

0,93

1,00

1,13

1,39

1,48

30-100

0,83

0,89

1,00

1,24

1,31

100-1000

0,67

0,72

0,81

1,00

1,06

>1000

0,63

0,68

0,76

0,94

1,00

Площадь оцениваемого земельного участка – 4 941 кв.м (<10 га).

Площади объектов аналогов №1 (35 000 кв.м), №2 (52 000 кв.м) и №4 (11 200 кв.м) <10 га. Корректировка не требуется.

Площадь объекта аналога №3 (237 357 кв.м) находится в интервале от 10 до 30 га. Необходимо применить корректировку на масштаб к объекту аналогу №3. К расчетам принимается корректировка в размере +7%.

Внесение весовых коэффициентов

После применения вышеперечисленных корректировок первоначальные значения стоимости объектов аналогов изменились не одинаково, а в соответ­ствии со степенью их различий с оцениваемым земельным участком. На итоговую величину стоимости оцениваемого земельного участка объекты аналоги должны повлиять не одинаково, а в зависимости от степени их различия от оцениваемого земельного участка: чем больше различие (чем больше корректировок), тем меньше степень влияния

Необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле:

где,

К – искомый весовой коэффициент;

n –номер аналога

SA- сумма корректировок по всем аналогам;

Si…n - сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

S1 - сумма корректировок 1 –го аналога;

S2 - сумма корректировок 2-го аналога;

Sn - сумма корректировок n-го аналога.

Данную формулу можно упростить, умножив числитель и знаменатель на 1/, в результате получим:

Очевидно, что зависимость веса от суммы корректировок не линейная, иначе распределение весов было бы гораздо проще по прямой пропорции.

Таким образом, оценщик для расчета удельных весов использует последнюю формулу для дальнейших расчетов рыночной стоимости объекта недвижимости.

Расчет стоимости земельного участка

После применения вышеперечисленных корректировок первоначальные значения стоимости объектов аналогов изменились не одинаково, а в соответствии со степенью их различий с оцениваемым земельным участком. Итоговая величина стоимости земельного участка рассчитывалась как средняя взвешенная.

Расчет стоимости земельного участка с учетом всех корректировок представ­лен в следующей таблице:

Таблица - Расчет стоимости земельного участка

параметры

объект оценки

аналог № 1

аналог № 2

аналог № 3

аналог № 4

источник информации:

Данные Заказчика

avito.ru

avito.ru

avito.ru

avito.ru

Земельный участок

Земельный участок

Земельный участок

Земельный участок

Земельный участок

площадь общая:

кв. м

4 941,00

35 000,00

52 000,00

237 357,00

11 200,00

цена продажи:

Руб.

350 000,00

960 000,00

5 500 000,00

480 000,00

Руб./кв.м

10,00

18,46

23,17

42,86

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ С УЧЁТОМ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНЫХ КОРРЕКТИРОВОК

1

Возможный торг:

есть

есть

есть

есть

есть

корректировка:

%

-12,60

-12,60

-12,60

-12,60

Руб.

-1,26

-2,33

-2,92

-5,40

Скорректированная цена

Руб/кв.м.

8,74

16,14

20,25

37,46

обоснование:

Описание корректировки приведено перед таблицей

2

Масштаб

4 941,00

35 000,00

52 000,00

237 357,00

11 200,00

корректировка:

%

0,00

0,00

7,00

0,00

Руб.

0,00

0,00

1,42

0,00

Скорректированная цена

Руб/кв.м.

8,74

16,14

21,67

37,46

обоснование:

Описание корректировки приведено перед таблицей

Сумма корректировок без учета скидки на торг, %

1,00

1,00

7,00

1,00

скорректированная цена:*

10,00

0,100

0,100

0,700

0,100

399,00

99,90

99,90

99,30

99,90

0,25

0,25

0,25

0,25

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЁТА

Весовой коэффициент:

25,04

25,04

24,89

25,04

2,19

4,04

5,39

9,38

скорректированная цена: руб./кв.м.

21,00

Общая стоимость, руб.

103 758,96

Рыночная стоимость объекта оценки №п/п 6 составила с учетом округления:

103 800 рублей 00 копеек

Расчет стоимости затрат на замещение объектов оценки №п/п 3 и №п/п 5

Расчет стоимости затрат на замещение объектов капитального строительства производится на основании:

- данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

- данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

- сметных расчетов;

- информации о рыночных ценах на строительные материалы;

- других данных.

Определение стоимости улучшений

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид:

Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,

Где,

Со - стоимость оцениваемого объекта;

См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади;

Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой оценки;
Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);
Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%), если расчет ведется с учетом НДС.

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:
-  единое функциональное назначение;
-  близость физических характеристик;
-  сопоставимый хронологический возраст объектов;
-  другие характеристики.

Расчет стоимости затрат на замещение объектов оценки №п/п 3 и №п/п 5 без учета износа и устареваний представлен в следующих таблицах:

Таблица - Расчет стоимости затрат на создание (замещение) объекта оценки №п/п 3

№ п/п

Наименование показателя

Единицы измерения

Значение показателя

Обоснование

1

Удельный показатель стоимости по УПВС

руб./куб.м

23,1

Сборник УПВС №26, том II, отдел III, табл.51

2

Поправка на благоустройства

%

61,00

Приложение №5

3

Откорректированный удельный показатель УПВС в ценах 1969г.

руб./куб.м

9,01

Расчетная величина (п1 - п2)

4

Индекс пересчета на дату оценки (1969 – 2019)

178,44

Приложение №5

5

Дополнительные косвенные затраты (ДКЗ)

%

1,09

Приложение №5 (9%)

6

Удельный показатель УПВС-69 с ДКЗ на дату оценки

1 750,69

Расчетная величина (п3 * п4 * п5)

7

Коэффициент, учитывающий НДС

1,20

20% (НК)

8

Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя (ПП)

1,186

Приложение №5

9

Удельный показатель на дату оценки с учетом НДС и ПП

руб./куб.м

2 491,58

Расчетная величина (п6 * п7 * п8)

10

Строительный объем объекта оценки

м³

357,9

Расчетная величина

11

Стоимость затрат на замещение объекта оценки на дату оценки с учетом округления с НДС и ПП

руб.

891 736,48

Расчетная величина

Таблица - Расчет стоимости затрат на создание (замещение) объекта оценки №п/п 5

№ п/п

Наименование показателя

Единицы измерения

Значение показателя

Обоснование

1

Удельный показатель стоимости по УПВС

руб./куб.м

10,70

Сборник УПВС №26, том I, отдел II, табл.165

2

Поправка на благоустройства

%

53,00

Приложение №5

3

Откорректированный удельный показатель УПВС в ценах 1969г.

руб./куб.м

5,03

Расчетная величина (п1 - п2)

4

Индекс пересчета на дату оценки (1969 – 2019)

181,68

Приложение №5

5

Дополнительные косвенные затраты (ДКЗ)

%

1,09

Приложение №5 (9%)

6

Удельный показатель УПВС-69 с ДКЗ на дату оценки

996,10

Расчетная величина (п3 * п4 * п5)

7

Коэффициент, учитывающий НДС

1,20

20% (НК)

8

Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя (ПП)

1,153

Приложение №5

9

Удельный показатель на дату оценки с учетом НДС и ПП

руб./куб.м

1 378,20

Расчетная величина (п6 * п7 * п8)

10

Строительный объем объекта оценки

м³

5 308,00

Расчетная величина

11

Стоимость затрат на замещение объекта оценки на дату оценки с учетом округления с НДС и ПП

руб.

7 315 485,60

Расчетная величина

Определение износа и устареваний объектов оценки №п/п 3 и №п/п 5

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют:

- физический износ (устранимый и неустранимый),

- функциональное и внешнее устаревание.

