Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Анализ факторов, влияющих на стоимость жилых помещений

В современном мире, который постоянно изменяется, необходимо постоянно изучать различные аспекты жизни, чтобы быть в курсе событий. А говоря о бизнесе, а именно о рынке недвижимости, необходимо постоянно следить за состоянием рынка, за его факторами и участниками, если это допустить, то это может понести за собой убытки.

В данном эссе мы рассмотрим факторы, которые влияют на состояние рынка жилой недвижимости. Также в процессе разбора этой темы мы рассмотрим принципы и критерии, по которым происходит оценка недвижимости. Также обсудим основные проблемы, связанные с оценкой недвижимости, и которые, безусловно, влияют на оценку недвижимости.

Основная часть

Факторы, влияющие на оценку недвижимости

На стоимость недвижимости постоянно оказывают как положительное, так и отрицательное влияние множество факторов: социальные, экономические, экологические, а так же факторы государственного регулирования.

1. Местонахождение.

Для торгового дела это главный фактор успеха. Центральная часть любого города всегда ограниченна. И различие в местонахождении всего на несколько метров может привести к существенным различиям в цене. Лучшие офисные здания так же располагаются в центре города. Определенная часть города может иметь репутацию места, где протекает определенный вид деятельности, и является центром притяжения однотипных видов деятельности. Наличие общего транспорта, мест стоянки автомобилей увеличивает стоимость оцениваемой недвижимости.

2. Архитектурно-конструктивные решения проекта.

Конструкция здания имеет большое значение при оценке стоимости. Недвижимость (здания, сооружения) должны соответствовать климатическим условиям, должна быть хорошо спланирована, иметь хорошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид. Все это влияет на стоимость здания. Кроме названного, все виды недвижимости должны соответствовать требованиям сейсмоустойчивости (особенно в сейсмоопасных районах).

3. Планировочные решения проекта.

Планировка и размещение объектов недвижимости очень важны для жителей и других пользователей.

4. Наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества).

Надежность и количество снабжения должны быть учтены при оценке стоимости.

5. Состояние здания. Текущее состояние здания является очень важным фактором. Если для ремонта здания необходимо истратить значительное количество денег, покупатель вычтет данные затраты из стоимости сделки. Однако, если требуется только косметический ремонт (покраска стен), это существенно не влияет на стоимость недвижимости.

6. Экологические факторы.

Должно учитываться влияние многих факторов окружающей среды. Во-первых, необходимо выяснить природу и размеры загрязнения на основе данных санитарно-экологической экспертизы.

Уменьшение стоимости недвижимости, связанное с загрязнением окружающей среды, устанавливается методами, которые используются для определения амортизации (износа).

Во-вторых, при оценке экологической ситуации может быть два варианта выводов:

а) источник загрязнения может быть успешно устранен с минимальными затратами;

б) загрязнение или его потенциальная опасность не могут быть полностью устранены. По этой причине стоимость недвижимости может быть существенно снижена.

7. Факторы спроса и предложения.

Спрос - это платежеспособная потребность. Перед оценкой стоимости всегда сначала проводится анализ спроса и предложения на определенный вид собственности в определенном секторе рынка. Превышение спроса над предложением ведет к увеличению стоимости здания, и наоборот.

8. Отчуждаемость объекта недвижимости - это возможность передачи права собственности на данный объект другому лицу.

9. Дефицитность.

Принципы оценки недвижимости

В результате многолетней практики и теоретических исследований в области оценки недвижимости сформировались три группы принципов оценки. Первая из них связана с представлениями собственника о недвижимости; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимости, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой.

В первую группу принципов, связанных с представлениями собственника об имуществе, входят следующие принципы:

принцип полезности;

принцип замещения;

принцип ожидания.

Вторая группа, принципы которой обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы:

принцип вклада;

принцип остаточной продуктивности земельного участка;

принцип равновесия;

принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности).

К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночной средой, относятся:

принцип спроса и предложения;

принцип соответствия; принцип конкуренции;

принцип изменения.

Наилучшее использование объекта недвижимости – это наиболее вероятное и юридически разрешенное использование этого объекта (если объект - участок земли, то свободного или с улучшениями), которое физически возможно, экономически обоснованно и приводит к наивысшей стоимости оцениваемого объекта.

Принцип полезности заключается в том, что при оценке недвижимости следует исходить из того что, недвижимость только в том случае обладает стоимостью, если она может быть полезна реальному или потенциальному собственнику, если она может удовлетворить его потребности (в жилище, отдыхе и пр.) либо приносить доход. Полезность является ключевым критерием стоимости любого объекта недвижимого имущества. Все объекты недвижимого имущества, несмотря на их разнообразие, сопоставимы по своей способности удовлетворять определенные потребности собственника или приносить ему доход. Следует учитывать, что полезность для каждого собственника индивидуальна, как и представление о ней. Общим же является следующее - чем больше полезность объекта, тем выше его стоимость. Итак, принцип полезности заключается в том, что оценочная стоимость объекта недвижимого имущества тем выше, чем в большей мере он способен удовлетворять потребности потенциального собственника.

Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель (потребитель) на открытом рынке не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую затраты на приобретение объекта имущества, в той же степени привлекательного для покупателя, т.е. с эквивалентной полезностью.

Принцип замещения означает, что расчетливый здравый покупатель не заплатит за данный объект более наименьшей цены, запрашиваемой на данном сегменте рынка за аналогичный объект с той же степенью полезности. Таким образом, принцип замещения позволяет установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения сравнительного подхода.

Принцип ожидания заключается в следующем. Стоимость недвижимости, прежде всего, зависит не от прошлых цен продаж аналогичных объектов или от их восстановительной стоимости, а от тех выгод, которые участники рынка намереваются и могут получить в будущем о приобретения и использования недвижимого имущества. Стоимость имущества определяется выгодами (или преимуществами), которые, как ожидается, это имущество принесет владельцу.

Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер. Экономический спад, безработица, напряженная социальная обстановка, государственные ограничения на застройку способны отрицательно повлиять на стоимость имущества.

Принцип вклада– стоимость каждого элемента недвижимого имущества определяется вкладом этого элемента в общую стоимость всего объекта имущества. Иначе говоря, стоимость каждого элемента равна величине, на которую уменьшится общая стоимость имущества в отсутствии данного элемента, или величине, на которую увеличится общая стоимость имущества при наличии данного элемента.

Стоимость элемента недвижимости необязательно равна затратам на его создание. Например, строительство на дачном участке теннисного корта необязательно увеличит совокупную стоимость объекта недвижимости на сумму понесенных затрат. Стоимость вклада корта измеряется по полезности с точки зрения среднего покупателя. Этот вклад может быть оценен как выше, так и ниже строительных затрат.

Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Процесс оценки рыночной стоимости земельного участка аналогичен оценке других объектов недвижимости. Вместе с тем имеется существенная разница, заключающаяся в том, что рыночная стоимость земельного участка является базисной составляющей рыночной стоимости всего совокупного объекта недвижимости, хотя в практике оценки земельного участка его рыночная стоимость рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом улучшений. В этом проявляется действие принципа остаточной продуктивности земельного участка.

Следует заметить, что одним из следствий реализации данного принципа является метод техники остатка земли – универсальный метод оценки стоимости земельного участка, особенно эффективный при отсутствии информации о продажах аналогичных участков, но при наличии сведений о доходности всего объекта недвижимости – земельного участка с улучшениями. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, приходящийся на долю улучшений.

Принцип равновесия, иногда называемый принципом сбалансированности (пропорциональности), заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется степенью равновесия между его парными элементами. Для большинства объектов недвижимости важнейшая пара элементов – земля и улучшения. Данный принцип устанавливает, что максимальная стоимость недвижимости достигается при оптимальном (равновесном) соотношении между землей и улучшениями, т.е. когда при дополнительных (по отношению к равновесному состоянию) капиталовложениях уже не происходит относительного прироста стоимости имущества.

Данный принцип тесно связан с принципом предельной доходности.

Принцип предельной доходности гласит, что последовательное добавление улучшений сопровождается ростом стоимости недвижимого имущества. На определенной стадии затраты по созданию дополнительных улучшений уже не будут полностью компенсированы за счет повышения стоимости объекта. Эффект, связанный с нелинейным увеличение стоимости имущества по мере добавления улучшений, является эффектом насыщения. Данный принцип применяется в методах затратного подхода, в частности при анализе устранимого физического и морального износа.

Принцип спроса и предложения. Под предложением понимается все недвижимое имущество данного вида, выставленное на продажу или аренду на данный момент времени на данном сегменте рынка. Под спросом понимается все недвижимое имущество данного вида, которое участники рынка готовы приобрести в течение данного периода времени.

Изменение цены (стоимости) объекта недвижимости непосредственно зависит от изменения величины спроса и предложения на рынке недвижимости, от их взаимодействия.

Принцип спроса и предложения в оценке является следствием закона предложения и спроса – экономической закономерности, связывающей объемы спроса и предложения с ценами товаров на рынке.

С принципом спроса и предложения тесно связан принцип конкуренции.

Принцип конкуренции. Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, стремящихся заключить сделку или арендный договор о купле-продаже недвижимости. Кроме того, каждый объект конкурирует со всеми другими аналогичными объектами.

В долгосрочной перспективе конкуренция выравнивает необычно высокие или избыточные прибыли. Возможное извлечение прибыли порождает конкуренцию, но возможность извлечения сверхвысоких прибылей порождает разрушительную конкуренцию.

Вывод

В данном эссе мы рассмотрели факторы, которые влияют на состояние рынка жилой недвижимости. Также. в процессе разбора этой темы мы рассмотрели принципы и критерии, по которым происходит оценка недвижимости. Также обсудили основные проблемы, связанные с оценкой недвижимости, и которые, безусловно, влияют на оценку недвижимости.

Таким образом, мы убедились в том, что в современном мире необходимо учитывать и анализировать факторы, которые влияют на оценку и стоимость недвижимости, в частности, в жилых помещениях