Виды рисков при оценке недвижимости - понятие, сущность, концепция и методы управления

Содержание:

Риск как экономическая категория - относительно новое понятие в российской науке. Лишь относительно недавно оценка рисков использовалась в основном в технических областях, особенно при проектировании машинных установок. Однако, когда речь зашла об организационных системах, методы оценки технических рисков оказались ненадежными.

Количественные методы организационного управления основывались на предположении о детерминированном характере производственных процессов: Считалось, что существует управленческое влияние, которое неизбежно приведет управляемый объект в желаемое состояние, и задача управления сводилась к определению этого влияния.

Наличие риска подразумевает необходимость выбора одного из возможных вариантов моделирования решения. В этой связи в процессе принятия решений лицо, принимающее решение, анализирует все возможные альтернативы и выбирает наиболее рентабельные и наименее рискованные. В зависимости от специфического содержания ситуации риска, альтернативные варианты имеют разную степень сложности. Поэтому в сложных экономических ситуациях для нахождения оптимального решения используются специальные аналитические модели. Следовательно, можно также выделить аналитическую функцию экономического риска.

Несмотря на значительный потенциал убытка, который влечет за собой риск, он является источником возможной прибыли. Таким образом, основной задачей предпринимателя является не общий отказ от риска, а выбор связанных с риском решений в соответствии с объективными критериями, а именно: до каких лимитов можно действовать в случае принятия риска.
Следует отметить, что наличие риска как неотъемлемой части экономического процесса, а также специфика административного воздействия, используемая в данной сфере, привели к тому, что управление рисками в ряде случаев стало функционировать как отдельный вид профессиональной деятельности, осуществляемой профессиональными учреждениями специалистов, а также финансовыми менеджерами, риск-менеджерами, специалистами по страхованию.

Понятие и сущность риска в экономической деятельности

Существующая литература характеризуется неоднозначностью в интерпретации характеристик, свойств и элементов риска, в понимании его содержания и соотношении объективных и субъективных аспектов. Разнообразие мнений о природе риска объясняется, прежде всего, многоаспектностью этого явления, его почти полным игнорированием в действующем экономическом законодательстве, недостаточным применением в реальной экономической практике и управленческой деятельности. Более того, риск - это сложное явление, которое имеет много не совпадающих, а иногда и противоречивых оснований в реальном мире. Она устанавливает возможность существования нескольких концепций определения риска с разных точек зрения.

Происхождение термина "риск" восходит к греческим словам ridsikon, ridsa - скала, скала.

Словарь Ожегова определяет "риск" как "возможность опасности" или "действовать произвольно в надежде на удачный исход".

В "Современном экономическом словаре" под "риском" понимается опасность непредвиденных потерь ожидаемой прибыли, дохода или активов, средств вследствие случайного изменения условий хозяйственной деятельности, неблагоприятных обстоятельств.

Как показывает анализ, в литературе широко распространена оценка риска как возможности опасности или неудачи. Аналогичная позиция в экономической литературе. Рассмотрим ряд определений риска, данных профессионалами. Вот некоторые определения риска.

Концепция недвижимости

Недвижимость - это собственность, которая юридически признана недвижимой.

Недвижимость включает в себя все предметы, которые не могут быть перемещены без нанесения ущерба имуществу. Согласно российскому законодательству, воздушные и морские суда также классифицируются как недвижимость. Они подлежат государственной регистрации.

Недвижимость может быть использована как объект денежных отношений:

• Лизинг - это финансовая услуга, специальная форма кредитования на приобретение капиталоемких основных средств.
• Залог - это способ гарантировать выполнение финансовых обязательств в будущем. Наиболее распространенная форма - ипотека.

Имущество, заложенное в ипотеку, доступно заемщику, но кредитор имеет право на обращение взыскания на это имущество, если заемщики не выполняют свои обязательства в срок.

