Ипотека в гражданском праве (Возникновение залога недвижимого имущества (ипотеки))

Содержание:

Введение

На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и граждан. До принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог недвижимости в России не имел широкого распространения.

Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Появление рынка недвижимости в условиях реформирования экономического и социального устройства Российской Федерации с начала 90-х годов прошлого века сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью, поскольку возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитной ипотечной системы.

Залог является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное имущество выступает обеспечением исполнения обяательства, и за счет него кредитор может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательств.

Одна из основных проблем долгосрочного жилищного ипотечного кредитования - привлечение ресурсов в эту сферу в наиболее эффективных формах. На эффективность форм привлечения средств для финансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, прежде всего, влияет наличие надежных финансовых инструментов или механизмов, обеспечивающих кредиторам возможность получения ресурсов в необходимых объемах, по относительно низкой рыночной стоимости и на условиях, согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных ипотечных активов.

Коммерческое кредитование на значительные суммы и длительные сроки, осуществляемое при необходимости привлечения крупных инвестиций, невозможно без серьезного обеспечения предоставляемых кредитов (займов). Наиболее эффективно они могут быть обеспечены залогом в пользу кредитора принадлежащего заемщику недвижимого имущества.

Недвижимое имущество мало подвержено риску гибели, его легко контролировать, и оно может быть достаточно надежным обеспечением кредита (займа) в течение длительного времени.

Столь важное значение ипотечного кредитования в современной России обеспечивает актуальность его исследования.

Объект курсовой работы – общественные отношения, возникающие в связи с осуществлением ипотеки.

Предмет курсовой работы – нормы российского законодательства, регулирующие ипотечные правоотношения.

Целью курсовой работы является исследование понятия и содержания ипотеки в российском гражданском праве.

Задачами курсовой работы являются:

1. проанализировать понятие залога недвижимости (ипотеки);

2. рассмотреть условия для залога недвижимости;

3. раскрыть соотношение положений Закона «Об ипотеке» с общими правилами о залоге;

4. изучить государственную регистрацию залога недвижимости.

При подготовке курсовой работы были использованы нормативные акты, исследования и учебная литература.

1. Правовая природа залога недвижимого имущества (ипотеки) в российском гражданском праве

1.1. Понятие залога недвижимого имущества (ипотеки)

Ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. Ипотека – залог недвижимости^[1]. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество^[2]. В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое находится в гражданском обороте и возможность отчуждения которого имеется. В соответствии с п.1 ст.5 Закона «Об ипотеке» установлен различный правовой режим, требующий тщательного учета, в отношении отдельных видов недвижимого имущества. Помимо этого, определенные ограничения права отдавать имущество в залог по договору об ипотеке содержатся в ст.6 Закона.

Предметом ипотеки может выступать недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Пункт 1 ст. 5 ФЗ РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» конкретизирует, но не ограничивает перечень недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки. Так, при условии правильной регистрации прав на них могут быть заложены:

земельные участки.

Исключение составляют земельные участки, не подлежащие ипотеке. Это, прежде всего, участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием в качестве объекта прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Особенности ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, предусматриваются ст. 69 ФЗ РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 340 ГК РФ;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил, установленных ст. 69 ФЗ РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты в соответствии со ст. 130 ГК РФ отнесены к недвижимому имуществу. Это связано с особенностями оборота указанных транспортных средств. Для указанных объектов предусмотрен особый порядок государственной регистрации, отличный от порядка, установленного Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[3].

Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ^[4] п. 1 был дополнен абзацем, которым установлено, что отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со ст. 62.1 ФЗ РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Статья 62.1 устанавливает, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Российское законодательство о залоге носит «многослойный» характер. Применительно к ипотеке важное значение имеют как общие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав (ст.129 ГК РФ), так и правила по регулированию оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости допускается в соответствии с федеральными законами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п.4 ст.1 Закона).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества возможен только в том случае и в той мере, в которой их оборот не ограничен законодательно.

Общая оборотоспособность объектов гражданских прав определяется ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которой объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Ограничения оборотоспособности земельных участков определяются ст. 27 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ^[5].

Так, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Ипотека обеспечивает основное обязательство. В ст.2 приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них: кредитный договор (ст.819 ГК РФ); договор займа (ст.807 ГК РФ); договор иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже (ст.454 ГК РФ), аренде (ст.606 ГК РФ), подряде (ст.702 ГК РФ); другой договор (ст.420 ГК РФ); причинение вреда (пп.6 п.1 ст.8 ГК РФ). Данный перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка «если иное не предусмотрено федеральным законом»^[6].

