Теоретические аспекты инвестиционной деятельности организаций

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Все предприятия в той или иной степени связаны с инвестиционной деятельностью. Принятие решений по инвестированию осложняется факторами: вид инвестиции; стоимость инвестиционного проекта; множественность доступных проектов; ограниченность финансовых ресурсов, доступных для инвестирования; риск, связанный с принятием того или иного решения. Причины, обусловливающие необходимость инвестиций: обновление имеющейся материально-технической базы, наращивание объемов производственной деятельности, освоение новых видов деятельности. Задача осложняется, если речь идет об инвестициях, связанных с расширением основной деятельности, поскольку в этом случае необходимо учесть целый ряд новых факторов: возможность изменения положения фирмы на рынке товаров, доступность дополнительных объемов материальных, трудовых и финансовых ресурсов, возможность освоения новых рынков.

Целью данной работы является изучение организации управления стоимостью проекта.

Для решения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1) Рассмотреть теоретические аспекты инвестиционной деятельности организаций;

2) Разработать управление стоимостью инвестиционного проекта строительства складского комплекса ООО «ЖДэкспедиция»;

3) Произвести оценку эффективности инвестиционного проекта строительства складского комплекса ООО «ЖДэкспедиция».

Курсовая работа состоит из введения, в котором обоснована актуальность, цель и задачи исследования; трех глав, непосредственно раскрывающих тему исследования; заключения и списка использованной литературы. Общий объем курсовой работы составляет 45 страниц машинописного текста.

1. Теоретические аспекты инвестиционной деятельности организаций

1.1. Сущность инвестиций и направления инвестиционной деятельности организаций

Одна из важнейших сторон производственно-хозяйственной деятельности предприятия - сохранение и развитие своего производственно-экономического потенциала. Деятельность предприятий в этом плане называется инвестиционной деятельностью.

Инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения другого полезного эффекта.

Различают реальные (капиталообразующие) инвестиции - вложения в создание новых, реконструкцию или техническое перевооружение существующих предприятий, производств, и финансовые (портфельные) вложения в покупку акций и ценных бумаг государства, других предприятий, инвестиционных фондов. В первом случае предприятие-инвестор, вкладывающее средства, увеличивает свой производственный капитал, - основные производственные фонды и необходимые для их функционирования оборотные средства. Во втором случае инвестор увеличивает свой финансовый капитал, получая дивиденды - доход на ценные бумаги. Вложения денежных средств в создание производств при этом осуществляют другие предприятия и организации, выпустившие акции для привлечения финансовых средств на осуществление их инвестиционных проектов.

Другими формами инвестирования являются: приобретение земельных участков, имущественных прав (оцениваемых денежным эквивалентом), лицензий на передачу прав промышленной собственности, секретов производства, патентов на изобретения, свидетельств на новые технологии, полезные модели и промышленные образцы, товарные знаки, фирменные наименования, сертификаты на продукцию и технологию производства, права землепользования и т. п.

Инвестиции, вкладываемые в создание новых и воспроизводство действующих основных фондов без вложений в потребные оборотные средства, имеют форму капитальных вложений. Капитальные вложения составляют преобладающую часть всех средств, обеспечивающих простое и расширенное воспроизводство основных фондов. К ним относятся все вложения в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, их капитальный ремонт, модернизацию, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Инвестиции, как объект управления на макро и микро уровне являются сложной экономической категорией, отличающейся рядом особенностей.

Во-первых, под инвестициями понимается не любое вложение финансовых средств, а только те вложения средств, которые отвлекаются с конкретной целью от непосредственного потребления, и отдача от которого может быть получена через определенный интервал времени.

Во-вторых, цель инвестиций состоит не только в получении текущего дохода (прибыли), но и достижении иных экономических и внеэкономических целей (экологических, социальных, оборонных и т.д.).

В-третьих, понятие инвестиций шире понятия капитальных вложений, являющихся одной из форм инвестиций, включающей вложение капитала в воспроизводства основных средств. Оно включает как материальные, так и нематериальные инвестиции (имущественные права, научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки).

И, в–четвертых, инвестирование капитала может осуществляться не только в денежной форме, но и в других формах (движимого и недвижимого имущества, финансовых инструментов, нематериальных активов).

К инвестициям в российском законодательстве относят денежные средства, целевые банковские вклады, ценные бумаги, технологии, машины и оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество, в том числе имущественные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения дохода и иного полезного эффекта.

Формы и состав инвестиций:

- денежные средства и их эквиваленты;

- земля;

- здания, сооружения, оборудование и др. имущество, используемое в производстве или обладающее ликвидностью;

- имущественные права, оцениваемые, как правило, денежным эквивалентом (лицензии, права землепользования и др.).

