Покупкой собственного жилья озабочены многие жители нашей страны, но приобрести недвижимость в готовом доме могут позволить себе немногие. В целях экономии люди покупают жильё ещё в строящемся доме, заключая договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Фактически это значит, что дом будет строится на деньги собственников, вложившихся в проект жилья. На рынке недвижимости такое вложение можно считать рискованным, так как нету никаких гарантий, что застройщик не разорится или не окажется мошенником. На 2018 год в 69 субъектах страны насчитывается 842 проблемных объекта и порядка 30 тысяч обманутых дольщиков.

Помимо «долгостроев» собственников могут ждать и другие проблемы уже при вводе дома в эксплуатацию. Наиболее распространенный случай различие проектной площади жилья и фактической, в 90% сделок застройщик указывает меньшую площадь квартиры и покупателю приходится нести дополнительные расходы, доплачивая разницу в квадратных метрах. В современных реалиях, при покупке недвижимости, данную проблему можно считать актуальной почти во всех случаях покупки строящего жилья.

Проблемы правого регулирования при изменении проектной площади новой квартиры

Главным законом регулирующий отношения дольщика и застройщика является ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве», здесь указывается, что не каждая строительная компания может возводить жилые дома на основании договора долевого участия, к компаниями предъявляются некоторые требования:

• финансовая устойчивость компании с уставным капиталом не менее 2,5 млн. рублей на 1.5 тыс. кв. м.;
• у фирмы должен быть полис страхования гражданской ответственности;
• перечисления 1% от стоимости каждого ДДУ в компенсационный фонд, далее накопленные средства направляют на завершения строительства проблемных объектов;
• полная «прозрачность» деятельности фирмы за последние 3 года;
• предоставление дольщикам полный объем документации на строение;
• устранение технических недостатков, если таковые имеются, в срок, установленный в договоре долевого участия и выплачивать денежную компенсацию (неустойку) в размере 1% в день от стоимости ремонтных работ на жилом объекте.

Требования к дольщикам в основном устанавливается в ДДУ, где подробно расписано на что может рассчитывать покупатель в случае возникновения претензий к застройщику или застройщика к дольщику. Пожалуй, одним из самых распространенных мест в договоре, по которому возникают судебные споры между застройщиком и дольщиком – это различие проектной площади квартиры и фактической. Проектной площадью квартиры называют суммарную площадь жилых и подсобных помещений с учетом лоджии, балконов, веранд, террас. В 99% случаев застройщик указывает именно проектную площадь в договоре долевого участия. Фактическая площадь – площадь которую указывает бюро технической инвентаризации (БТИ) после замеры помещения кадастровым инженером. В тех же 99% случаев застройщик указывает проектную площадь меньше, чем будет после замеров БТИ.

Распространенный пункт договора долевого участия – это указания некоторой площади (например ±0.5 кв. м., ±1 кв. м.) за которую ни застройщик, ни дольщик не будет доплачивать в случае расхождения с проектной. Ниже приведен пример такого пункта в договоре при покупке жилья в ЖК «Парад планет» от ГК «Основа»:

5.7 «Стороны пришли к соглашению о том, что Цена Договора подлежит изменению в случае изменения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства, более чем на 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв.м. В случае отклонения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства до 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв.м включительно в сторону увеличения либо уменьшения, Цена Договора изменению не подлежит.

5.9 Если Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет больше Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства, чем на 0,5 (ноль целых пять десятых) кв.м., то Участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу в течение 10 (Десяти) рабочих дней после надлежащего уведомления его Застройщиком».

На практике, при покупке жилья в ДДУ покупателя была указана площадь 44,62 кв. м., но при замере площадь увеличилась до 45.78 кв. м. разница в 1.16 кв. м. Видно, что дольщику придется доплачивать разницу в квадратных метрах при цене за метр 80000 тысяч рублей сумма доплаты составит 92800. Кажется, что доплата не такая большая, но в квартирах большего размера были помещения с разницей до 3 кв. м., а это уже порядка четверти миллиона рублей и обязанность выплатить такую разницу в течении 10 дней повсеместно является затруднительной.

При сильном расхождении фактической и проектной площади может свидетельствовать о технических ошибках при возведении здания и через суд вернуть все свои средства и признать жильё аварийным, однако заплатить все же придётся и уже потом обратится в суд. Практика показывает, что суд чаще всего остаётся на стороне застройщика, так как дольщик уже подписал договор. Даже если заранее обговорить такой пункт в ДДУ, никто не станет изменять условия такого типового договора т.е. действует принцип «не хочешь, не покупай».

