Основные термины и понятия оценочной деятельности

Содержание:

Введение

Развитие рыночных отношений привело к необходимости появлении оценочной деятельности. В законодательстве Российской Федерации оценочная деятельность регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценки (№ 1-11), Приказом «Об определении инвестиционной стоимости».

К объектам оценки, согласно законодательству, относятся гражданские права, которые участвуют в гражданском обороте. Таким образом, оценочная деятельность включает оценку бизнеса, недвижимости, оценку машин, оборудования и транспортных средств, оценку нематериальных активов и оценку интеллектуальной собственности.

Всегда существует конфликт интересов кто-то хочет платить меньше, а кто-то получить больше, и чтобы сгладить данный конфликт и назначить адекватную цену объекту недвижимости необходимо опираться на точные факты на определенный момент времени. Собрать такие факты и подготовить точную цену данному объекту недвижимости – задача оценщика, который собирает и анализирует информацию с помощью математических моделей и ситуации на рынке.

В рамках рассмотрения данного вопроса будут рассматриваться следующие вопросы о применении математических методов в оценке недвижимости; принципы оценки; сам процесс оценки и его стадии; виды стоимости; сравнение понятий: «стоимость», «цена» и «затраты» в оценочной деятельности.

Целью работы является познакомиться с методами оценки, принципами оценки, основными терминами оценочной деятельности и сравнения их между собой в смысловой нагрузке в экономическом понимании и практическом значении для оценщика.

Применение математических методов при оценке недвижимости

Применение математических методов является необходимым элементом экономики. Математические модели показывают наглядность выводов, сделанных в пользу того или иного варианта использования денежных средств.

Основной целью оценки является расчет наиболее вероятной цены объекта собственности на свободном конкурентном рынке. Методологической основой оценки является три общепринятых подхода: сравнительный, доходный и затратный. С методологической точки зрения оценка определяется, как научное направление прикладного экономического анализа, основная задача которого состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупки актива на основе анализа динамики сил спроса на этот актив и его предложения на соответствующем сегменте рынка. Одним из направлений формализованного научного подхода является применение методов математики в оценке.

Использование математических методов в оценке предполагает следующую возможность их применения:

- в виде описательных математических моделей трех известных подходов и методов оценки, позволяющих лучше понять их сущность;

- в виде математических моделей результирующего показателя стоимости от множества ценообразующих факторов при использовании сравнительного подхода в оценке различных видов имущества.

Достоверная оценка стоимости необходима, в том числе целей кредитования, страхования, вклада в уставный капитал, развития рынка ценных бумаг и т.д.

Задача оценщика правильно оценить стоимость недвижимости, чтобы сгладить конфликт интересов участников рынка недвижимости: покупатель - желает купить дешевле, продавец - продать дороже, арендодатель хотел бы, чтобы его имущество стоило дороже, а арендатор считает, что оно стоит более дешево, а значит и плата за аренду должна быть ниже; кредитор считает, что закладываемое имущество стоит дешевле, а кредитополучатель уверен, что стоимость отдаваемого в залог имущества велика, и т.п.

Данный конфликт способен разрешить независимый оценщик (в данное время всем оценщикам для занятия данной деятельностью необходимо сдать квалифицированный экзамен), чья задача компетентно и беспристрастно оценить объект, аргументированно убедить участников транзакции в том, что рассчитанная им величина и есть та объективная стоимость, которая отражает ценность объекта на рынке в данный момент времени в данном месте. Для аргументированного доказательства и достоверности оценки правомерно применение математически выверенных результатов стоимости.

Интеллектуальный анализ данных появился в результате симбиоза средств вычислительной техники, программных технологий и математических методов. В нем используются как сравнительно новые подходы, такие как генетические алгоритмы, нейронные сети, нечеткие множества, так и вполне традиционные, имеющие длительную историю развития, такие как статистика, деревья и таблицы решений. Хотя между этими методами не всегда можно установить точный водораздел, но все же границы между ними существуют. В этих условиях вопрос о необходимости включения производства в число оптимизируемых решается в зависимости от результатов предварительной экономической оценки осуществления реконструкции на различных предприятиях и от последствий возможного решения. При этом если осуществление реконструкции или интенсификации для обеспечения прироста потребности возможно на одном-двух предприятиях или если затраты при большей вариантности размещения примерно равны между собой, а увеличение производства не оказывает существенного влияния на производство полупродуктов и товарных продуктов предприятия, то вопрос об осуществлении того или иного мероприятия может быть решен без использования экономико-математических методов.

