Резерв оценки имущества - основы, концепция и назначение

Содержание:

Оценка как новое направление развития рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения споров по недвижимости, когда стороны должны были воспользоваться услугами независимых арбитров по ценам для определения объективной стоимости того или иного объекта недвижимости.

Как всегда, спрос создавал предложение, и вскоре оценка начала стремительно развиваться в современной России не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной экономики.

Законопроект Российской Федерации "Об оценочной деятельности" готовился в течение двух лет специалистами и экспертами Государственной Думы (Комитет по собственности, приватизации и экономической деятельности) и Совета Федерации (Комитет по экономической политике).

В июле 1998 года был принят Федеральный закон. Она устанавливает правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических и юридических лиц, в целях совершения сделок с объектами оценки.

Теоретические основы оценочной деятельности

Оценочная деятельность - это сфера самостоятельного предпринимательства, направленная на оценку природных ресурсов, финансовых активов, предприятий, инвестиционных проектов, интеллектуальной собственности, основных средств, движимых и недвижимых активов, особенно земли.

Предметом оценочной деятельности является определение рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов оценки. Данный вид деятельности, а также связанная с ним профессия - профессия оценщика - является новым для России видом бизнеса.

Субъектами оценочной деятельности являются, с одной стороны, оценщики - юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности, а с другой стороны, клиенты - юридические лица, граждане, государство в лице уполномоченных органов.

Оценочная деятельность необходима как органам публичной власти для налоговых целей, так и физическим и юридическим лицам для нужд гражданского оборота. Необходимо различать правовое регулирование недвижимости и правовое регулирование оценочной деятельности.

Оценка объектов оценки является обязательной, если сделка затрагивает объекты оценки, полностью или частично находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, в том числе

• при оценке объектов оценки, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление или аренду;
• использовать объекты оценки, принадлежащие Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вторичных объектов;
• продавать или иным образом распоряжаться объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• в случае переуступки долговых обязательств в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• в случае передачи объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставный фонд, фонды юридических лиц, а также в случае возникновения спора о стоимости объекта оценки, в том числе
• в случае национализации собственности;
• при предоставлении ипотечных кредитов физическим и юридическим лицам в случае возникновения спора о стоимости заложенного имущества
• Подготовка брачных договоров и раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости имущества;
• выкуп или иное изъятие имущества у его владельцев для государственных или муниципальных нужд, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе его переоценка, может осуществляться оценщиком на основании решения суда, арбитражного или третейского суда, а также решения уполномоченного органа.

Концепция и назначение резервов по оценке недвижимости

Резервы оценки фактически являются резервным фондом, созданным организацией для покрытия рисков, т.е. потерь.

Существует три типа резервов для оценки имущества:

• Во-первых, за сомнительные долги;
• Во-вторых, за обесценение физических ресурсов;
• В-третьих, за обесценение финансовых вложений.

Назначение этих видов ресурсов определяется их наименованием: каждый из них предназначен для возмещения убытков, связанных с невыполнением обязательств перед организацией, изменением стоимости материальных ресурсов и ценных бумаг.

Резерв по сомнительным долгам

Сомнительная задолженность - это задолженность перед Организацией с высокой вероятностью полного или частичного непогашения. Любой вид задолженности может быть признан сомнительным.

Основанием для признания долга сомнительным может служить либо наличие дефолта в погашении долга, либо информация о финансовых проблемах должника. Порядок определения сомнительности задолженности должен быть определен в учетной политике организации.

Целью создания резерва по сомнительным долгам является предоставление пользователям финансовой отчетности достоверной информации о размере дебиторской задолженности организации.

Создание резерва по сомнительным долгам для целей бухгалтерского учета является обязательным.

Резерв по сомнительным долгам формируется на основании последнего дня запаса обязательств отчетного периода.

Определение суммы резерва производится отдельно по каждой сомнительной дебиторской задолженности, и на его величину может влиять количество дней просрочки, финансовое положение дебитора и вероятность погашения дебиторской задолженности.

