Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Процесс оценки различных объектов оценки

Оценочная деятельность - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Большинство отечественных предпринимателей фактически не понимают сути и необходимости независимой оценки как признанного во всем мире весьма действенного и при этом абсолютно законного инструмента управления стоимостью своего имущества.

Что же такое оценка?

Оценивать что-либо означает определять стоимость объекта. Есть и более сложное определение, одновременно отражающее суть и уточняющее ограничительные условия проведения оценки. Оценка - это процесс установления экспертом-оценщиком стоимости объекта оценки для специфических целей, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении. Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет, с одной стороны, услугу оценщиков - независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридический факт, устанавливающий стоимость объекта оценки для определенных договором об оценке целей. Каждый оценщик считает свое мнение научно обоснованным. Иногда мнение оценщика о рыночной стоимости объекта звучит настолько убедительно, что ему удается склонить на свою сторону и сам рынок. Объект оценки - объект гражданских прав, оцениваемый в рамках конкретного договора об оценке и (или) в рамках определения суда, арбитражного суда, Третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Объектами оценки могут являться различные активы - земля, здания, сооружения и другие объекты недвижимости, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы (авторские права, патенты, гудвилл (деловая репутация), торговая марка и т.д.), предприятие как действующий бизнес и др. Цель оценки - определение рыночной или иной стоимости для совершения тех или иных действий с объектом оценки.

Оценка объектов недвижимости - это одно из наиболее востребованных направлений деятельности оценочных компаний. Оценке подлежит недвижимость, принадлежащая не только юридическим лицам, но и физическим. Оценка стоимости может потребоваться как для небольших отдельно стоящих строений, так и для крупных производственных комплексов.

Самыми распространенными случаями, когда требуется оценка недвижимости, являются сделки купле - продажи объекта, получение кредита в банке под залог данного объекта, внесение недвижимости в уставной капитал. Так же, оценка требуется для целей страхования, налогообложения, получения недвижимости по наследству и в иных случаях.

Процесс оценки предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки во многих случаях разделен на шесть этапов:
Первый этап оценки можно обозначить как “определение задачи”. Обычно цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Например, клиент может быть заинтересован в приобретении офисного здания как объекта для инвестиций.
При оценке важно идентифицировать реальный объект собственности и определить связанные с ним юридические права. Должны быть тщательно выявлены и измерены размер и характеристики реального актива.
Второй этап оценки выступает “Составление плана оценки”. Задача по оценке решается путем составления и реализации программы исследований. После того как уяснена и определена задача, внимание аналитика будет направлено на поиск возможного пути ее решения. Порядок проведения оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном и региональном уровнях. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка.
Третий этап “Сбор и проверка информации”, состоит в том, что надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следует попытаться собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Он должен предпринять все разумные шаги для того, чтобы подтвердить точность и надежность данных, использованных в отчете или в анализе.

Четвертый этап “Применение уместных подходов к оценке”, заключается в том, что оценщику необходимо подобрать именно тот (правильный) подход, применяемый к оценке. Собранные данные должны быть проанализированы в контексте применяемых к оценке подходов.

Пятый этап “Согласование” Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность.

Шестой этап “Отчет о результате оценки стоимости” В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составленным по полной стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.

Оценочная деятельность представляет собой профессиональную деятельность в области управления стоимостью материальных и нематериальных объектов. Оценщик – это специалист, имеющий право осуществлять оценку и подписывать отчеты об оценке недвижимости, оборудования, транспортных средств, предприятий, работ, прав требований и т.д.. Деятельность оценщиков регулируется ФЗ от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в РФ». Вся деятельность по оценке регулируется государством и саморегулируемыми организациями.

Цель оценки - это возможность использования заключения об оценочной стоимости. Она во многом определяет предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводится именно на этапе постановки задачи. Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами и общепринятыми правилами оценочной деятельности.

Процесс оценки какого-либо объекта недвижимости нельзя подогнать под какой-либо шаблон: каждый отдельный случай требует сугубо индивидуального подхода. Разнообразие критериев, которыми может руководствоваться специалист в ходе процесса оценки стоимости недвижимости, действительно огромно. Количество этих критериев зависит лишь от задачи, которая была поставлена клиентом перед оценочной компанией.

Список используемой литературы

Иванова Е. Н. Оценка недвижимости. М.: 2007
Севостьянов А.В. Экономика недвижимости: Учебник для вузов (под ред. Степановой О.П.).КолоС. М.: 2007
Федеральный Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