Сопряжение различных математических методов в рамках имитационной модели упрощается также в связи с тем, что стыковка частей имитационной модели осуществляется не в терминах того или иного математического аппарата, а на языке цифр. Даже если моделирование частей объекта ведется на языках различных математических методов в имитационных моделях соединения частей объекта, оценка целей, критериев их достижения, результатов моделирования осуществляется через матрицы, потоки и иные общематематические понятия, задаваемые или получаемые исключительно в виде числовых, а не аналитических значений.

Многие из экономико-математических методов в условиях неопределенности, недостатка и неточности информации при невозможности полной формализации хозяйственных процессов позволяют получать лишь вероятностные результаты расчетов при анализе. В отдельных случаях возможны и ошибки. Но все же их использование значительно повышает степень достоверности анализа в сравнении с бессистемными подходами и управлением без количественной оценки решений. При использовании экономико-математического анализа улучшение результатов достигается сокращением количества неудачных исходов в числе многократных хозяйственных циклов.

Бурное развитие математического аппарата, электронно-вычислительной техники, с одной стороны, и усложнение экономических систем – с другой, вынесли на повестку дня проблему использования количественных методов расчетов в проектировании и обеспечении функционирования хозяйственных организаций микро и макроуровня. Экономико-математические расчеты в оценке кризисной ситуации и составлении многовариантной вероятностной картины ее развития представляют особенную ценность для антикризисного управления, где предъявляются наиболее высокие требования к быстроте принятия решений (естественно, без ущерба их качеству). Математические методы в экономике, хотя и стали развиваться широко лишь в последние 10 лет, в настоящее время уже не представляют собой инородное тело, а органически вошли в советскую экономическую науку, обогатив ее новыми подходами и эффективными методами исследования.

Для исследования ситуаций, влияющих на оценку недвижимости используются два метода: корреляционный и регрессионный анализ.

Корреляционный анализ – метод обработки статистических данных, заключающийся в изучении коэффициентов (корреляции). Его применение возможно в случае наличия достаточного количества (для конкретного вида коэффициента корреляции) наблюдений из более чем одной переменной. При этом сравниваются коэффициенты корреляции между одной парой или множеством пар признаков, для установления между ними статистических взаимосвязей.

Корреляция – это статическая зависимость между случайными величинами, не имеющими строго функционального характера, при которой изменение математического ожидания одной случайной величины приводит к изменению математического ожидания другой случайной величины. Корреляция бывает парной, частной и множественной.

Парная – показывает связь между двумя признаками (результативным и факторным или между двумя факторными).

Частная – означает зависимость между результативным и одним факторным признаком при фиксированных значениях других.

Множественная – показатель зависимости результативного и двух или более факторных признаков, используемых при анализе.

При оценке недвижимости в рамках сравнительного подхода широко используются элементы корреляционно-регрессионного анализа. Корреляционно-регрессионный анализ, как общее понятие, включает измерение тесноты, направления связи и установление аналитического выражения (формы) связи (регрессионный анализ). Корреляционно-регрессионный анализ может быть представлен двумя методами: методом парной корреляции и методом множественной корреляции (многофакторный анализ).

Регрессионный анализ – статистический метод исследования влияния одной или нескольких независимых переменных Х₁, Х₂, Х₃ … Х_n на зависимую переменную Y. Независимые переменные иначе называют регрессорами или предикторами, а зависимые переменные – критериальными.

При наличии достаточного количества данных по ценам объектов-налогов в практике оценки всё чаще начинают использовать метод регрессионного анализа. Регрессный анализ позволяет установить соответствие между ценой объекта недвижимости с учётом влияющих на её цену факторов. Такой анализ является односторонней вероятностной зависимостью между исследуемыми случайными характеристиками (величинами) и выражается функцией y=f(x), где y – зависимая переменная, а x=x_1, x₂ …x_n-n независимых переменных.

Определение величины поправок при оценке стоимости объектов недвижимости методом регрессионного анализа основано на применении серии математических формул, например: П_оц^об = В*Х, где П_оц^об –рассчитываемая величина поправки на стоимость объекта недвижимости; В – коэффициент, полученный для единицы сравнения; X – найденные (замеренные) данные для оцениваемого объекта недвижимости.
Или: П_оц^об = В*Х+ a + c +……+ n, где а, с ,..., n положительные или отрицательные поправочные коэффициенты. По количеству переменных регрессия может быть парной и множественной, а по виду связи линейной и нелинейной.