Закон «Об ипотеке» (ч.1 п.1 ст.3) предусматривает использование ипотеки (условия оговариваются в договоре об ипотеке) в качестве обеспечения не только в отношении полной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству (ч.1 ст.2 Закона), но и ее части.

Среди требований по кредитному договору или договору займа следует выделять не только сумму кредита или сумму займа, но и выплату процентов по указанным договорам. Закон «Об ипотеке» (ч.2 п.1 ст.3) указывает, что ипотека обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами)^[7].

Ипотекой, по сути, обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся залогодержателю. Нужно обратить внимание, что данная норма носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное.

Таким образом, ипотека как средство обеспечения исполнения обязательств традиционно является одним из основных инструментов поддержания на должном уровне платежной дисциплины, а также надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов, особенно в период нестабильности.

1.2. Условия для залога недвижимого имущества (ипотеки)

В статье 5 Закона «Об ипотеке» отдельные нормы предусматривают связь определенных элементов недвижимого имущества. Законодатель исходит из того, что использование объектов недвижимости имеет неразрывную связь с земельным участком. Между тем ГК РФ никоим образом не связывает собственность на здание или сооружение с обязательной собственностью на землю у того же лица. Гражданский кодекс РФ содержит целый ряд норм, регулирующих отношения между собственником земельного участка и собственником возведенного на этом участке здания или сооружения.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка (ч.1 п.1 ст.271 ГК РФ), причем ч.2 п.1 ст.271 ГК РФ презюмирует (если иное не вытекает из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора) право постоянного пользования частью земельного участка^[8].

Лицо, к которому перешло право собственности на недвижимость, приобретает на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, право пользования соответствующей частью земельного участка. «Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком» (п.2 ст.271 ГК РФ). Собственнику земли юридически безразлично, кто является собственником возведенной на этом участке недвижимости.

В п.3 ст.5 ФЗ РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» воспроизведено общее правило о том, что имеющиеся принадлежности следуют судьбе главной вещи (ст.135 ГК РФ). Следовательно, целостное единство объекта недвижимости при его залоге также не нарушается.

Однако эта норма носит диспозитивный характер, стороны в договоре об ипотеке могут решить данный вопрос по-иному.

По обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве. Участие третьего лица в залоговых правоотношениях показательно тем, что здесь, точно так же как и в ситуации, когда залогодатель и должник выступают в одном лице, существенным условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим лицом, а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и основным должником, например, по кредитному договору^[9].

Отношения между названными лицами могут иметь различную природу, однако непосредственно к ипотеке они не относятся, поскольку при залоге, равно как и при ипотеке, «верят не лицу, а вещи»^[10].

Закон «Об ипотеке» (ч.3 п.1 ст.1) однозначно устанавливает, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т.е. имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего соответствующие ограничения^[11].

Законом о залоге предусмотрена возможность залога не только вещей, но и имущественных прав.

Эта норма закреплена в п.1 ст.336 ГК РФ, в которой говорится, что предметом залога могут быть и имущественные права (требования), за исключением прав, уступка которых запрещена законом. Однако залог прав не получил подробного урегулирования в ГК РФ, поэтому основу правовой регламентации залога прав составляет раздел IV «Залог прав» (ст.54 - 58) Закона о залоге^[12], нормы которого, в соответствии с п.2 ст.79 Закона «Об ипотеке», подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону «Об ипотеке».

Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право (п.3 ст.335 ГК РФ). Этой же нормой установлено, что залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия собственника вещи либо лица, которому эта вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия собственника указанной вещи либо лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Эффективность ипотечных правоотношений для случаев, когда предметом ипотеки является право аренды, во многом зависит как от величины оцениваемой стоимости права, подлежащего залогу, так и от реального наличия рациональных процедур об обращении взыскания на данное заложенное право.

С точки зрения залоговых правоотношений залог арендных прав имеет смысл прежде всего исходя из тех достоинств, выраженных количественными и качественными показателями, которыми обладают конкретные арендные права. Их подсчет должен вестись прежде всего с учетом объема обязанностей, возлагаемых на арендатора по договору аренды (например, поддержание имущества в надлежащем состоянии и производство его ремонта)^[13].