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый износ – это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа и устареваний - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью / стоимостью затрат на замещение и рыночной ценой объекта.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Периоды жизни здания и характеризующие их показатели

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ – один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Определение физического износа

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:
·  нормативный (для жилых зданий);
·  стоимостной;
·  метод срока жизни.

Определение физического износа объектов оценки методом срока жизни

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

где:

И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом, лет;

ФЖ – типичный срок физической жизни, лет;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни, лет.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу (в случае когда хронологический возраст совпадает с эффективным возрастом).

где:

И – износ, %;

ХВ – хронологический срок физической жизни;

ФЖ – типичный срок физической жизни, лет.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или объекта в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение).

Объекты оценки №п/п 3 и №п/п 5 находятся в неудовлетворительном (ветхом) физическом состоянии. Т.к. оцениваемые объекты не используются длительное время, применять метод срока службы для определения физического износа не рационально. Для определения физического износа объектов оценки №п/п 3 и №п/п 5 было принято решение использовать метод экспертных оценок.

Определение физического износа

Физический износ является результатом естественного износа в процессе эксплуатации, выражающегося в ветхости, сухом гниении, трещинах, ржавчине или конструктивных дефектах зданий, сооружений.

Физический износ разделяется на устранимый и неустранимый. Устранимый физический износ воздействует на объект в том случае, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Устранимый физический износ обычно относят за счет плохой эксплуатации, поэтому его еще называют отложенным ремонтом. Предполагается, что типич­ный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики имущества. При этом предпо­лагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния.

Считаем возможным применение Методики определения физического износа гражданских зданий (Утверждена приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года №404) при расчете физического износа объектов оценки №п/п 3 и №п/п 5.

Таблица – Укрупненная шкала физического износа

Физи-
ческий износ

Оценка технического состояния

Общая характеристика технического состояния

Примерная стоимость капитального ремонта, % от восстановительной стоимости конструктивных элементов

1

2

3

4

0-20

Хорошее

Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ.

0-11

21-40

Удовлетворительное

Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.

12-36

41-60

Неудовле-
творительное

Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.

38-90

61-80

Ветхое

Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а несущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента

93-120

81-100

Негодное

Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы.

-

Источник: Методика определения физического износа гражданских зданий. Утверждена приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года N 404

Таблица - Определение физического износа объектов оценки №п/п 3 и №п/п 5

№ п/п

Наименование

Оценка технического состояния*

Физический износ, %

3

Нежилое здание общей площадью 107,5 кв.м, расположенное по адресу: МО, Ступинский район, п. Усады.

Ветхое

70

5

Нежилое здание общей площадью 1 228,7 кв.м., расположенное по адресу: МО, Ступинский район, п. Усады.

Ветхое

70

*Среднее значение. Определялось исходя из визуального осмотра (Акт осмотра. Приложение №1)

Определение функционального устаревания

Функциональное устаревание. К составляющим функционального устаревания объекта недвижимости относят

- устранимое функциональное устаревание;

- неустранимое функциональное устаревание.

Функциональное устаревание считается устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой стоимости и (или) полезности. В противном случае износ считается неустранимым.

Методы определения устранимого функционального устаревания:

метод суммирования затрат на устранение:

- недостатков, требующих добавления элементов;

- недостатков, требующих замены или модернизации элементов;

- сверхулучшений.

Методы определения неустранимого функционального устаревания:

- капитализация потерь в арендной плате;

- капитализация избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Функциональное устаревание - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Функциональное устаревание характеризует степень несоответствия современным требованиям основных эксплуатационных параметров зданий, определяющих условия жизнедеятельности людей, функционирование производственного оборудования, объем и качество предоставляемых услуг.

Признаком функционального устаревания в здании является несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием, а также сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов.

Функциональное устаревание в данной оценке не учитывалось, т.к. для определения стоимости нового строительства определялась стоимость затрат на замещение.

Определение внешнего (экономического устаревания)

Внешнее (экономическое) устаревание - потеря стоимости в результате дейст­вия факторов, внешних по отношению к самому объекту, таких как государственное регулирование, возросшая конкуренция, изменения в снабже­нии сырьем и материалами, потеря рынков, падение производства по отрасли или региону, воздействие негативных природных и техногенных условий.

Внешнее устаревание можно (условно) разделить на два вида:

  1. Ухудшение экономической ситуации (устаревание) с течением времени территории, где находится объект оценки. Демографический фактор, появление фактора уменьшающего стоимость объекта оценки и т.д.

  2. Экономическое устаревание территории по сравнению с территориями более развитыми в регионе. Обычно самой развитой территорией в регионе (области) считается областной центр (1,0).

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

1. Капитализация потерь в арендной плате;

2. Метод парных продаж;

3. Срок экономической жизни

Проведенный анализ рынка объекта оценки не выявил факторы, свидетельствующие о наличии внешнего устаревания.

Расчет рыночной стоимости объектов оценки №п/п 3 и №п/п 5

Стоимость объектов оценки по затратному подходу рассчитывается как затраты на замещение за вычетом совокупного (накопленного) износа.

Совокупный (накопленный) износ, определяющий обесценение имущества за счет всех видов износа и устареваний, рассчитывается по формуле:

Пример расчета совокупного (накопленного) износа для объекта оценки №п/п 1:

ИСОВ = 1 - (1-0,70) х (1-0,00) х (1-0,00) = 0,70 (70%)

Расчет рыночной стоимости объектов оценки представлен в следующей таблице.

Таблица - Определение рыночной стоимости объектов оценки №п/п 3 и №п/п 5

№ п/п

Наименование объекта

Стоимость затрат на создание объекта оценки (замещение) на дату оценки, руб

Совокупный износ, %

Рыночная стоимость объекта с учетом округления, руб

3

Нежилое здание общей площадью 107,5 кв.м, расположенное по адресу: МО, Ступинский район, п. Усады.

891 736,48

70,0

267 500,00

5

Нежилое здание общей площадью 1 228,7 кв.м., расположенное по адресу: МО, Ступинский район, п. Усады

7 315 485,60

70,0

2 194 700,00

Итоговая рыночная стоимость объектов оценки №п/п 3, №п/п 5 и №п/п 6, рассчитанная затратным подходом, составила с учетом округления: 2 566 000 рублей 00 копеек

в том числе:

№ п/п

Наименование

Стоимость, руб.

3

Нежилое здание общей площадью 107,5 кв.м, расположенное по адресу: МО, Ступинский район, п. Усады.

267 500,00

5

Нежилое здание общей площадью 1 228,7 кв.м., расположенное по адресу: МО, Ступинский район, п. Усады

2 194 700,00

6

Земельный участок (земли с/х назначения) общей площадью 4 941,00 кв.м., расположенный по адресу: МО, Ступинский район, в районе п. Усады.

103 800,00

Итого

2 566 000,00

9. 3 Сравнительный подход

9.3.1 Описание применения сравнительного подхода к оценке

В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы

оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на пря­мом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или сданы в аренду. Рыночная стои­мость недвижимости (стоимость аренды) определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество инфор­мации о недавних сделках купли-продажи (сдачи в аренду). При использовании сравнительного подхода оценщик использует данные о ценах предложений на объекты, анализирует сопоставимые объекты, которые предлагались к продаже за последние 3-6 месяцев, и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами.

Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объек­та с целью исключения различий между ним и объектом анализа; таким образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

Все корректировки производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиками и основывающейся на долго­временной статистике. (Справочник оценщика недвижимости.» Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018)

Сравнительный подход предполагает следующую последовательность этапов:

• 1 этап - выявление недавних предложений по сопоставимым объектам на рынке недвижимости;

• 2 этап - проверка достоверности информации о предложениях на рынке;

• 3 этап - определение единиц сравнения (1 м2, м3, объект целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

• 4 этап - внесение поправок к цене с учётом различий между оценивае­мым и каждым сопоставимым объектом;

• 5 этап - согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

9.2.2.2 Обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках сравнительного подхода

Сравнительный подход не применим, если недвижимость, подобная оцениваемой, на рынке продаж отсутствует.