На различных секторах рынка недвижимости эксперты-оценщики используют многофакторные линейные и нелинейные модели типа:

V_кв= A+K(x₁, x₂, …. x_n)*S_общ. Эта модель линейной регрессии цены от площади квартиры S_общ, где А – некоторая постоянная величина;

x₁, x₂, ... x_n - различные переменные, характеризующие те или иные
факторы, от которых зависит стоимость объекта недвижимости и величина корректировки.

Алгоритм простой линейной регрессии так подбирает значения констант А и К, чтобы по анализируемой выборке квартир минимизировать сумму квадратов отклонений оценок квартир по этой формуле от реальных цен квартир.

Принципы оценки и их применение к различным объектам оценки

Оценка как процесс анализа объекта оценки с учетом прав владельца к отчуждению и использованию данного объекта оценки. Также в зависимости от дальнейшего использования объекта зависит какой принцип будет применен для составления стоимости объекта.

В оценки выделяют следующие принципы оценки недвижимости:

Первая группа принципов: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

Вторая группа принципов: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

Третья группа принципов: принципы, обусловленные действием рыночно среды;

Четвертая группа принципов: принцип наиболее эффективного использования.

Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости – принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

В экономической составляющий полезность определяется исходя из сроков получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости, а также от престижности.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиций затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше. Чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части имущественного комплекса.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости строительства незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают одно типичные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно – спроса и предложения и конкуренции.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок не застроен, то только земли), оборудования и технических средств (для застроенного участка – также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимости каждой группы объектов зависит от того насколько они увеличивают общую стоимость объекта.

Другими словами вклад – это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов. Но такой вклад элементов недвижимости ликвиден, если стоимость предельных затрат меньше увеличения стоимости объекта недвижимости.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных комплексов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

Особое положение вреди факторов всегда занимал земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент (эти факторы необходимы для того, чтобы земля приносила доход, т.к. она неподвижна и не сможет приносить доход без привлечения этих факторов).

Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получить дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.

Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального функционирования объекта недвижимости, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность прослеживается через принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуется недостаточными усовершенствованиями или, наоборот имеют излишне улучшения по отношению к земельному участку, например, его размеру.

Дисбаланс также может возникнуть, когда сооружения на земле неадекватны или избыточны по сравнению с внешним окружением, т.е. нарушается принцип соответствия. В любом из этих случаев объект недвижимости теряет стоимость из-за недостаточно эффективного использования, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью увеличивается.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут регулировать параметры недвижимости; устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенным на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав не нее.

Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

При анализе сложившейся конкурентной ситуации необходимо иметь в виду, что конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибыли.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него.

Прежде всего принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию. (прогрессия – положительное воздействие внешней среды на стоимость недвижимости; регрессия – излишние улучшения недвижимости, проводящие к ее ухудшению или которые не востребованы рынком, определенное не соответствие объекта недвижимости его местоположению с точки зрения доступности материалов и технических для работы на донном объекте недвижимости).

Данный принцип имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является наиболее эффективное использование (НЭИ).

Четвертая группа принципов оценки (НЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуется функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

НЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

- является законодательно разрешенным;

- физически осуществимым;

Финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала;

- обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

НЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция.

На практике принцип НЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.

В отчете по оценке недвижимости обязательно ставиться дата, на которую дана оценка, чтобы проследить изменения стоимости недвижимости в зависимости от факторов, которые могут на нее повлияет в сторону увеличения или снижения стоимости недвижимости.

Процесс оценки различных объектов оценки

При оценке недвижимости необходимо учесть множество факторов, которые влияют на эту недвижимость. Сам процесс оценки недвижимости трудоемок и состоит из нескольких этапов.

Процесс оценки — это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости.

В результате проведенной работы составляется отчет об оценки недвижимости, в котором расписывается поэтапно исследуемые параметры, которые составляют стоимость недвижимости.

Оценка недвижимости проходит следующие этапы:

1.Постановка задачи –включает следующие этапы: идентификация объекта недвижимости; выявление предмета оценки; установление цели и функции оценки; установление вида оценочной стоимости; составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.

