Основы применения сравнительного подхода в оценке земельных участков

Сравнительный подход - это совокупность  методов  оценки  стоимости  объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами  объекта  оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основнымэкономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход в России применяется при оценке свободных земельных участков, городских и сельских поселений, дачных объединений. Он основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков.

Метод сравнения продаж используется для оценки застроенных и не застроенных земельных участков. Условие применения данного метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• выбор основных факторов стоимости земельного участка;
• определение цен продаж земельных участков - аналогов;
• определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости;
• определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка;
• корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;
• обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов

В качестве наиболее важных факторов стоимости земельного участка, как правило, выступают:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики: рельеф, размер, форма и др.;
• транспортная доступность;
• доступная инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.)

Подбор аналогов земельного участка должен обеспечивать достоверность отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается в разрезе факторов стоимости путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.

Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков, происходит в той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка.

В цену сопоставимого участка необходимо внести корректировки, для того чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка.

Когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка. Корректировки делаются с учетом того, как данные различия будут оценены типичным покупателем на рынке. 

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

• прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному фактору стоимости;
• прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному фактору стоимости;
• корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и изменением цен аналогов и определения уравнения связи между значением фактора стоимости и величиной рыночной стоимости земельного участка;
• оценкой затрат, связанных с изменением характеристики фактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки;
• экспертным обоснованным определением корректировок цен аналогов.

По результатам внесения корректировок проводиться анализ цен и определяется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка может быть определена как среднее значение или как средневзвешенное значение.

В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать: другие аналоги; факторы стоимости, выбранные для сравнения или значения корректировок.