С финансовой точки зрения, инвестиции – это все виды активов (средств), которые вкладываются в объекты предпринимательской деятельности (хозяйственной деятельности) с целью получения дохода (прибыли) и иного полезного эффекта.

С экономической точки зрения, инвестиции – это расходы на создание, расширение или реконструкцию и техническое перевооружение основного и оборотного капитала.

Инвестиции могут быть классифицированы по разным признакам: целям инвестирования или объектам вложения средств; периодам инвестирования; формам собственности инвесторов; источникам инвестирования.

По источникам инвестирования инвестиции могут быть отечественные и иностранные.

Иностранные инвестиции – это все виды ценностей, вкладываемые иностранными инвесторами (физическими лицами, юридическими лицами, государствами) в объекты предпринимательской деятельности на территории РФ в соответствие с действующим законодательством. К ним относятся: объекты гражданских прав, принадлежащих иностранному инвестору, не изъяты из оборота или не ограничены в обороте в РФ, в т.ч. деньги, ценные бумаги, иное имущество, имущественные права, имеющие денежную оценку, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальная собственность), а также услуги и информация.

В рамках иностранных инвестиций выделяются: прямые (осуществленные юридическими или физическими лицами, полностью владеющими предприятием или контролирующими не менее 10 % акций и акционерного капитала предприятия); портфельные (покупка акций, векселей и других долговых ценных бумаг, объемом менее 10 % в общем акционерном капитале предприятия); прочие (торговые кредиты, банковские вклады и др.).

Отечественная статистика не включает в объемы капвложений иностранные инвестиции вследствие того, что понятийный аппарат и способы их учета отличаются от терминологии и методов определения капитальных вложений. Прямые иностранные инвестиции, во-первых, включают в себя затраты оборотного капитала; во-вторых, охватывают как прямые, так и финансовые (портфельные) инвестиции в пакеты акций, облигаций и др. ценных бумаг, дающих их собственникам право на получение доходов. Целевое использование финансовых инвестиций не постоянно: они могут быть как дополнительным источником капитальных вложений, так и предметом биржевой игры на рынке ценных бумаг.

Инвестиционная деятельность – это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.

Процесс инвестирования включает процесс вложения средств и процесс получения дохода или иного положительного эффекта (отдачи от вложения). Формы протекания этих процессов могут быть различны. Процессы могут быть последовательными, параллельными или частично совпадающими во времени, не совпадающими во времени.

При последовательном протекании инвестиционного процесса отдача от вложения формируется сразу же после завершения процесса инвестирования. При параллельном протекании инвестиционного процесса получение отдачи на вложенный капитал возможно до полного завершения процесса инвестирования. При не совпадающих во времени процессах между периодом завершения инвестирования и получением отдачи существует временной разрыв.

Каждая из этих форм предопределяет специфику формирования денежных потоков, характеризующих инвестиционную и операционную деятельность.

Реинвестирование – процесс вложения средств в объекты предпринимательской деятельности за счет доходов или прибыли, полученных в результате вложения первичных инвестиций, осуществляемых при реализации инвестиционного проекта, создании или покупке предприятия.

Объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах экономики, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция, другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность (рисунок 1).

Субъектами инвестиционной деятельности являются: инвесторы, заказчики, исполнители работ пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи и другие участники инвестиционного процесса. Субъектами ИД могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государства и международные организации (рисунок 2).

Рисунок 1 - Объекты инвестиционной деятельности

Рисунок 2 - Субъекты инвестиционной деятельности

1.2. Источники финансирования и подходы к оценке эффективности инвестиционной деятельности

Возможные источники финансирования делятся на две обобщенные группы. Первая группа источников образует собственный капитал, не подлежащий возврату. Предоставившие их субъекты, как правило, участвуют в доходах от вложения инвестиций на правах долевой собственности.

К этой группе источников финансирования относятся:

- собственные финансовые средства (прибыль, амортизационные отчисления и т.п.), а также иные виды активов (основные фонды, земельные участки, промышленная собственность и т.п.) и привлеченные средства (средства от продажи акций, благотворительные и иные взносы, средства выделяемые вышестоящими компаниями на безвозмездной основе);

- ассигнования из бюджетов разных уровней (федерального, регионального, местного), фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе;

- иностранные инвестиции, предоставляемые в форме финансового или иного участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений (в денежной форме) международных организаций и финансовых институтов, предприятий и организаций различных форм собственности и частных лиц.

