Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Общая характеристика договора продажи недвижимости)

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Сделки с недвижимостью в настоящее время составляют значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности физических и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение имеющихся материалов кажется наиболее интересным, так как знание этого вопроса будет очень полезно в практическом применении.

Сделки с недвижимостью получили широкое распространение в повседневной деятельности граждан, юридических лиц и муниципалитетов, чем обуславливается актуальность данной темы.

Целью данной работы является раскрытие понятия, видов и общих положений о правовом режиме договора недвижимости.

Для достижения цели были поставлены следующие задачи:

- дать общую характеристику договору продажи недвижимости,

- определить понятия и признаки недвижимого имущества; а так же существенные стороны договора недвижимости;

- изучить проблемы правового регулирования некоторых сделок с недвижимостью, их особенности.

Объектом исследования являются отношения, непосредственно возникающие при исполнении договора продажи недвижимости.

Предметом курсовой работы являются гражданско-правовые нормы, регулирующие данные отношения, а так же иные нормативные источники, практика судов РФ по применению вышеуказанных норм.

Методологической основой данной работы послужили методы современного научного познания общественных явлений, такие, как: метод системного анализа, структурно-функциональный, позволяющие всесторонне и глубоко исследовать специфику договора продажи недвижимости.

Теоретическую основу исследования составили нормативно-правовые акты, а так же работы таких ученых-юристов, как: Аксюк, И.В. Архипов Д.А., Белов В.А., Гришаев С.П., Кислов С.С., Ломакин А., Малумов Г.Ю Тужилова - Орданская Е.М., Г.Ф.Шершеневич и др.

Структура данной работы состоит из введения, основной части в которой раскрываются понятия, признаки недвижимого имущества, так же понятие, стороны и форма договора продажи недвижимости, проблемы правового регулирования данного вида сделок, заключения и списка использованных во время написания работы, источников.

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Отношения, возникающие в следствие купли- продажи недвижимости, регулируются Гражданским Кодексом РФ. В статье 549 ГК дано такое определение: «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» [2]. Данный вид договора был выделен в качестве самостоятельного в действующем ГК РФ из-за значительной ценности недвижимости.

1.1 ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» [2].

Из той же статьи п.2 ГК следует, что «к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [2]. А так же, исходя из п.3 ст.130, «к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» [2].

Законом определено, что «к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [2]. Таким образом, использование деления на движимое имущество и недвижимое, применительно именно к вещам, является традиционным. Г.Ф. Шершеневич указывал, что «собственно обязательства, имеющие своим объектом чужие действия, а не вещи, по природе своей не подлежат вовсе делению на движимые и недвижимые» [20, c. 98].

Исходя из высказанного, можно утверждать, что термин «имущество», используемый в ст. 130 ГК РФ, должен пониматься в более узком смысле. Однако из данного правила есть исключение. В соответствии со статьёй 132 ГК, «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью» [2]. Однако вещью, исходя из смысла ст. 132 ГК РФ, не является. Предприятие в целом не имеет материально-предметной формы.

Отсюда следует, что в качестве основных признаков недвижимости, исключая недвижимость «по природе», можно выделить:

а) прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;

б) индивидуальную определенность;

в) ограниченность объектов (под ограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных на конкретном земельном участке).

Данные признаки можно отнести к свойствам недвижимости, указывающим на её особенности. Гришаев С.П. отмечал, что «…существует (хотя, достаточно условно) также еще один признак недвижимого имущества, сформировавшийся исторически и объективно присущий всем объектам недвижимости:

г) признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости)» [8, c. 39].

Так, при рассмотрении определения недвижимости, необходимо отметить её основной признак- это прочную связь с землей, которая понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Этот признак традиционен для недвижимого имущества. Он использовался еще в римском частном праве. Часто признак прочной связи с землей именуют «естественным», а недвижимое имущество, выделяемое по этому признаку, - «недвижимостью по природе».

Прочность связи с землей в ст. 130 ГК РФ понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Например, земельный участок переместить в пространстве невозможно; так же здание, в случае попытки перемещения или разрушится, или перемещение связано с несоразмерным ущербом его назначению.

Таким образом, по признаку прочной связи с землей земельный участок и здание относятся к недвижимости. А, допустим, скамейка в процессе перемещения остается той же самой вещью, что говорит об отсутствии прочной связи с землей. Таким образом, скамейка не относится к недвижимости, а является движимой вещью.

Вместе с тем, на практике, признак прочной связи с землей далеко не всегда возможно сразу установить. Т.к. он раскрывается посредством указания на невозможность перемещения объекта недвижимости без причинения несоразмерного ущерба назначению этого имущества.

Таким образом, неразрывность физической связанности объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению.

