Жилищный капитал - виды и классификация

Содержание:

Сегодня молодежь (особенно в крупных городах) часто берет ипотечные кредиты. Ипотека означает, что в случае невыполнения обязательств по кредиту, имущество, используемое в качестве залога, становится собственностью кредитной организации, которая дала деньги на покупку дома (или земли под застройку).
Жилая недвижимость является синонимом ипотечного капитала.

Жилая недвижимость в современной России представлена двумя рынками - первичным и вторичным. Первичный рынок представлен кредиторами, которые ссужают деньги на покупку жилья, и получателями кредита, которые являются инвесторами и используют вырученные средства на покупку жилья. Инвесторы рассматривают покупаемый ими дом как инвестицию, на которой они планируют зарабатывать деньги.

Ипотека появляется на первичном рынке жилья.

Ипотека - это ценная бумага, которая дает владельцу ипотеки право на получение либо денег, либо дома, обеспеченного ипотекой.

Вторичным рынком для жилищного капитала является оборот ипотеки. Участники вторичного рынка помогают участникам первичного рынка циркулировать закладные, участвующие в своеобразном "цикле".  

Виды рынков ипотечного капитала

• Суть ипотечного капитала - это процессы взаимодействия его первичного и вторичного рынков.
• Существует два типа рынков ипотечного капитала, в зависимости от того, какая недвижимость становится объектом ипотеки. Первый тип относится к традиционным ипотечным кредитам, а второй - к рынкам объектов, приносящих доход (недвижимости).   

Ипотечный кредит на дом

Ипотечный кредит - это вид кредита, обеспеченный определенной недвижимостью. Кредиты, обеспеченные недвижимостью, выдаются по ипотечным кредитам.

Надежная система ипотечного кредитования основана на хорошо развитом рынке первичного и вторичного жилищного (ипотечного) капитала.

К первичным рынкам ипотечного капитала относятся:

• Кредиторы, предоставляющие заемный капитал,
• Заемщики-инвесторы, которые приобретают недвижимость для инвестиций или коммерческого использования.

Вторичный рынок жилого капитала состоит из процесса купли-продажи ипотечных кредитов, выданных первичным рынком. Основная цель вторичного рынка капитала заключается в том, чтобы позволить первичным кредиторам продавать первичные ипотечные кредиты, а вырученные средства используются для предоставления других кредитов на местном рынке.

Виды жилищных кредитов

Существует 2 системы или модели ипотечного кредитования:

• Американская модель (двухуровневая).
• Немецкая модель (одноуровневая).

Двухуровневая модель опирается на вторичный ипотечный рынок, где банки выдают ипотечные кредиты заемщикам, которые, в свою очередь, соглашаются ежемесячно перечислять банку фиксированную сумму на определенный срок.

Это обязательство заемщиков обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит кредит кредитному агентству по финансированию строительства и перечисляет залоговое обязательство. В то же время агентство возмещает банку деньги, выплаченные заемщику, требуя от банка перечислять ежемесячные платежи в агентство за вычетом маржи банка (прибыли).

Сумма ежемесячного погашения (ставка, по которой агентство покупает ипотечный кредит) устанавливается агентством исходя из требований инвесторов к доходности финансового инструмента. Ипотечные агентства, приобретая определенное количество ипотечных кредитов в коммерческом банке, могут объединить их в пулы и на их основе создать новую ценную бумагу, источником погашения которой являются платежи заемщиков.

Эти платежи гарантируются не ипотекой, а агентством как юридическим лицом. Агентство может продавать ценные бумаги с ипотечным покрытием на биржах, а затем выступать в качестве посредника, передавая платеж от банков агентству, за вычетом собственной прибыли, инвестору, который покупает ценную бумагу.

Немецкая (одноуровневая) модель представляет собой автономную, сбалансированную ипотечную модель, основанную на принципе сбережений (займов) и функционирующую по типу:

• Немецкая "частная Баушпаркассе",
• Французская Livret Epargne Logement,
• Американские сбережения и займы.

В этих случаях вкладчики имеют возможность в течение длительного времени сохранять необходимый вклад для приобретения жилья (например, половину его стоимости), а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) предварительно отобранного жилья.

Строительное общество - это закрытая финансовая структура, которая начинает свою деятельность с формирования уставного капитала. В то же время у него есть и собственный источник средств (в том числе жилищный фонд) для целей кредитования. Вся сумма денежных средств (включая собственные и заемные) используется только на уставную деятельность, т.е. используется для финансирования строительства квартир и выдачи ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.

Классификация рынков жилищного капитала

Существует классификация рынков жилищного капитала, основанная на типах имущества, служащего обеспечением:

• Рынок ипотечного жилья,
• рынок подоходной недвижимости и т.д.

Основные участники первичного рынка ипотечного капитала:

• Кредиторы, предоставляющие заемный капитал с целью приобретения и развития недвижимости,
• Заемщики (инвесторы), которые приобретают недвижимость с целью инвестирования.