Ко второй группе источников финансирования относятся различные формы заемных средств, представляемые на возвратной основе, в том числе кредиты, предоставляемые государством, кредиты иностранных инвесторов, облигационные займы, кредиты банков, инвестиционных фондов и компаний, страховых компаний, пенсионных фондов и т.п.

В принципе финансирование инвестиций может осуществляться за счет:

- внутренних денежных средств – самофинансирования (амортизации, прибыли);

- внешних денежных средств:

а) продажу основных и оборотных средств;

б) увеличение капитала за счет выпуска новых ценных бумаг;

в) использование краткосрочных и долгосрочных заемных средств (банковских займов, выпуска облигаций).

В общем виде формы финансирования включают:

- собственное (за счет самофинансирования и привлеченных средств);

- акционерное (за счет эмиссии и размещения акций, вкладов учредителей и стратегических инвесторов);

- централизованное (возвратное или безвозвратное) (за счет бюджетных средств и средств внебюджетных фондов, выделяемых на финансирование федеральных, региональных и отраслевых программ, ссуды на безвозмездной или льготной основе);

- заемное (за счет предоставления средств на возмездной основе);

- лизинговое (основанное на долгосрочной аренде имущества (машин, оборудования, транспортных средств и т.д.) при сохранении права собственности за арендодателем);

- иностранное финансирование.

Основную долю в общих финансовых затратах на осуществление инвестиционных проектов составляют собственные средства предприятий и организаций. На их долю в настоящее время в России приходится более 80% всех потребных средств.

Существенную долю в собственных средствах предприятий и организаций, направляемых на инвестиционные цели, составляют амортизационные начисления. На их долю в настоящее время приходится более 70% от общей суммы инвестиций.

В условиях дефицита финансовых средств, направляемых на инвестиционные цели, важным средством активизации инвестиционной деятельности является лизинг.

Лизинг - форма кредитно-финансовых отношений, состоящая в долгосрочной аренде промышленными, транспортными и другими предприятиями машин и оборудования либо у предприятий, производящих их, либо у специально создаваемых лизинговых компаний. В лизинговой сделке помимо указанных сторон участвуют также страховые компании, коммерческие или инвестиционные банки, способные мобилизовать необходимые для этого денежные средства в финансирование операций.

Основными признаками классификации методов оценки эффективности являются: учет факторов времени (дисконтирования денежных потоков); характер показателей (абсолютные, относительные, временные).

Первая группа критериев основана на использовании недисконтированных денежных потоков и упрощенных процедур расчета. В качестве основных критериев используются: чистый доход (ЧД), индекс рентабельности (ИР), срок окупаемости (Т) и показатель отдачи на капитал (Е).

Вторая группа методов основана на использовании дисконтированных денежных потоков: денежных поступлений, текущих выплат (без амортизации) и инвестиционных затрат. К ней относятся чистый дисконтированный доход (ЧДД), индекс рентабельности (ИР), внутренняя норма доходности (ВНД), срок окупаемости (Т).

Рассмотрим критерии первой группы.

Чистый доход от реализации проекта (ЧД) – накопленный интегральный эффект за расчетный период.

Индекс рентабельности (ИР) – отношение суммы чистых поступлений от реализации проекта за расчетный период к общей сумме инвестиционных затрат.

Показатель отдачи на капитал (Е) – отношение среднегодового эффекта к общему объему требуемых инвестиций.

Срок окупаемости (Т) – период времени, в течение которого сумма чистых поступлений от реализации проекта равна сумме необходимых инвестиций.

Вторая группа методов основана на использовании дисконтированных денежных потоков: денежных поступлений, текущих выплат (без амортизации) и инвестиционных затрат.

Чистый дисконтированный доход (ЧДД), чистая текущая стоимость (ЧТС) – сумма дисконтированных чистых поступлений от реализации проекта за расчетный период за вычетом суммы дисконтированных инвестиционных затрат (накопленный дисконтированный эффект за расчетный период).

Индекс рентабельности (ИР), индекс доходности (ИД), отношение суммы дисконтированных чистых поступлений от реализации проекта за расчетный период к сумме дисконтированных инвестиционных затрат.

Внутренняя норма доходности (ВНД), внутренняя норма рентабельности (ВНР) – положительное значение нормы дисконта (r0), при котором чистый дисконтированный доход равен нулю.

В общем случае (когда не соблюдается условие последовательности периода инвестиционных вложений и периода отдачи). ВНД называют такое положительное число r0, при котором соблюдаются следующие условия:

а) при r=r0 ЧДД=0;

б) при r>r0 ЧДД<0;

в) при r<r0 ЧДД>0.