Финансовые операции с недвижимостью являются рискованными, так как они требуют значительных инвестиций. Оценка имущества может быть произведена различными способами. Рыночная стоимость указывает текущую цену при преобладающем соотношении спроса и предложения. То есть она формируется в зависимости от рационального поведения продавца и покупателя. Наиболее часто используется в сделках купли-продажи в качестве залога при расчете арендной платы. Сумма ликвидационной стоимости характеризует цену продажи имущества в течение ограниченного периода времени. Она равна или ниже рыночной стоимости. Существует стоимость замещения и стоимость замещения. Первая указывает на цену строительства аналогичного объекта. Он используется для расчета суммы выплат страховой компании, она равна стоимости без учета амортизации. Стоимость замещения учитывает накопленную амортизацию в цене строительства аналогичного объекта.

Финансовые риски при оценке недвижимости. Методы управления рисками

Участник сделки с недвижимостью в первую очередь пытается управлять финансовыми рисками. Их можно разделить на несколько групп. Внешние неконтролируемые риски, вытекающие из текущего состояния кредитно-денежной системы страны. Они могут повышаться или понижаться в зависимости от колебаний процентных ставок, введения валютных ограничений, изменений в инфляции, колебаний поступающих инвестиций. Сторона, участвующая в сделке, может выбирать различные формы взаимодействия с кредитными организациями для хеджирования сделки. Опять же существует риск невыполнения финансовых обязательств и переоценки своих возможностей. В случае расхождения между оценочными финансовыми коэффициентами и практическими значениями существует высокая вероятность наступления риска. Ошибки в расчетах могут повлиять на платежеспособность компании, ее экономическую независимость. Однако степень влияния указанных рисков зависит от сферы деятельности трансакторов и рыночного сегмента.

На первичном рынке основными рисками являются экономические, технологические и производственные. На вторичном рынке основными рисками являются юридические риски. Высокий риск - участие в строительстве недвижимости.

Преодоление рисков не всегда возможно. Некоторые из них должны быть учтены в сделке, так как они имеют существенное значение и могут повлиять на результат. Некоторые из рисков могут управляться, снижая их негативное влияние на объект сделки. Управление рисками предполагает постепенное внедрение следующих процедур:

• Выявление потенциальных рисков.
• Анализ качественных и количественных потерь в случае их возникновения.
• Поиск путей снижения рисков или их избежания.
• Реализация мер, снижающих вероятность их наступления или полностью предотвращающих риск.
• Установление обратной связи для контроля над управлением рисками.

Поэтому оценка недвижимости и сделки с ней требуют всестороннего экономического и правового анализа с целью минимизации вероятности негативных последствий.

Виды рисков при оценке недвижимости

Сделки с недвижимостью связаны со значительными затратами для покупателя, поэтому оценка объекта недвижимости и его стоимости играет важную роль. Покупка и продажа недвижимости зависит от ее территориального расположения, так как на нее распространяются региональные правила. При осуществлении сделки необходимо учитывать следующие виды рисков:

• Юридический риск. Главная проблема - это переход права собственности от продавца к покупателю. В случае нарушения процесса, ошибок в договоре, стороны могут понести убытки. Могут также иметь место претензии со стороны третьих лиц по сделке.
• Коммерческий риск. Сделки с недвижимостью носят многоэтапный характер и зависят от многих факторов. Незавершенные законы могут увеличить риск убытков при переходе права собственности. Снижение риска возможно благодаря тщательному юридическому сопровождению сделки и эффективному сотрудничеству со страховыми компаниями.
• Риски, связанные с непосредственным строительством объекта. Они могут возникнуть в результате неправильно выбранной строительной площадки, ошибок в строительных решениях. Нарушения могут иметь место на стадии разработки архитектурного проекта, при подборе материалов и во время строительства. То есть риск носит технологический и технический характер.
• Административный риск. Недвижимость привязана к определенной территории, которая имеет свои законы и правила. При проведении сделок необходимо учитывать особенности законодательства региона, чтобы уменьшить возможность возникновения препятствий для реализации проекта.
• Риск, вызванный воздействием внешних факторов. Это связано с незнанием рыночной конъюнктуры, неправильной интерпретацией имеющейся информации, предвзятым отношением к ней и необоснованными выводами из прошлого опыта.

Основной проблемой является отсутствие подготовительного экономического анализа, позволяющего прогнозировать возможные риски и повышать управляемость.