Основные факторы развития сферы недвижимости и характер их воздействия - виды и особенности

Содержание:

В настоящее время в России формируется новая экономическая среда для всех хозяйствующих субъектов и простых граждан, многие элементы которой находятся на стадии формирования и изучения. В первую очередь это касается системы знаний о недвижимом имуществе, функционирование которой так или иначе связано с жизнью и деятельностью людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Именно недвижимое имущество является центральным звеном всей системы рыночных отношений. Недвижимость - это не только важнейший актив, удовлетворяющий различные личные потребности людей, но и в то же время физический капитал, приносящий доход.

Инвестиция в него, как правило, является инвестицией с целью получения прибыли. Недвижимость является основой национального богатства страны, которое имеет массовый, общенациональный характер с точки зрения количества владельцев. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в повседневной жизни каждой семьи и каждого отдельного гражданина. Собственность на недвижимость является основной основой свободы, независимости и достойного существования всех людей.

Недвижимое имущество и его виды

Деление собственности на движимое и недвижимое имущество возникло в римском праве. В России понятие "недвижимое имущество" было введено Петром I в 1714 году. В постановлении от 23 марта "О порядке наследования движимого и недвижимого имущества". И с тех пор это было общепринято в дореволюционной России, о чем свидетельствует Гражданский кодекс России (т. 10 ч. 1 ст. 383-400).

Так, в статье 384 говорится, что "недвижимым имуществом по закону считается земля и все участки земли, дома, заводы, фабрики, магазины, все строения и пустые дворы, а также железные дороги". Отдельные статьи определяют характер различных недвижимых свойств, например, по статье 387, к аксессуарам относятся: "церковные и другие здания, фермы, мельницы, мосты, транспортные средства, плотины, дамбы, дамбы, озера, пруды, болота, дороги, родники и другие подобные им места; все работы на поверхности земли и все металлы, минералы и другие минеральные ресурсы, спрятанные в недрах земли".

В начале 1920-х годов в нашей стране вышеупомянутое разделение собственности считалось "буржуазным", что не соответствовало основам советского общества и было отменено путем упразднения частной собственности на землю. Последнее было легализовано статьей 21 Гражданского кодекса РСФСР, действующего с 1 января 1923 года. Согласно ст. 22 указанного Кодекса, национализированные и коммунальные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, здания "были лишены частного оборота и не могли отчуждаться и передаваться в залог органами, под юрисдикцией которых они находились, и не могли использоваться для удовлетворения требований кредиторов". Национализированные и коммунальные предприятия, здания и суда могут быть сданы в аренду в установленном законом порядке".

Недвижимость

Недвижимость - это земля, которая юридически признана недвижимой.

Это включает в себя активы, которые не могут быть перемещены без их существенного повреждения. Это может быть земля, ее недра, строительные объекты, различные сооружения. Она также включает в себя объекты, строительство которых еще не завершено. Недвижимость может также включать в себя самолеты, морские и речные суда, если это предусмотрено законодательством.

Недвижимость выступает в качестве субъекта сделок. Он может служить предметом лизинговых сделок, в качестве залога по кредиту. Чаще всего в качестве залога используется недвижимость, гарантирующая заемщику погашение кредита к определенной дате при определенных условиях.

Участие недвижимости в бизнесе требует соблюдения всех требований законодательства. В России необходимо зарегистрировать недвижимость в соответствующем государственном органе. Сделки с недвижимостью также проводятся с участием государства. В России за регистрацию сделок с недвижимостью отвечает Федеральная служба кадастра, регистрации и картографии. Сделки могут регистрироваться в присутствии нотариуса или без его участия. В последнем случае составляется письменный договор, имеющий такую же юридическую силу, как и нотариальная сделка.

Для продажи или покупки недвижимости или строительства объекта, необходимого для точной оценки его стоимости. В случае строительства смета будущих затрат составляется и утверждается до начала работ. Продажа и покупка, как правило, осуществляется на основе оценки недвижимости. В зависимости от цели, может быть рассчитана рыночная стоимость, ликвидационная стоимость, восстановительная стоимость или стоимость замещения.