2. Сбор информации. Осуществляется сбор информации по трем направлениям: затратами на воспроизводство на дату оценки точной копии объекта или на создание замещающего функционального аналога; информация по продажам таких же или очень близких по назначению и состоянию объектам; информация по доходам, которые может принести или приносит владельцу данный объект.

3. Анализ износа. Оценщик анализирует всю собранную информацию и определяет величину износа.

4. Выбор методологии оценки. При реализации этой стадии обосновывается возможность применения определенных подходов и методов, применимых для оценки данного конкретного объекта недвижимости. Выбор определяется целью оценки, выбранной базой оценки и характером объекта.

5. Оценка прав пользования или владения земельным участком и оценка улучшений (зданий, сооружений и т.п.).

6. Согласование результатов оценки – разрешение противоречий в результатах, полученных при оценке стоимости недвижимости различными методами и определение наиболее вероятной оценочной стоимости объекта.

7. Составление отчета об оценке. Отчет должен содержать объем оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчета, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчеты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов отчета и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце Отчета должен быть приведен сертификат-свидетельство. Указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком в соответствии с Нормами профессиональной деятельности. В качестве приложений к Отчету могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчеты, фотографии объекта или отдельных его элементов и т.д., а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подход к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные метода оценки в рамках применения каждого из подходов.

Виды стоимости и их применение в оценочной деятельности

При проведении оценки результатом становиться определение стоимости оцениваемого объекта. Существует различные виды стоимости. В зависимости от цели оценки и от количества собранной и проанализированной информации оценщик рассчитывает рыночную стоимость, либо вид стоимости, отличный от рыночной. В стандартах оценки, которые установленные в Российской Федерации определенно 10 видов стоимости, в том числе:

- рыночная стоимость;

- стоимость объектов оценки с ограниченным рынком;

- стоимость замещения объекта оценки;

- стоимость воспроизведения объекта оценки;

- стоимость объекта оценки при существующем использовании;

- инвестиционная стоимость;

- стоимость объекта для целей налогообложения;

- ликвидационная стоимость;

- утилизационная стоимость;

- специальная стоимость.

Кроме того, в международной практике оценки так же применяются и другие виды стоимости. Рассчитываемые оценщиком виды стоимости можно классифицировать по различным критериям.

1.По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно-рассчитанную стоимость. Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость рассчитывается исходя из текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться. Важным условием определения рыночной стоимости является также то, что на покупателя и продавца не оказывается внешнего давления, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества. В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются на открытом рынке, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Разновидностью частичной рыночной стоимости является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Вторым видом частичной стоимости является нормативная стоимость.

Нормативная или нормативно-рассчитываемая стоимость – это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

2. В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости различают стоимость замещения и стоимость воспроизводство объекта. Стоимость замещения – это сумма затрат на создание объект аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта. Стоимость воспроизводства – это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки. С применением идентичных материалов и технологий. С учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т.п.

3. В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании, ликвидационную стоимость. Стоимость объекта оценки при существующем использовании — это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среду, в организационно-правовой форме. Ликвидационная стоимость – это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется при необходимости разобрать или распродать объект оценки.

4. В зависимости от конкретных целей и ситуаций различают инвестиционную стоимость, стоимость, для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость. Инвестиционная стоимость – это стоимость, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретная и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором. Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут быть различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им. Стоимость для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с четом затрат на утилизацию объектов оценки. Утилизируемые материальные активы – это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимость скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект. Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое понятие как эффективная стоимость. Эффективная стоимость – стоимость актива, равная большей из двух величин – инвестиционной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

Важно понимать, что любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, не является историческим фактом, а оценкой стоимости объекта в данных обстоятельствах и в соответствии с выбранной целью оценки.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в том числе бизнеса, является его полезность.

Понятие «стоимость», «цена» и «затраты»: сущность и сравнительный анализ в оценочной деятельности

Для полного понимания отчета оценщика необходимо понимать в полно мере понятия «стоимость», «цена» и «затраты». Их точное понимание при оценке даст представление о ценности объекта для конкретного пользователя.

Стоимость для оценщика – это общеэкономическое понятие и не имеет общепринятого определения. Стоимости присущи определенные черты.

Первая и самая главная в оценке – это полезность, то есть стоимость выступает как мера полезности вещи.