Для сбора информации по предложениям с объектами недвижимости Оценщиком были проанализированы следующие источники информации: сайты http: //www.avito.ru/, http://cian.ru., http://ealty.yandex.ru, http://onrealt.ru.

Анализ вышеуказанных источников показал, что на рынке представлено достаточное количество предложений по продаже объектов аналогичных оцениваемому, поэтому Оценщик считает возможным применение методов сравнительного подхода.

Принимая во внимание объем и качество рыночных данных, цели и задачи настоящей оценки оценщик счел целесообразным использовать сравнительный подход в рамках метода сравнения продаж. При наличии достоверной рыночной информации по предложению к продаже (аренде) данный метод является доминирующим методом, рекомендуемым к применению.

9.2.2.3 Расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках сравнительного подхода.

Расчет рыночной стоимости объектов оценки №п/п 1 и №п/п 2

Информация об аналогичных предложениях

В качестве исходных данных в части определения рыночной стоимости объектов оценки была проанализирована информация предложений о продаже производственно-складских объектов и объектов свободного назначения, расположенных в Московской области г. Люберцы.

Основные критерии отбора аналогов:

- назначение: производственно-складское; помещения свободного назначения.

Информация о функциональных аналогах, отобранных оценщиком из пе­речня предложений, представлена в следующей таблице:

Таблица - Характеристика предложений аналогичных объектов

№

аналога

Источники информации

Дата продажи/ предложения

Наименование

Местоположение

Контакт

Имущественные права

Назначение

Общая полезная

площадь, м2

Цена

предложения

руб. с НДС

Цена предложения, руб. НДС

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

1.

https://www.avito.ru

сентябрь

2019г

Производственно-складское помещение

Московская область, г. Люберцы, Красная улица, 1литФ

т.89645846997

собственность

производственно-складское

1 000,0

25 400 000,0

25 400,0

2.

https://www.cian.ru

август

2019г

Помещение свободного назначения

Московская область, г. Люберцы, мкр ВУГИ, д. 10

т.89672624727

собственность

свободное назначение

285.7

3 800 000,0

13 301,0

3.

https://www.avito.ru

сентябрь

2019г

Помещение свободного назначения

Московская область, г. Люберцы, ул. Комсомольская, д.15а

т.8312622595

собственность

свободное назначение

384,2

13 000 000,0

33 837,0

Объект аналог №1

Объект аналог №2

Объект аналог №3

Определение корректировок

Цены на объекты аналоги корректировались с учетом параметров, по ко­торым они отличаются от объекта оценки.

Корректировки применяются в следующей последовательности:

1. Факт сделки (торг). Фактор уторгования учитывает скидки в условиях рыночной торговли в процессе переговоров между продавцом и покупателем.

Класс объектов

Активный рынок

Среднее значение

Доверительный интервал

Цены предложений объектов

Универсальные производственно-складские объекты

11,5%

10,8%

12,2%

С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости в РФ, применение цен предложений является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».

На основании обзора рынка к расчету принята поправка на торг в размере 11,5%.

2. Масштаб объекта. На рынке помещений прослеживается обратная зависимость цены 1 кв.м. в зависимости от общей площади: чем больше площадь объекта, тем меньше удельная цена 1 кв.м.

Площадь, кв.м.

усредненные данные по России (цены/арендные ставки)

аналог

0-300

300-500

500-1000

1000-5000

5000-10000

>10000

Объект оценки

0-300

1,00

1,12

1,21

1,43

1,59

1,65

300-500

0,89

1,00

1,08

1,27

1,42

1,47

500-1000

0,83

0,93

1,00

1,18

1,32

1,36

1000-5000

0,70

0,79

0,85

1,00

1,12

1,15

5000-10000

0,63

0,71

0,76

0,90

1,00

1,03

>10000

0,61

0,68

0,73

0,87

0,97

1,00

Необходимо применить корректировки на масштаб к объектам аналогам:

Площадь, кв.м

Объект оценки №п/п 1

Объект оценки №п/п 2

93,1

257,6

Объект аналог 1

1 000,0

+21%

+21%

Объект аналог 2

285,7

0%

0%

Объект аналог 3

384,4

+12%

+12%

Внесение весовых коэффициентов

После применения вышеперечисленных корректировок первоначальные значения стоимости объектов-аналогов изменились не одинаково, а в соответ­ствии со степенью их различий с объектом оценки. На итоговую величину стоимости объекта оценки объекты аналоги должны повлиять не одинаково, в зависимости от степени их различия от объекта оценки: чем больше различие (чем больше корректировок), тем меньше степень влияния.

Необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле:

где,

К – искомый весовой коэффициент;

n –номер аналога

SA - сумма корректировок по всем аналогам;

S1..n - сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

S1. - сумма корректировок 1 –го аналога;

S2 - сумма корректировок 2-го аналога;

Sn - сумма корректировок n-го аналога.

Данную формулу можно упростить, умножив числитель и знаменатель на 1 / (|SA| + 1), в результате получим

Очевидно, что зависимость веса от суммы корректировок не линейная, иначе распределение весов было бы гораздо проще по прямой пропорции.

Таким образом, оценщик для расчета удельных весов использует последнюю формулу для дальнейших расчетов рыночной стоимости объектов оценки.

Расчет рыночной стоимости объектов оценки №п/п 1 и №п/п 2 по сравнительному подходу

После применения вышеперечисленных корректировок первоначальные стоимости объектов аналогов изменились не одинаково, а в соответ­ствии со степенью их различий с объектами оценки.

Таблица - Расчет рыночной стоимости объекта оценки №п/п1 по сравнительному подходу

параметры

объект оценки

аналог № 1

аналог № 2

аналог № 3

источник информации:

Данные Заказчика

avito.ru

cian.ru

avito.ru

площадь общая:

кв. м

93,1

1 000,00

285,70

384,20

цена продажи:

Руб.

25 400 000,00

3 800 000,00

13 000 000,00

Руб./кв.м.

25 400,00

13 300,67

33 836,54

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ С УЧЁТОМ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНЫХ КОРРЕКТИРОВОК

1

Возможный торг:

есть

есть

есть

есть

корректировка:

%

-11,50

-11,50

-11,50

Руб.

-2 921,00

-1 529,58

-3 891,20

Скорректированная цена

Руб./кв.м.

22 479,00

11 771,09

29 945,34

обоснование:

Описание корректировки приведено перед таблицей

2

Масштаб

257,60

1 000,00

285,70

384,20

корректировка:

%

21,00

0,00

12,00

Руб.

4 720,59

0,00

3 593,44

Скорректированная цена

Руб./кв.м.

27 199,59

11 771,09

33 538,78

обоснование:

Описание корректировки приведено пере таблицей

Сумма корректировок без учета скидки на торг, %

21,00

0,00

12,00

скорректиированная цена * :

33,00

0,636

0,000

0,364

299,00

99,36

100,00

99,64

0,33

0,33

0,33

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЁТА

Весовой коэффициент:

33,23

33,44

33,32

9 038,96

3 936,82

11 176,19

скорректированная цена: руб./кв.м. с НДС

24 151,98

Общая стоимость, руб.

2 248 549,11

Рыночная стоимость объекта оценки №п/п 1, рассчитанная по сравнительному подходу составила с учетом округления: 2 248 600 рублей 00 копеек

Таблица - Расчет рыночной стоимости объекта оценки №п/п 2 по сравнительному подходу

параметры

объект оценки

аналог № 1

аналог № 2

аналог № 3

источник информации:

Данные Заказчика

avito.ru

cian.ru

avito.ru

площадь общая:

кв. м

257,60

1 000,00

285,70

384,20

цена продажи:

Руб.