В юридической литературе высказывалась точка зрения, по которой «более важное значение имеет момент отделения недвижимости от земли, поскольку именно с этого момента она перестает быть недвижимостью; перемещение объектов недвижимости с последующим их закреплением на другом земельном участке и использование по назначению не всегда, но все же возможно, хотя и требует значительных расходов» [1, c. 89].

Высказывалась также точка зрения, согласно которой «отнесение зданий и сооружений к недвижимым вещам по их природе должно определяться не невозможностью их перемещения без ущерба их назначению, а тем, что функционально они могут служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо участком» [8]. Представляется, что этот признак также надо учитывать, но как дополнительный по отношению к главному - прочной связи с землей.

Для зданий и сооружений как разновидностей недвижимого имущества можно также выделить такие дополнительные признаки, как получение необходимых разрешений на строительство на земельном участке, предназначенном для этих целей, и соблюдение необходимых норм и строительных правил. В противном случае согласно ст. 222 ГК РФ «Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности» [2], соответственно, хотя в физическом смысле недвижимость возникла, в юридическом смысле - нет, поскольку зарегистрировать право на такой объект нельзя.

Так же выделяют такой признак недвижимости, как ее высокая стоимость. Недвижимость, действительно, обычно обладает повышенной экономической ценностью. Это объясняется тем, что она предназначена для длительного пользования и не утрачивает своих свойств в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

К.И. Скловский выделяет такой признак недвижимого имущества, как его «видимость», это факт «…дает возможность превратить его в средство обеспечения устойчивости кредита при ипотечных отношениях» [17, c.225]. Высказывая подобные взгляды, по мнению автора данной работы, научные деятели неоправданно градируют характеристики недвижимого имущества, ведь такое явление, необходимо рассматривать как «…многоуровневое явление, включающее как физические, так и юридические признаки» [9, c. 102]

Признак «ограниченности», указывает на физические характеристики конкретных объектов, их месторасположение, структуру и т.д. Индивидуальный характер недвижимости (как объект гражданского права, относящийся к индивидуально-определенной вещи) можно объяснить той неразрывной физической и юридической связью, которая существует между объектом недвижимости и земельным участком. Поэтому даже типовые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения в их привязке к конкретному участку приобретают индивидуальный характер. Естественно, что и сам земельный участок всегда индивидуален.

На признаке индивидуальной определенности недвижимости необходимо остановится подробнее.

С точки зрения теории гражданского права, недвижимость, как объект гражданских правоотношений, относится к числу индивидуально определенных вещей. Ряд авторов указывают, что «…индивидуально - определенные вещи обладают такими признаками, по которым их можно отличить от других таких же вещей. Вещи данной категории являются незаменимыми и непотребляемыми» [9].

Однако, недвижимость всё- же является вещью, которая обладает рядом признаков. Это прежде всего материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую ценность. Вещи обладают двумя юридическими признаками: доступность физического обладания и материальность. Некоторые ученые выделяют ещё такой признак вещи, как её ценность, однако, данный признак «...субъективно оценочен, изменчив в силу объективных временных и иных обстоятельств, а посему, не может считаться эффективным критерием выделения данного признака» [3, c.154].

Недвижимость обладает ещё одним признаком, таким, как публичность. Хотя, данный признак многие ученые не относят к признаку недвижимости, поскольку «… государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей, свойств, закрепленных законодательством» [28, c. 77]. Однако, публичность является органически присущим недвижимости признаком, который подтверждается п.1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ [5], в котором говорится, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества» [5]. Таким образом, государственная регистрация права на недвижимость, является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Исходя из данного заключения следует, что вещные права на недвижимые вещи приобретаются только посредством их государственной регистрации, а поскольку в юридическом смысле недвижимая вещь не может быть объектом оборота без регистрации на неё прав, например, самовольная постройка, то данный объект не является объектом недвижимости.

Отсюда, признак публичности, в его традиционном понимании, означает, что права на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации (в настоящее время запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество). При этом, изменение в правовом состоянии недвижимости по общему правилу происходит с момента соответствующей регистрации. В подтверждение данного положения, в статье 131 ГК говорится, что «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами» [2].

Таким образом, признаком публичности недвижимости является юридический факт, акт государственной регистрации. Таким образом, факт регистрации недвижимости «… и в этом ее цель, причина появления, смысл, порождает гражданско - правовые отношения» [18, c. 41].

Объективная причина установления таких норма в отношении недвижимости состоит в необходимости правовой определенности недвижимых объектов. Данные сведения дают возможность третьим лицам уверенность в существующем правообладателе. Так как для подтверждения права на недвижимость достаточно предоставить документ о зарегистрированном праве. Как высказывается С. Куцина, «…участникам гражданского оборота уже нет необходимости довольствоваться опровержимой презумпцией права собственности на стороне владельца, они могут беспрепятственно получить информацию о правах на интересующий их объект недвижимости» [13, c. 4].

