Значение, исторический аспект развития и основные понятия оценочной деятельности

В данной работе я хотел бы затронуть историческое развитие оценочной деятельности в России и в мире. Этапы развития и создание на государственном уровне законов и актов по регулированию вопросов по движимому и недвижимому имуществу. Какие проблемы возникали в России при саморегулировании оценочной деятельности, а так какие объекты можно оценивать.

В России история развития оценочной деятельности распадается на два периода: дореволюционный и современный.

В российском законодательстве понятие недвижимого имущества было упомянуто в 1397 г. в «Псковской ссудной грамоте». Недвижимость была разграничена на движимую (живот) и недвижимую (отчина).

Следующий значительный этап связан с концом XV века, когда начинает складываться российская оценка земли. Это было вызвано появлением поместья. Собственность на землю определяла социальный статус человека, на основе ее учета и оценки владельцы земли распределялись на военную, гражданскую и придворную службы. Во времена царствования Ивана III и Ивана IV были приняты судебники, в статьях которых производился расчет прибытков и приплодов, полученных за известный период времени. При этом из формулировок статей можно понять, что сделано это было и для определения размера арендной платы. Таким образом, на Руси делались первые попытки определения суммы прибыли от владения имуществом.

В XVI веке для описания и оценки земель был создан Поместный приказ. Оценка земель проводилась вместе с прикрепленными к ней зависимыми крестьянами. В ходе описания и оценки земель создавались специальные писцовые книги, игравшие роль первых земельных кадастров, а их составители - писцы и подьячие - первых оценщиков. На основе этих книг государство осуществляло поземельное (посошное и подворовое) обложение населения.

Следует сказать, что это был первый опыт массовой оценки земли для целей налогообложения в России. При царствовании Анны Иоановны был издан приказ, позволяющий брать землю в аренду и строить на ней сооружения. При найме недвижимого имущества составлялся письменный договор, в котором указывалась цена сделки. С нее исчисляли величину пошлины, уплачиваемую при оформлении. Следовательно, на данном этапе появляется методика определения цены сделки в целях налогообложения. Во время царствования Екатерины II проводится учет и оценка дворянских имений, т. е. начинается оценка земли с находящейся на ней недвижимостью.

Первые упоминания об оценочной деятельности в России относятся к середине XIX века. В России с 1870 г. началось постепенное статистическое исследование недвижимого имущества, в ходе которого выполнялись работы по оценке земли и городской недвижимости.

Исторически оценка недвижимости была тесно связана с необходимостью уплаты налогов. Необходимость работ по оценке была связана прежде всего с объективной потребностью в создании так называемого фискального кадастра - подробного описания недвижимой собственности. В России первые зачатки оценочной деятельности появились именно благодаря уточнению налогооблагаемой базы, неизбежность которого стала очевидна после отмены крепостного права и выкупа земельных наделов крестьянами.

Датой официального начала оценочной деятельности в России можно считать 8 июня 1893 года. В этот день появились "Высочайше утвержденные Правила оценки недвижимых имуществ", для обложения земскими сборами", разработанные под руководством министра финансов Витте. Переоценка недвижимого имущества в России проводилась один раз в десять лет. К 1917 в России сложилась целостная система оценки, отражающая реальную рыночную цену объектов недвижимости.

Как отмечают историки, к концу XIX века российская методология оценки была настолько профессиональна, что такого уровня американским и европейским коллегам удалось достичь только в 60-70-е годы XX века.

1 января 1923 г. издается Земельный кодекс РСФСР, запрещающий продажу земли. Таким образом, свободный рынок купли-продажи законодательно ограничивается.

Можно сказать, что некая часть оценки трансформировалась в некоторые функции Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) и земельного кадастра.

В период советской власти была создана система нормирования, широко использующаяся сегодня. С ее помощью модифицированы методы затратного подхода, возникшие в дореволюционной России. Эти изменения внесли существенный вклад в оценку бизнеса.

Возрождение оценочной деятельности в России датируется 1992-1993 годом. В это время организовывается первая профессиональная организация Российское общество оценщиков (РОО). Оценка в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц, потом добавились стандарты профессиональных организаций, появились специальные законы и акты регулирующие.

Упоминания о первых зарубежных попытках оценки недвижимости для целей налогообложения относятся к XVIII веку оценка в Миланском герцогстве (1718-1759) и в Тироле (1771 - 1784). В начале XIX века кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции (1790-1854), Австрии (1817-1883), Саксонии (1835-1843), Виртемберга (1820-1873), Пруссии (1861 - 1868).

Принципы и методики оценки были разработаны в разных странах с развитой рыночной экономикой к сороковым годам XX столетия. Они основываются на экономической теории и практике. Существует и развивается наука об оценке. Оценка стоимости различных объектов собственности уходит своими корнями в классическую экономическую теорию: теорию предельной полезности, факторов производства стоимости и т.д. Учитывая огромное значение независимой оценки для нормального функционирования и развития экономики, в пятидесятые годы в мировой практике появилась самостоятельная профессия - профессия оценщика.

Современный российский этап начался с первых дней рыночной экономики: в начале 90-х России стала возрождаться нормативная и методологическая база оценочной деятельности. Поэтапно в России произошло формирование методологической основы оценки и нормативно-правовой базы оценочной деятельности в РФ: были приняты соответствующие нормативные акты: Закон об оценочной деятельности и разработаны стандарты оценки, создана инфраструктура рынка оценочных услуг.

За рубежом оценочная деятельность является самостоятельным видом бизнеса, который требует специальных знаний. Существуют международные стандарты оценочной деятельности. Оценщики объединяются в специальные организации на уровне региона, страны и международные.

В России имеются 4 основные проблемы для нормального функционирования оценочной деятельности.

Первая проблема: Методология оценки- фактическое отсутствие единой методологической базы, т.е. развитой системы стандартов, призываемых всеми участниками рынка.

Вторая проблема: Ответственность оценщиков- отсутствие механизмов реальной ответственности оценщиков (страхование, компенсационный фонд, имущественная ответственность будут работать только при введении частной практики); коммерциализация деятельности СРО (платные экспертизы фактически подменяющие отчеты об оценке и ведут к ликвидации профессии).

Третья проблема: Квалификация оценщиков- низкие требования к образованию оценщиков, отсутствие требований к стажировке оценщиков; отсутствие общепризнанной системы профессиональной специализации оценщиков по направлениям оценочной деятельности. Каждое СРО имеет свою систему квалификаций.

Четвертая проблема: Совершенствование саморегулирования проблемы регулируется профессиональная деятельность. Согласно ФЗ-135 оценщик осуществляет свою деятельность в качестве частнопрактикующего специалиста. Но реально около 80% оценщиков работают по найму юридических лиц. Юридические лица, реально оказывающие услуги на рынке, практически никак не регулируются ); отсутствие механизмов формирования эффективного органа, решающего совместные задачи СРО (Национальный совет по оценочной деятельности- НСОД); формальный контроль со стороны государственного контролирующего органа (Росреестр) за деятельностью СРО;