Право частной собственности на жилое помещение

В настоящее время законодательство о собственности на жилые помещения является, по сути, последним нормативным актом по регулированию жилищной собственности в этих социально-экономических условиях.

Теперь, когда появилась частная собственность, а государственная собственность должна быть разграничена на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность соответствующее законодательство и его теоретическая база оказались несостоятельными. В настоящее время гражданское законодательство восстанавливает отношения собственности до их истинного содержания и направлено на создание широкого круга частных собственников, которые станут социальной опорой текущих политических и экономических реформ.

«Право частной собственности, - гласит статья 35 Конституции, - охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами»

Жилые помещения являются специфическим имуществом-недвижимостью. Специфика данного имущества выражается в следующих аспектах: во-первых, любое жилье, как в одноквартирном так и в многоквартирном доме имеет связь с землей; во-вторых, жилые помещения используются достаточно длительное время; в-третьих, жилье облагается особым налогом (налог на имущество); в-четвертых, право на жилище подлежит законодательным ограничениям; в-пятых, жилые помещения нельзя перемещать без потери целостности; в-шестых, сделки по продаже жилья должны быть зарегистрированы в судебном органе.

В связи с этим ранее институт частной собственности граждан в жилищной сфере был достаточно ограниченным и находился под жестким государственным контролем. Предметом частной собственности граждан чаще всего являлся жилой дом, а основанием для возникновения права на него служило индивидуальное жилое строительство на земельном участке, выделенном для этих целей в установленном порядке или участии в ЖК (ЖСК). Реже применялся договор купли-продажи.

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также "специализированные дома" и служащие аналогичным целям помещения - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает, что гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Чтобы построить жилой дом, необходимо получить подходящий земельный участок. Выделение участков является обязанностью местных властей. Так по закону РФ от 23 декабря 1992 года" О праве граждан Российской Федерации на получение частной собственности и продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства «передача земельных участков в частную собственность гражданам в городах, поселках и органах государственной власти. Следует отметить, что долгое время в некоторых районах нашей страны было запрещено выделение земельных участков под строительство индивидуального жилья. Например, в Москве и Санкт-Петербурге. Органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов обязаны предоставить в бессрочное пользование, аренду, собственность или продать земельные участки для жилищного строительства в срок не более одного месяца со дня подачи гражданином заявления об отводе земельного участка .

Граждане имеют право получить или приобрести в установленном порядке земельные участки для жилищного строительства независимо от наличия у них других жилых помещений, в том числе в других населенных пунктах.

нализ норм, находящихся в других главах ГК РФ (глава 17), позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда имеет определенные права на земельный участок и какое-либо другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть разным.

В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости. Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для его использования. При этом возможны различные варианты.

Во-первых, если продавец владеет землей, на которой расположен продаваемый дом, право собственности переходит к покупателю или предоставляется аренда земли.

Во-вторых, если продавец не является собственником земли, на которой расположен продаваемый жилой дом, покупатель получает право использовать соответствующую часть земли на тех же условиях, что и продавец дома.

Право устанавливающими документами на жилой дом, построенный на отведенном для этого земельном участке, являются: нотариально удостоверенный договор на строительство индивидуального жилого дома на праве собственности; договор о предоставлении земельного участка под строительство жилого дома на праве собственности; свидетельство о регистрации договора. Нотариально удостоверенные договоры на право застройки, заключенные отделами коммунального хозяйства до 26 августа 1948 года, а также решения исполкомов местных Советов народных депутатов о предоставлении гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства, которые были сделаны в то время, также могут быть включены в список этих документов

При этом как при использовании жилого помещения непосредственно для проживания, так и для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности собственник должен осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ).

Помимо этого собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение по договору найма (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ), продать или подарить жилое помещение. С учетом требований гл. 3 и 4 ЖК РФ собственник вправе соответственно перевести жилое помещение в нежилое, осуществить переустройство или перепланировку жилого помещения.

Жилые помещения предназначены для граждан. Допускается использование помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем гражданами на законных основаниях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования о том, что жилое помещение должны встретиться.

Использование жилых помещений осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в таких жилых помещениях граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и других требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилым помещением, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Собственник может распоряжаться принадлежащим ему жильем посредством следующих гражданско-правовых сделок: куплю-продажу, мену, дарение, обмен, составление завещания, рента, социальный и коммерческий найм.

Обязательный правовой способ защиты собственности дома включает, например, иск о возмещении ущерба, причиненного владельцу, иск о возврате неправомерно приобретенного или спасенного имущества и т.д. юридические институты и соответствующие субъективные права. Другими словами, договорное право защищает права собственности не напрямую, а только в конечном итоге.

Из вышесказанного видно, что механизм рыночных отношений в жилищной сфере постепенно совершенствуется и развивается, однако этот процесс при своих достоинствах имеет ряд недостатков. Таким образом, отказ от государственного контроля неприемлем. Для решения жилищной проблемы необходимо сосуществовать два взаимодополняющих метода: государство и рынок, которые помогут гражданам наиболее эффективно отстаивать свои жилищные права и использовать предоставляемые государством свободы и свои гарантии.