Методологические проблемы доходного подхода
В настоящий момент известно несколько подходов и методов, реализуемых в их составе, которые позволяют провести оценку стоимости бизнеса компании.
Выбор доходного подхода при оценке бизнеса позволяет определить текущую стоимость будущих доходов, возникающих в результате использования активов и возможностей дальнейшей его продажи. Чем больше доход, тем больше величина рыночной стоимости предприятия.
Но существую недостатки доходного подхода в оценке бизнеса
Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:
- принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
- принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль)
Существуют 2 метода доходного подхода:
- капитализации;
- дисконтирования денежных потоков.
Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
Метод капитализации - определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании
метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
Основные недостатки:
— прогнозирование долговременного потока дохода затруднено, из-за чего вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода;
— сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования;
— в процессе прогнозирования денежных потоков или ставок дисконтирования устанавливаются различные предположения и ограничения, носящие условный характер;
— влияние факторов риска на прогнозируемый доход;
— многие предприятия не показывают в отчетности реальный доход, на анализе которого базируется доходный подход, или же показывают убытки.
Прежде всего, необходимо определиться с длительностью периода прогнозирования. В случае оценки стабильно функционирующего предприятия естественным будет предположение о продолжении его стабильного функционирования, и, соответственно, выбор метода капитализации дохода. Период прогнозирования составляет при этом один год после даты оценки. Если доходы нестабильны и выбран метод дисконтирования денежных потоков, продолжительность прогнозного периода составляет несколько лет.
В развитых странах прогноз доходов составляется исходя из данных форм бухгалтерской отчетности. В бухгалтерской отчетности российских предприятий могут быть расхождения с реальной ситуацией, поэтому для корректного прогноза дохода оценщику необходимо содействие администрации предприятия для корректировки исходной информации, анализ результатов маркетинговых исследований рынка сбыта предприятия.
В прогнозе учитываются объем и качество предоставленной информации, сложившиеся тенденции, взаимоотношения с поставщиками и потребителями, заключенные договоры, возможности развития новых направлений деятельности предприятия.
Если оценщик имеет полную и достоверную информацию (известен состав основных фондов, уровень амортизационных отчислений, а также планы руководства по приобретению дополнительного имущества, разработанные бизнес-планы), то прогнозировать доходы на ближайшее будущее несложно. Недостаток предоставляемой информации приводит при составлении прогнозов к ориентации на среднеотраслевую или общеэкономическую динамику развития, требует применения математических методов прогнозирования и составления не одного, а нескольких вариантов прогноза.
Обычно разрабатывают три (значительно реже - пять и более) сценариев развития событий:
1) оптимистический прогноз - вариант развития событий, который возможен при улучшении условий функционирования предприятия;
2) наиболее вероятный - прогноз, ориентированный на более вероятную ситуацию;
3) пессимистический - прогноз вариант, соответствующий неблагоприятному развитию событий.
Впоследствии каждому из вариантов присваивается вес, соответствующий вероятности получения спрогнозированных доходов. Денежные потоки по критерию учета в них инфляционных ожиданий подразделяются на два вида:
1) реальный денежный поток, в котором учитываются будущие инфляционные ожидания;
2) номинальный денежный поток, в котором инфляционные ожидания не учитываются.
Реальный денежный поток выражен в ценах будущих периодов, номинальный — в ценах на дату оценки.
Можно сделать вывод, что существует ряд сложностей при проведении оценки и их необходимо преодолевать оценщику в своей работе.
Основным недостатком, который имеет доходный подход оценки недвижимости, является то, что он основан на прогнозных данных.
Список литературы:
- Касьяненко Т.Г. , Г. А. Маховикова, В. Е. Есипов, С. К. Мирзажанов./Оценка недвижимости: учебное пособие / - М.: КНОРУС, 2010
- Потапейко Д.А. Основные понятия и определения в применении доходного подхода к оценке стоимости предприятия (бизнеса) // В сборнике: Инновационные технологии в экономике как фактор развития современного общества. – 2017. – С. 99-102
- Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) // М.:Омега-Л. – 2011. – С.8-11
- Социальные сети: польза или вред
- Languages in my country
- Телекоммуникационные технологии
- Функции кадровой службы организации
- «Добровольное», «вынужденное» и «романтическое» предпринимательство: типологизация мотивов, побуждающих к предпринимательскому старту
- "Принципы налогового права"
- I believe that slowing down the Internet will increase your stress level
- Общие вопросы электронного бизнеса
- Особенности оценки рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости в Московской области
- Образование – бизнес или…?
- Коммуникативная компетентность как ключевой фактор полноценного делового общения
- Заполнение таблиц Lean Canvas