Определение стоимости недвижимого имущества - концепции, операции и оценка

Содержание:

Оценка недвижимости является очень актуальным видом деятельности в современном мире. Каждый день проводятся различные операции с недвижимостью, например: Строительство, снос, продажа - и каждая из этих операций, перед их выполнением, требует оценки их стоимости.

В зависимости от типа сделки определяется типом стоимости объекта, например: рыночная стоимость, восстановительная стоимость, инвестиционная стоимость и др.

Общие концепции оценки

Под оценочной деятельностью в Российской Федерации понимается - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на определение рыночной или иной стоимости в отношении объектов оценки.

Объектами оценки являются: 1) отдельные материальные объекты; 2) совокупность вещей, составляющих собственность лица, в том числе имущество определенного вида; 3) имущественные и иные права собственности; 4) права и обязанности по претензиям; 5) работы, услуги, информация; 6) иные объекты гражданских прав; 7) здания, сооружения и подземные сооружения; 8) земельные участки; 9) леса и многолетние насаждения; 10) объекты технической застройки.

Субъекты оценочной деятельности: 1) органы исполнительной власти Российской Федерации, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования; 2) оценщики - индивидуальные предприниматели, юридические лица, профессиональные объединения оценщиков; 3) клиенты оценочной деятельности, по инициативе которых заключен договор; 4) потребители оценочных услуг.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта - это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, если стороны действуют обоснованно и обладают всей необходимой информацией и никакие чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену сделки.

Недвижимость (недвижимость) определяется как земля, подземная земля, собственные воды и все, что прочно прикреплено к земле, такие как здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определяется как имущество, которое не может быть перемещено без непропорционального вмешательства в его назначение. Согласно закону, к недвижимому имуществу относятся воздушные и морские суда, баржи, космические объекты. Закон может также распространяться на другое имущество в качестве недвижимого имущества.

Оценочный подход - общий метод определения стоимости с использованием одного или нескольких методов оценки.

Недвижимость

Недвижимость - это вид недвижимости, который юридически признан недвижимым.

Этот тип собственности включает в себя землю, недра и все предметы, постоянно прикрепленные к земле. Недвижимость включает в себя предметы, которые не могут быть удалены без существенного ущерба для их назначения. Поэтому недвижимость включает в себя оборудование, здания и незавершенные конструкции. Существует особый вид недвижимости, который подлежит государственному лицензированию. Это крупные транспортные средства - морские суда и дирижабли.

Объекты недвижимости могут быть предметом различных сделок. Например, высокотехнологичные механизмы и машины часто сдаются в аренду. Лизинг - это форма кредита, позволяющая купить актив. Арендатор может эксплуатировать актив до полного погашения кредита.

Недвижимость служит залогом, позволяющим эксплуатировать ее с последующим выкупом. Залог является одной из форм обеспечения основного кредитного договора. Это гарантирует возврат заемщиком.

В России регистрация прав собственности на недвижимое имущество осуществляется путем внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости. Все сделки с недвижимостью должны регистрироваться уполномоченными органами. Государство регулирует передачу прав собственности. Федеральная служба кадастра, картографии и регистрации контролирует регистрацию сделок с недвижимостью. Сделка может быть совершена с участием нотариуса или в форме простого письменного соглашения между сторонами.

Операции с недвижимостью

Приведенные ниже документы служат основанием для проведения любой сделки с недвижимостью:

• Сведения, регистрирующие территориальные границы расположения объекта недвижимости, а также документы, указывающие на местоположение объекта недвижимости.
• Информация из отдела технической инвентаризации, характеризующая интерьер помещения.
• Информация о правах собственности на недвижимость.
• Документы, описывающие любые обременения собственности. Это могут быть договоры аренды, соглашения о залоге, специальные налоговые соглашения и другие.

Оценка стоимости недвижимости важна для правильного налогообложения. В России налоговые вычеты предусмотрены для операций с недвижимостью. В случае продажи недвижимости продавец обязан предоставить в налоговые органы данные о сделке и представить декларацию о доходах. Расчет стоимости имущества зависит от его целевого использования. Для продажи можно использовать метод сравнения, основанный на факторном анализе рынка. Метод доходов позволяет определить стоимость недвижимости по формуле:

Стоимость объекта недвижимости в рублях = коэффициент чистой операционной прибыли/капитализации.

В этом случае коэффициент капитализации указывает на годовой доход от реализации имущества. Существуют некоторые специфические методы расчета. Например, метод "Кольцо" используется, когда оплата производится равными частями. Метод Inwood используется, когда полученный капитал подлежит реинвестированию. Метод Хосколда не применим к объектам незавершенного строительства, так как он характеризует приток капитала в долгосрочной перспективе.

Рассмотрение коэффициента дисконтирования является более универсальным методом расчета, так как позволяет наиболее точно определить будущую стоимость имущества и, следовательно, не потерять прибыль при его продаже. Расчет цены на недвижимость по данному методу позволяет инвестору оценить потенциал приобретаемого объекта. Он может сравнить текущую цену объекта и его будущую стоимость, а затем рассчитать свою выгоду и принять решение о сделке.

Оценка недвижимости

Заключение любой сделки с недвижимостью требует оценки ее стоимости. При анализе свойства можно определить несколько типов значений:

• Рыночная стоимость. Это значение характеризует стоимость объекта в соответствии со спросом и предложением на рынке. Она рассчитывается с учетом рационального поведения продавца и покупателя, то есть стороны сделки имеют доступ к рыночной информации. Данный вид стоимости используется в сделках купли-продажи, залогах, лизинговых платежах.
• Ликвидационная стоимость. Стоимость, которая может быть получена при быстрой продаже недвижимости. Как правило, она всегда ниже или равна рыночной стоимости.
• Стоимость замещения характеризует стоимость строительства аналогичного объекта недвижимости. Рассчитано на страхование существующего имущества. При наступлении страхового случая чистая стоимость имущества оплачивается без амортизации.
• Стоимость замещения рассчитывается как стоимость строительства нового объекта недвижимости, но с учетом накопленной амортизации. Это значение используется для расчета рыночной стоимости.

При расчете рыночной стоимости важно учитывать экономические факторы, влияющие на цену. Увеличение спроса, как правило, связано с улучшением качества жизни. Когда банковское кредитование снижает процентную ставку, менее обеспеченные люди имеют доступ к покупке недвижимости, создавая дефицит предложения. Ограниченное предложение повышает рыночную стоимость жилья. Это может быть вызвано нехваткой места для развития.

Неблагоприятные условия жизни большинства населения типичны для российского рынка недвижимости, поэтому развитие банковского кредитования провоцирует рост спроса на покупку жилья. На рыночную цену влияет также территориальное расположение собственности и степень экономической концентрации населения. Наконец, для определения рыночной цены имущества проводится сравнительный анализ однородных свойств. Сравнение рыночной информации проводится при иных одинаковых условиях. Сделки с недвижимостью могут включать переговоры или использование специальных условий сделки.