При обращении взыскания речь должна идти не о переводе на залогодержателя заложенного права, а о реализации данного права. Именно это он и должен требовать с целью возмещения своих требований из полученной в результате денежной суммы.

Притязания залогодержателя о переводе на себя заложенного права равносильны тому, если бы он потребовал в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства перевода на себя права собственности на предмет ипотеки. Общая конструкция залога предполагает не переход к залогодержателю заложенного имущества, а только право получить удовлетворение из стоимости заложенной вещи после ее реализации в соответствии с требованиями действующего законодательства. По общему правилу залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения (ст.337 ГК РФ). Особая ситуация имеет место в случае, если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой. В отношении этой ситуации в п.3 ст.3 Закона «Об ипотеке» конкретизируются положения ст.337 ГК РФ. Введены ограничения для обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму. Исключение сделано для требований, возникших по следующим основаниям:

- возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество (ст.82 Закона об исполнительном производстве);

- возмещение расходов по реализации заложенного имущества (п.1 ст.77 Закона об исполнительном производстве)^[14].

Таким образом, законодатель разрешает участникам ипотечных правоотношений выбрать наиболее приемлемый вариант поведения, и благодаря этому он на практике реализует один из основополагающих принципов рыночных отношений, сформулированный в ст.421 ГК РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Наличие вариативности в подходах к условиям договора позволяет сторонам строить свои взаимоотношения по собственному усмотрению применительно к конкретной ситуации, не выходя при этом за рамки действующих правовых норм.

Статья 4 Закона «Об ипотеке» посвящена обеспечению ипотекой дополнительных расходов залогодержателя: «В случаях, когда залогодержатель, в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества»^[15].

В практике^[16] кредитования под залог недвижимости считается обычным правилом, когда кредитор (залогодержатель) требует от заемщика создать (обеспечить) резервный фонд, для того чтобы последний мог оплатить налоги, сборы, коммунальные платежи и страховые премии. Такого рода превентивная мера предпринимается для исключения отсрочки производства указанных платежей при возникновении определенных финансовых затруднений у заемщика. Тем самым предупреждается появление ситуации, вынуждающей залогодержателя нести дополнительные расходы (п.1 ст.336 ГК РФ).

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, в ст.5 Закона определено общим образом, путем установления примерного (неисчерпывающего) перечня. В условиях подобной правовой неопределенности решающее значение для выяснения возможности ипотеки соответствующего объекта недвижимости имеют нормы, накладывающие запрет на залог определенных видов имущества. Такие запретительные правовые нормы содержатся в п.2 ст.6 Закона «Об ипотеке».

По общему правилу запрещается залог «имущества, изъятого из оборота», «имущество, на которое не допускается обращение взыскания» (п.2 ст.336 ГК РФ). Одновременно ГК РФ установил, что виды объектов, изъятых из оборота, «должны быть прямо указаны в законе» (п.2 ст.129 ГК РФ).

В п.2 ст.6 Закона «Об ипотеке» указанные правила воспроизведены, т.е. приведены случаи, когда ипотека не допускается, но в нем отсутствует перечень объектов недвижимости, изъятых из оборота, т.е. тех, которые вообще не могут быть предметом ипотеки. Так, устанавливается запрет на ипотеку:

имущества, изъятого из оборота;

имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация;

имущества, приватизация которого запрещена.

Перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание, приводится в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ^[17]. Важным моментом при этом является то, что в соответствии с изменениями, внесенными в Гражданский процессуальный кодекс РФ 29 декабря 2004 г. Федеральным законом № 194-ФЗ^[18], теперь возможно обращать взыскание на жилое помещение, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Данные изменения позволят, например, банкам при выдаче ипотечных кредитов в случае неплатежеспособности должника обратить взыскание на предмет залога, что существенно снижает риск банка.

В п.2 ст.6 Закона «Об ипотеке» также содержится запрет на ипотеку имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена^[19].

Например, не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения^[20]. Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд с согласия собственников, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Определением Конституционного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. № 316-О^[21] установлено, что положение ст. 4 Закона РФ № 1541-1, запрещающее приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территорий соответствующих учреждений социальной защиты населения, не может применяться судами, другими органами и должностными лицами. В статье 7 п.3 Закона «Об ипотеке» получили урегулирование вопросы, связанные с получением согласия или разрешения у других лиц на ипотеку имущества. При этом действуют следующие правила. Если в соответствии с установленным правовым режимом на отчуждение имущества требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то аналогичные процедуры необходимы и для ипотеки этого имущества. Для залога недвижимости, находящейся в государственной собственности и не закрепленной на праве хозяйственного ведения, необходимо решение Правительства РФ или правительства (администрации) субъекта Федерации^[22].

