Проблемы правового регулирования гражданских правоотношений

Темой моего будущего научного исследования является правовое регулирование сделок с жилыми помещениями. В настоящем эссе исследуются проблемы правового регулирования гражданских правоотношений в сфере сделок с жилыми помещениями, в частности, договора купли-продажи жилого помещения. Актуальность моего научного исследования связана с изменением гражданского законодательства в ходе рыночных экономических реформ 20 века. Жилые помещениями стали участвовать в гражданском обороте. Накопленный материал законодательных актов и судебной практики требует теоретического осмысления. Вместе с тем данной проблеме посвящено небольшое количество монографических исследований, потерявших актуальность в связи с вступлением в силу в 2017 году Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Эссе состоит из 2 частей: 1. Понятие жилого помещения 2. Договор купли-продажи жилого помещения.

1.Понятие жилого помещения

В ч.1 ст.40 Конституции РФ содержится положение о праве граждан на жилище. Провозглашается право граждан на жилище.^[1] Исходя из буквального смысла данной статьи, можно сделать вывод, что речь идет не только о гражданах РФ, но и об иностранных гражданах и лицах без гражданства.

О праве каждого на жилище как об элементе права на достаточный жизненный уровень говорится также в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах.^[2]

Соотношению понятий "жилище" и "жилое помещение" посвящено немало исследований в юридической литературе.^[3] На первый взгляд между ними можно поставить знак равенства, определив их как синонимы, однако на практике это вызывает трудности и различные споры. Поэтому четкое определение этих двух понятий имеет большое значение для правильного их использования теоретиками и практиками в своей деятельности.

В Жилищном Кодексе дано понятие жилого помещения, квартир, жилых домов. Гражданский Кодекс говорит о жилом помещении в смысле квартиры. Говоря о соотношении понятий «жилище» и «жилое помещение» следует обратиться к толковым словарям русского языка. Так, в словаре С.И. Ожегова жилище понимается как «помещение, в котором можно жить». Помещение определяется как «внутренность здания, место, где что-то помещается». Хотя понятие помещение по смыслу более широкое, чем жилище, законодательством к жилым помещениям отнесены также и дома, поэтому буквальное толкование не может быть достаточным для того что бы дать правильное толкование данных юридических понятий.

Понятие «жилище» содержится не только в конституционном и жилищном праве, но и в уголовном. Термин "жилище" используется российским законодателем не только в Конституции РФ, гражданском и жилищном законодательстве, но также в уголовном и уголовно- процессуальном законодательстве. Так, в статье 5 Уголовно-процессуального Кодекса РФ дано определение жилища, применяемого только в уголовно- правовых отношениях, связанных со следственными и иными уголовно- процессуальными мероприятиями. Такое жилище связано не с его целевым назначением, предусмотренным законодательством, а с теми действиями, которые совершаются в рамках защиты интересов проживающих в жилых помещениях лиц и охраны общественного порядка.^[4] Понимание жилища не только как части жилищного фонда, но и как других объектов говорит о том что предназначение жилища для проживания в уголовно-правовом смысле понимается скорее как субъективный критерий. И действительно, пригодным для временного проживания могут быть признаны сарай, бытовка, гараж.

Гражданский кодекс использует понятие «жилое помещение» в ст. 288. Жилое помещение может быть объектом вещных обязательств. Так же жилое помещение может быть объектом обязательственного права, в соответствии с главой 35 ГК РФ.

Также жилое помещение является объектом жилых прав. Объект позволяет разграничить, в каких случаях возникающие отношения регулируются жилищным законодательством, а в каких - гражданским. Так, например, при рассмотрении в суде требований об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда и, следовательно, не являющихся жилыми, необходимо применять не жилищное законодательство, а нормы гражданского законодательства об аренде (имущественном найме).^[5]

В п.2 ст. 15 ЖК РФ содержится норма дефиниция, которая определяет юридическое содержание жилого помещения. В данной статье перечислены три признака жилого помещения: 1) оно должно быть недвижимым имуществом 2) изолированность 3) пригодность к постоянному проживанию граждан.