Если в договоре долевого участия предусмотрено условие о возможности изменения цены, то застройщик потребует заключение отдельного соглашения об изменении цены, покупатель будет обязан произвести доплату. Однако опираясь на статью 310 ГК РФ застройщик не имеет право потребовать доплату без заключения соглашения. При отказе дольщика доплатить эту сумму по соглашению, застройщик обращается в суд на основании п. 2. ст. 452 ГК РФ. Дольщик также имеет право обратится в суд и потребовать расторжения договора долевого участия, если приобретённое жилье имеет существенные изменения в размере, однако, что подразумевают в слове «существенные» законом не установлено. Также при приобретении жилого помещения, распространяется статья 16 ФЗ «О защите прав потребителей», в пункте 2 статьи 16 сказано, что застройщик (исполнитель) не имеет права выполнять дополнительные работы за плату, без согласия покупателя. Опираясь на данный закон покупатель (в нашем случае дольщик) имеет все права не производить оплату по дополнительному соглашению. Ещё раз обратившись к ФЗ № 214, пункт 1 статья 16 говорит, что положения ДДУ ущемляющие права потребителя в сравнении с правилами, установленными законодательством, следует считать недействительным. Всё это может означать, что даже если в договоре долевого участия предусмотрены доплаты за лишние квадратные метры, дольщик имеет полное право отказывается от оплаты таких дополнительных соглашений. Кажется, что закон оказывается на стороне потребителя, однако решение всецело зависит от позиции судов и как показывает практика выводы по процессу весьма противоречивы.

1. Судебная практика по изменению площади жилого помещения

Как было сказано выше, ситуации с изменением квадратуры бывают противоречивы. В случае, когда проектная площадь квартиры оказалась меньше фактической и дольщик обратился в суд для возмещения застройщиком переплаченных денег, суды принимают сторону покупателя так как признают, что произошло ущемление прав дольщиков и требует применение статья 16 ФЗ «О защите прав потребителей» и аналогичные решения принимаются, если застройщик решил снять с себя ответственность за отклонения в проекте жилья. Поэтому, в договорах долевого участия и предусмотрен пункт отклонения проектной площади от фактической, рекомендуемое отклонение ±1 кв. м. Такие отклонения в договоре также могут зависеть и от типа возводимого жилья, в панельных домах отклонение как правило минимально ±0.2 кв. м., в монолитных в среднем ±0.5 кв. м., а вот при возведении кирпичного дома отклонения проектной от фактической площади могут быть весьма значительными. Что касается противоположной ситуации, когда после замеров БТИ, площадь квартиры оказывается больше чем в проекте, суды выносят решения исходя из положений ДДУ. При наличии в договоре условий об изменении цены, в большинстве случаев удовлетворяются требования застройщика, более того ссылаясь на свободу договора, суды признают законными условия ДДУ о перерасчёте, но это противоречит п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей».

Подобные ситуации на рынке долгое время существовали и существуют, но с июля 2019 года правительство РФ приняло решение отменить заключение договоров долевого участия и ввести банковский контроль на передвижением денежных средств дольщиков. Проще говоря, со следующего года покупатели всё также смогут приобретать строящееся жилье, однако средства, вносимые при покупке жилья будут заморожены банком, и застройщик не сможет пользоваться деньгами дольщиков. Фактически фирмы, которые строят жилье будут брать кредит у банка, а после сдачи дома расплачиваться деньгами дольщиков, которые к тому моменту были заморожены. Пока непонятно как изменятся темпы роста застройки и не приведёт ли такая ситуация к подорожанию жилья (скорей всего, так и случится), уже сейчас понятно, что мелкие застройщики могут покинуть рынок после изменение ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве». При жизни в условиях кризиса и санкций подобные меры могут привести к разрастанию рынка «студий», строительство домов с площадью квартиры около 15 кв. м., образование «муравейников» из нового жилья, также существует вероятность к возобновлению жизни в коммунальных квартирах, а также строительство новых ЖК в «лесу или на пустыре» на местах с тяжелой транспортной доступностью и низким качеством возводимых домов.

Заключение

Тема изменения площади квартиры при сдаче дома застройщиком актуальна на сегодняшний день. В 99% площадь проектная и площадь после замеров БТИ кадастровым инженером будет отличатся, если вы попали в допустимые изменения по договору ДДУ, покупатель не будет нести убытки, однако, при уменьшении около 1 кв. метра жилья может испортить ваши планы по ремонту квартиры. Основным документом которым руководствуется суд будет договор долевого участия и даже статья 16 ФЗ «О защите прав потребителей» не поможет вам в случае увеличение площади и квартиры, дольщику придётся доплачивать разницу по новому соглашению. Только в одном случае вам или застройщику не придётся доплачивать за «лишние» метры – это если вы приобретали квартиру по программе военной ипотеки, там договор долевого участия имеет фиксированную цену и никаким изменениям не подлежит. С начала лета 2019 года вступят в силу изменения в ФЗ № 2014 «Об участии в долевом строительстве», где застройщик уже не сможет возводить жилые дома на средства дольщиков. Как это отразится на рынке жилья покажет время.

Список используемой литературы

1. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 04.06.2018) "О защите прав потребителей" [Текст]: - М.: Проспект, 2010. – 32 с.
2. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214 ФЗ «Об участии D долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // РГ. 31.12.04 г. № 292. 14.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации. - М.: КноРус, Проспект, 2015. - 160 c.
4.  Батяев, А.А. Жилищные вопросы. Справочник / А.А. Батяев. - М.: Дашков и К°, 2015. - 199 c.
5. Данилов, Е. П. Жилищные споры. Комментарии. Практика. Образцы документов / Е.П. Данилов. - М.: КноРус, 2018. - 259 c.