Рынок недвижимости и ипотека - особенности, характеристики и общая информация

Содержание:

"Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений, расположенных на ней".

В России термин "недвижимое и движимое имущество" впервые появился в законодательстве при Петре I в указе от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования движимого и недвижимого имущества". Недвижимое имущество включало в себя земли, участки, дома, заводы, фабрики и магазины. Недвижимое имущество также включает в себя минералы, расположенные в земле и различные структуры, построенные как над и под землей, такие как: Мины, мосты и плотины.

Советское гражданское право (Гражданский кодекс РСФСР - ст. 21 1922 г.) установило, что в связи с упразднением частной собственности на землю, было отменено разделение имущества на движимое и недвижимое.

В ходе экономических реформ в России было восстановлено разделение собственности на движимое и недвижимое имущество. С 1994 года, согласно ст. 130 ГК РФ, "к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, подземные участки, изолированные водные объекты и все, что прочно прикреплено к земле, т.е. объекты, которые не могут быть перемещены без непропорционального ущерба для их назначения, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения". Недвижимость также включает в себя воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, подлежащие государственной регистрации.

Особенности недвижимого имущества

Закон может также классифицировать другую собственность как недвижимость. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, "предприятие в целом, как имущественный комплекс, используемый для осуществления хозяйственной деятельности, считается недвижимым имуществом".

Определение недвижимости в жилой сфере содержится в статье 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", которая включает в состав такого имущества: Земельные участки и жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, хозяйственными постройками, зелеными насаждениями с многолетним циклом застройки, жилыми домами, квартирами, другими жилыми помещениями в жилых домах и другими сооружениями, пригодными для постоянного или временного проживания, сооружениями и элементами технической инфраструктуры жилищного сектора.

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.

Раздельное имущество - это имущество, которое может быть разделено на акции без нарушения своей сущности, и каждая из его акций после разделения составляет целое недвижимое имущество. В то же время, делимое имущество может быть признано неделимым в случаях, установленных законом (сельскохозяйственные угодья в ряде стран).

Невидимое имущество - это неделимая часть жилого комплекса, которая состоит из части вспомогательных помещений, конструктивных элементов дома, технического оснащения дома, обеспечивающего его надлежащее функционирование.

Недвижимое имущество может иметь неразделимые части, называемые материалом (не может быть отделено от недвижимого имущества без несоизмеримого ущерба - например, лифт и лифтовая система жилого дома).

Подвижные вещи, называемые аксессуарами, могут быть соединены с недвижимыми вещами. Аксессуар - это движимая вещь, которая, хотя и не является существенной частью, служит имуществу и связана с ним для общей цели.

Недвижимость может иметь различные обременения - условия, запреты, которые не позволяют владельцу пользоваться правами собственности или другими имущественными правами на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, траст, аренда, наложение ареста на имущество и другие) на основании договора или закона.

Удобство - право ограниченного использования чужого объекта недвижимости, например, для проезда, перемещения и эксплуатации необходимых коммуникаций и других нужд, которые не могут быть обеспечены без создания удобства. Пристройки как право собственности на здание, строение или землю могут также существовать вне использования земельного участка.

Кадастровый номер - это уникальный, неповторяющийся номер объекта недвижимого имущества, присвоенный ему при кадастровой регистрации (инвентаризации) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и сохраняемый до тех пор, пока такой объект недвижимого имущества существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровое и техническое оформление (инвентаризация) объекта недвижимости - описание и индивидуализация объекта недвижимости (земельного участка, здания, строения, жилого или нежилого помещения), в результате которых он приобретает такие характеристики, которые позволяют его четко отличить от других объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это отрасль экономики; совокупность хозяйствующих субъектов и других лиц, а также отношений между ними, которые развиваются в плане производства, распределения, обмена и потребления объектов недвижимости.

Ипотека - это залог недвижимого имущества, принадлежащего заемщику в качестве обеспечения исполнения всех его обязательств перед кредитором.

Характеристики ипотеки как инструмента рынка недвижимости

Подавляющее большинство недвижимости имеет цену, недоступную для большинства населения. А поскольку спрос на недвижимость (как правило, жилье) высок, такой инструмент, как ипотека, часто используется для удовлетворения потребностей граждан и обеспечения сделки на рынке недвижимости.