При принятии в залог имущества учреждений «с особым режимом»: школ, больниц, вузов, университетов, библиотек и т.п. - следует выяснить происхождение данного имущества. Имущество, которым такое учреждение может самостоятельно распоряжаться, должно быть его собственностью и в обязательном порядке отражено на балансе. Обязанности залогодателя при залоге прав (направлены на обеспечение надлежащего состояния прав в течение срока действия договора о залоге) приведены в ст.56 Закона о залоге. Если они им не выполняются, то залогодержатель вправе требовать в суде, арбитражном суде (пп.1 ст.57 Закона о залоге) перевода на себя заложенного права. В отношении этой нормы необходимо подчеркнуть, что указанное право, предоставляемое залогодержателю, не связано с ситуаций невыполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

При ипотеке триада правомочий собственника приобретает усеченный вид. Залогодатель может владеть недвижимостью, т.е. реально ею обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Однако в отношении правомочия распоряжаться, т.е. определять юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся существенные ограничения. Поскольку залогодержателем в отношении заложенного имущества является кредитор, постольку лишь только по согласованию с ним (отражается в договоре об ипотеке) можно, например, сдавать недвижимость в аренду (коммерческий наем) или осуществлять иное распорядительное действие. Следовательно, залогодатель не вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом. Ипотека может возникать в силу норм Закона «Об ипотеке». В частности, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность (п.1 ст.77 Закона). Залог в силу Закона «Об ипотеке» имеет место в отношении товара, проданного в кредит или в рассрочку: до его оплаты он находится в залоге у продавца. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст.587 ГК РФ). Несмотря на наличие подобных примеров, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор.

Таким образом, согласно ст. 339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор должен быть совершен в письменной форме. Если основное обязательство возникло из договора, подлежащего нотариальному удостоверению, то договор о залоге движимого имущества или прав на имущество должен быть нотариально удостоверен. Договор о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) подлежит государственной регистрации. Несоблюдение указанных требований влечет недействительность договора о залоге. Залог имущества ограничивает принадлежащее его собственнику правомочие распоряжения, поскольку по общему правилу залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться только с согласия залогодержателя. Однако отчуждение имущества, которое является предметом залога, либо переход права собственности в порядке универсального правопреемства в соответствии с п. 1 ст. 353 ГК РФ не влечет прекращения права залога на него.

2. Правовой режим залога недвижимого имущества (ипотеки)

2.1. Возникновение залога недвижимого имущества (ипотеки)

Статьей 8 ФЗ РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливаются два принципиальных положения.

Во-первых, договор об ипотеке подчиняется нормам гражданского права и представляет собой соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ). К нему применяются правила о двух- и многосторонних сделках, установленные в гл. 9 Гражданского кодекса РФ, а также общие положения о договоре (ст. ст. 420 - 453 ГК РФ). Так, в соответствии с общими нормами Гражданского кодекса РФ никто не может быть принужден к заключению договора об ипотеке и стороны свободны решать, вступать или воздерживаться от вступления в договорные отношения. К обязательствам, возникшим из договора об ипотеке, применяются общие положения Гражданского кодекса РФ об обязательствах (ст. ст. 307 - 419 ГК РФ). Во-вторых, общие правила Гражданского кодекса РФ применимы к договору об ипотеке, если иное не установлено настоящим Законом, нормы которого являются специальными нормами, регулирующими отношения сторон при заключении именно договоров об ипотеке.

Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установил обязательность государственной регистрации договора об ипотеке. Как договор, подлежащий государственной регистрации, он считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, правила Гражданского кодекса РФ относительно направления оферты одной стороной и ее акцепта другой стороной юридического смысла на практике не имеют.

Отнесение регистрации ипотеки к ограничению вещных прав обусловлено, прежде всего, ГК РФ, согласно п. 1 ст. 131 которого ограничение вещных прав, в том числе ипотека, подлежит регистрации. Вместе с тем большая часть аргументов российских юристов направлена на решение данного вопроса в пользу регистрации именно договора о залоге. В свою очередь, названная выше проблема порождается тем, что, несмотря на положения п. 1 ст. 131 ГК РФ, а также существующее мнение о вещно-правовой природе ипотеки, все большее предпочтение отдается рассмотрению ипотеки как понятия прежде всего, обязательственного права^[23].