Вторая черта состоит в том, что стоимость является мерой умственных и физических усилий человека при создании вещи.

В-третьих, стоимость выступает как мера относительной редкости вещи, то есть вещь не должна быть общедоступной (спрос должен превышать предложение).

В-четвертых, вещь для того, чтобы обладать стоимостью, должна обладать способностью обмениваться на другие вещи или деньги.

В-пятых, важно, что в оценке стоимость выражается в деньгах.

Понятия цены и затрат относятся к величине денежных средств, которую просят в уплату или в действительности платят за собственность, и которая может быть больше или меньше, чем ее оценочная стоимость.

Цена – показатель, обозначающий денежную сумму, требуемую, предполагаемую или уплаченную за собственность (некий товар или услугу) в рамках конкретной сделки. Цена представляет собой конкретную стоимость имущества, за которую владелец готов отчуждать права собственности да данный объект недвижимости.

Следовательно понятие цена соотносится с некоторой сделкой, временной и пространственный параметры которой определены однозначно. Цен служит атрибутом сделки и относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли объявлена открыто или осталась в тайне, она является так называемым историческим фактом.

Часто оценщики, не имея информации о ценах сделок по сопоставимым объектам, проводят корректировку цен предложения как корректировку на условия сделки, что методологически абсолютно неверно. Корректировка на «условиях сделки» должна отражать отличия в мотивации конкретных покупателя и продавца от типичной мотивации при совершении типичной сделки. Выравнивать же цену предложения до цены сделки на этапе, предшествующем проведению всех корректировок в рамках сравнительного подхода, а именно на том шаге подготовки ценовой информации, который называется «Проведение ценовых характеристик объекта оценки и объектов сравнения к однородной структуре».

В большей степени цена основывается на соответствующем уровне себестоимости производства (это основной закон ценообразования) и прибыли и не обязательно равна той или ной оценочной (расчетной) стоимости, а может быть больше ли меньше ее. Также цена откланяется от оценочной стоимости в зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца.

Для целей оценке понятие цены трактуется как первичный информационный материал, на базе которого проводится анализ и формируется суждение оценщика о стоимости.

Цена, которая уплачена покупателем за объект становиться для него частью затрат на приобретение. Затраты в оценке имеют иную классификацию, чем в бухгалтерском учете.

Затраты для оценки – представляют собой количественное выражение денежных средств, необходимых для создания (производства) или приобретения объекта оценки.

Термин затраты - означает общие затраты, произведенные собственником для приобретения данного объекта в собственность. В оценке термин «затраты» трактуется упрощенно и однозначно, в отличие от общеэкономического или бухгалтерского подхода, где имеются нюансы с различными смысловыми значениями для таких понятий, как «затраты», «расходы», «издержки и др. Однако затраты в оценки все таки имеют свою дифференциацию, но – в зависимости от того, кто их производит, - производитель или приобретатель (инвестор, потребитель) объекта оценки, так как они при этом формируются по-разному для этих различных субъектов рыночных отношений и различаются структурно, что важно читывать при проведении оценочного анализа.

Затраты для производителя – затраты на создание объекта; включают затраты на производство и реализацию продукции предприятия.

Это многоцелевой экономический показатель, который рассчитывается на единицу продукции и называется калькуляцией. Он имеется множество видов и калькуляций: полная, цеховая, технологическая, плановая и т.п. называемые в Российском бухгалтерском учете себестоимостью, затраты для производителя влияют на формирование оценочной стоимости, однако однозначно ее не определяют. Кроме того, себестоимость считается доказательством (подтверждение) оценочной стоимости, поэтому при определении оценочной стоимости объекта обычно рассчитываются полные затраты замещения.

Затраты для потребителя/приобретателя/ инвестора – при приобретении собственности к цене, уплаченной за единицу собственности при покупке, добавляются затраты на фрахт, налоги, установку, обучение персонала и другие расходы, которые несет инвестор/покупатель.

Однако он же может создать необходимый объект для собственного использования самостоятельно, хотя это не часто встречающаяся ситуация при проведении оценки, относящаяся скорее к оценке машин и оборудования. Это должен понимать оценщик, позиция которого, как предполагается в оценке, - всегда совпадает с позицией инвестора/приобретателя.

Цен, заплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него частью затрат на приобретение. По завершении процесса создания или акта купли-продажи затраты также становятся историческим фактом.