Ипотека является существенным компонентом ипотечного кредита. Она заключается в том, что коммерческий банк кредитует своих клиентов крупной суммой денег, на условиях оплаты, срочности и погашения (то есть в кредит). И эти деньги берутся на конкретную цель - покупку на них недвижимости. В качестве дополнительного подтверждения того, что заемщик вернет деньги, заимствованные банком в кредит, сделка предусматривает передачу в залог банку приобретенного объекта недвижимости. То есть, если условия кредитного договора не выполняются, то имущество становится собственностью кредитного учреждения.

Для банков ипотечная сделка более безопасна, чем другие виды кредитных операций. А для граждан, доходы которых не очень высоки, ипотечный кредит является отличным решением жилищных проблем. Поэтому на протяжении многих лет рынок ипотечного кредитования является одним из крупнейших на финансовых рынках.

Особенностью ипотечного кредита является то, что он обычно выдается на длительный срок (10-20 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, а требования банка к заемщику менее строгие, чем к другим видам кредитов. Ипотечные кредиты часто погашаются равными частями - аннуитетами, размер которых определяется по специальным формулам.

Общая информация о рынке недвижимости

Современная рыночная экономика рассматривает недвижимость как ее основную составляющую. Он представляет собой как объект потребления, так и основные средства производства. Это означает, что как личное существование граждан, так и экономическая деятельность организаций основывается на недвижимости.

Рынок недвижимости позволяет гражданам и организациям осуществлять сделки с недвижимостью как объектом. Его становление и развитие остается одним из наиболее актуальных вопросов современной экономики. Именно благодаря наличию рынка недвижимости существует возможность купли-продажи различных объектов недвижимости, их аренды, а также приватизации государственного и муниципального имущества.

Рынок недвижимости уникален для каждой страны, региона и города, так как он подвержен постоянным изменениям в плане правового регулирования этой сферы правоотношений, условий финансирования и форм собственности на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости - это сложный, системный феномен, для понимания которого необходимо учитывать его внутреннюю структуру. Он включает в себя следующие элементы:

• Объекты недвижимости;
• субъектов рынка недвижимости;
• процессы функционирования рынка недвижимости;
• механизмы (инфраструктура) рынка недвижимости.

Изучение функционирования рынка недвижимости заключается, прежде всего, в структурировании объектов недвижимости на однородные группы. В частности, в соответствии с физическим состоянием и целевым использованием объектов недвижимости, рынок сегментирован по трем направлениям:

• Земельный рынок;
• жилой рынок (т.е. жилые здания и помещения);
• Рынок нежилых зданий и помещений, сооружений, конструкций.

Земля является одним из важнейших активов, обращающихся на рынке недвижимости. В большинстве случаев земельные участки, подавляющее большинство которых составляют садовые и дачные участки, либо продаются/покупаются, либо передаются по наследству. Характеристики земельных участков, определяющие их стоимость и спрос на них, как правило, включают назначение земельного участка, его удаленность/близость к крупным населенным пунктам, лесам, водоемам и технической инфраструктуре.

В любом случае, однако, почти все население испытывает потребность в жилье. В этом контексте рынок жилья является масштабным и активно развивающимся. Как правило, она делится на городские (эконом класс, стандартные квартиры, элитные квартиры и т.д.) и пригородные (дома в сельской местности, загородные дома и т.д.) рынки жилья. Основными параметрами, влияющими на спрос и предложение на рынке жилья, являются его качество и местоположение.

Меньше, чем жилой рынок - это рынок нежилых помещений. Его появление напрямую связано с процессом приватизации предприятий. Нежилая недвижимость характеризуется высокими затратами, поэтому преобладающими сделками на этом рынке являются арендные сделки.

Таким образом, рынок недвижимости как отдельный сегмент экономики характеризуется наличием следующих характерных признаков:

• Индивидуальность ценообразования обусловлена уникальностью объектов недвижимости и отсутствием полной осведомленности покупателей и продавцов;
• высокие транзакционные издержки;
• важная роль взаимодействия между первичным и вторичным рынками;
• высокая зависимость цен, доходности и рисков от экономики;
• разнообразие рисков;
• Низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами;
• Слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.