Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Анализ факторов, влияющих на стоимость жилых помещений

Рынок недвижимости – это сложный комплекс социальных, материальных, политический, психологических и экономических аспектов человеческих отношений, обеспечивающих наличие и развитие объектов инженерно-строительной архитектуры. Исключительная полезность участков земли, зданий, сооружений для людей и общества в целом, а также автоматическое и глобальное взаимодействие указанных аспектов обуславливают жизнеспособность данного рынка, как саморазвивающегося «организма» и формируют факторы, определяющие направления и перспективы развития рынка недвижимости.

Одной из фундаментальных экономических категорий является стоимость. Рыночная стоимость, как «идеальная» цена, отражает степень полезности вещи для общества и для ее владельца, наиболее справедливый эквивалент обмена между продавцом и покупателем «идеального» рынка. Реальный же рынок включает множество спонтанных желаний и действий, несоответствующих и иногда противоположных интересов и мотивов его участников.

Сущность недвижимого имущества и классификация факторов, влияющих на стоимость недвижимости

В последние годы остро встал вопрос приобретения недвижимости на отечественном рынке. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, не всякое имущество относится к данной категории. В законе дается четкое разграничение понятий «Недвижимое» и «Движимое» имущество, согласно которому к недвижимому имуществу относятся:

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество;
жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке^[1].

В рамках данного критериального разграничения особым спросом среди населения пользуется купля-продажа именно жилых помещений, в виду востребованности и развитости, в большей мере, именно этого сегмента недвижимости. Понятие «Жилое помещение» описывается в Жилищном кодексе Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) и означает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)^[2]. В результате определения под данную категорию попадают: жилые дома, часть дома; квартира, часть квартиры; комната.

Жилое помещение, в отечественной практике, рассматривается в виде товара, как объект купли-продажи. В зарубежной же практике – это инвестиционный актив, на базе которого инвестор строит долгосрочные перспективы использования данного объекта, итогом которого становится его перепродажа по завышенной стоимости. К тому же он выступает как средство залогового обеспечения для осуществления финансовых операций, что также говорит о его экономической подоплёке.

К свойствам недвижимости как товара:

стабильность дохода, в виду постоянно растущей цены на данный актив;
низкая ликвидность затрудняет скоротечную реализацию объекта, что вынуждает владельца снижать его стоимость
необходимость высоко уровня первоначальных вложений
неоднородность актива, заключающегося в уникальности каждого объекта недвижимости (экономические, технические, географические характеристики).

Реализация жилого помещения осуществляется посредством заключения договора продажи недвижимости, который регулируется ГК РФ. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество^[3].

На рыночную стоимость жилой недвижимости оказывают влияние различные факторы, которые необходимо учитывать в процессе оценки. Согласно Приказу Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» в разделе «Подходы к оценке» формируется перечень факторов, влияющих на ценообразование недвижимости:

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость^[4].

Анализ состояния рынка недвижимости - жилых помещений в России с учетом влияния факторов ценообразования

Проведем анализ на соответствие данной критериальной характеристики реальным рыночным условиям. В основе анализа будет использована статистическая информация, сформированная и предоставленная информационно-аналитическим порталом «Domofond.ru»

Согласно данным аналитического отчета ключевым фактором, который повлиял на состояние и динамику рынка недвижимости в 2014-2019 гг. в стране, стали неоднократные изменения Банком России (ЦБ РФ) ключевой ставки и, как следствие, ипотечной ставки кредитования. В начале 2018 года ключевая ставка составляла 7,75%, в феврале она снизилась до 7,5%, в марте – до 7,25%. В связи с чем, средняя ипотечная ставка в банках достигла исторического минимума – 9,4%. После того как ЦБ РФ дважды поднимал уровень ключевой ставки, спрос на квартиры в новостройках и вторичном жилье взлетел на моменте ожидания роста ставок по ипотечному кредитованию, вместе с ним поднялись и цены предложения^[5].

Рисунок 1. Динамика цены предложения на вторичном рынке в расчете за квартал в 2013-2019 гг., руб./кв.м

Источник: [составлено автором по данным аналитического отчета «Рынок недвижимости. Цены на продажу и аренду в России»].