Как известно, ипотека в большинстве случаев возникает в силу договора. По сути, регистрация появившегося в результате заключения договора ипотеки права залога залогодержателя не является необходимостью, поскольку право обратить взыскание на заложенное имущество появляется у залогодержателя исключительно в случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства. Сам же залогодержатель может даже и не воспользоваться этим правом. Однако с момента своего возникновения ипотека является ограничением и обременением вещного права залогодателя. Именно поэтому ст. 131 ГК РФ предусматривает необходимость государственной регистрации возникновения ипотеки независимо от источника ее возникновения (договор или закон) как ограничения вещного права в системе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ст. 339 ГК РФ, а также ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрена необходимость регистрации договора об ипотеке. Только с момента государственной регистрации договора об ипотеке он считается заключенным. Самое интересное в этой ситуации то, что запись об ипотеке в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 12 вносится в Подраздел III, предназначенный для записей об ограничениях с указанием срока и размера обязательства, обеспечиваемого залогом. Получается, что наличие в Реестре прав записи об ипотеке подтверждает собой, по сути, регистрацию договора о залоге и обременение прав залогодателя ипотекой^[24]. Необходимо обратить внимание и на то, каким образом документально подтверждается совершение в Реестре прав записи об ипотеке. П. 77 Правил ведения реестра предусмотрено, что государственная регистрация сделки удостоверяется штампом регистрационной надписи на договоре об ипотеке с указанием даты и номера регистрации. П. 73 Правил, в свою очередь, устанавливает, что при регистрации ипотеки залогодержателю выдается свидетельство. Однако в соответствии с ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода права, в то время как проведение регистрации сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в данном случае - договоре об ипотеке. Поскольку регистрируется не право залога, а сделка, регистрация ипотеки не может быть удостоверена свидетельством. Таким образом, п. 73 Правил ведения реестра противоречит ст. 14, 29 Закона о государственной регистрации и ст. 22 Закона об ипотеке.

При рассмотрении вопроса об особенностях государственной регистрации ипотеки необходимо учитывать и то обстоятельство, что проекты Закона об ипотеке и Закона о государственной регистрации разрабатывались практически параллельно. Но поскольку не было уверенности ни в том, что они будут приняты одновременно, ни в том, что первым будет принят Закон о государственной регистрации, авторы законопроекта об ипотеке внесли в него целую главу (гл.4) о государственной регистрации ипотеки. Многие нормы данной главы дублируют положения Закона о государственной регистрации, тогда как в ст. 29 последнего указано, что в Законе об ипотеке могут устанавливаться только особенности государственной регистрации ипотеки. В сложившейся ситуации практическое значение приобретает вопрос о том, какие нормы Закона об ипотеке устанавливают особенности государственной регистрации ипотеки, а какие дублируют общие положения Закона о государственной регистрации и должны рассматриваться как подчиненные ему в силу п. 1 ст. 19 Закона об ипотеке^[25].

Несомненно, что к нормам, устанавливающим особенности регистрации ипотеки, можно отнести норму п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке, где говорится о документах, необходимых для государственной регистрации ипотеки: для государственной регистрации ипотеки среди прочих должен быть также представлен «документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства». Необходимо выяснить, что же подразумевается под этим документом. Представляется возможным рассмотрение двух вариантов:

1) под документом, подтверждающим возникновение обеспеченного залогом обязательства, понимается документ, доказывающий факт заключения кредитного или иного договора либо наступление иного юридического факта, породившего относительное правоотношение, - денежное обязательство, обеспеченное залогом недвижимости;

2) под названным документом можно понимать документ, свидетельствующий либо о выдаче кредита, либо о возникновении факта, с которым связывается необходимость выплаты должником, получившим услуги, денежных сумм за них кредитору. При признании правомерным такого варианта возможно возникновение конфликтных ситуаций. Допустим, банк выдает кредит и хочет обеспечить его возврат залогом недвижимости. Естественно, что банк заинтересован в том, чтобы выдать деньги заемщику только после регистрации залога недвижимости. Это ему необходимо не только в целях обеспечения исполнения обязательств заемщиком, но и для того, чтобы избежать бланкового, ничем не обеспеченного кредитования в нарушение нормативов банковской деятельности. Если предположить, что для регистрации ипотеки банк должен представить документы, доказывающие выдачу кредита, то на период, в течение которого будет производиться государственная регистрация ипотеки, выданный банком кредит будет необеспеченным^[26].