1.2 ПОНЯТИЕ, СТОРОНЫ И ФОРМА ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Договор продажи недвижимости основывается на общем договоре купли- продажи. Гражданский Кодекс РФ в ст. 454 дает следующее определение договора купли-продажи: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)» [2]. Соответственно, договор купли-продажи недвижимости ГК определен в ст. 549: «по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566)» [2].

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель.

Продавцами и покупателями по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Отличительной особенностью договора купли-продажи жилых помещений является дополнительное условие, которое закон относит к ряду существенных. Договор должен содержать перечень тех лиц, за которыми сохраняется право пользования недвижимостью после перехода права собственности к покупателю, в том числе с их прав на пользование продажи жилых помещений. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора. В соответствии со ст.292 п.2 ГК РФ, «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом» [2]. Недвижимость может быть обременена правами на использование её не только членами семьи, но и другими сторонами: работодателями (в соответствии со ст.675,677 ГК РФ), получателями ренты с пожизненным содержанием с иждивением, проживающих в жилом помещении по завещательному отказу (согласно ст.1137 ГК РФ). В случае, если таких лиц нет, договор должен содержать положение, что лиц, сохраняющих за собой право использовании имуществом после перехода права собственности к покупателю, не имеется.

Если предметом договора купли-продажи является передача реальной доли недвижимости в общем имуществе, тогда необходимо указать на размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

Важно отметить тот факт, что при продаже определенной доли общей недвижимой собственности преимущественное право покупки данной доли должно быть предоставлено остальным участникам долевой собственности по установленной цене, а «если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу» (ст.250 ГК) [2].

Таким образом, преимущественное право покупки действует только в случае наличия нескольких собственников недвижимого имущества.

Также необходимо отметить тот момент, что, соответственно статьи 551 п.1 ГК РФ, «переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации» [2].

Гражданским Кодексом ст.432 п.1 определено, что «существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение» [2]. А так же п.2 ст.432 ГК указано, что «договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора» [2].

В связи с защитой прав несовершеннолетних, которые могут так же являться собственниками недвижимого имущества, Законом данные правоотношения регулируются, что на сегодняшний день является крайне важным фактом. Так, согласно Гражданскому Кодексу РФ,

В частности, согласно Гражданскому Кодексу России ст.37 п.2, «опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного» [2].

Определенные предписания имеются в случаях, если стороной договора продажи недвижимости является юридическое лицо или унитарное предприятие. Так, унитарные предприятия, а так же юридические лица, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения, имеют право распоряжаться недвижимым имуществом, в случае их специальной правоспособности.

Законом так же отмечено, что учреждения и организации, в том числе религиозные, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут являться продавцами недвижимого имущества.

Так же, продавцом недвижимого имущества, являющегося объектом Федеральной Государственной собственности, может быть орган исполнительной власти, наделенный Правительством РФ полномочиями по осуществлению функций по приватизации федерального имущества. Подтверждением права на недвижимость служит свидетельство, выданное учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании «Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [7].

Продавцом недвижимого имущества может быть, как собственник недвижимости, так и лицо, уполномоченное собственником в силу закона, либо по доверенности.

С помощью выписки из единого государственного реестра, покупатель может проверить принадлежность собственности приобретаемого имущества. В соответствии со статьёй 131 ГК РФ, «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами» [2].

Законом не предусмотрено каких- либо ограничений по поводу покупателей недвижимости, однако, в целях охраны и защиты интересов собственников от посягательств третьих лиц, государственный реестр имеет ограничительное толкование. Законом могут быть установлены специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, например, Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «О приватизации государственного и муниципального имущества» устанавливает, что «покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением: государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений; юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов, кроме случаев, предусмотренных статьей 25 настоящего Федерального закона; юридических лиц, местом регистрации которых является государство или территория, включенные в утверждаемый Министерством финансов Российской Федерации перечень государств и территорий, предоставляющих льготный налоговый режим налогообложения и (или) не предусматривающих раскрытия и предоставления информации при проведении финансовых операций (офшорные зоны) (далее - офшорные компании); юридических лиц, в отношении которых офшорной компанией или группой лиц, в которую входит офшорная компания, осуществляется контроль»[4]. Однако, такие ограничения, действуют исключительно в отношении покупателя государственного или муниципального имущества.

Особенно отмечено законом семейное положение как покупателей, так и продавцов. Так, Семейным Кодексом РФ ст.35 п.1 определено, что «…владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов……. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение одного года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки» [3].

Если же стороной договора является физическое лицо, то по Закону РФ, данное лицо должно быть дееспособным, т.е. в соответствии со ст. 21 ГК, имеющим право «…своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста» [2].

