Объекты оценочной деятельности - общие требования, оценка, методы и процесс

Содержание:

Объектами оценочной деятельности являются конкретные материальные объекты, объекты творческой и интеллектуальной деятельности, объекты права требования, имущественные права, информационная собственность, услуги и работы, а также другие объекты, связанные с гражданским правом.

Оценка (оценочная деятельность) - беспристрастное мнение о стоимости, основанное на подробном изучении объекта, подлежащего оценке, либо это деятельность, направленная на определение рыночной или иной стоимости в отношении оцениваемого объекта (статья 3 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Оценщик - это человек, который имеет специальные знания и подготовку в оценке конкретного объекта недвижимости.

В потребительской сфере национальной экономики профессия оценщика известна давно (оценщик в ломбарде, в комиссионном бизнесе, иногда в торговле товарами).

Существует мнение, что в производственном секторе экономики, т.е. как и в оценке активов предприятий, этот вид профессиональной деятельности в России зародился сравнительно недавно - в 1992-1993 гг. Тогда же были созданы первые оценочные компании, и одновременно было создано Российское общество оценщиков (РОА). ROU - профессиональная общественная организация, объединяющая специалистов в области оценки из всех регионов России, в том числе и из Рязани.

На самом деле, оценка известна в России уже давно. В словаре В.И. Даля, написанном в середине 19 века, в качестве общепринятого термина упоминаются такие выражения, как "оценочное дело", "оценочная комиссия", "оценочная плата". 8 июня 1893 года были изданы "Правила оценки недвижимости для взимания земских сборов". Оценка проводилась областными и районными оценочными комиссиями и земскими администрациями.

В 19 веке в России существовало три метода (типа) оценки земель: Нижегородский, Московский и Сибирский, Черниговский и Рязанский.

В Рязанской губернии земли были разделены на отдельные "районы", в пределах которых оценка производилась по среднестатистическим нормальным доходам от урожая ржи, овса и сена.

Метод был исследуемо-статистическим. Впервые в ходе оценки были взяты пробы грунта и недр.

После 1917 г., когда частная собственность на землю и другие средства производства была упразднена, оценочная деятельность потеряла свой общественный интерес. Остались только некоторые его элементы.

В условиях плановой экономики оценка земли, отдельных зданий, жилых помещений и т.д. была лишь полулегальной и эпизодической, и имела значение лишь для относительно небольшого круга людей.

Земля, подавляющее большинство средств производства, существенная часть жилого фонда и другое имущество находились в государственной собственности. Процесс распределения ресурсов осуществлялся по инициативе и под контролем государства, и оценка не требовалась.

В условиях рыночной экономики механизм распределения и перераспределения ресурсов принципиально отличается. Она предполагает товарную форму всех (или значительной части) активов.

Россия уже перераспределила права собственности от государства частным производителям. Были приватизированы и приватизируются жилые, производственные здания и сооружения, социальные учреждения. Новая Конституция 1993 года закрепляет право частной собственности на землю.

Таким образом, в России создается рынок недвижимости, который, в свою очередь, является материальной и материальной основой рынка капитала, а без последнего невозможно формирование эффективной структуры и доли общественного производства.

Формирование новой экономической системы сопровождается формированием соответствующего законодательства об оценке, созданием профессиональных организаций, разработкой профессиональных стандартов и созданием информационных баз данных.

Общие требования к содержанию оценочного отчета по предмету оценки

Надлежащее исполнение обязанностей, возложенных договором на оценщика, заключается в своевременной письменной подготовке и передаче клиенту отчета об оценке предмета оценки.

Отчет не должен быть двусмысленным или вводящим в заблуждение. В отчете должна быть указана дата проведения оценки оцениваемого имущества, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки оцениваемого имущества, а также другая информация, необходимая для полной и ясной интерпретации результатов оценки оцениваемого имущества, отраженных в отчете.

Если при оценке оцениваемого имущества вместо рыночной стоимости определяются другие виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии, использованные при оценке оцениваемого имущества, а также причины отклонения от возможности определения рыночной стоимости оцениваемого имущества.

В докладе должно быть сказано:

• Дата подготовки и серийный номер доклада;
• Причины, по которым оценщик оценивает оцениваемое имущество;
• юридический адрес оценщика и сведения о лицензии на осуществление оценочной деятельности для данного вида недвижимости;
• точное описание объекта оценки, а что касается объекта оценки, то принадлежность к юридическому лицу
• Сведения о юридическом лице и балансовых затратах по данному объекту оценки;
• Стандарты оценки для определения соответствующего характера стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень данных, используемых при оценке объекта оценки, с указанием источников данных и допущений, принятых при оценке объекта оценки;
• Порядок определения стоимости объекта оценки и его конечной стоимости, а также ограничения и границы применения полученного результата
• дата определения стоимости оцениваемого объекта;
• перечень документов, используемых оценщиком, и определение количественных и качественных характеристик оцениваемого объекта.

Отчет может содержать и другую информацию, которая, по мнению оценщика, необходима для полноты отражения метода, используемого оценщиком для расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Законодательство Российской Федерации может предусматривать специальные формы отчетности для оценки отдельных видов объектов оценки.

Отчет должен быть подписан собственноручно оценщиком и подтвержден его печатью.

Оценка и ее правовое регулирование

Оценочная деятельность - профессиональная деятельность в области управления стоимостью материальных и нематериальных объектов.

Оценщик - это специалист, который имеет право готовить и подписывать оценки недвижимости, оборудования, транспортных средств, компаний, работ, прав на дебиторскую задолженность и др.

Деятельность оценщиков регулируется Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 № 135. Вся оценочная деятельность регулируется государством и саморегулируемыми организациями.