В литературе выделяется также четвертый признак жилого помещения, связанный с функциональным назначением: жилое помещение приобретается в целях постоянного проживания. В соответствии п.3 ст.288 ГК РФ, использовать помещение в иных целях можно только после перевода помещения из жилого в нежилое.^[6]

Говоря о целевом назначении жилого помещения, в науке выделяют так же такой параметр, как благоустроенность. Под благоустроенностью понимается не только соответствие санитарным и техническим нормам, но и обеспеченность основными коммунальными удобствами, которые являются необходимыми по строительным правилам, применяемым к застройке данного района или населенного пункта.

Указание на цель, с которой помогает восполнить пробел в законодательстве, связанный с отсутствием легального понятия нежилое помещения в жилищном законодательстве. Единственным нормативно- правовым актом, содержащим определение нежилого помещение, является Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354. В данном постановлении нежилое помещение определяется как «помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией)».^[7] Однако в данном определении также не содержится цели назначения нежилого помещения.

В определении п. 1 ст. 130 ГК дано понятие недвижимого имущества, которое связывает момент возникновения, ограничения или прекращения вещных прав с государственной регистрацией. Отнесение жилого помещения строго к недвижимому имуществу также связано с тем, что в ст. 16 Жилого Кодекса дан закрытый перечень объектов, относимых к жилью: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Понятие «изолированное помещение» не раскрыто в Жилищном Кодексе, так же как и «структурно обособленное помещение». В Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016) сказано, что под квартирой подразумевается такая жилая недвижимость в доме со множеством квартир, где оно является отдельным помещением от остальным таких объектов и позволяет обеспечить необходимый доступ к объектам, имеющим общее назначение и которое при этом состоит из комнаты или из ряда комнат, а также обладают помещениями, которые носят вспомогательный характер, нацеленных на то, чтобы удовлетворить бытовые и подобные им потребности физических лиц, которые обусловлены тем, что они проживают в подобном отдельном жилье.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П указано, что жилищное законодательство не рассматривает разделенную комнату, не имеющую самостоятельных выходов, в качестве самостоятельных объектов жилой недвижимости.^[8] Пригодность к постоянному проживанию открывает широкие возможности для толкования. Пригодным для проживания может быть и сборный дом, помещение цеха, бытовка, и другие здания. Однако пригодность ограничена определением жилого помещения как недвижимого имущества, и целевым назначением жилого помещения – проживание граждан.

Кроме понятия жилого помещения Жилищный Кодекс в статье 16 дает полный перечень видов жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. К сожалению, исходя из формулировок кодекса, нельзя сделать вывод о том, что такое частью жилой недвижимости, а также что является общей площадью жилого помещения. Все это усложняет применение данных категорий на практике. Анализ юридической литературы и судебной практики позволяет определить часть жилого дома или квартиры как несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав, а общую площадь жилого помещения как сумму площади всех жилых и вспомогательных помещений - коридоров, кухни, ванной комнаты и др.

Требования, установленные к признанию помещения жилым, содержатся в разных нормативных актах. Правила пользования жилыми помещениями установлены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25^[9]. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 устанавливает порядок пригодным жилого помещения для проживания, непригодным для проживания, порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим к сносу.^[10] Для того, чтобы была возможность признать недвижимость жилой в установленном порядке должна быть проведена комиссия, которая по своей сущности является межведомственной и возникает для этого своего назначения, на основе оценок соответствия жилой недвижимости, закрепленным в данном Положении условиям законодателя. Условия, в соответствии с которыми обязана отвечать жилая недвижимость, закреплены в главе второй, а также регламентируют условия, необходимые для того, чтобы признать жилую недвижимость - в главе 4 содержатся условия о возможности признать помещение жилым.

При этом та недвижимость, которая не соответствует правилам техники и нормам санитарии является непригодной для жилья и постоянным пользованием таким помещением. Такое жилье признается не подходящим для того чтобы проживать в нем в соответствии с нормами Положения, которое определяет, какое помещение является жилым по своей правовой природе.

Совокупность жилых помещений на территории РФ, в независимости от основания возникновения прав на них и режима их использования, называется жилым фондом. В п.2 и п.3 ст.19 ЖК РФ указаны критерии классификации видов жилищного фонда: по форме собственности и по целям использования. По форме собственности выделяют 1) частный жилищный фонд – находящийся в собственности физических и юридических лиц; 2) государственный жилищный фонд – принадлежащий на праве собственности Российской Федерации или субъектам Российской Федерации 3) муниципальный жилищный фонд - принадлежащий на праве собственности органам местного самоуправления.