Данное положение означает, что у лица нет никаких ограничений осознавать свои действия и поступки по состоянию здоровья. Как было замечено ранее, за несовершеннолетних сделки совершают их опекуны или законные представители.

Договором купли-продажи недвижимого имущества конкретно определяются стороны сделки, а так же существенные условия, установленные законом для купли-продажи недвижимости.

Во вводной части договора указывается наименование сторон договора (указывается полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц, документ, подтверждающий полномочия лиц на совершение сделки). Также могут быть указаны дополнительные сведения: дата рождения; реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (данные паспорта либо другого документа, удостоверяющего личность).

1.3 СОДЕРЖАНИЕ И СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

В содержании договора купли-продажи недвижимости должны быть включены права и обязанности сторон.

Сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества являются продавец и покупатель.

Основной обязанностью продавца, общей для всех договоров купли-продажи, является передача имущества покупателю, что определено в ГК РФ ст.549: «по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)» [2]. Таким образом, ст. 223 ГК указывает, что «право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором а у покупателя недвижимости с момента перехода права собственности, который не всегда совпадает с фактической передачей имущества» [2].

Следует различать фактическую передачу недвижимости по акту передачи и передачу собственности. По акту передачи, продавец обязан перенести на покупателя право собственности т.е. фактически передать недвижимость. Для этого, стороны обязаны обратиться в регистрирующий отдел, т.е. фактически передать недвижимость. Законом определено в ст. 552 п.3 ГК, что «в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации» [2].

В обязанности покупателя входит своевременная оплата приобретаемой недвижимости. Как правило, данная оплата происходит до момента государственной регистрации перехода права собственности, однако, не исключена и оплата после регистрации передачи права собственности на недвижимое имущество. Необходимо учитывать тот факт, что после оплаты и перехода права собственности на недвижимое имущество, покупатель лишается права расторжения сделки.

Порядок предоставления документов на государственную регистрацию определен ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», N 122-ФЗ, в котором указано, что «государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя»[6].

Так как недвижимость нельзя передать покупателю путем вручения, законодательство предусматривает особые правила приемки и передачи недвижимого имущества. В статье 556 ГК оговорено, что «передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче……. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче» [2].

Для проведения тех или иных операций с недвижимостью одним из супругов предполагается необходимость наличия согласия другого супруга, то есть все действия с недвижимой собственностью производится по взаимному согласию. Таким образом, фактически, при заключении сделки, связанной с передачей имущественных прав на недвижимость, при несогласии одного из супругов, данная сделка может быть признана недействительной. Чтобы предотвратить возникновение подобных ситуаций, для завершения процесса заключения сделки по приобретению прав на недвижимое имущество, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. «Супруг, у которого нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки приобретения / отчуждения имущественных прав на недвижимость не было получено, вправе требовать в судебных инстанциях признания указанной сделки недействительной в течение одного года с того дня, когда он узнал или должен был знать о заключении сделки» [16, c. 125].

Определенные требования к форме договора купли-продажи недвижимого имущества сводятся к тому, что в ст.550 ГК, данный «договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами» [2]. Нарушение же основных правил и требований к форме договора купли-продажи недвижимой собственности, влечет признание его недействительным.

Ещё одним важным аспектом договора купли-продажи недвижимости, является его цена. В соотв. со ст. 555 ГК, «договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества» [2]. Так же, «при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются» (ст.550 п.1 ГК) [2].

Другой особенностью вышеупомянутого договора, является его исполнение. Необходимо отметить тот факт, что передача имущества возможна по передаточному акту, или по иному документу, подписанному всеми участвующими сторонами. «Неучастие одной из сторон в передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как невыполнение договора купли-продажи недвижимости. Как правило, в качестве продавца выступает владелец проданного имущества. Также продавцами могут быть посредники» [14, c. 21].

Исходя из вышесказанного следует, что договор продажи недвижимости основывается на общем договоре купли- продажи. Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель.

Продавцами и покупателями по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические дееспособные лица.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

В содержании договора купли-продажи недвижимости должны быть включены права и обязанности сторон.

Фактом права перехода собственности является запись в Едином Государственном реестре.

ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ НЕКОТОРЫХ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Договор купли - продажи недвижимости крайне часто используется в практике, при этом имеет определенную юридическую специфику.

2.1 ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ (ЛИБО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ЛИБО ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Отношения, связанные с договором купли-продажи земельного участка, регулируются параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ а так же с учетом положений, закрепленных Земельным Кодексом Российской Федерации.

Заключая договор купли-продажи недвижимого имущества, необходимо учитывать тот факт, что не все объекты могут быть оборотоспособными. Так, ст.129 п.3 ГК РФ определяет, что «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах» [2]. Данным способом Гражданский Кодекс закрепляет приоритет и национальную важность природных ресурсов для страны.