25 400 000,00

3 800 000,00

13 000 000,00

Руб./кв.м.

25 400,00

13 300,67

33 836,54

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ С УЧЁТОМ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНЫХ КОРРЕКТИРОВОК

1

Возможный торг:

есть

есть

есть

есть

корректировка:

%

-11,50

-11,50

-11,50

Руб.

-2 921,00

-1 529,58

-3 891,20

Скорректированная цена

Руб./кв.м.

22 479,00

11 771,09

29 945,34

обоснование:

Описание корректировки приведено перед таблицей

2

Масштаб

257,60

1 000,00

285,70

384,20

корректировка:

%

21,00

0,00

12,00

Руб.

4 720,59

0,00

3 593,44

Скорректированная цена

Руб./кв.м.

27 199,59

11 771,09

33 538,78

обоснование:

Описание корректировки приведено пере таблицей

Сумма корректировок без учета скидки на торг, %

21,00

0,00

12,00

скорректиированная цена * :

33,00

0,636

0,000

0,364

299,00

99,36

100,00

99,64

0,33

0,33

0,33

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЁТА

Весовой коэффициент:

33,23

33,44

33,32

9 038,96

3 936,82

11 176,19

скорректированная цена: руб./кв.м. с НДС

24 151,98

Общая стоимость, руб.

6 221 549,42

Рыночная стоимость объекта оценки №п/п 2, рассчитанная по сравнительному подходу составила с учетом округления: 6 221 600 рублей 00 копеек

Расчет рыночной стоимости объекта оценки №п/п 4

Информация об аналогичных предложениях

В качестве исходных данных в части определения рыночной стоимости объектов оценки была проанализирована информация предложений о продаже офисно-торговых объектов, расположенных в Московской области Ступинском р-не и г. Ступино.

Основные критерии отбора аналогов:

- назначение торгово-офисное.

Информация о функциональных аналогах, отобранных оценщиком из пе­речня предложений, представлена в следующей таблице:

Таблица - Характеристика предложений аналогичных объектов

№

аналога

Источники информации

Дата продажи/ предложения

Наименование

Местоположение

Контакт

Имущественные права

Численность населенного пункта, тыс. чел

Назначение

Этаж расположения*

Общая полезная

площадь, м2

Цена

предложения

руб. с НДС

Цена предложения, руб. НДС

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

1.

https://www.avito.ru

август

2019г

Помещение свободного назначения

Московская область, г. Ступино, просп. Победы, д.63/24

т.89250106637

собственность

66

торгово-офисное

3

31,0

1 100 000,0

35 484,0

2.

https://www.avito.ru

сентябрь

2019г

Помещение свободного назначения

Московская область, г. Ступино, просп. Победы, д.63/24

т.89265270149

собственность

66

торгово-офисное

3

21,1

1 000 000,0

47 393,0

3.

https://realty.yandex.ru

август

2019г

Помещение свободного назначения

Московская область, Ступинский р-н, рп Михнево, ул. Ленина, д. 15

т.89257818581

собственность

11,3

торгово-офисное

цоколь

19,0

650 000,0

34 211,0

4

https://www.domofond.ru

октябрь

2019г

Помещение свободного назначения

Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 63

т.89629518411

собственность

66

торгово-офисное

1

704,2

18 000 000,0

25 561,0

*Информация получена в ходе телефонных переговоров.

Объект аналог №1

Объект аналог №2

Объект аналог №3

Объект аналог №4

Определение корректировок

Цены на объекты аналоги корректировались с учетом параметров, по ко­торым они отличаются от объекта оценки.

Корректировки применяются в следующей последовательности:

1. Факт сделки (торг). Фактор уторгования учитывает скидки в условиях рыночной торговли в процессе переговоров между продавцом и покупателем.

Класс объектов

Неактивный рынок

Среднее значение

Доверительный интервал

Арендные ставки объектов

Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости

16,5%

15,8%

17,2%

С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости в РФ, применение цен предложений является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».

На основании обзора рынка к расчету принята поправка на торг в размере 16,5%.

2. Численность населения. Данная корректировка определяет зависимость стоимости аналогичных объектов расположенных в городах с разной численностью населения.

Таблица. Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной численности населения в городах расположения объекта оценки и объекта аналога

Численность, тыс. чел.

Город расположения объекта аналога

15-25

25-40

40-60

60-90

90-135

135-200

200-280

280-420

420-630

630-950

950-1400

1400-2100

Город расположения объекта оценки

15-25

1,00

0,96

0,91

0,87

0,84

0,80

0,77

0,73

0,70

0,67

0,64

0,61

25-40

1,05

1,00

0,96

0,91

0,87

0,84

0,80

0,77

0,73

0,70

0,67

0,64

40-60

1,09

1,05

1,00

0,96

0,91

0,87

0,84

0,80

0,77

0,73

0,70

0,67

60-90

1,14

1,09

1,05

1,00

0,96

0,91

0,87

0,84

0,80

0,77

0,73

0,70

90-135

1,20

1,14

1,09

1,05

1,00

0,96

0,91

0,87

0,84

0,80

0,77

0,73

135-200

1,25

1,20

1,14

1,09

1,05

1,00

0,96

0,91

0,87

0,84

0,80

0,77

200-280

1,31

1,25

1,20

1,14

1,09

1,05

1,00

0,96

0,91

0,87

0,84

0,80

280-420

1,37

1,31

1,25

1,20

1,14

1,09

1,05

1,00

0,96

0,91

0,87

0,84

420-630

1,43

1,37

1,31

1,25

1,20

1,14

1,09

1,05

1,00

0,96

0,91

0,87

630-950

1,49

1,43

1,37

1,31

1,25

1,20

1,14

1,09

1,05

1,00

0,96

0,91

950-1400

1,56

1,49

1,43

1,37

1,31

1,25

1,20

1,14

1,09

1,05

1,00

0,96

1400-2100

1,63

1,56

1,49

1,43

1,37

1,31

1,25

1,20

1,14

1,09

1,05

1,00

Объект оценки №п/п 4 находится в пос. Усады Ступинского района Московской области. Численность населения пос. Усады составляет ≈ 1,9 тыс. чел.

Объекты аналоги №1, №2 и №4 расположены в г. Ступино Московской области. Численность населения составляет ≈ 66 тыс. чел.

Объект аналог №3 расположен в рп Михнево Ступинского района. Численность населения составляет 11,3 тыс. чел.

Так как в таблице «Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной численности населения в городах расположения объекта оценки и объекта аналога» минимальная корректировка начинается от 15 тыс. чел., считаем возможным использовать регрессионное уравнение зависимости удельной цены от численности в населенном пункте, приведённое в сборнике.

Уравнение: у=0,46*(x^0,11)

Рис. 1 - Зависимость удельной цены объекта из группы «Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости» от численности в населенном пункте.

Численность населения, тыс.чел.

Таблица. Зависимость удельной цены объекта от численности населения

Численность, тыс. чел

Удельная цена

0,5

0,43

1

0,46

1,9

0,49

2

0,50

3

0,52

4

0,54

5

0,55

10

0,59

11,3

0,60

15

0,62

20

0,64

30

0,67

40

0,69

50

0,71

60

0,72

66

0,73

70

0,73

80

0,74

90

0,75

100

0,76

200

0,82

300

0,86

400

0,89

500

0,91

Сравнивая результаты вычислений можно вывести зависимость удельной цены от численности населения в данных населенных пунктах.

Объекты аналоги №1, №2 и №4 – расположены в г. Ступино (численность населения - 66 тыс.чел.). Необходимо применить корректировку на численность населенного пункта к каждому из объектов аналогов №1, №2 и №4. К расчетам принимается корректировка в размере -33% (0,49 / 0,73 = 0,67).