По целям использования выделяют: 1) жилищный фонд социального использования – предназначен для предоставления по правилам раздела III ЖК РФ гражданам жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов 2) специализированный жилищный фонд - предназначен для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;3) индивидуальный жилищный фонд - предназначен для использования гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; 4) жилищный фонд коммерческого использования - предназначен для извлечения прибыли.

Та жилая недвижимость, которая входит в перечень фонда, коммерческого использования, по своей сути, также может находиться в составе частного, государственного или муниципального фонда жилой недвижимости. Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Таким образом, предлагается изложить ст. 16 ЖК РФ в следующей редакции: «К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; 3) комната. Под помещением понимается трехмерная, ограниченная стенами, перекрытиями часть здания.»

2. Договор купли-продажи жилого помещения

П.1 ст.288 ГК РФ закрепляет за собственником способность осуществлять право владения, пользования, распоряжения жильем, которое ему принадлежит, по назначению. Собственник правомочен свободно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, заключая с контрагентами различные виды договоров, которые определяют судьбу жилого помещения. В частности, он способен заключать договоры купли-продажи, менты, ренты, и дарения, целью которых является передача имущества в собственность другим лицам. Помимо этого, собственник вправе осуществить передачу жилого помещения в пользование, заключив договор аренды.

Определение, данное в статье 153 Гражданского Кодекса, говорит о сделке как о юридическом факте, который ведет к возникновению, изменению и прекращению правоотношений. Права и обязанности участников жилищных правоотношений, возникают, как правило, на основании двухсторонней сделки. Двухсторонняя сделка также именуется договором. Правоспособность и полная дееспособность лиц, заключающих сделки с жилыми помещениями, являются одним из главных требований законодателя.

454 статья ГК РФ, регламентирующая договор купли-продажи, закрепляет положения, согласно которым продавец должен передать право собственности на товар покупатели, а тот в свою очередь обязан оплатить товар.

549 статья ГК РФ говорит о договоре купли-продажи недвижимого имущества как консенсуальной и возмездной сделке. Данный договор является разновидностью сделок купли-продажи, закрепляя за продавцом обязанность передать недвижимость в собственность лица, который выступает в качестве покупателя. Такой договор согласно 550 ст. ГК РФ должен быть заключен в просто письменной форме.

При этом отсутствует необходимость в нотариальном удостоверении данного договора. Сторонами сделки могут быть как физические и юридические лица, так и органы местного самоуправления, за которыми закреплено право собственности на жилое помещение.

В статьях 554, 555, 558 ГК РФ установлены условия, которые являются существенными для купли-продажи жилья, и позволяют сделку заключенной в соответствии с 432 ст. Гражданского Кодекса.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ предмет договора должен быть конкретизировать в целях его идентификации. В ином случае предмет договора, который подлежит передаче, может быть признан несогласованным, а сама сделка – незаключенной. Согласно П.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 указание в содержании договора на кадастровый номер объекта недвижимости является достаточным для идентификации и индивидуализации предмета сделки.

Указание на местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочные размеры будущего помещения и здания, а также другие особенности, характеристики недвижимого имущества, установленные согласно проектной документации.^[11]

Статьей 555 Гражданского Кодекса цена является существенным условием, при этом определить стоимость имущества возможно как в твердой денежной сумме, так и иными способами. В частности, зная стоимость одной единицы площади (обычно такой единицей признается метр квадратный), возможно установить цену на цену за весь размер площади.

Пунктом 1. Ст. 558 Гражданского Кодекса установлено, что в случае, если при продаже жилого помещения там проживают лица, которые согласно действующему законодательству имеют право пользования таким помещением

(квартирой, частью жилой квартиры или дома) и после передачи прав собственности другому покупателю, необходимо также указать перечень жильцов с ясным указанием на их право пользования.