Статьёй 37 ГК РФ определено, что «объектом договора купли-продажи недвижимости могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременении земельного участка и ограничениях его использования.» [2].

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним» [6], а так же Земельным Кодексом РФ.

Таким образом покупатель данной недвижимости имеет возможность удостовериться в правовых полномочиях продавца.

При заключении сделок с недвижимостью важно не допустить ошибку в предмете договора, т.к. оформленный ненадлежащим образом, допустим, кадастровый номер земельного участка, может привести к недействительности сделки. Стоит учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости её крайне высокую стоимость и риски, связанные с конкретной сделкой. Важным моментом может послужить, во избежание подобных рисков, выстраивание графика платежей по данному договору.

Статьёй 37 ГК определено, что «…являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами» [2].

Так же существует ответственность продавца за предоставление ложной информации по земельному участку: «покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков» (ст. 37 ГК) [2].

2.2 ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

«Как демонстрирует современная отечественная практика, на данный момент самой распространенной сделкой с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации, является купля-продажа жилых помещений» [5, c. 11].

При определении жилого помещения как предмета договора продажи недвижимого имущества, следует выделить некоторую особенность, а именно, «…пригодность жилого помещения для проживания» (ст. 673 ГК) [2]. Пригодным для проживания является изолированное помещение, т.е. квартира, либо часть квартиры, жилой дом, либо часть жилого дома.

Как правило, совершая операции с недвижимостью, продавец указывает в договоре сумму задатка. Необходимо учитывать, что в соотв. со ст. 380, «задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения» [2]. Такое положение призвано дисциплинировать стороны договора и обезопасить их от всевозможных недобросовестных действий, однако, при подробном изучении закона и соглашения о задатке, напрашивается вывод, что столь распространенное на практике действие с оборотом жилой недвижимости, не обладает юридической силой. Задаток лишь способен подтвердить намерения заключить сделку, в противном случае, он либо остаётся у продавца, либо возвращается покупателю в двойном размере, в зависимости от правомерности действий сторон. Лишь осознание возможного наступления такого рода неприятных последствий, подталкивает стороны обязательства к выполнению договора. При оформлении задатка, необходимо учитывать, что в соответствии со ст.380 ГК, «соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме» [2]. Сумма которая передается по соглашению о задатке, признается задатком лишь тогда, когда стороны договора понимают, какие функции возложены на данную денежную сумму. Если же данное положение письменно не подтверждено то переданная продавцу денежная сумма задатком не признается, а законодательно считается авансом. В случае возникновения разногласий по данному вопросу, все денежные средства, внесенные до государственной регистрации передачи права собственности недвижимого имущества, признаются судом как авансовые платежи по основному договору купли - продажи недвижимости, а не задатком.

«Собственные отличия имеются у договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по причине особенностей предмета сделки» [6, c. 342]. Здесь необходимо отметить, что участник долевой собственности вправе продавать собственную долю в общей недвижимости. Однако, следует отметить тот факт, что другие участники долевой недвижимой собственности обладают преимуществом выкупить продаваемую долю за определенную плату. Участникам долевой собственности, желающим приобрести продаваемую долю, дается месяц на размышление о принятии решения. Такая ситуация возможна только в том случае, если доля в данной недвижимой собственности не была выставлена на публичные торги. Перед тем как продавать свою долю в собственности, продавец ставит в известность, в письменном виде, всех остальных участников собственности о его намерениях продать свою долю стороннему лицу, с указанием стоимости и условий на которых он готов продать свою долю. В соответствии со ст. 250 ГК, «если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков» [2].

Таким образом, «если остальные собственники в течение периода указанного в приостановлении не оформят свои возражения в установленном законом порядке, регистрация права на долю в общей долевой собственности произведется без их согласия. Возникающие в связи с разногласием споры между собственниками общей недвижимости а разрешается в порядке судопроизводства» [15, c. 23].

В договоре купли-продажи жилого помещения, равно как и в договоре продажи недвижимости, должна быть установлена цена предмета договора.

Гражданским Кодексом РФ ст. 489 определено, что «договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей» [2].

Статьёй 552 п.1 ГК установлено, что «по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования» [2].

В настоящее время, имеет распространение ситуация, когда у продавца жилого дома, земельный участок находится на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. Необходимо учитывать, что «при покупке жилого дома, находящегося на земельном участке, который принадлежит продавцу на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, покупателю нужно знать, что он не приобретет право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком под покупаемым домом» [4, c.28].