Помимо всего, при таких обстоятельствах заемщик, получивший кредит, может попытаться уклониться от регистрации залога недвижимого имущества. Кроме того, в соответствии со ст. 3 Закона об ипотеке «ипотекой обеспечивается уплата залогодержателем основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке». Но обязанность должника возвратить сумму долга возникает не сразу после выдачи кредита, а только с момента наступления срока погашения кредита. В связи с изложенным представляется правомерным предположение о том, что под документом, подтверждающим возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, Закон об ипотеке понимает документ, доказывающий наличие юридического факта, породившего относительное правоотношение, элементом или сутью которого является денежное обязательство, обеспеченное залогом недвижимости.

Изложенная проблема возникла, в том числе, из-за отсутствия в ГК РФ, Законе о государственной регистрации четкого разграничения регистрации сделок и регистрации прав. Нормативная конструкция п.2 ст. 20 Закона об ипотеке - одно из подтверждений данного обстоятельства. В ней сделана ничем не оправданная попытка объединить механизм регистрации сделки с недвижимостью с механизмом регистрации права, вытекающего из этой сделки^[27].

2.2. Прекращение залога недвижимого имущества (ипотеки)

Для регистрации сделки, связанной с залогом недвижимости, достаточно предъявить в регистрирующий орган договор об ипотеке и документ, свидетельствующий о возникновении правоотношения, элементом или сутью которого является обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Ипотека подлежит регистрации наряду с регистрацией сделки, породившей ее. Но ипотека может возникнуть и после регистрации такой сделки, о чем прямо сказано в ст. 11 Закона об ипотеке.

Не менее интересен вопрос о соотношении в Законе о государственной регистрации и Законе об ипотеке понятий «приостановление государственной регистрации прав» (ст. 19 Закона о государственной регистрации) и «отложение государственной регистрации ипотеки»^[28]. Нормы данных статей во многом схожи, однако следует обратить внимание на п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке об отложении государственной регистрации в случае несоответствия договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиям законодательства. В соответствии со ст. 20 Закона о государственной регистрации регистрирующий орган в подобной ситуации должен не просто остановить, а отказать в государственной регистрации права. Встречается мнение, что в подобной ситуации должна применяться ст. 21 Закона об ипотеке. Основным мотивом такого вывода служит уже упоминаемый выше п. 5 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав, в соответствии с которым «особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также Законом об ипотеке». При этом по непонятной причине игнорируются положения п. 1 ст. 19 и п.1 ст. 21 Закона об ипотеке, согласно которым «ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На мой взгляд, основания для отказа в государственной регистрации прав, содержатся, в первую очередь, в Законе о государственной регистрации прав. Следовательно, в рассматриваемой ситуации должны применяться положения ст. 20 Закона о государственной регистрации, и лишь затем нормы Закона об ипотеке^[29].

Следует обратить внимание и на ст. 24 Закона об ипотеке, которая указывает на расходы, связанные с государственной регистрацией ипотеки. Данные расходы возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное. В свою очередь, п. 2 ст. 11 Закона о государственной регистрации прав гласит: «За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах»^[30].

Закон об ипотеке и Закон о государственной регистрации представляют собой нормативно-правовые акты, положения которых во многом регулируют большую часть особенностей, связанных с регистрацией залога недвижимости. Вместе с тем в каждом из названных Законов присутствуют, в том числе, и положения, единовременное и системное толкование которых не всегда может привести к однозначному выводу в процессе правоприменения.

Большая часть законотворческих ошибок обусловлена, прежде всего, не недооценкой существующих реалий в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а существующим расхождением мнений цивилистов, в данном случае относительно природы залога недвижимости.

Таким образом, ипотека возможна в силу закона, но обычно возникает в силу договора, который должен быть совершен в нотариальной форме и зарегистрирован в соответствии с правилами законодательства о регистрации недвижимости. Закон об ипотеке определяет круг условий этого договора, которые должны быть достаточными для идентификации предмета ипотеки и содержать его оценку в денежном выражении.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации по месту нахождения недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточного для идентификации этого предмета описания. Стороны договора по ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков.