Объект аналог №3 расположен в рп Михнево Ступинского р-на (численность населения – 11,3 тыс. чел.). Необходимо применить корректировка на численность населения к объекту аналогу №3. К расчетам принимается корректировка в размере -18% (0,49 / 0,60 = 0,82).

3. Масштаб объекта. На рынке недвижимости прослеживается обратная зависимость цены 1 кв.м в зависимости от общей площади: чем больше площадь объекта, тем меньше удельная цена 1 кв.м.

Площадь, кв.м.

усредненные данные по России (цены)

аналог

<50

50-100

100-250

250-500

500-1000

1000-1500

1500-3000

>3000

Объект оценки

<50

1,00

1,05

1,18

1,30

1,42

1,51

1,63

1,70

50-100

0,95

1,00

1,12

1,23

1,35

1,44

1,55

1,61

100-250

0,85

0,90

1,00

1,10

1,21

1,29

1,39

1,44

250-500

0,77

0,81

0,91

1,00

1,09

1,17

1,26

1,31

500-1000

0,71

0,74

0,83

0,91

1,00

1,07

1,15

1,20

1000-1500

0,66

0,70

0,78

0,86

0,94

1,00

1,08

1,12

1500-3000

0,61

0,64

0,72

0,79

0,87

0,93

1,00

1,04

>3000

0,59

0,62

0,69

0,76

0, 84

0,89

0,96

1,00

Площадь объекта оценки №п/п 4 – 476 кв.м (находится в интервале 250-500 кв.м)

Площади объектов аналогов №1 (31,0 кв.м), №2 (21,1 кв.м) и №3 (19,0 кв.м) < 50 кв.м. Необходимо применить корректировку на масштаб к каждому из объектов аналогов №1, №2 и №3. К расчетам принимается корректировка в размере -23%.

Площадь объекта аналога №4 (704,2 кв.м) находится в интервале 500-1000 кв.м Необходимо применить корректировку на масштаб к объекту аналогу №4. К расчетам принимается корректировка в размере +9%.

4. Этаж расположения. Корректировка на этаж, на котором расположен объект оценки – величина, отражающая повышающий или понижающий коэффициент в зависимости от этажа расположения. Факторы этажности: степень заглубленности помещений, престижность, пешеходный трафик, наличие окон.

Показатель

Среднее значение

Доверительный

интервал

Удельная цена / арендная ставка

Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта на 2 этаже и выше к удельной цене (арендной ставки) такого же объекта на 1 этаже

0,85

0,84

0,86

Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта в цоколе к удельной цене (арендной ставки) такого же объекта на 1этаже

0,80

0,79

0,81

Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта в подвале к удельной цене (арендной ставки) такого же объекта на 1 этаже

0,73

0,72

0,74

Этаж расположения

усредненные данные по России (цены/арендные ставки)

аналог

1 этаж

2 этаж и выше

цоколь

подвал

Объект оценки

1 этаж

1,00

1,17

1,25

1,37

2 этаж и выше

0,85

1,00

1,06

1,17

цоколь

0,80

0,94

1,00

1,10

подвал

0,73

0,86

0,91

1,00

Этаж расположения объекта оценки №п/п 4 – 1.

Объекты аналоги №1 и №2 расположены на 3 этаже. Необходимо применить корректировку на этаж расположения к каждому из объектов аналогов №1 и №2. К расчетам принимается корректировка в размере +17%.

Объект аналог №3 расположен в цоколе. Необходимо применить корректировку на этаж расположения к объекту аналогу №3. К расчетам принимается корректировка в размере +25%.

Объект аналог №4 расположен на 1 этаже. Корректировка не требуется.

Внесение весовых коэффициентов

После применения вышеперечисленных корректировок первоначальные значения стоимости объектов-аналогов изменились не одинаково, а в соответ­ствии со степенью их различий с объектом оценки. На итоговую величину стоимости объекта оценки объекты аналоги должны повлиять не одинаково, в зависимости от степени их различия от объекта оценки: чем больше различие (чем больше корректировок), тем меньше степень влияния.

Необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле:

где,

К – искомый весовой коэффициент;

n –номер аналога

SA - сумма корректировок по всем аналогам;

S1..n - сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

S1. - сумма корректировок 1 –го аналога;

S2 - сумма корректировок 2-го аналога;

Sn - сумма корректировок n-го аналога.

Данную формулу можно упростить, умножив числитель и знаменатель на 1 / (|SA| + 1), в результате получим

Очевидно, что зависимость веса от суммы корректировок не линейная, иначе распределение весов было бы гораздо проще по прямой пропорции.

Таким образом, оценщик для расчета удельных весов использует последнюю формулу для дальнейших расчетов рыночной стоимости объектов оценки.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки №п/п 4 по сравнительному подходу

После применения вышеперечисленных корректировок первоначальные стоимости объектов аналогов изменились не одинаково, а в соответ­ствии со степенью их различий с объектом оценки.

Таблица - Расчет рыночной стоимости объекта оценки №п/п 4 по сравнительному подходу

параметры

объект оценки

аналог № 1

аналог № 2

аналог № 3

аналог № 4

источник информации:

Данные Заказчика

avito.ru

avito.ru

realty.yandex.u

domofond.ru

площадь общая:

кв. м

476,00

31,00

21,10

19,00

704,20

цена продажи:

Руб.

1 100 000,00

1 000 000,00

650 000,00

18 000 000,00

Руб./кв.м.

35 483,87

47 393,36

34 210,53

25 560,92

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ С УЧЁТОМ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНЫХ КОРРЕКТИРОВОК

1

Возможный торг:

есть

есть

есть

есть

есть

корректировка:

%

-16,50

-16,50

-16,50

-16,50

Руб.

-5 854,84

-7 819,91

-5 644,74

-4 217,55

Скорректированная цена

Руб./кв.м.

29 629,03

39 573,46

28 565,79

21 343,37

обоснование:

Описание корректировки приведено перед таблицей

2

Численность населения

1,9 тыс. чел.

66 тыс. чел

66 тыс. чел

11,3 тыс. чел.

66 тыс. чел

корректировка:

%

-33,00

-33,00

-18,00

-33,00

Руб.

-9 777,58

-13 059,24

-5 141,84

-7 043,31

Скорректированная цена

Руб./кв.м.

19 851,45

26 514,22

23 423,95

14 300,06

обоснование:

Описание корректировки приведено перед таблицей

3

Масштаб

476,00

31,00

21,10

19,00

704.2

корректировка:

%

-23,00

-23,00

-23,00

9,00

Руб.

-4 565,83

-6 098,27

-5 387,51

1 287,01

Скорректированная цена

Руб./кв.м.

15 285,62

20 415,95

18 036,44

15 587,06

обоснование:

Описание корректировки приведено пере таблицей

4

Этаж расположения

1

3

3

цоколь

1

корректировка:

%

17,00

17,00

25,00

0,00

Руб.

2 598,56

3 470,71

4 509,11

0,00

Скорректированная цена

Руб./кв.м.

17 884,17

23 886,66

22 545,55

15 587,06

обоснование:

Сумма корректировок без учета скидки на торг, %

73,00

73,00

66,00

42,00

скорректиированная цена * :

254,00

0,287

0,287

0,260

0,165

399,00

99,71

99,71

99,74

99,83

0,25

0,25

0,25

0,25

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЁТА

Весовой коэффициент:

24,99

24,99

25,00

25,02

4 469,37

5 969,43

5 635,83

3 900,07

скорректированная цена: руб./кв.м. с НДС

19 974.70

Общая стоимость, руб.

9 507 955.19

Рыночная стоимость объекта оценки №п/п 4, рассчитанная по сравнительному подходу составила с учетом округления: 9 508 000 рублей 00 копеек

Итоговая рыночная стоимость объектов оценки №п/п: 1, 2 и 4, рассчитанная сравнительным подходом, составила с учетом округления: 17 978 200 рублей 00 копеек

в том числе:

№ п/п

Наименование

Стоимость, руб.

