Процесс оценки различных объектов оценки

Оценочная деятельность - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Большинство отечественных предпринимателей фактически не понимают сути и необходимости независимой оценки как признанного во всем мире весьма действенного и при этом абсолютно законного инструмента управления стоимостью своего имущества.

Что же такое оценка?

Оценивать что-либо означает определять стоимость объекта. Есть и более сложное определение, одновременно отражающее суть и уточняющее ограничительные условия проведения оценки.

Оценка - это процесс установления экспертом-оценщиком стоимости объекта оценки для специфических целей, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении.

Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет, с одной стороны, услугу оценщиков - независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридический факт, устанавливающий стоимость объекта оценки для определенных договором об оценке целей. Каждый оценщик считает свое мнение научно обоснованным. Иногда мнение оценщика о рыночной стоимости объекта звучит настолько убедительно, что ему удается склонить на свою сторону и сам рынок.

Объект оценки - объект гражданских прав, оцениваемый в рамках конкретного договора об оценке и (или) в рамках определения суда, арбитражного суда, Третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Объектами оценки могут являться различные активы - земля, здания, сооружения и другие объекты недвижимости, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы (авторские права, патенты, гудвилл (деловая репутация), торговая марка и т.д.), предприятие как действующий бизнес и др.

Цель оценки - определение рыночной или иной стоимости для совершения тех или иных действий с объектом оценки.

Стоимость объекта оценки определяется для специфических целей. Фактически каждая операция в бизнесе требует проведения предварительной оценки вовлеченного в нее имущества. В определенных случаях оценку проводить обязательно. Иногда предприниматель проводит оценку по собственной инициативе для того, чтобы проверить правильность своих предположений о выгодности совершения той или иной операции, максимизировать прибыль, снизить риски деловой операции и предупредить возможные потери.

Процесс оценки включает в себя две базовые составляющие - аналитическую и расчетную.

Аналитическая составляющая - это анализ прошлой, текущей и прогнозирование будущей ситуации на рынке, изучение представленных заказчиком документов, рассуждения о важности тех или иных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, самостоятельный выбор оценщиком источников информации, возможных подходов и методов оценки. Именно аналитическая составляющая объясняет возможность получения различных данных о стоимости одного и того же объекта в отчетах, сделанных разными оценщиками.

Расчетная составляющая - это введение полученных различными способами данных в математические формулы и получение результатов, которые снова будут аналитически перерабатываться до тех пор, пока оценщик не придет к конечной искомой цифре.

Хотя оценщики могут прийти к разным результатам, стоимость является объективной величиной, отражающей, с одной стороны, состояние рынка, с другой - состояние объекта. Произведя расчет стоимости объекта, мы обязательно уточняем, что стоимость определена именно по состоянию на конкретное календарное число, называемое датой оценки.

Естественно, что со временем стоимость объекта может значительно меняться в связи с изменением характеристик как самого объекта, так и окружающей среды. Величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, в соответствии с действующими стандартами оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом только в течение шести месяцев считая с даты оценки. Иногда за эти шесть месяцев стоимость объекта практически не меняется. А бывают случаи, когда стоимость за это время меняется несколько раз.

Стоимость определяется в денежном выражении. Это значит, что в отчете стоимость должна быть выражена в рублях или, если это прописано в договоре, в иной валюте.

Оценить можно все, что относится к объектам гражданских прав, которые в соответствии с российским законодательством могут участвовать в гражданском обороте.

Оценщики обычно разделяют все виды имущества на четыре основные группы:

1. Объекты недвижимости. К недвижимости относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые помещения (дома, квартиры, коттеджи), земельные участки, леса, многолетние насаждения.
2. Движимое имущество. К этой группе относятся машины, оборудование и транспортные средства. Кстати, ГК РФ воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты относит к недвижимости, хотя по сути они являются транспортными средствами. Однако на работу оценщиков это не влияет.
3. Интеллектуальная собственность. В эту группу входят патенты, лицензии, авторские свидетельства, торговая марка, а также ноу-хау (новая, не известная другим информация, имеющая коммерческую стоимость), деловая репутация (гудвилл) и другие нематериальные объекты.
4. Бизнес. Обычно в рамках оценки бизнеса оцениваются акции и другие первичные и производные ценные бумаги, а также доли и паи в капитале предприятий различных организационно-правовых форм собственности.