Особое значение в правовом регулировании договора продажи недвижимого имущества имеет статус субъекта данных отношений. Следует учитывать тот факт, что сделки, совершаемые по отчуждению недвижимого жилого имущества несовершеннолетними, могут совершать родители несовершеннолетних или официальные опекуны. «Иначе говоря договоры купли - продажи недвижимости, где малолетний собственник является стороной в сделке, могут быть подписанными только его законными представителями. Фактически указанной нормой воспрещается подписание договора купли - продажи недвижимого имущества от имени малолетнего собственника, представителем действующим на основании доверенности, выданной его законными представителями (родителями, усыновителями или опекунами)» [2, c.112]. Данное положение в законодательстве с одной стороны призвано обеспечить малолетних собственников от неразумных действий, связанных с ухудшением своего материального положения, но, с другой стороны, создает большие трудности, лишая граждан возможности доверить представителям приобретение жилья для себя и для несовершеннолетних членов семьи в другом населенном пункте. Анализируя данную ситуацию, необходимо обратить внимание на тот факт, что законодательно, договор, совершенная с имеющимися недостатками представительства несовершеннолетних, не делает сделку ничтожной, одобренная представляемым несовершеннолетним гражданином, она создает определенные гражданско-правовые отношения. Тем самым, в случае соблюдения интересов несовершеннолетних, охраняемых российским и международным что немаловажно, законодательством, сделки купли - продажи недвижимого имущества с участием несовершеннолетних, заключенные по доверенности, не противоречат действующему законодательству. Законодательно определено, что в соответствии со ст. 26 ГК, «несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя» [2]. Таким образом, возникает определенная защита покупателя от возможного оспаривания сделки законным представителем продавца.

Следует учитывать, что, «защита прав несовершеннолетних собственников в отношениях на счет купли - продажи недвижимого имущества осуществляется с помощью следующих правовых механизмов, которые должны быть использованы:

- наличие запрета в отношении законных представителей на совершение определенных сделок с подопечными;

- наличие запрета на операции отдельного рода с имуществом несовершеннолетних;

- наличие запрета на некоторые случаи представительства от имени несовершеннолетних собственников;

- сохранение жилищных прав несовершеннолетних собственников в определенных указанных законодательством случаях;

- наличие предварительного разрешения или согласие официального органа опеки и попечительства на сделку купли - продажи недвижимого имущества несовершеннолетнего собственника или на сделку с жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние» [10, c. 45].

В ситуациях такого формата, оформление договора продажи жилого помещения необходимо осуществлять с четкими и конкретно определенными условиями.

Необходимо так же напомнить, что сделки, совершаемые с недвижимостью связаны, как правило, с большой денежной суммой. Таким образом, законодательство сегодняшнего дня нацелено на то, чтобы в максимальной степени обезопасить участников отношений по вопросам связанных с куплей, либо продажей недвижимого жилого имущества, а так же гарантировать им право на жилье.

Таким образом, Гражданское право определяет возникновение права собственности на недвижимость в следующем:

- договор найма жилого помещения в пользование. Статьёй 671 п.1 ГК РФ установлено, что «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем» [2].

- «право пользования членов семьи нанимателя или собственника, проживающих совместно с нанимателем (собственником);

- вселение в жилое помещение нанимателя опекунов или попечителей, поднанимателей и временных жильцов» [11, c. 15].

По этому вопросу в литературе существует две концепции:

Семейно-правовая концепция. С точки зрения представителей данной концепции, право пользования жилым помещением возникает в силу конкретных обстоятельств, например, в силу семейных отношений между членами семьи собственника и нанимателем.

Гражданско-правовая концепция. «У нанимателя по договору найма жилого помещения право пользования возникает из заключения договора с наймодателем и после вселения его в жилое помещение» [7, c. 344].

В соответствии со ст.558, п.1 ГК РФ «существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением» [2]. Исходя из данного положения, продавец недвижимости должен поставить в известность покупателя о правах третьих лиц. «Решение этого вопроса не составляет большой сложности случаях, если члены семьи собственника недвижимого жилого имущества или нанимателя данного недвижимого имущества вселены в продаваемое жилое помещение на тех основаниях, которые предусматриваются действующим законодательством» [12, c. 214].