1

Нежилое помещение общей площадью 93,1 кв.м., расположенное по адресу: МО, г.Люберцы, пос. ВУГИ, д.12.

2 248 600,00

2

Нежилое помещение общей площадью 257,6 кв.м., расположенное по адресу: МО, г.Люберцы, пос. ВУГИ, д.8

6 221 600,00

4

Нежилое помещение общей площадью 476 кв.м., расположенное по адресу: МО, Ступинский район, пос. Усады.

9 508 000,00

Итого

17 978 200,00

9.2.3 Доходный подход

9.2.3.1 Описание применения доходного подхода к оценке

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

В рамках данного отчета доходный подход не применялся

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ВЫВОДЫ, ПОЛУЧЕННЫЕ НА ОСНОВАНИИ ПРОВЕДЕННЫХ РАСЧЕТОВ ПО РАЗЛИЧНЫМ ПОДХОДАМ

10.1 Описание процедуры согласования результатов расчетов, полученных с применением различных подходов

Задача согласования результатов оценки, полученных на основе затратного, сравнительного и доходного подходов, вызвана необходимостью сведения нескольких вариантов решения к единственному и уменьшения его погрешности.

Процесс согласования сводится к количественному выражению надежности примененных подходов и методов оценки, полученных промежуточных результатов, степени достоверности использованной информации и уровня учета рыночной конъюнктуры путем присвоения весовых коэффициентов и получению средневзвешенной величины стоимости.

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке объекта оценки, определяются по следующим критериям:

1. Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты;

2. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов;

3. Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/продавца;

4. Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости.

10.2 Обоснован выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода

Согласование полученных результатов не проводилось, т.к.:

- при определении рыночной стоимости объектов оценки №п/п 1, 2 и 4 в данном отчете был применен один подход (сравнительный). Результату, полученному сравнительным подходом был присвоен 100%-ный удельный вес;

- при определении рыночной стоимости объектов оценки №п/п 3, 5 и 6 в данном отчете был применен один подход (затратный). Результату, полученному затратным подходом был присвоен 100%-ный удельный вес.

10.3 Итоговое значение стоимости объекта оценки

Таким образом, итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 30 октября 2019 года составляет с учетом округления:

20 544 200 рублей 00 копеек

Двадцать миллионов пятьсот сорок четыре тысяча двести рублей 00 копеек

в том числе:

№ п/п

Наименование

Рыночная стоимость, руб.

1

Нежилое помещение общей площадью 93,1 кв.м., расположенное по адресу: МО, г.Люберцы, пос. ВУГИ, д.12.

2 248 600,00

2

Нежилое помещение общей площадью 257,6 кв.м., расположенное по адресу: МО, г.Люберцы, пос. ВУГИ, д.8

6 221 600,00

3

Нежилое здание общей площадью 107,5 кв.м, расположенное по адресу: МО, Ступинский район, п. Усады.

267 500,00

4

Нежилое помещение общей площадью 476 кв.м., расположенное по адресу: МО, Ступинский район, пос. Усады.

9 508 000,00

5

Нежилое здание общей площадью 1 228,7 кв.м., расположенное по адресу: МО, Ступинский район, п. Усады

2 194 700,00

6

Земельный участок (земли с/х назначения) общей площадью 4 941,00 кв.м., расположенный по адресу: МО, Ступинский район, в районе п. Усады.

103 800,00

Итого

20 544 200,00

Настоящая оценка рекомендуется для целей совершения сделки с объектами оценки в течение периода не более 6 месяцев с даты составления отчета.

Специалист - Оценщик _________________________ Е.Ю.Никифорова

Генеральный директор

ООО «Ника»

А.А. Иванов

М.П.

11 ПРИЛОЖЕНИЕ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ

11.1 Копии документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Приложение №1 Акты осмотра

Общество с ограниченной ответственностью

«Ника»

ООО «Ника»

302025 РФ, Орловская область, г. Орел, Московское шоссе, д.ХХХ,оф.ХХ

ИНН/КПП

8-9ХХ-ХХХ-ХХ-ХХ

Акт осмотра объектов оценки №369/1 от 17.09.2019г.

№п/п 1

Наименование объекта осмотра

Нежилое помещение общей площадью 93,1 кв.м.

Местоположение объекта осмотра

МО, г. Люберцы, пос. ВУГИ, д.12.

Назначение объекта осмотра

Нежилое

Этаж расположения

Подвал

Состояние здания

Удовлетворительное

Уровень отделки

Информация отсутствует

Фактическое использование

Информация отсутствует

Дополнительная информация

Произведен внешний осмотр. В помещение отсутствует возможность доступа дневного света и отдельный вход.

Внешний вид здания, в котором расположен объект осмотра

№п/п 2

Наименование объекта осмотра

Нежилое помещение общей площадью 257,6 кв.м.

Местоположение объекта осмотра

МО, г. Люберцы, пос. ВУГИ, д.8

Назначение объекта осмотра

Нежилое

Этаж расположения

Подвал

Состояние здания

Удовлетворительное

Уровень отделки

Информация отсутствует

Фактическое использование

Информация отсутствует

Дополнительная информация

Произведен внешний осмотр. В помещение отсутствует возможность доступа дневного света и отдельный вход.

Внешний вид здания, в котором расположен объект осмотра

№п/п 4

Наименование объекта осмотра

Нежилое помещение общей площадью 476 кв.м.

Местоположение объекта осмотра

МО, Ступинский район, пос. Усады.

Назначение объекта осмотра

Нежилое

Этаж расположения

1

Состояние здания

Удовлетворительное

Уровень отделки

Информация отсутствует

Фактическое использование

Помещения в торговом центре

Дополнительная информация

Произведен внешний осмотр

Внешний вид здания, в котором расположен объект осмотра

№п/п 5

Наименование объекта осмотра

Нежилое здание общей площадью 1 228,7 кв.м.

Местоположение объекта осмотра

МО, Ступинский район, п. Усады.

Назначение объекта осмотра

Нежилое

Этажность

1

Материал стен

Кирпичные

Состояние здания

Ветхое. Отсутствуют следующие конструктивные элементы: полы, кровля, проемы, отделка, электроосвещения. Имеются повреждения стен (трещины и т.д.)

Фактическое использование

Не используется

Дополнительная информация

Высота – 4 м (ориентировочно)

Общий вид объекта осмотра

№п/п 6

Наименование объекта осмотра

Земельный участок (земли с/х назначения) общей площадью 4 941,00 кв.м.

Кадастровый номер

50:33:0010207:27

Местоположение объекта осмотра

МО, Ступинский район, в районе п. Усады.

Категория земель

Земли сельскохозяйственного назначения

Вид разрешенного использования

Для сельскохозяйственного производства

Состояние (застроенный / не застроенный)

Застроенный. На участке расположен объект капитального строительства: картофелехранилище.

Рельеф и почвы

Ровный, без существенных перепадов высот

Фактическое использование

Расположен объект капитального строительства

Дополнительная информация

Рядом находится линия электропередачи

Специалист – оценщик _____________ Е.Ю.Никифорова

Общество с ограниченной ответственностью

«Ника»

ООО «Ника»

302025 РФ, Орловская область, г. Орел, Московское шоссе, д.ХХХ,оф.ХХ

ИНН/КПП

8-9ХХ-ХХХ-ХХ-ХХ

Акт осмотра объекта оценки №369/2 от 30.10.2019г.

№п/п 3

Наименование объекта осмотра

Нежилое здание общей площадью 107,5 кв.м

Местоположение объекта осмотра

МО, Ступинский район, п. Усады.

Назначение объекта осмотра

Нежилое

Этажность

1

Материал стен

Кирпичные

Состояние здания

Ветхое. Отсутствуют следующие конструктивные элементы: полы, проемы, перекрытия, крыша, внутренняя отделка, санитарно-технические и электротехнические устройства.