На деле объектов оценки можно выделить еще больше. Оценить можно долги и права, требования, работы, услуги, информацию и некоторые другие виды имущества.

В зависимости от цели, для которой производится оценка объекта, его стоимость будет различаться значительно. В результате проведения оценки собственности оценщик должен определить стоимость этого объекта. Стоимость - общеэкономическое понятие и не имеет общепринятого определения. Стоимость может определяться как мера полезности, как мера умственных и физических усилий человека при создании вещи, как мера относительной редкости и как мера может выражаться в деньгах.

Вещь, обладающая стоимостью, может обмениваться на другие вещи и деньги.

Согласно Федеральному стандарту оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, кадастровая.

Некоторые специалисты считают, что рыночная стоимость является краеугольным камнем оценочной деятельности. Это связано с тем, что чаще всего целью оценки является определение рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости объекта оценки устанавливается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Цена отражает затраты на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют стоимость объекта оценки на дату оценки.

Есть также и другие виды стоимости, рассчитываемые для конкретных целей.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий с учетом износа объекта оценки. Стоимость воспроизводства нужна для целей страхования имущества или для определения размера нанесенного ущерба, а также для определения рыночной стоимости методами затратного подхода.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в существующих на дату оценки рыночных ценах с учетом износа объекта оценки. При этом под аналогичным объектом подразумевается тот, который обладает максимально сходными с оцениваемым объектом качественными и количественными характеристиками, но создан в отличие от идентичного из современных материалов по современным технологиям. Определить эту стоимость бывает необходимо для целей страхования или определения размера нанесенного ущерба, в случае если невозможно определить стоимость воспроизводства объекта.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании определяется исходя из существующих условий и цели использования объекта. Предположим, вы захотите узнать, насколько эффективно используете свою собственность. Оцениваете стоимость при существующем использовании и сравниваете со стоимостью при альтернативном использовании. Может выясниться, что часть имущества выгоднее сдавать в аренду или что смена профиля предприятия позволила бы получать больший доход.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Например, вы - владелец металлургического комбината. На продажу выставлено предприятие, добывающее руду, - один из поставщиков вашего комбината. Для того чтобы принять решение о покупке добывающего предприятия, необходимо узнать его инвестиционную стоимость, то есть его стоимость конкретно для вас с учетом имеющегося металлургического комбината.

Если инвестиционная стоимость окажется выше цены предложения (даже если цена предложения выше рыночной стоимости), то можно покупать не задумываясь; если меньше, тогда нужны дополнительные аргументы в пользу покупки: например, новый собственник ужесточит условия поставки и ваши затраты в связи с этим могут превысить отрицательную разницу между инвестиционной стоимостью и ценой предложения.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов. Для целей налогообложения может рассчитываться стоимость имущества, стоимость реализованной продукции, стоимость основных средств предприятия и другие объекты.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта, в случае если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, однако с увеличением срока экспозиции приближается к последней.

Утилизационная стоимость объекта оценки - это стоимость объекта, равная стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта. В ряде случаев затраты на утилизацию могут превышать стоимость материалов.

В утвержденных стандартах оценки есть еще так называемая специальная стоимость объекта оценки. Это стоимость, для определения которой в договоре на проведение оценки или в нормативном правовом акте, устанавливающем необходимость проведения оценки, оговариваются условия, не включенные в понятия всех вышеперечисленных видов стоимостей, в их числе, например, полная восстановительная стоимость объекта оценки. Это стоимость приобретения или воссоздания в текущих ценах на дату оценки аналога оцениваемого объекта с такой же полезностью, функциональными свойствами и физическими параметрами. Она отличается от стоимости воспроизводства тем, что при ее определении не учитывается износ.

В арсенале каждого оценщика существует еще универсальный метод, используемый во всех трех подходах, так называемый метод 3П (метод "трех п"): "пол - палец - потолок". Оценщики прибегают к оценке с помощью этого метода в самых сложных случаях: когда использование других методов не представляется возможным, либо не приводит к получению желаемых результатов, либо оценщик не владеет другими методами.

Использованная литература :

Яценко А. Оценка недвижимости: затратный подход. Журнал “Экономист”, май-июнь 2011.

Яценко А., Лукашик П. Оценка недвижимости: доходный подход. Финансовая газета № 14, 2011 год.

Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие, Иванова И.Н. 2010.

Даниленко Д. “Из истории оценочной деятельности”. Журнал “Квартира, дача, офис”, № 219, 25.11.13.