Кроме того, также различаются затраты по критерию близости характеристик оцениваемого объекта и объекта-аналога (привлекаемого при реализации принципа замещения), учитываемых в процессе оценки затратным подходом. В ФСО-1 даны следующие определения: затраты на воспроизводство объекта оценки – затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий; затраты на замещение объекта оценки – затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применявшихся на дату оценки.

Заключение

По итогам представленной работы можно сделать следующие выводы.

Работа оценщика требует тщательного изучения материалов по оцениваемому объекту. Также на стоимость оцениваемого объекта влияют как факторы, которые зависят от собственника, так и те, которые от него не зависят.

Для боле точной и документально обоснованной оценки используются математические методы построение моделей (регрессионный анализ, корреляционный анализ) с помощью которых просчитывается влияние различных факторов, для точного определения стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного, доходного или затратного подхода оценки.

В оценки выделяют следующие принципы оценки недвижимости:

Первая группа принципов: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

Вторая группа принципов: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

Третья группа принципов: принципы, обусловленные действием рыночно среды;

Четвертая группа принципов: принцип наиболее эффективного использования.

При оценке объектов определяются различные виды стоимости, которые зависят от целей, поставленных перед оценщиком.

В стандартах оценки, которые установленные в Российской Федерации определенно 10 видов стоимости, в том числе:

- рыночная стоимость;

- стоимость объектов оценки с ограниченным рынком;

- стоимость замещения объекта оценки;

- стоимость воспроизведения объекта оценки;

- стоимость объекта оценки при существующем использовании;

- инвестиционная стоимость;

- стоимость объекта для целей налогообложения;

- ликвидационная стоимость;

- утилизационная стоимость;

- специальная стоимость.

Для полного понимания отчета оценщика необходимо понимать в полно мере понятия «стоимость», «цена» и «затраты». Их точное понимание при оценке даст представление о ценности объекта для конкретного пользователя.

Стоимость для оценщика – это общеэкономическое понятие и не имеет общепринятого определения. Стоимости присущи определенные черты.

Цена – показатель, обозначающий денежную сумму, требуемую, предполагаемую или уплаченную за собственность (некий товар или услугу) в рамках конкретной сделки. Цена представляет собой конкретную стоимость имущества, за которую владелец готов отчуждать права собственности да данный объект недвижимости.

Затраты для оценки – представляют собой количественное выражение денежных средств, необходимых для создания (производства) или приобретения объекта оценки.

В общем можно сделать вывод, для деятельности по оценке необходимо владеть ситуацией на рынке, знать полную информацию об объекте оценки и ситуацию на рынке, на котором будет продаваться данный объект оценки. Для работы оценщиком необходимо пройти квалификационный экзамен. Деятельность оценщиков регулируется Федеральными стандартами оценки.

Список использованной литературы

1. Баранов Н.А. Политология 2-е изд., испр. и доп. Учебное пособие для СПО. [Текст]/ под ред. Н.А. Баранова – М.: Юрайт, 2019 – 208с.
2. Российская Федерация: Приказ Минэкономразвития № 256 от 20.07.2007 Об утверждении ФСО «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке» (ФСО №1) Инф. Система ГАРАНТ
3. Российская Федерация: Приказ Минэкономразвития № 255 от 20.07.2007 Об утверждении ФСО «Цели оценки и виды стоимости» (ФСО №2) Инф. Система ГАРАНТ
4. Российская Федерация: Приказ Минэкономразвития № 611 от 25.09.2014 Об утверждении ФСО «Оценка недвижимости» (ФСО №7) Инф. Система ГАРАНТ
5. Ванданимаева О. М., Мирзоян Н. В. Оценка стоимости недвижимости. [Текст]/ отв.ред .О.М. Ванданимаева – М.: Университет Университет, 2017 – 760с.
6. Грязнова А. Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. [Текст]/ А.Г. Грязнова, М.А. Федотова - М.: Фин.-стат., 2010 – 554с.
7. Максимова С.Н. Управление недвижимостью. Учебник и практикум для Вузов [Текст]/ отв.ред. С.Н. Максимова – М.: Юрайт, 2018 – 417с.
8. Фридман Джек Анализ и оценка приносящей доход деятельности. [Текст]/ Джек Фридман – М.: Дело, 2007 – 480с.