Ещё одна сложность в сделках с недвижимостью состоит в том, что, в случаях, когда собственник, к которому перешла, например, по наследству, определенная недвижимость не зная о фактических супружеских отношений лица, наследовавшего данное имущество, производит продажу данной собственности другому лицу. Данная ситуация сложна тем, что как правило, в домовой книге жилищно-эксплуатационной организации отсутствуют упоминания об указанных лицах, однако, на правах родственников нанимателя, если учитывать тот факт, что лицо, совместно проживавшее и ведшее общее хозяйство с умершим является родственником последнего, имеет право подать исковое заявление о признании права пользования жилым помещением последнего собственника. При этом, как показывает судебная практика, подобный иск может быть удовлетворен при наличии достаточных на то оснований, в результате чего, в результате совершенной сделки купли-продажи недвижимости, новый собственник получает уже жилое помещение с правами третьих лиц. Отсюда вытекает следующий факт, что Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что в данном случае, собственнику жилого помещения будет предоставлено право заключить с лицом, имеющим право пользования жилым помещением, договор найма жилого помещения сроком на три года, а в случае его несовершеннолетия до достижения им совершеннолетнего возраста. Однако, данное правовое положение отнюдь не снимает возникшей проблемы. Автор данной работы считает, что необходимо обеспечить защиту интересов нового собственника жилой недвижимости, внесением в п. 1 статьи 558 ГК РФ такого дополнения, которое могло бы дать покупателю недвижимого жилого имущества право заключать с такими лицами договор коммерческого найма только в том случае, когда их право пользования жилым помещением бессрочно.

Возникает предположение, что когда редактировали пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса, законодатель ставил в приоритет защиту покупателя недвижимого имущества от недобросовестного продавца. Так как при совершении подобного рода сделок, права и обязанности сторон появляются лишь с момента Государственной регистрации передачи права собственности недвижимости, а не с момента подписания договора. Из такого правового положения получается, что права и обязанности у сторон возникают после того как произведётся регистрация сделки в Едином Государственном реестре, и выходит, что данный подход противоречит статье 165 ГК РФ и п. 3 ст. 551 ГК РФ. «Если применять такой подход, то происходит лишение права просьбы о гос. Регистрации в порядке судопроизводства той стороны, которая уклоняется от государственной регистрации договора продажи недвижимости» [14, c. 26]. Таким образом, складывается определенная ситуация, при которой договор купли - продажи недвижимого имущества фактически подписан, воля всех участвующих сторон проявлена письменно, а также нотариально зафиксирована, но как таковых прав и обязанностей данный договор не породил.

По мнению автора, такое положение современного законодательства говорит о том, что редакция пункта 2 статьи 558 ГК РФ не достаточно верна, ведь в момент заключения договора продажи недвижимого имущества отнюдь не совпадает с моментом его государственной регистрации в Едином Государственном реестре. Кроме всего прочего, указанная редакция противоречит пункту 1 статьи 165 ГК РФ и пункту 1 статьи 432 ГК РФ, ведь если для совершения сделок с жилыми помещениями в обязательном порядке требуется государственная регистрация, то ее несоблюдение делает сделку ничтожной. В то же время, согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ «договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора» [2].

Таким образом, «необходимо отметить тот факт, что пункт 2 статьи 558 ГК РФ относит государственную регистрацию не к категории актов государственных органов, но к требованиям, которые касаются формы сделки. Данный момент не соответствует пункт 1 статьи 2 Закона о регистрации и пункт 3 статьи 165 ГК РФ, четко разграничившему форму сделки и ее государственную регистрацию» [16, c. 195].

Подводя итог данной главы, необходимо отметить, что договор купли - продажи недвижимости крайне часто используется в практике, при этом имеет определенную юридическую специфику. Заключая договор купли-продажи недвижимого имущества, необходимо учитывать тот факт, что не все объекты могут быть оборотоспособными.

При заключении сделок с недвижимостью важно не допустить ошибку в предмете договора, т.к. оформленный ненадлежащим образом, допустим, кадастровый номер земельного участка, может привести к недействительности сделки. Так же существует ответственность продавца за предоставление ложной информации по земельному участку.

Заключая договор купли-продажи недвижимости, необходимо учитывать неприятные последствия их неисполнения, например, отказа от заключения сделки, препятствие передачи документов, внезапное изменение цены или неуплаты данной стоимости и т.д. Как правило, совершая операции с недвижимостью, продавец указывает в договоре сумму задатка. Такое положение призвано дисциплинировать стороны договора и обезопасить их от всевозможных недобросовестных действий, однако, при подробном изучении закона и соглашения о задатке, напрашивается вывод, что столь распространенное на практике действие с оборотом жилой недвижимости, не обладает юридической силой. Задаток лишь способен подтвердить намерения заключить сделку, в противном случае, он либо остаётся у продавца, либо возвращается покупателю в двойном размере, в зависимости от правомерности действий сторон.

Особое значение в правовом регулировании договора продажи недвижимого имущества имеет статус субъекта данных отношений Необходимо так же напомнить, что сделки, совершаемые с недвижимостью связаны, как правило, с большой денежной суммой. Однако, законодательство сегодняшнего дня нацелено на то, чтобы в максимальной степени обезопасить участников отношений по вопросам связанных с куплей, либо продажей недвижимого жилого имущества, а так же гарантировать им право на жилье.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог, необходимо ещё раз подчеркнуть, что договор продажи недвижимости основывается на общем договоре купли- продажи. Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

В содержании договора купли-продажи недвижимости должны быть включены права и обязанности сторон.

