Виды износа и устареваний в оценочной деятельности

Виды износа и устареваний в оценочной деятельности

2)С течением времени происходит снижение относительной стоимости зданий и сооружений по ряду причин:

• износ сооружений в процессе эксплуатации;
• неблагоприятное воздействие окружающей среды;
• изменения в технологии;
• воздействие различных внешних факторов.

3) Одним из важных этапов оценки объекта недвижимости, бесспорно, является определение степени его износа.

Износ - частичная или полная утрата потребительских свойств и стоимости, как в процессе эксплуатации, так и при их бездействии.
Износ в оценке - это любая потеря полезности объектом оценки, приводящая к тому, что рыночная стоимость объекта оценки становится меньше либо стоимости замещения, либо стоимости воспроизводства.

4) Выделяют один вид износа и два вида устареваний:

1. Физический износ.
2. Функциональное устаревание.
3. Внешнее (или экономическое) устаревание.

5) Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации. Он подразумевает изменение функциональных способностей, вплоть до полного разрушения объекта недвижимости.

Физический износ подразделяется на:

• Устранимый (износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом);
• Неустранимый.

6)Функциональное устаревание — это потеря стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.

Означает, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени. Это несоответствие может быть, как в лучшую, так и в худшую сторону. Функциональное устаревание базируется на принципе соответствия.

7)Внешнее (или экономическое) устаревание — это потеря стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды, таким образом, локальная закрепленность объекта обусловливает существование внешних причин, которые не могут контролироваться собственником недвижимости, арендодателем или арендатором.

8)Износ и устаревание бывают устранимые и неустранимые (устранимость понимается с экономической, а не с физической точки зрения):

• Устранимый – износ или устаревание, затраты на устранение которого меньше добавленной стоимости к объекту оценки, в результате такого устранения;
• Неустранимый – износ или устаревание, затраты на устранение которого превышают добавленную стоимость, в результате такого устранения.

9)Без определения износа оценка стоимости объекта будет неверной, так как она не учитывает физические и функциональные изменения, произошедшие с объектом за время его эксплуатации, не учитывает затраты, которые потребуются для восстановления первоначальных характеристик или адаптации объекта к современным рыночным требованиям.
Процедура определения износа объекта позволяет оценить его реальное состояние, объективно определить срок его экономической жизни и, что немаловажно, правильно подобрать объекты-аналоги для проведения сравнительного анализа и оценки стоимости объекта недвижимости.

Источники:

1. Кацман В.Е., Косорукова И.В., Родин А.Ю., Харитонов С.В. Основы оценочной деятельности. Учебник. 4-ое изд., —М.: Университет «Университет», 2019. – 436 с.
2. https://www.bibliofond.ru/view.aspx?id=822327
3. https://infopedia.su/5x664e.html