Заключение

Ипотека как обеспечительный институт - это право залогодержателя получить удовлетворение его денежных требований к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Особенности ипотеки предопределяют ее предмет, которым может быть только недвижимое имущество, и введение особой формы для договора об ипотеке - закладной, представляющей ценную бумагу.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Договор ипотеки, как и любой другой гражданско-правовой договор, является не только особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами, но и средством правового регулирования общественных отношений. Являясь основанием возникновения ипотечных правоотношений, он устанавливает круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами, а также выступает в качестве регулятора общественных отношений.

Необходимо отметить достаточно обширный, по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, перечень условий договора о залоге недвижимости, которые признаются существенными.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке к разряду существенных условий отнесены предмет договора и его оценка, существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации по месту нахождения недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточного для идентификации этого предмета описания. Стороны договора по ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков.

В договоре об ипотеке сторонами выступают залогодержатель и залогодатель.

При установлении ипотеки ее предмет всегда остается во владении залогодателя. Он вправе пользоваться заложенным имуществом и извлекать из него плоды и доходы. Вместе с тем залогодатель обязан обеспечивать сохранность имущества, в отношении которого установлена ипотека. Эта его обязанность включает обязательства трех групп.

Во-первых, он должен за свой счет страховать заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, причем залогодержатель вправе претендовать на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, независимо от того, в чью пользу было проведено страхование.

Во-вторых, залогодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию, в частности производить текущий и капитальный ремонт имущества. Залогодержатель вправе проверять выполнение залогодателем этой его обязанности.

В-третьих, на обязанности залогодателя лежит защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц с использованием для этого способов защиты имущественных прав, предусмотренных ст. 12 ГК. Если залогодатель бездействует, способы защиты залогодержатель может использовать самостоятельно без специальной на то доверенности от залогодателя.

Установление ипотеки не лишает залогодателя права распоряжаться заложенным имуществом путем его продажи, обмена, внесения в качестве вклада, сдачи в аренду, а также совершать в отношении этого имущества последующую ипотеку. Однако на отчуждение предмета ипотеки должно быть получено согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, а последующая ипотека может быть запрещена этим договором или в нем могут быть установлены условия совершения последующей ипотеки.

В качестве залогодержателя может выступать только кредитор по обеспеченному залогом основному обязательству. На это прямо указывает ст. 334 ГК РФ. Совпадение в одном лице кредитора по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателя вытекает из самой конструкции залога как способа обеспечения исполнения обязательства. Гражданский кодекс РФ последовательно придерживается данного принципа. Однако в действующей редакции Закона об ипотеке ст. 47 устанавливает следующую формулировку: «Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:

по договору об ипотеке;

по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству)».

Таким образом, согласно подобной формулировке становится возможным не совмещать в одном лице и залогодержателя по ипотечному обязательству, и кредитора по основному обязательству. Данная неточность позволяет говорить о том, что предыдущая редакция п. 1 ст. 47 выглядела более удачной. Мы полагаем, что изменения положений данной статьи, введенные Федеральным законом от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон об ипотеке», вряд ли можно назвать целесообразными. Во избежание неверного толкования этой нормы необходимо п. 1 ст. 47 сохранить в следующем виде: «Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное».

При ипотеке триада правомочий собственника приобретает усеченный вид. Залогодатель может владеть недвижимостью, т.е. реально ею обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Однако в отношении правомочия распоряжаться, т.е. определять юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся существенные ограничения.

В случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, залогодержатель, как и при других видах залога, вправе требовать удовлетворения за счет реализации того имущества, которое было предметом ипотеки.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по ипотеке, на основании решения суда. Закон об ипотеке определяет круг вопросов, которые решает суд, и позволяет суду при наличии уважительных причин отсрочить исполнение решения о принудительном взыскании на срок до года.

Закон об ипотеке содержит правила об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (ст. 55). Такое урегулирование, как и при других видах залога, в определенных случаях не допускается. В иных случаях стороны (залогодатель и залогодержатель) заключают соглашение, в котором определяют суммы, подлежащие уплате залогодержателю, и способы реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем в счет погашения задолженности.

Список использованных источников и литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция РФ от 12 дек. 1993 г. // Российская газета, 1993 – 25 дек. - № 237.
2. Гражданский кодекс РФ, часть первая от 30 ноября 1994 г. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301
3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.
4. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть Вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
5. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
6. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
7. Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 52 (1 ч.). Ст. 5498.
8. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
9. Федеральный закон от 29.12.2004 № 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 20ю
10. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» // Российская газета, № 129, 6 июня 1992 г.

