Система принципов оценки

Оценка рыночной или иной стоимости происходит в соответствии с универсальными принципами оценки. Для оценки любого объекта походят любые из ниже перечисленных принципов в той или иной степени.

Изучив материал, можно сделать вывод, что в основном используется три группы оценки, которые мы рассмотрим дальше:

- Принципы, основанные на представлениях владельца имущества;

- Принципы, связанные с рыночной средой;

- Принципы, связанные с эксплуатацией имущества.

Рассмотрим первый принцип:

«Принципы, основанные на представлениях владельца имущества»

Принцип полезности. Объект оценки обладает стоимостью только тог­да, когда он полезен потенциальному собственнику, т. е. способен удов­летворить его ожидаемые потребности в течение определенного времени.

Принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за аналогичный объект с экви­валентной полезностью. Таким образом, принцип замещения дает возможность установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества.

Принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта получение потока доходов в будущем. Оцени­ваемая стоимость в соответствии с этим принципом - это текущая (приведенная) стоимость всех будущих доходов.

Второй принцип « Принципы, связанные с рыночной средой»

Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость объекта оценки зависит от внешней среды, в которой он эксплуатируется, и в свою очередь данный объект влияет на стоимость других связанных с ним объектов.

Принцип соответствия между спросом и предложением. Цены стабиль­ны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавлива­ется соответствие. Наличие дефицита, т. е. превышение спроса над пред­ложением, повышает цену.

Принцип конкуренции. Конкуренция на рынке объектов собственности возникает среди покупателей, продавцов, которые стремятся заключить сделку о купле-продаже объекта собственности. Помимо этого, каждый объект собственности конкурирует с другими объектами, имеющими аналогичное значение. Конкуренция уравнивает доходность инвес­тиций, уравнивая вместе с тем и стоимости объектов-аналогов.

Принцип изменения стоимости. Стоимость объекта непрерывно изменяется во времени. Каждая оценка стоимости должна содержать указание на дату ее проведения. Именно поэтому стандарты оценки устанавливают, что использование результатов оценки возможно максимум 6 месяцев.

Третий принцип « Принципы, связанные с эксплуатацией имущества»

Принцип факторов производства. Объект оценки может являться элементом про­изводственной системы, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход — результат действия всех четырех факторов и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки нужно знать долю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы.

Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Поскольку земля со строениями неподжна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд, капитал и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Таким образом, земля имеет остаточную стоимость (остаточную продуктивность), т.е. компенсируется, тогда, когда есть остаток после оплаты воспроизводства всех других факторов производства. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала.

Принцип вклада. Включение дополнительных элементов в объект оценки эффективно тогда, когда они повышают его рыночную стоимость. Любые доба­вочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимо­сти превышает затраты на приобретение этих элементов.

Принцип пропорциональности (сбалансированности). Составные части объекта оценки должны быть согласованы между собой по различным характеристикам. Добавление какого-либо элемента к объекту оценки, относительно которого соблюден рассматриваемый принцип, не приводит к росту его стоимости. Оптимальное соотношение между факторами производства обеспечивает получение максимальной прибыли.

Принцип оптимального размера. Данный принцип может относиться к любому элементу. Любой элемент объекта должен иметь оптимальные размеры, чтобы обеспечить получение максимальной прибыли от функционирования объекта оценки.