Рыночная стоимость отражает стоимость недвижимости в текущих рыночных условиях. Используется в сделках купли-продажи и кредитных заявках. Остаточная стоимость указывает на сумму денег, которая может быть получена в случае быстрой продажи недвижимости. Обычно она равна или меньше рыночной стоимости. Стоимость замещения указывает сумму денег, которую можно было бы потратить на строительство подобной недвижимости, и наиболее часто используется в страховании.

Факторы развития недвижимости

Движущей силой рынка недвижимости является спрос и предложение. Главная проблема в том, что они редко приходят в равновесие. Жидкие свойства быстро покидают рынок, что приводит к повышению цен. А продавцы неликвидной недвижимости следуют текущей тенденции, а также увеличивают цену продажи. Потенциал рынка в основном зависит от следующих факторов:

• Динамика и уровень доходов субъектов хозяйствования. Формирование платежеспособного спроса позволяет проводить более гибкую ценовую политику на рынке. Положительная динамика уровня доходов свидетельствует о возможности формирования сбережений, а отрицательная - наоборот, о потере возможности совершать крупные покупки.
• Колебание цен на рынке может повлиять на соотношение спроса и предложения. Когда цены слишком высоки, спрос падает. Падение цен увеличивает количество людей, которые хотят купить дом.
• Стоимость продукции, используемой для строительства жилья, влияет на конечную рыночную цену готовой недвижимости или конструкции. Цены первичного рынка всегда влияют на цены вторичного рынка.
• Наличие кредита. Высокие процентные ставки сдерживают рост спроса и, следовательно, влияют на цены и соотношение спроса и предложения.
• Ставки аренды и налоги определяют поведение покупателей и продавцов.

Существуют косвенные факторы, определяющие тенденции развития недвижимости. Например, демографическая ситуация в стране в долгосрочной перспективе оказывает положительное или отрицательное влияние на рынок. Спрос зависит от возрастного состава населения, социального статуса и административных факторов. Сделки с недвижимостью требуют четкой правовой основы и прозрачного механизма исполнения договора. Регистрационные требования могут препятствовать не только сделкам, но и строительству.

Рынок недвижимости подвержен влиянию экономических циклов. В связи с высокой стоимостью и спецификой товара сделка с недвижимостью требует независимой оценки ключевых факторов и анализа текущего этапа развития рынка. В противном случае покупатель может понести значительные финансовые убытки.

Особенности рынка недвижимости

Российский рынок недвижимости демонстрирует устойчивую восходящую ценовую тенденцию. Падение цен наблюдалось только во время финансового кризиса, а затем после второй волны его последствий в 2014-2015 годах. Рынок недвижимости подчиняется тем же законам, что и любой другой рынок. Однако, у его предмета есть определенная особенность:

• Уникальность. Объект недвижимости не может иметь абсолютного контрагента. Даже типичные квартиры отличаются своим расположением в здании.
• Неподвижность. Имущество не может быть перемещено по собственному усмотрению.
• Уникальность предложения.
• Сложность с продажей.

Местоположение объекта недвижимости влияет на рынок, локализацию спроса. Его территориальные границы достаточно узкие. Другая особенность - несовершенная конкуренция. Спрос ограничен и нерегулярен, но конкуренция между продавцами высока. Достижение рыночного равновесия практически невозможно, между рынками покупателей и продавцов происходят постоянные колебания. Количество участников сделок ограничено, а количество более дешевых сделок превышает количество покупок и продаж более дорогой недвижимости.

Сфера недвижимости характеризуется частным характером отношений. В них могут участвовать два человека - продавец и покупатель, а также посредник - брокер. Конфиденциальность сделок снижает доступность информации, что ограничивает понимание участниками текущей рыночной ситуации.

Таким образом, на цену имущества влияет конкуренция между посредниками или продавцами. Часто окончательная цена сделки отличается от первоначальной цены, поскольку торги могут проходить между участниками или цена может уже включать в себя комиссионные агента.