Фактическое использование

Не используется

Дополнительная информация

Высота – 3 м (ориентировочно)

Внешний вид объекта осмотра

Специалист – оценщик _____________ Е.Ю. Никифорова

Приложение №2. Упрощенная схема ценового зонирования для коммерческой недвижимости по Московской области

Зона очень высокой ценности (Удаленность от мкад до 10 км)

Красный цвет: Зона высокой ценности (10 км отот МКАД до транспортного кольца А107)

Зеленый цвет: Зона средней ценности (от транспортного кольца А107 до транспортного кольца А108)

Желтый цвет: Зона низкой ценности (за транспортным кольцом А108)

Приложение №3. Сводный обзор стоимости коммерческой недвижимости Московского региона за пределами МКАД по итогам II квартала 2019г. ООО «ПФК» (http://pfagroup.ru)

Диапазон стоимости офисной недвижимости

Диапазон стоимости торговой недвижимости

Диапазон стоимости производственно-складской недвижимости

Приложение №4 Анализ предложений о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения в экономической зоне «за пределами МБК (А-108)», направление Юг (городские округа Ступино и Кашира Московской области). Дата проведения анализа – сентябрь 2019г.

№ п/п

Тип

Ссылка на объявление

Адрес

Телефоны

Цена, руб.

Площадь, кв.м

 Удельная цена, руб./кв.

1

Земельный участок с/х назначения

https://www.avito.ru/kashira/zemelnye_

uchastki/uchastok_4.8_ga_snt_dnp_1319775389

Московская область, Каширский р-н, д. Острога

+79113036969

21 000,00

48 000,00

0,44

2

Земельный участок с/х назначения

https://www.avito.ru/stupino/zemelnye_

uchastki/uchastok_6_ga_snt_dnp_1800703874

Московская область, Ступинский р-н, с/п Семеновское, в р-не др. Петрищево

+79774343251

300 000,00

60 000,00

5,00

3

Земельный участок с/х назначения

https://www.avito.ru/kashira/zemelnye_

uchastki/uchastok_20_sot._snt_dnp_654456675

Московская область, Каширский р-н, д. Семенково

+79164071042

300 000,00

2 000,00

150,00

4

Земельный участок с/х назначения

https://www.avito.ru/kashira/zemelnye_

uchastki/uchastok_3.5_ga_snt_dnp_813077009

Московская область, Каширский р-н, вблизи д. Яковское

+79035761045

350 000,00

35 000,00

10,00

5

Земельный участок с/х назначения

https://www.avito.ru/kashira/zemelnye_

uchastki/uchastok_12_ga_snt_dnp_1766713842

Московская область, Каширский р-н, СНТ Полянка

+79039677171

350 000,00

120 000,00

2,92

6

Земельный участок с/х назначения

https://www.avito.ru/kashira/zemelnye_

uchastki/uchastok_20_sot._snt_dnp_1196797582

Московская область, Каширский р-н, вблизи пос. Мордвес

+79267232107

360 000,00

2 000,00

180,0

7

Земельный участок с/х назначения

https://www.avito.ru/kashira/zemelnye_

uchastki/uchastok_3.1_ga_snt_dnp_1417626397

Московская область, Каширский р-н, д. Суханово

+79153191572

690 000,00

31 000,00

22,26

8

Земельный участок с/х назначения

https://www.avito.ru/kashira/zemelnye_

uchastki/uchastok_2.7_ga_snt_dnp_762787834

Московская область, Каширский р-н, д. Барабаново

+79153177340

886 000,00

27 000,00

32,81

9

Земельный участок с/х назначения

https://www.avito.ru/kashira/zemelnye_

uchastki/uchastok_10_ga_snt_dnp_1006058541

Московская область, Каширский р-н, д. Барабаново

+79153177340

2 090 000,00

100 000,00

20,90

10

Земельный участок с/х назначения

https://www.avito.ru/kashira/zemelnye_

uchastki/uchastok_16_ga_snt_dnp_760779444

Московская область, Каширский р-н, д. Острога

+79153177340

3 650 000,00

160 000,00

22,81

11

Земельный участок с/х назначения

https://www.avito.ru/kashira/zemelnye_

uchastki/uchastok_23.73_ga_snt_dnp_1701724401

Московская область, Каширский р-н, в р-не д. Пятница

+79775657868

5 500 000,00

237 357,00

23,17

12

Земельный участок с/х назначения

https://www.avito.ru/stupino/zemelnye_

uchastki/uchastok_1.12_ga_snt_dnp_1812132121

Московская область, Ступинский р-н, с. Образцово

+79587638134

480 000,00

11 200,00

42,86

13

Земельный участок с/х назначения

https://www.avito.ru/stupino/zemelnye_

uchastki/uchastok_2_ga_snt_dnp_1240260278

Московская область, Ступинский р-н, с. Хатунь

+79102019522

1 000 000,00

20 000,00

50,00

14

Земельный участок с/х назначения

https://www.avito.ru/stupino/zemelnye_

uchastki/uchastok_3.9_ga_snt_dnp_165706426

Московская область, Ступинский р-н, д. Щапово

+79175845004

3 850 000,00

39 000,00

98,72

15

Земельный участок с/х назначения

https://www.avito.ru/stupino/zemelnye_

uchastki/uchastok_40_ga_snt_dnp_962028934

Московская область, Ступинский р-н, Лесной Край-2

+79587618570

11 900 000,00

400 000,00

29,75

Минимальное

0,44

Максимальное

180,00

Медиана

23,17

Приложение №5 Материалы и вычисления для определения стоимости затрат на замещение объектов оценки

В основу перерасчета восстановительной стоимости недвижимого имущества положена методика, заключающаяся в последовательном переводе стоимости строительства удельного показателя стоимости из уровня цен по состоянию на 1969 г. в цены на дату оценки.

Определение поправочного коэффициента (1969 – 2019 гг.) для объекта оценки №п/п 3

С 1969 на 1984 г. Постановление Госстроя СССР 11.05.1983 г. № 94

1,19 – для клубов и домов культуры

1,00 - для Московской области

С 1984 на 1991 Письмо Госстроя СССР от 06.09.1990 г. № 14-Д.

1,59 – для клубов и домов культуры

1,00 – для Московской области

«Вестник управления ценообразования в строительстве» № 1 (21) от 2000 года на стр.35 определяет индекс изменения стоимости СМР (1991-2000) равный 13,02 с учетом НДС. Без учета НДС данный индекс будет равен 11,03.

Минстрой России в своем Письме от 04 июня 2019 г. № 20003-ДВ/09 «О рекомендуемой величине прогнозных индексов изменения сметной стоимости строительства в II квартале 2019 года, в том числе величине прогнозных индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, прогнозных индексов изменения сметной стоимости пусконаладочных работ, прогнозных индексов изменения сметной стоимости прочих работ и затрат, а также величине прогнозных индексов изменения сметной стоимости оборудования» рекомендует применять единый индекс  к СМР по видам строительства к сборникам сметных нормативов  ФЕР и ТЕР при расчете сметной стоимости в 2019 году.

Для Московской области индекс СМР (ФЕР) с 2001 года на 2 квартал 2019 года составил 8,47.

Для Московской области индекс СМР (ТЕР) с 2001 года на 2 квартал 2019 года составил 8,55

И 2019 = 1,19 х 1,59 х 11,03 х 8,55 = 178,44 для ТЕР без НДС.