Если же такого указания в содержании договора не предусмотрена, то сделка будет считаться незаключенной, даже с учетом того, что имеется фактическая регистрация по месту жительства, которое предоставляет право пользования жилым помещением. Такое заключение в своем Постановлении от 14.11.2013 вынес Девятый арбитражный апелляционный суд.^[12]

Помимо этого, судебная практика предполагает, что сделка является недействительной и в том случае, если за продавцом жилого помещения закреплено правомочие безвозмездного пожизненного пользования после того, как право собственности перешло к другому лицу.^[13]

Действующим законодательством закреплено, что право собственности на жилые помещения возникает у собственника с момента гос. регистрации. В этой связи важным вопросом является момент заключения такого договора. Так, ряд исследователей считают, что положения п.3 ст, 558 Гражданского Кодекса РФ позволяют предположить, что требование о гос. регистрации сделки относится к требованиям ее формы, а потому указанный пункт входит в противоречие с нормами 432 ст. ГК РФ. Вместе с тем, с такими доводами сложно согласиться, поскольку для государственной регистрации договора требуется воля сторон, а действующим гражданским законодательством не установлен тот момент, когда запись вносится в Единый государственный реестр прав не недвижимое имущество. Таким образом, мы не можем ссылаться на государственную регистрацию как на факт, позволяющий определить срок согласно абзацу 2. Ст. 190 ГК РФ.^[14]3 Также хотелось бы отметить, что в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2017 года^[15], поскольку регистрируется переход права собственности.

На сегодняшний день имеют место быть риски, связанные с заключением сделок с лицами, которые имеют ограниченную дееспособность по возрасту или своему психическому состоянию. Действующая Конституция в своих положениях закрепляет за гражданами Российской Федерации правомочие иметь жилую недвижимость. Невозможно самовольно лишить физическое лицо этой основополагающей гарантии. Так, Гражданский Кодекс РФ закрепляет перечень мер, направленных на защиту таких граждан. Согласно п.4 ст. 292 отчуждение жилья, где проживают ограниченно дееспособные члены семьи собственника, которые находятся под опекой или попечительством, а также не достигшие совершеннолетия и оставшиеся без попечения родителей члены семьи собственника, права и охраняемые интересы которых затрагиваются, возможно только с разрешения органов опеки и попечительства.

Для представления интересов малолетних детей гражданским законодательством предусмотрен институт опеки. Опекун не имеет права отчуждать имущество подопечного другим лицам без предварительного согласия на то органов опеки и попечительства. Интересы лиц, не достигших совершеннолетия, представляют попечители.

Об этом говорит и Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой"^[16]. При этом требование о получении разрешения органа опеки и попечительство должно относиться ко всем лица, не достигшим совершеннолетия. В этих условиях многими исследователями было предложено решение, согласно которому необходимо получить подтверждения данным, которые касаются места проживания несовершеннолетних перед тем, как заключать соглашение о купле-продаже жилого помещения.

Исходя из анализа норм законодательства, предлагается дать определение договору об отчуждении жилого помещения. «По договору отчуждения жилого помещения одна сторона (собственник) обязуется передать в собственность другой стороне (приобретателю) жилое помещение».

1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6- ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) ↑

2. "Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах" (Принят 16.12.1966 Резолюцией 2200 (XXI) на 1496-ом пленарном заседании Генеральной Ассамблеи ООН) ↑

3. Внуков Н.А., Алексикова О.Е. Соотношение понятий "жилище" и "жилые помещения" в конституционном и жилищном праве // Гражданское право. 2009. N 3. С. 15 - 17. ↑

4. "Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации" от 18.12.2001 N 174-ФЗ (ред. от 07.06.2017) ↑

5. "Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации" (постатейный) (4-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. О.А. Городова) ("Проспект", 2012) ↑

6. Гончарова О.А Жилое помещение как объект гражданских прав "Жилищное право", 2007, N 1 ↑

7. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 27.02.2017) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" ↑

8. Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой» ↑

9. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 (с изм. от 16.01.2008) "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" ↑

10. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" ↑

11. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" ↑

12. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2013 N 09АП- 35798/2013 по делу N А40-40253/13 ↑

13. Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда) // Помощник адвоката: электрон. журн. 2016. ↑

14. Чикобава Евгения Михайловна Некоторые особенности купли-продажи жилых помещений

    // Вестник Самарской гуманитарной академии. Серия: Право. 2012. №2. ↑

15. Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ↑

16. ↑