На рисунке 1 видно колебание ценового диапазона за квадратный метр жилого помещения. Наибольший рост цен жилой недвижимости произошел в 4 кв. 2014 года. Это связано с ухудшившийся макроэкономической ситуацией в стране, что повлекло за собой резкий скачок ключевой ставки процента (16.12.2014г. – максимальное значение составляло 16%). Данный факт подтверждает законодательное обоснование роста стоимости недвижимости, зависящее от экономической ситуации в стране.

Стоимость жилого помещения зависит также не только экономической ситуации в стране в целом, но и от экономического положения региона, в частности.

Рисунок 2. Динамика средних цен на жилье по регионам России в 2018 г., руб./кв.м

Наибольший рост средней цены предложения, на 10,2%, наблюдался в Амурской области. Если в 4 квартале 2017 года за кв. метр здесь просили в среднем 52157 руб., то в 4 квартале 2018 года — уже 57457 руб. Существенно выросли цены и в Санкт-Петербурге: на 9,1%, до 123266 руб. за кв. м. На третьем месте среди регионов Новосибирская область, где вторичное жилье в среднем подорожало на 9%, до 61250 руб. за кв. м. Все это экономически развитые регионы России с высоким качеством инфраструктуры и уровнем жизни. Что касается абсолютных показателей, то наибольшей стоимость обладаете недвижимости в Москве, где цена кв.метра составляет в среднем 201279 руб.

Установление цен на рынке происходит под влиянием колебаний спроса и предложения.

Рисунок 3. Динамика средних цен на жилье по регионам России в 2018 г., руб./кв.м

На рисунке 2 видна разноплановая динамика спроса и предложения. Если посмотреть на диаграмму, то большим спросом пользуются 1- и 2-комнатные квартиры, как бюджетный вариант. В итоге можно заметить недополученные объемы спроса предложением на рынке жилья. Если доля 1-комнатных квартир 38,7%, то предложения – 34%, что не соответствует ожиданиям потребителей на 4,7 п.п. Наибольший разрыв наблюдается на рынке 2-комнатной недвижимости, который составляет 6,6 п.п.

Также стоимость жилья зависит от инфраструктуры и местоположения.

Рисунок 4. Изменение средней цены предложения по станциям метро

Стоимость кв. метра выросла в подавляющем большинстве районов Москвы. Сильнее всего – в районе «Москва-Сити» (рядом со станциями метро «Шелепиха», «Деловой центр»), на северовостоке столицы (у станций «Бульвар Рокоссовского», «Белокаменная», «Щелковская» и др.). Самое сильное снижение, на 15–20%, произошло в центре города, рядом с Кремлем, на некоторых станциях Кольцевой линии («Краснопресненская», «Киевская», «Октябрьская», «Парк культуры», «Проспект Мира»), а также в Хамовниках и Раменках чуть дальше от центра, в виду чересчур завышенной стоимости данных объектов недвижимости и низкого спроса на нее.

Рисунок 5. Сравнительная характеристика стоимости по району продаж, руб./кв.м.

Согласно расчетным данным, наиболее высокая стоимость в последние годы наблюдается в новостройках Москвы и Московской области. Данный факт связан с классом построенного жилья, местом расположения, а также технологической составляющей.

Выводы:

В результате проведенного анализа можно сделать вывод о многообразие ценообразующих факторов, влияющих на рыночную стоимость жилой недвижимости. Однако нельзя исключать корректировку стоимости в виду несоответствия спроса и предложения на рынке жилья.

Список литература:

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) статья 130. Недвижимые и движимые вещи
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) статья 15. Объекты жилищных прав
Приказу Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)»

Аналитический отчет «Рынок недвижимости. Цены на продажу и аренду в России» - URL: https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost/reports

Официальный сайт Банка России. -URL: https://cbr.ru/hd_base/KeyRate/

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) статья 130. Недвижимые и движимые вещи ↑
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) статья 15. Объекты жилищных прав ↑
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018) статья 130. Недвижимые и движимые вещи ↑
Приказу Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» ↑
Аналитический отчет «Рынок недвижимости. Цены на продажу и аренду в России» - URL: https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost/reports ↑