Проблемы оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости

Согласно Федеральный стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик должен провести осмотр объекта оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений, а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

Теоретические аспекты оценки недвижимости

К коммерческой недвижимости относят нежилую недвижимость, используемую для получения дохода.

Выделяют следующие типы коммерческой недвижимости:

• Офисы;
• Торговые помещения;
• Производственно-складская недвижимость.

Оценка недвижимости способствует сокращению затрат (в том числе времени) на выполнение анализа рынка. Сотрудничество владельцев бизнеса и оценочных компаний взаимовыгодно по причине наличия работы у оценщиков и роста бизнеса у его владельцев. Оценка недвижимости коммерческого назначения – это процедура установления стоимости объектов на рынке. Результаты оценки коммерческой недвижимости востребованы при кредитовании под залог, в случае внесения средств в уставный капитал компании, при сделках купли-продажи, а также при передаче объектов в аренду. В реальной практической деятельности заказчики пользуются услугами по оценке здания или оценке аренды здания.

Сроки и качество работ по оценке определяются масштабами недвижимости, профессионализмом эксперта оценочной компании. Процесс оценки коммерческой недвижимости включает этапы:

1. Переговоры Заказчика и эксперта, подписание договора об оценке.

Переговоры способствуют выяснению условий заказа с целью определения возможности подписания договора. Переговоры важны и для эксперта, и для заказчика, поскольку идет совместное обсуждение проблем, а также задачи для решения, принимаются взаимоприемлемые решения. Заключение договора должно сопровождаться соблюдением определенных принципов и условий. Договор имеет письменную форму, не заверяется нотариусом.

2. Передача заказчиком эксперту документов, требуемых для оценки. Для оценки коммерческой недвижимости требуются документы:

• Документы на помещение, подтверждающие право владельца (свидетельство о регистрации права государством);
• Документы на земельный участок, подтверждающие право владельца (свидетельство о регистрации права государством, арендный договор);
• Документы БТИ (технический паспорт, план этажей, экспликация);
• Справки бухгалтерии.

3. Осмотр объекта оценщиком.

В определенное время оценщик и заказчик выполняют осмотр и фотосъемку объекта. Эксперт составляет и подписывает акт осмотра. Бывают ситуации, когда объект недоступен для осмотра (например, процессы судопроизводства).

1. Разработка отчета об оценке. Отчет эксперта проверяет руководитель оценщика. Отчет содержит только однозначное толкование расчетов и выводов, перечень стандартов оценки, дату проведения оценки, иные сведения.

Рынок коммерческой оценки объектов недвижимости в России и его проблемы

Рынок коммерческой оценки объектов недвижимости в России развивается. В этой сфере уже работают сотни российских специалистов, прошедших специальное обучение, и в случае необходимости оценить какой-то конкретный объект всегда можно найти профессионала и воспользоваться его услугами. Однако таким образом не могут поступать госструктуры, которым требуется периодически переоценивать огромное количество объектов, находящихся в их ведении. Подобная оценка (на Западе она получила название массовой) представляет собой отдельную область, для которой требуются специально подготовленные специалисты.

Многие сферы экономической деятельности требуют периодической переоценки больших массивов однотипных объектов недвижимости. В первую очередь такая переоценка требуется государству в целях налогообложения. В странах Запада от 40 до 80% доходов местных бюджетов составляет налог на собственность, базой для исчисления которого является рыночная стоимость объектов недвижимости. Понятно, что проводить такие мероприятия по методике, используемой для уникальных объектов, и привлекать для этой цели специалистов по коммерческой оценке было бы весьма неэффективно. Для этого потребовались бы слишком много времени и денег.

Именно для решения этих проблем в конце 60-х годов в США возникло новое направление в оценке недвижимости, которое получило название массовой оценки. Массовая оценка представляет собой анализ массива данных по продажам однородных объектов недвижимости (квартир, земельных участков, дачных домиков, серийных зданий) с целью определения стоимости любого из этих объектов.

Введение массовой оценки в России сегодня как никогда актуально. .
Массовая оценка могла бы сослужить хорошую службу и при налогообложении сделок с недвижимостью. Сегодня оборот рынка недвижимости в Москве довольно значителен и продолжает расти. При этом налоги взимали не по реальной стоимости продаваемых объектов, а по стоимости, определяемой нормативными методиками БТИ, которая от рыночной отличалась в десятки раз. В результате колоссальные обороты рынка недвижимости ушли из-под контроля.

Кроме того, от неумения определять рыночную стоимость объектов страдают и сами участники рынка. Договоры купли-продажи, в которых указывается фиктивная цена объекта, определенная теми же методиками БТИ, не защищают стороны от недобросовестности. Оспаривать и расторгать этот договор по суду просто невыгодно, чем и пользуются многочисленные противоправные элементы на рынке недвижимости.

Исключить подобные ситуации можно с помощью массовой оценки объектов недвижимости на уровне госструктур, ответственных за оформление и регистрацию сделок, что довольно распространено на Западе. Например, в ряде стран существует закон, который дает государству право преимущественного выкупа объектов недвижимости в том случае, если сделка осуществляется по заведомо заниженной цене. А определение рыночной стоимости объектов производится специалистами госструктур по методике массовой оценки. Этот закон предотвращает случаи заключения сделок по фиктивным ценам, поскольку при занижении цены продавец рискует недополучить часть стоимости своего объекта.

Массовая оценка широко применяется в деятельности западных банков, где ее использование связано с необходимостью определения стоимости объектов недвижимости при кредитовании под залог, а также при страховании.

Заключение

На результаты оценки особое влияние оказывает фактор месторасположения недвижимости, от которого зависит динамика бизнеса. Офисные помещения тем дороже, чем ближе к центру поселения они расположены. В последнее время построено множество офисных комплексов, расположенных не в центре города. В этом случае важным фактором стоимости является развитость транспортной инфраструктуры. К иным факторам влияния на стоимость объектов коммерческой недвижимости относится площадь недвижимости, а также функциональное назначение. Наиболее дорогой недвижимостью являются торговые объекты.

Следует отметить сложность выполнения оценки коммерческой недвижимости в ситуации, когда доход от объекта получен не напрямую, а от использования объекта для создания услуг, товаров. Сложность заключается в трудности определения средств производства, обеспечивших прибыль. Важнейшие параметры при оценке недвижимости - это площадь объекта, качество отделки, иные критерии. На итоговое значение стоимости недвижимости оказывают влияние множество параметров.

Таким образом, степень достоверности стоимости объекта определяется компетентностью, профессионализмом оценщика.

Список использованной литературы:

ПРИКАЗ от 25 сентября 2014 г. № 611
Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)

ПРИКАЗ от 20 мая 2015 года №297 Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО N 1)"

• • 1. ЕЛЕНА НОВОМЛИНСКАЯ. Услуги профессионалов-оценщиков стоят слишком дорого /Елена Н.//Газета Комерсантъ/URL: https://www.kommersant.ru/doc/94952
    2. Учебное пособие Studbooks.net//Проблемы оценки коммерческой недвижимости//URL: https://studbooks.net/1610754/finansy/problemy_otsenki_kommercheskoy_nedvizhimosti
    3. Мейрамбек Аспандияр Болатбекулы. Оценка коммерческой недвижимости / Аспандияр Болатбекулы Мейрамбек // Молодой ученый. — 2020. — № 16 (306). — С. 265-268. — URL: https://moluch.ru/archive/306/68879/