Фактом права перехода собственности является запись в Едином Государственном реестре.

Заключая договор купли-продажи недвижимого имущества, необходимо учитывать тот факт, что не все объекты могут быть оборотоспособными.

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним», а так же Земельным Кодексом РФ.

При заключении сделок с недвижимостью важно не допустить ошибку в предмете договора, т.к. оформленный ненадлежащим образом, кадастровый номер, может привести к недействительности сделки. Так же существует ответственность продавца за предоставление ложной информации по земельному участку.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1 Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справочно-правовая система / Режим доступа : URL: http://base.www.consultant.ru/ (дата обращения 16.04.2018 г.)

2 Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справочно-правовая система / Режим доступа : URL: http://base.www.consultant.ru/ (дата обращения 16.04.2018 г.)

3 Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 29.12.2017) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справочно-правовая система / Режим доступа : URL: http://base.www.consultant.ru/ (дата обращения 16.04.2018 г.)

4 Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «О приватизации государственного и муниципального имущества» [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справочно-правовая система / Режим доступа : URL: http://base.www.consultant.ru/ (дата обращения 16.04.2018 г.)

5 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справочно-правовая система / Режим доступа: URL: http://base.www.consultant.ru/ (дата обращения 16.04.2018 г.)

6 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справочно-правовая система / Режим доступа: URL: http://base.www.consultant.ru/ (дата обращения 16.04.2018 г.)

7 Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справочно-правовая система / Режим доступа : URL: http://base.www.consultant.ru/ (дата обращения 16.04.2018 г.)

8 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой: в 3 т. (постатейный) / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина// М.: Юрайт-Издат, 2007. Т. 1, стр.334

9 Комментарий Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / под ред. П.В. Крашенинникова // Семейное и жилищное право. 2009. N 2, с.-40

Литература

1 Аксюк, И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность / И.В. Аксюк // Северокавказский юридический вестник. – 1998. – № 1. – с. 89.

2 Архипов Д.А. Распределение договорных рисков в гражданском праве. Экономико-правовое исследование / Д.А. Архипов // М.: Статут, 2012. – с. 112

3 Белов В.А. Имущественные комплексы : очерк теории и опыт догмат. конструкции по рос. гражд. праву / В. А. Белов // М. : Центр ЮрИнфоР, 2004. – с. 238

4 Васильев Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Учреждения физической культуры и спорта: бухгалтерский учет и налогообложение. 2010. №6. - с. 28 - 40.

5 Горшкова Л.Л. Сложные вопросы купли-продажи и аренды недвижимости // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях. 2011. № 19- с. 11 - 19.

6 Гражданское право. В 3-х томах./ Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К./ - 4-е изд., перераб. и доп. // М.: 2010, т1 – с. 765., т2 – с. 848., т3- с. 784

7 Гражданское право. Рассолов М.М., Алексий П.В., Кузбагаров А.Н./4-е изд., перераб. и доп. // М.: 2010 – с. 911

8 Гришаев С.П. Морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты как разновидность недвижимости // Российская юстиция. – 2005. – № 9. – с. 26

9 Гришаев С.П. Понятие и виды недвижимого имущества: эволюция правового регулирования [Электронный ресурс].// М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2006.

10 Кислов С.С. Договор купли-продажи будущей недвижимости // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2011. № 9. - с. 41 - 47.

11 Комардина М.Н. Правовые последствия неисполнения продавцом своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений // Юрист. 2012. № 15.-с. 15-19.

12 Крашенинников П.В. Жилищное право /9-е изд., перераб. и доп.// М.: Статут, 2016- с. 384

13 Куцина С. Движимая недвижимость // ЭЖ-Юрист. 2011. N 45 –с.4

14 Ломакин А. Нюансы договорно-правового вопроса на рынке недвижимости // Жилищное право. 2013. № 1. - с. 19 - 28.

15 Малумов Г.Ю., Жилье и ваши права / консультации по жилищным вопросам // М.: Юстицинформ, 2012- с.60

16 Семенова Е.А. Практическое руководство для юрисконсульта// М.: Юстицинформ, 2013-с.256

17 Скловский К.И. Собственность в гражданском праве / 5-е изд., перераб. // М.: Статут, 2010. – с. 893

18 Тужилова - Орданская Е.М. Понятие и способы защиты прав на недвижимое имущество. // М.: Юрлитинформ, 2007. – с. 248

19 Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Цивилист - 2007.- №2.- С. 50-52

20 Шершеневич Г.Ф. / Избранное: В 6 т. Т. 2 включая Курс гражданского права / Вступ. слово, сост.: П.В. Крашенинников// М.: Статут, 2017 –с. 704