Доходный подход при оценке недвижимости
Содержание:
|
Этот шаг включает изучение доходов и расходов по рассматриваемому имуществу за прошлые периоды, а также по конкурирующим объектам имущества, для которых имеются данные. Затем (на базе реконструированного отчета о прибылях и убытках) рассчитывается денежный поток, который отражает ожидания рынка, элиминирует (исключает из рассмотрения) влияние опыта конкретного собственника и обеспечивает формат, облегчающий дальнейший анализ. Целью этого шага является расчет дохода, который способен «генерировать» оцениваемый объект недвижимости и который на следующем шаге будет капитализирован в показатель стоимости. Эта расчетная величина может отражать доход и расходы только для одного года или для ряда лет.
После определения денежного потока (на основании реконструированного отчета о прибылях и убытках) оценщик должен выбрать метод капитализации. При прямой капитализации применяется общая ставка капитализации или ставка капитализации, учитывающая все риски, на которую делится доход одного года или стабилизированный чистый операционный доход для определения показателя стоимости. Капитализация дохода учитывает стоимость денег в зависимости от времени и применяется к ряду величин чистых операционных доходов за некоторое число лет. Примером капитализации дохода является метод дисконтированных денежных потоков. Прямая капитализация или капитализация дохода (либо и то, и другое) могут применяться для расчета рыночной стоимости, если ставки капитализации или дохода надлежащим образом подкрепляются данными рынка. При корректном применении обе процедуры должны давать одну и ту же расчетную величину стоимости.
Заключение
Необходимо отметить, что метод прямой капитализации доходов применим для оценки действующих объектов недвижимости, не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.
В соответствии с Международными стандартами оценки (ОППО, 6.1) «рыночная стоимость земли, основанная на принципе «наиболее эффективного использования», отражает полезность и постоянство существования земли с точки зрения рынка, а улучшения составляют разницу между стоимостью земли, взятой отдельно, и общей рыночной стоимостью с учетом этих улучшений».
Учитывая особую роль земли в объекте недвижимости, оценку его рыночной стоимости производят в два последовательных этапа:
- Оценка земельного участка как условно свободного на основе его наиболее эффективного использования.
- Оценка объекта недвижимости в целом с учетом имеющегося результата оценки земли
- Понятие и виды, формы внешнеэкономических сделок
- Японская модель менеджмента (Принципы японского управления)
- Значение договоров поставки в торговом деле и основные положения, включаемые в них
- Модели жизненного цикла проекта (Дисциплина «Проектный менеджмент»)
- Особенности правового регулирования банкротства физических и юридических лиц
- Использование образов растений и животных в национальных мифах, легендах, на эмблемах и гербах (по дисциплине: «Семиотика»)
- Основные способы мошенничества с платежными инструментами банка и меры противодействия ему (Утерянные/украденные банковские карты)
- Реинжиниринг: характеристика и значение. (Реинжинеринг: характеристика)
- Миссия и цели организации (Цель быстрого роста )
- Виды рисков в менеджменте
- Современные направления и школы экономической теории
- Ресурсы обучения языку (Лингвистика)