Проблемы оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости

Коммерческую недвижимость относят к нежилой недвижимости, которую используют для получения прибыли. Типы коммерческой недвижимости:

• Офисы
• Торговые помещения и здания
• Производственно-складочные недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости имеет особенность, в отличии от других видов недвижимости: приносит доход.

При проведении оценки торговой недвижимости используют те же оценочные методы, что и при оценке других видов недвижимости, но особенность торговли, как вида бизнеса, имеет свои требования.

При оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости выявляются проблемы, которые возникают, в результате некорректной либо несогласованной законом и постановлением в данной области.

Предметом исследования является стоимость коммерческой недвижимости.

Объектом исследования являются проблемы оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

Целью работы является анализ проблем оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

Методы исследования. В работе применяются такие общенаучные методы исследования как описание, сравнение, анализ и некоторые другие.

Проблемы оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость - здания, сооружения или земельные участки, которые используются для коммерческой деятельности, чтобы извлечь прибыль либо прирост капитала, доход от аренды и инвестиционный доход. Рынок коммерческой недвижимости сформировался, в результате приватизации организаций, он меньше жилищного рынка, операций в нем проводятся меньше, однако рынок является привлекательным из-за высокой стоимости объектов. На рынке коммерческой недвижимости в основном арендуют объекты, а не покупают. Арендная ставка зависит от таких факторов, как тип, расположение объекта, наличие отдельного входа, охрана, место для парковки автомобилей, количество телефонных линий, близость к основным городским магистралям, удобство подъезда. Коммерческая недвижимость классифицируется по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные. Рынок офисов состоит из 3-х секторов:

Первый сектор - престижные офисы, которые соответствуют международным стандартам для административных помещений. Ставка аренды высокая, в следствие этого многие предприниматели из России арендуют такие офисы за границей по привлекательным ценам. 

Второй сектор - офисы, которые оборудованы и хорошо отделаны, также возможно в качественно отремонтированных квартирах соответствующего размера. Ставка аренды приемлемая для успешных организаций. Данный сектор активно развивается и пользуется спросом.

Третий сектор - помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственные организации (часто научные учреждения), кооперативные и частные организации. Данные помещения без отделки и ремонта и, сопутствующих услуг. Ставка аренды невысокая.

Рынок офисных помещений в перспективе будет развиваться, так как предпринимательская деятельность для своего функционирования создает предпринимательские структуры, которые нуждаются в помещениях.

Важным фактором для успешной деятельности рынка торговых помещений является выгодное местоположение, которое определяет товарооборот. Спросом пользуются торговые помещения, которые расположены взбили главных транспортных узлов. Основной формой для данных помещений в центре города является покупка объекта, а за пределами города – аренда помещения. Арендная ставка в городе и на окраине отличается.

Динамично развивается рынок складских помещений - сегмент рынка недвижимости. Характерными особенностями рынка являются стабильность, устойчивость спроса и предложения, цены. Данный рынок предполагает специализированные склады, которые оснащены погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, с охраной, ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др.

Также рассмотрим рынок промышленной недвижимости. Для новых образующих производственных структур и для перепрофилирования действующих производственных площадей. Многие производственные площади предлагаются в долгосрочную аренду. Требования к данным площадям зависят от специфики и технологии производства, а также требования к пожарной и экологической безопасности.

Сложность оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости связана с проблемами, которые возникают, в результате некорректной либо несогласованной законом и постановлением в данной области. Рассмотрим более подробно эти вопросы. 

1. Ставка капитализации и дисконтирования. Для выбора ставки существуют рекомендации:

- Стоимость капитала - для организаций, которые не имеют самостоятельное поведение (отсутствие рынка ценных бумаг);

- Средняя маржинальная стоимость собственных финансов - для организаций, которые котируют свои акции на рынке;

- На основе средней производственной рентабельности организации или собственной отрасли;

- Доход от альтернативного вложения (к примеру, депозитный счет в банке);

- Минимальный без рисковый доход, с точки зрения инвестора;

- Реальная краткосрочная процентная ставка, которая определена, как разность между доходом от казначейских векселей и индексом потребительских цен.

Для того, чтобы провести оценку необходимо величину сложной процентной ставки принять законодательно и отразить в методике, как было раньше, по нормативному коэффициенту эффективности капитальных вложений (инвестиции). Изначально каждая отрасль имела свою норму эффективности, однако потом приняли одну норму для всех отраслей. Необходимо отметить, что нормативный коэффициент эффективности выполнял ту же роль, что и ставка капитализации (ставка эффективности, ставка сравнения, ставка помещения инвестиций).

2. Применение точечной оценки стоимости собственности. Ситуация такова, что, если будут работать пять экспертов, независимо друг от друга, то все пять дадут разные оценки стоимости одной и той же собственности. Все это зависит от процедуры расчёта и выбора нормативных коэффициентов.

3. Выбор весового коэффициента для согласования расчёта стоимости собственности, выполненное по 3 подходам. Каждый эксперт (оценщик) использует весовые коэффициенты (коэффициенты значимости метода расчета) на свое усмотрение и разница существенная между оценками. Избежать такой ситуации можно при принятии весового коэффициента, равномерно распределенного в определенном диапазоне по каждому методу (подходу) оценки.

4. Серьёзной проблемой является рыночная оценка стоимости объекта, когда нужно установить поправочные коэффициенты для того, чтобы привести к сопутствующему виду оцениваемого объекта и рыночных аналогов. Здесь также присутствуют сложности, связанные с поправочными коэффициентами при сопоставлении мест территориально размещённых оцениваемых объектов собственности и другие.

Заключение

Коммерческая недвижимость - здания, сооружения или земельные участки, которые используются для коммерческой деятельности, чтобы извлечь прибыль либо прирост капитала. В своей работе я рассмотрел типы коммерческой недвижимости, которые классифицируются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные, также определил их характеристику.

В работе описаны 4 проблемы, связанные с оценкой рыночной стоимости коммерческой недвижимости:

1. Ставка капитализации и дисконтирования.
2. Применение точечной оценки стоимости собственности.
3. Выбор весового коэффициента для согласования расчёта стоимости собственности.
4. Рыночная оценка стоимости объекта при установлении поправочного коэффициента.