Функции Национального совета по оценочной деятельности включают в себя:

• Формирование общих подходов к проведению оценочной деятельности;
• Утверждение работы оценщиков;
• Разработка федеральных стандартов, правил оценки.

При проведении оценочной деятельности должен быть подготовлен договор на оказание услуг по оценке, который должен включать в себя следующее.

• Основа для контракта;
• Виды оценочного имущества;
• Вид оценки, которая должна быть проведена на оцениваемом объекте:
• Денежная компенсация за все оценочные работы;
• Информация о страховании ответственности оценщика.

Субъекты и объекты оценочной деятельности

Субъектами оценочной деятельности являются физические и юридические лица, саморегулируемые организации и государственные органы, осуществляющие оценку, ее проведение, регулирование и контроль, а также потребители услуг по оценке.

Таким образом, предметом деятельности по оценке являются:

• Органы исполнительной власти Российской Федерации;
• Оценщики - индивидуальные предприниматели и юридические лица, профессиональные объединения оценщиков;
• Клиенты оценщика - юридические и физические лица, заключившие договор с оценщиком об оценке объекта;
• Потребители оценочных услуг - физические и юридические лица, использующие информацию из отчета об оценке.

Оценку имущества могут проводить также физические лица - оценщики, которые являются либо сотрудниками оценочных фирм, либо индивидуальными предпринимателями.

Потребители результатов оценки не обязательно должны быть клиентами. Информация по оценке может потребоваться любому участнику оценочной деятельности, включая государственные учреждения.

Объектами оценочной деятельности в соответствии с п. 5 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" являются:

• Материальные объекты, разделенные на подвижные и недвижимые, разделяемые и неделимые;
• Совокупность вещей, составляющих собственность человека;
• Право собственности и другие имущественные права на земельный участок или отдельные его объекты.

Методы оценочной деятельности

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с едиными методиками и процедурами, разработанными национальными и международными организациями, занимающимися оценкой недвижимости различных типов.

Методология оценочной деятельности основана на методах оценки как материальных, так и нематериальных объектов. Метод оценки - это последовательность процедур, которые на основе информации, присущей конкретному объекту, позволяют определить его стоимость в рамках оценочного подхода.

Выделяются следующие подходы к оценке различных объектов:

• Доходный подход, сочетающий в себе ряд методов определения стоимости имущества, основанных на определении ожидаемого дохода от эксплуатации объекта оценки.
• Основанный на стоимости, который предполагает определение затрат, необходимых для воспроизводства или замены оцениваемого имущества, с учетом износа и старения. Стоимость воспроизведения ценного предмета включает в себя расходы, необходимые для создания копии предмета с технологиями и материалами, использованными при его производстве (создании). Затраты, связанные с заменой объекта, представляют собой затраты, необходимые для производства одного и того же объекта с используемыми технологиями и материалами на дату оценки.
• Сравнительный на основе набора методов определения стоимости объекта на основе сравнения рассматриваемого объекта с аналогичными объектами, по которым имеются данные о ценах. Аналогом оцениваемого объекта является объект, аналогичный оцениваемому объекту по основным экономическим, техническим, материальным и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Процесс оценки

Оцениваемый объект и субъект непосредственно участвуют в процессе оценки имущества. Субъектами являются организации, физические лица, представители государственных органов и независимых оценочных фирм. Иными словами, субъектами оценки являются клиенты оценочной деятельности, эксперты, проводящие оценки, а также специалисты, осуществляющие мониторинг оценочной деятельности.

Оценка отдельных организаций осуществляется с помощью специальных технологий и методов. Специализация оценочной работы - это область, которая оценивается определенным методом. Все объекты оценки по специализации разделены на следующие категории:

• Средства производства;
• Транспортные средства;
• Результаты творческой и интеллектуальной работы;
• Нематериальные активы;
• Недвижимость и земля;
• Бизнес.

На сегодняшний день развитию оценочной деятельности препятствуют следующие проблемы:

• Обновление законодательства в сфере оценочной деятельности на фоне изменений в системе регулирования;
• Разъяснение норм смежных законов, затрагивающих вопросы независимой оценки, для обеспечения полноты законодательства о независимой профессиональной оценке;
• Разработать уставные документы, обеспечивающие формирование полной и единообразной методологической базы для оценки.

Требования к профессиональным оценщикам. Когда требуется оценка?

Оценщик - это лицо, которое должно соответствовать одной или нескольким квалификациям.

Юридические лица, оказывающие услуги по оценке, должны иметь в штате не менее двух оценщиков.

Для проведения оценочной деятельности установлены следующие требования к физическим лицам:

• Соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
• Наличие государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;
• Наличие документа, подтверждающего экспертизу оценочной деятельности.

Для юридических лиц оценочная деятельность должна осуществляться в соответствии со следующими требованиями:

• Соблюдение законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности;
• Наличие государственной регистрации в качестве юридического лица;
• В штате юридического лица должен быть хотя бы один сотрудник, для которого эта работа является основным видом деятельности и который имеет подготовку в области оценки недвижимости.

Оценка необходима в следующих случаях:

• При проведении тендеров, аукционов, предложений;
• В случаях покупки, продажи, обмена;
• В случаях аренды, передачи прав аренды, лизинга;
• В случаях залога, раздела, пожертвования, наследования;
• В случаях страхования;
• В случаях приватизации, национализации, конфискации и ликвидации;
• При подготовке брачного контракта;
• При расчете налогов, других сборов, пошлин;
• При определении доли прав на собственность;
• В процессах разрешения имущественных споров;
• В процессе передачи собственности;
• В процессе передачи в доверительное управление.