Период индексации

Источник данных

Значение индекса

1969-1984

Приложение №1 к постановлению Госстроя СССР от 11.05.83 №94

1,19

1984-1991

Письмо Госстроя СССР от 06.09.1990 г. № 14-Д

Для клубов и домов культуры

Для Московской области

1,59

1,00

1991-2000

«Вестник управления ценообразования в строительстве» № 1 (21) от 2000 года на стр.35 определяет индекс изменения стоимости СМР (1991-2000)

13,02 (с НДС)

11,03 (без НДС)

2001-2019

Для Московской области индекс СМР (ТЕР) с 2001 года на 2 квартал 2019 года

8,55

1969-2019

Общий коэффициент индексации для ТЕР без НДС и ПП

178,44

Определение поправочного коэффициента (1969 – 2019 гг.) для объекта оценки №п/п 5

С 1969 на 1984 г. Постановление Госстроя СССР 11.05.1983 г. № 94

1,18 – сельское хозяйство

1,00 - для Московской области

С 1984 на 1991 Письмо Госстроя СССР от 06.09.1990 г. № 14-Д.

1,65 – сельское хозяйство (овощехранилища)

1,00 – для Московской области

«Вестник управления ценообразования в строительстве» № 1 (21) от 2000 года на стр.35 определяет индекс изменения стоимости СМР (1991-2000) равный 13,02 с учетом НДС. Без учета НДС данный индекс будет равен 11,03.

Минстрой России в своем Письме от 04 июня 2019 г. № 20003-ДВ/09 «О рекомендуемой величине прогнозных индексов изменения сметной стоимости строительства в II квартале 2019 года, в том числе величине прогнозных индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, прогнозных индексов изменения сметной стоимости пусконаладочных работ, прогнозных индексов изменения сметной стоимости прочих работ и затрат, а также величине прогнозных индексов изменения сметной стоимости оборудования» рекомендует применять единый индекс  к СМР по видам строительства к сборникам сметных нормативов  ФЕР и ТЕР при расчете сметной стоимости в 2019 году.

Для Московской области индекс СМР (ФЕР) с 2001 года на 2 квартал 2019 года составил 7,73.

Для Московской области индекс СМР (ТЕР) с 2001 года на 2 квартал 2019 года составил 8,46

И 2019 = 1,18 х 1,65 х 11,03 х 8,46 = 181,68 для ТЕР без НДС.

Период индексации

Источник данных

Значение индекса

1969-1984

Приложение №1 к постановлению Госстроя СССР от 11.05.83 №94

1,18

1984-1991

Письмо Госстроя СССР от 06.09.1990 г. № 14-Д

Для сельского хозяйства

Для Московской области

1,65

1,00

1991-2000

«Вестник управления ценообразования в строительстве» № 1 (21) от 2000 года на стр.35 определяет индекс изменения стоимости СМР (1991-2000)

13,02 (с НДС)

11,03 (без НДС)

2001-2019

Для Московской области индекс СМР (ТЕР) с 2001 года на 2 квартал 2019 года

8,46

1969-2019

Общий коэффициент индексации для ТЕР без НДС и ПП

181,68

Определение дополнительных косвенных затрат (ДКЗ)

Дополнительные косвенные затраты будут приняты согласно следующей таблице из статьи к.т.н. Александрова В.Т.

Виды строительства

Накладные расходы,

% от ПЗ1

в 1969 г.

Накладные расходы,

% от ФОТ2

в 2001 г.

Дополнительные косвенные затраты 

Дата оценки

в 2000-2010 г3

Дата оценки

после 2010 г4

1

2

3

4

5

Промышленное

16,8%

106%

13,1%

8,2%

Жилищно-гражданское

16,8%

112%

14,1%

9,1%

Сельскохозяйственное

19,8%

115%

11,8%

6,8%

Транспортное

17,1%

110%

13,5%

8,5%

Водохозяйственное

16,0%

106%

13,9%

9,0%

Энергетическое

16,2%

108%

14,0%

9,1%

Прочие отрасли

14,7%

100%

14,1%

9,3%

Среднее значение

14%

9%

ДКЗ принимаются в размере 9% (среднее значение). Коэффициент составляет 1,09.

Определение поправки на НДС

Стоимость измерителя в сборнике УПВС приводится без учета налога на добавленную стоимость. Для определения рыночной стоимости необходимо применить поправку на НДС в размере 20% (коэффициент составляет 1,2).

Определение предпринимательской прибыли

Прибыль предпринимателя (ПП) - это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или расчетных моделей с учетом прямых и косвенных издержек, связанных со строительством улучшений, и затрат на приобретение прав на земельный участок.

Прибыль предпринимателя при строительстве объектов коммерческого назначения формируется за счет разности доходов от продажи недвижимости и затрат на обеспечение строительства. В российских условиях фактически привлекательными для девелоперов остаются традиционные сегменты жилья, а также торговая и офисная недвижимость. Редко можно слышать о реализации крупных проектов строительства складских терминалов для последующей их продажи или сдачи в аренду.

При расчете стоимости воспроизводства/замещения учитывается предпринимательская прибыль. Предпринимательская прибыль – это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика.

Предпринимательская прибыль будет рассчитываться по формуле:

ПП = (ППГТН/12 - 1) * 100%,

Где

ППГ - предпринимательская прибыль в год,

ТН - норма продолжительности строительства

Значения прибыли предпринимателя в год при инвестициях в строительство объектов, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов.

Класс объектов

Среднее значение

Доверительный интервал

Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости

18,6%

17,6%

19,5%

Источник: «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г.

Значения прибыли предпринимателя в год при инвестициях в строительство объектов, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов.

Класс объектов

Среднее значение

Доверительный интервал

Универсальные производственно-складские объекты

15,3%

14,5%

16,2%

Источник: «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов» Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2018г.

Для расчетов, ПП принимается с допущением о периоде строительства (время постройки новых аналогов) 1 год.

Расчет предпринимательской прибыли для объекта оценки №п/п 3

ПП = (1,15312/12 - 1) * 100% = 18,6%

Коэффициент составляет 1,186.

Расчет предпринимательской прибыли для объекта оценки №п/п 5

ПП = (1,15312/12 - 1) * 100% = 15,3%

Коэффициент составляет 1,153.

Данные из сборника УПВС

Показатель для объекта оценки №п/п 3 (культурный центр)

Показатель для объекта оценки №п/п 5 (картофелехранилище)

Определение корректировки к удельному показателю стоимости из сборника УПВС

Физическое состояние объекта оценки №п/п 3 – неудовлетворительное. Отсутствуют следующие конструктивные элементы: перекрытия, кровля, проемы, пол, внутренняя отделка, внутренние сан.-технические и электротехнические устроства..

Наименование конструктивных элементов

Удельный вес по сборнику, %

Отсутствие (повреждение) элемента, %

Доля отсутствующего элемента в объекте в целом, %

Фундаменты

4

0

0

Стены и перегородки

35

0

0

Перекрытия

24

-100

-24

Кровля

2

-100

-2

Полы

6

-100

-6

Проемы

7

-100

-7

Отделочные работы

8

-100

-8

Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства

11

-100

-11

Прочие работы

3

-100

-3

Итого

100

-61

Физическое состояние объекта оценки №п/п 5 – неудовлетворительное. Отсутствуют следующие конструктивные элементы: кровля, проемы, пол, внутренняя отделка, электроосвещение, закрома.

Наименование конструктивных элементов

Удельный вес по сборнику, %

Отсутствие (повреждение) элемента, %

Доля отсутствующего элемента в объекте в целом, %

Фундаменты

16

0

0

Стены

31

0

0

Покрытия и кровля

33

-100

-33

Проемы

3

-100

-3

Отделочные работы

1

-100

-1

Электроосвещение

1

-100

-1

Закрома

9

-100

-9

Прочие работы

6

0

-6

Итого

100

-53

Приложение №6. Справочная информация по объектам недвижимости с сайта Росреестр

Приложение №7. Документы, предоставленные Заказчиком

Приложение №8. Документы ООО «Ника»

Приложение №9. Документы Оценщика.

СПИСОК ДЛЯ ТРЕНИРОВКИ ССЫЛОК