Существует несколько способов создания резервов по сомнительным долгам:

• Интервал - резерв рассчитывается с определенной периодичностью (раз в квартал; раз в месяц) в процентах от суммы задолженности в зависимости от продолжительности просрочки платежа;
• Эксперт - резерв рассчитывается в процентах в зависимости от вероятности погашения задолженности, оцениваемой экспертом;
• Статистика - резерв рассчитывается на основе данных прошлых отчетных периодов о процентной доле невыплаченной задолженности в общем объеме задолженности.

Способ создания резерва должен быть указан в учетной политике организации.

Сумма резерва по сомнительным долгам уменьшает сумму дебиторской задолженности, отраженной на балансе организации.

Для налоговых целей создание резерва по сомнительным долгам не требуется, это право налогоплательщика.

Налоговое законодательство устанавливает следующие условия признания задолженности сомнительной:

• Нарушение срока погашения задолженности, предусмотренного договором;
• Неспособность обеспечить долг поручительством, залогом или банковской гарантией.

Долг может быть классифицирован как сомнительный, если эти условия выполняются одновременно.

Налоговый учет предусматривает создание резерва в зависимости от количества дней просрочки дебиторской задолженности:

• Пособие составляет 0%, если долг просрочен не более чем на 45 дней;
• Пособие составляет 50%, если просроченная задолженность составляет от 45 до 90 дней;
• Резерв составляет 100%, если задолженность просрочена более чем на 90 дней.

Резерв под обесценивание финансовых вложений

Финансовые инвестиции являются одним из наиболее рискованных и нестабильных видов активов организации, который подвержен изменениям в стоимости, включая их износ.

В целях предоставления пользователям финансовой отчетности достоверной информации о стоимости финансовых активов создается резерв под обесценение.

Для оценки необходимости создания резерва проводится аудит финансовых вложений на наличие условий постоянного снижения их стоимости, результатом которого является разница между их рыночной оценкой и учетной стоимостью. Балансовая стоимость финансовых вложений за вычетом суммы обесценения признается в качестве оценочной стоимости.

Критерии определения вероятности существенного снижения справедливой стоимости инвестиций представлены ниже:

• Балансовая стоимость инвестиции превышает ее оценочную стоимость на отчетную дату и на дату, предшествующую отчетной дате;
• Снижение оценочной стоимости финансовых активов в течение отчетного года (без указания случаев их временного увеличения);
• По состоянию на отчетную дату признаков того, что стоимость финансовых активов может увеличиться в будущем, не имеется.

Сумма резерва определяется либо разницей между учетной и оценочной стоимостью финансовых вложений, либо общей балансовой стоимостью финансовых вложений (при отсутствии возможности продажи).

В бухгалтерской отчетности отражена стоимость финансовых вложений за вычетом суммы резерва.

Обесценение основных средств

Создание резерва под обесценение основных средств является обязательным для всех компаний, за исключением тех, которым предоставлено право на упрощенный учет.

Резерв создается, когда потенциальная цена продажи основных средств оказывается меньше их балансовой стоимости. Это может быть связано с устареванием или потерей первоначальных характеристик.

Резерв создается до составления финансовой отчетности, т.е. не реже одного раза в год, но, возможно, чаще.

Сумма резерва представляет собой разницу между рыночной стоимостью товарно-материальных запасов и фактической себестоимостью. Организация обязана подтвердить рыночную стоимость запасов на момент определения резерва. Поскольку законодательством не предусмотрена процедура такого подтверждения, организация должна указать это в своей учетной политике.

В финансовой отчетности показана стоимость товарно-материальных запасов за вычетом суммы резерва.

Для налоговых целей резерв под обесценение товарно-материальных запасов не создается, поэтому разница между расходом по бухгалтерскому учету и расходом по налоговому учету для этого резерва увеличивает налогооблагаемую прибыль.