Правовые основы оценочной деятельности

Оценка имущества играет все большую роль в современной российской экономике. Такие операции, как купля - продажа жилья и другой недвижимости, кредитование под залог, страхование, налогообложение недвижимости, имущественные споры, реализация инвестиционных проектов невозможно представить себе сегодня вне связи с профессией оценщика. Для грамотной оценки важно соблюдать правила и стандарты, которые установлены на законодательном уровне. Оценщик обязан изучить стандарты оценки, прежде чем приступит к оценке объекта.

Для того чтобы не были совершены ошибки, важно знать то, чем оценщик должен руководствоваться, именно поэтому данная тема является актуальной на сегодняшний день.

Чтобы правильно оценить объект, без причинения какого-либо вреда, как заказчику, так и оценщику, необходимо использовать стандарты оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 20 Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ» стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Для грамотного использования стандартов, нужно четко понимать, что же это такое.

Стандарты оценочной деятельности — совокупность правил и документов, определяющих требования к порядку проведения оценки (определению стоимости движимого и недвижимого имущества) и осуществления оценочной деятельности.

Основы отечественной стандартизации оценки заложены в Федеральном законе об оценочной деятельности. В этом законе сформулированы основные положения, необходимые для разработки и применения системы стандартов. Они, в частности, устанавливают:

• гражданско-правовой характер регулирования оценочной деятельности и вытекающие из этого договорные начала, включая положения об основаниях заключения договоров оценки, их структуре, содержании отчета об оценке;
• права и обязанности оценщика, определяющие, в том числе, понятие независимого оценщика, требования к профессиональному образовательному уровню, профессиональной компетентности, ответственности, обязательному страхованию, права на доступ к информации, взаимодействие с коллегами смежных профессий, арбитражные аспекты и т. д.;
• объекты и области использования результатов оценки, в том числе, области обязательного проведения оценки.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на Федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРО).

Федеральные стандарты оценки (ФСО) разрабатываются с учетом международных стандартов оценки. Первые три Федеральных стандарта оценки, утверждены Приказом МРЭТ РФ (Министерства экономического развития и торговли) № 256 от 20.07.2007 г.:

• ФСО-1 Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;
• ФСО-2 Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости»;
• ФСО-3 Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке».

Разработкой других специальных стандартов, в том числе по оценке недвижимости, бизнеса, нематериальных активов, услуг, по экспертизе отчетов занимается Комитет по стандартам и методологии Национального совета по оценочной деятельности.

Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Принципиальным положением является то, что во всех вариантах организации и проведения работ ФСО должны формироваться на основе международных стандартов оценки и с учетом всеобщего поэтапного внедрения международных стандартов финансовой отчетности и аудита.

Помимо стандартов, действующих на территории РФ, в оценочной деятельности можно использовать Международные стандарты оценки и зарубежные национальные стандарты оценки.

Наибольшее распространение в мире и в России получили следующие стандарты по оценке:

• «Международные стандарты оценки» — издает Международный комитет стандартов оценки (International Valuation Standard Committee — IVSC);
• «Европейские стандарты оценки» — издает Европейская ассоциация оценщиков TEGоVA (The European Group of Valuers Associations);
• «Американские стандарты оценки» — издает Американсий фонд оценки (The Appraisal Foundation);
• «Стандарты британского королевского общества сюрвейеров» — издает RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), Великобритания.

Важно, чтобы профессиональный оценщик строил анализ и сообщал свои выводы и рекомендации клиенту в доступной для понимания и не вводящей в заблуждение форме. Так, МСО призваны отражать современные требования, предъявляемые к оценщику в своей профессиональной деятельности.

Со времени своего основания МСО представляли собой коллективную мысль, опыт и профессиональные суждения оценщиков более чем 50 стран. Впервые опубликованные в 1985 г. и с тех пор много раз подвергавшиеся изменениям, МСО, как утверждается, базируются на принципе исторического развития дисциплин профессиональной оценки, которое охватывает многие десятилетия, а также на работе Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ) с момента его образования в 1981 г. Комитет ставил своими основными задачами:

• дать более четкие формулировки различных баз оценки;

• подчеркнуть различия между оценкой, проводимой в целях проверки финансовой документации или отчетности, и оценкой, проводимой при других обстоятельствах;

• прояснить терминологию, допускающую неоднозначность толкования на международном уровне;

• привести необходимый вводный материал, позволяющий достичь лучшего понимания и более эффективного применения вышеупомянутых МСО.

Стандарты описывают процедуры, которых следует придерживаться при проведении оценки, проверке результатов оценки или осуществлении консультационных услуг, а также формулируют требования к форме изложения результатов оценки.

Каждый стандарт соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки. Несмотря на то что стандарт может публиковаться в качестве отдельной группы разделов, на самом деле является составной частью единого целого.