Учебная и монографическая литература

1. Артемьева Н.В. Удостоверение договоров об ипотеке земельных участков и прав аренды на них // Нотариус. 2015. № 4. С 62 – 66.
2. Викторова Р.Н. Принципы залога недвижимости // Гражданское право. 2015. № 2. С. 27 - 29.
3. Гражданское право в 3-х т. Т.2/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Статут, 2015. 632с.
4. Гражданское право/Отв. Ред. Е.А. Суханов. Т.1 – М.: Проспект, 2015. – 816с.
5. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) (3-е издание, переработанное и дополненное). – М.: Юстицинформ, 2015. – 584с.
6. Комментарий к ГК РФ части первой / Отв. ред. O.Н. Садиков. – М.: Юринформцентр, 2015. – 593с.
7. Костылева Н Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус, 2015, № 1. С. 43 – 46.
8. Кравец Н.В. Особенности и порядок государственной регистрации ипотеки // Право и политика. 2014. № 6. С. 67 – 70.
9. Мошкович М. Невыплаченная ипотека // ЭЖ-Юрист. 2010. № 30. Тематическое приложение. С. 4.
10. Мушинский. В.О. Основы гражданского права. М.: Статут, 2015. – 406с.
11. Русецкий. А.Е. Оформление договора об ипотеке // Право и экономика. 2014. № 1. С. 67 – 71.
12. Смирнова. К.В. Становление института ипотеки в России // История государства и права. 2015. № 12. С. 74 – 77.

Материалы судебной практики

1. Определение Конституционного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. № 316-О «По жалобе граждан В.И. Беломытцевой, К.Н. Бережного, А.П. Бобрус и других на нарушение их конституционных прав положением статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда РФ, № 2, 2003

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ, № 4, 2005

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400 ↑

2. п. 1 ст. 130 ГК РФ от 30 ноября 1994 г. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301 ↑

3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. ↑

4. Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 52 (1 ч.). Ст. 5498. ↑

5. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147. ↑

6. Кравец. Н.В. Особенности и порядок государственной регистрации ипотеки // Право и политика. 2014. № 6. С. 67. ↑

7. Русецкий. А.Е. Оформление договора об ипотеке // Право и экономика. 2014. № 1. С. 67. ↑

8. Кравец. Н.В. Особенности и порядок государственной регистрации ипотеки // Право и политика. 2014. № 6. С. 68. ↑

9. Мушинский. В.О. Основы гражданского права. М.: Статут, 2015. С 206. ↑

10. Смирнова. К.В. Становление института ипотеки в России // История государства и права. 2015. № 12. С. 74. ↑

11. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. ↑

12. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» // Российская газета, № 129, 6 июня 1992 г. ↑

13. Смирнова. К.В. Становление института ипотеки в России // История государства и права. 2015. № 12. С. 74. ↑

14. Смирнова. К.В. Становление института ипотеки в России // История государства и права. 2015. № 12. С. 74. ↑

15. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. ↑

16. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ, № 4, 2005 ↑

17. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. № 46. Ст. 4532. ↑

18. Федеральный закон от 29.12.2004 № 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 20. ↑

19. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400 ↑

20. Костылева. Н Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус, 2015, № 1. С. 43. ↑

21. Определение Конституционного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. № 316-О «По жалобе граждан В.И. Беломытцевой, К.Н. Бережного, А.П. Бобрус и других на нарушение их конституционных прав положением статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда РФ, № 2, 2003 ↑

22. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) (3-е издание, переработанное и дополненное). – М.: Юстицинформ, 2015. С. 66 ↑

23. Артемьева. Н.В. Удостоверение договоров об ипотеке земельных участков и прав аренды на них // Нотариус. 2015. № 4. С. 62 ↑

24. Костылева. Н Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус, 2015, № 1. С. 46. ↑

25. Артемьева. Н.В. Удостоверение договоров об ипотеке земельных участков и прав аренды на них // Нотариус. 2015. № 4. С. 62. ↑

26. Костылева. Н Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус, 2015, № 1. С. 45. ↑

27. Смирнова. К.В. Становление института ипотеки в России // История государства и права. 2015. № 12. С. 76. ↑

28. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. ↑

29. Кравец. Н.В. Особенности и порядок государственной регистрации ипотеки // Право и политика. 2014. № 6. С. 69. ↑

30. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. ↑