Определения, предварительные замечания, понятия и принципы оценки наряду с другими общими элементами следует рассматривать в качестве неотъемлемой части каждого стандарта.

Для решения поставленных задач стандарт содержит следующие разделы.

1. Введение.

2. Область применения.

3. Определения.

4. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета.

5. Формулировка стандарта.

6. Замечания.

7. Требования к изложению фактического материала.

8. Условия отступления от стандарта.

9. Дата вступления в силу.

Так, МСО составлены для оценщиков и пользователей услугами по оценке, которые должны требовать, чтобы работа по оценке проводилась в точном соответствии с этими стандартами и национальными стандартами, утвержденными на государственном уровне.

Европейская же группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков западноевропейских стран в 1977 году. После слияния с аналогичной организацией EUROVAL группа в настоящее время называется Европейская группа ассоциаций оценщиков (The European Group of Valuers Associations (TEGoVA). Одной из главных целей при создании этой организации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского Союза.

В настоящее время членами TEGoVA являются профессиональные оценочные организации Европейского Союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию. TEGoVA работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки.

Одной из главных особенностей Европейских стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством. Указывается на возможность распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях.

Европейские стандарты оценки (так называемая «Голубая книга») не имеют обязательного характера для членов организации, но рекомендуются для применения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского Союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЕЭС. Однако любое отклонение от рекомендаций в ЕСО может повлечь коммерческие или правовые санкции. И наоборот, соответствие стандартам может являться частью действенной правовой защиты при отсутствии доказательства в пользу противного в ходе рассмотрения судебного иска по вмененной небрежности.

Изучив стандарты оценочной деятельности, оценщик может приступать к оценке объекта и составлению отчета об оценке.

Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения – утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Рассмотрим основные требования к содержанию отчета об оценке.

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно статье 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

– дата составления и порядковый номер отчета;

– основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

– юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

– точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

– стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

– последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

– дата определения стоимости объекта оценки;

– перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Структура отчета независимо от целей оценки единообразна, она основана на принципе «от общего к частному». Основные разделы отчета, как правило, следующие:

1. Общие сведения.

1.1. Основные факты и выводы.

1.2. Цель оценки.

1.3. Оцениваемые права.

1.4. Сертификат качества оценки.

1.5. Квалификация оценщиков.

1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия.

2. Используемая терминология и процесс оценки.

3. Анализ объекта оценки и его окружения.

3.1. Описание земельного участка.

3.2. Описание улучшений.

3.3. Общая характеристика региона.

3.4. Анализ рынка недвижимости города.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННЭИ).

4.1. Анализ ННЭИ земельного участка как свободного.

4.2. Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.

5. Определение стоимости объекта оценки.

5.1. Определение стоимости земли.

5.2. Определение стоимости улучшений:

– затратным подходом,

– сравнительным подходом,

– доходным подходом.

6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости.

Исходя из целей оценки и специфики объекта, в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения. В отчете должны содержаться: описание оцениваемого объекта, его название и точный адрес; история его создания и развития; перечень юридических прав и ограничений, связанных с данной собственностью; описание физического состояния объекта и его стоимостных характеристик.

Основанием для проведения оценки объекта является договор. В результате изменений, внесенных в ч. 1 статьи Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ, договор, на основании которого проводится оценка, получил законодательное название - "договор на проведение оценки".

При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства об оценочной деятельности, в том числе об обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

Обязательные требования к договору на проведение оценки нашли отражение в статье 10 Закона.

Для заключения договора на проведение оценки достаточно его простой письменной формы, а значит, нотариального удостоверения или государственной регистрации такой договор не требует. В части 2 статьи 10 Закона установлен перечень сведений, подлежащих обязательному включению в договор на проведение оценки, т.е. условия, необходимые для договоров на проведение оценки:

-объект оценки;

-вид стоимости имущества (способ оценки);

-размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;

- наименование СРОО, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

- указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьи 24.6 Закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Следует обратить внимание на то, что в ч. 2 указанной статьи Закона говорится о принятии юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, на себя обязательств по дополнительному обеспечению ответственности оценщика как о праве, но не как об обязанности; следовательно, такое условие договора на проведение оценки обязательным не является.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в т.ч. ФИО оценщика или оценщиков.

В отношении оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами.

Таким образом, изучив стандарты оценочной деятельности, а также структуру и требования к отчету об оценке, оценщик имеет право приступить к оценке объекта. В противном случае, при несоблюдении данных требований, могут возникнуть проблемы при оценке, включая неверное написание отчета или даже нарушение закона, что может привести к уголовной ответственности. Занимаясь оценочной деятельностью очень важно помнить все это и соблюдать правила, установленные законодательством.