Если не выполнено хотя бы одно из этих условий, считается, что r0 не существует

Срок окупаемости (Т) – минимальный временной интервал (от начала осуществления проекта), в пределах которого сумма дисконтированных чистых поступлений покрывает сумму дисконтированных инвестиционных затрат.

В процессе инвестиционного анализа используются также показатели: текущий чистый дисконтированный доход и потребность в дополнительном финансировании.

Текущий чистый дисконтированный доход - накопленный дисконтированный эффект за первые k шагов расчетного периода.

Потребность в дополнительном финансировании – максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного эффекта от инвестиционной и операционной деятельности (объем внешнего финансирования проекта, необходимый для его финансовой реализуемости). Реальный объем необходимого финансирования, как правило, превышает его за счет необходимости обслуживания долга (заемных средств).

Сложность принятия инвестиционных решений зависит от множества факторов: вида инвестиций; стоимость инвестиционного проекта (масштабности); ограниченности финансовых ресурсов, доступных для инвестирования; риска, связанного с принятием того или иного решения.

Методы принятия инвестиционного решения требуют учета не только внутренних, но и внешних факторов. Поэтому выбор инвестиционного проекта не может быть осуществлен на основе одного формального критерия, а требует привлечения других неалгоритмируемых экспертных оценок.

2. Разработка и организация управления стоимостью инвестиционного проекта строительства складского комплекса ООО «ЖДэкспедиция»

2.1. Основные технико-экономические показатели ООО «ЖДэкспедиция»

Общество с ограниченной ответственностью «ЖДэкспедиция» учреждено в результате добровольного решения учредителя в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации для осуществления предпринимательской деятельности.

Полное фирменное наименование Общества на русском языке - Общество с ограниченной ответственностью «ЖДэкспедиция».

Сокращенное фирменное наименование Общества на русском языке - ООО «ЖДэкспедиция».

ООО «ЖДэкспедиция» осуществляет следующие виды деятельности:

1) услуги по организации железнодорожных и автомобильных, смешанных и прочих перевозок;

2) транспортно-экспедиционные услуги;

3) оптовая и розничная торговля (в том числе комиссионная промышленными, хозяйственно-бытовыми, продовольственными товарами народного потребления, сельхозпродукцией, продукцией производственно-технического назначения, авто-мототехникой, запасными частями, теле-радио и электронной аппаратурой, вычислительной техникой;

4) издательская деятельность (кроме средств массовой информации);

5) внешнеэкономическая деятельность;

6) осуществление транспортных и складских услуг населению и организациям;

7) организация туризма, с соблюдением установленных законодательством правил пребывания иностранных граждан и лиц без гражданства.

Общество также вправе осуществлять любые другие виды деятельности, не запрещенные федеральными законами.

Миссия компании заключается в максимальном удовлетворении потребностей клиентов в быстрой и бережной доставке грузов по России. Основной целью деятельности ООО «ЖДэкспедиция» в соответствии с Уставом является получение прибыли путем удовлетворения потребительского спроса на организацию перевозочного процесса железнодорожным транспортом.

Экспедиционное обслуживание является составной частью процесса движения товара от производителя к потребителю.

Основные технико-экономические показатели ООО «ЖДэкспедиция» и их динамика представлены в таблице 1.

Таблица 1 - Основные технико-экономические показатели ООО «ЖДэкспедиция»

Показатели	Ед. изм.	2014г.	2015г.	2016 г.	Изменение к 2014 г.
					2015		2016
					Абс.	Отн., %	Абс.	Отн., %
Выручка от продажи товаров, работ, услуг	тыс. руб.	32702	44192	112927	11490	135,1	68735	255,5
Себестоимость проданных товаров, работ, услуг	тыс. руб.	31077	43163	110255	12086	138,9	67092	255,4
Затраты на 1 рубль реализации	руб.	0,950	0,977	0,976	0,026	102,8	0,000	100,0
Численность работников	чел.	24	26	31	2	108,3	5	119,2
Производительность труда 1 работающего	тыс. руб.	1362,6	1699,7	3642,8	337,1	124,7	1943,1	214,3
Среднегодовая стоимость основных производств, фондов	тыс. руб.	2394	2574	2681	180	107,5	107	104,2
Фондоотдача	руб.	13,7	17,2	42,1	3,508	125,7	25,0	245,3
Прибыль до налогообложения	тыс. руб.	1035	405	2393	-630	39,1	1988	590,9
Рентабельность производственной деятельности	%	3,329	0,938	2,170	-2,391		1,232

Анализ показывает, что основные технико-экономические показатели ООО «ЖДэкспедиция» изменяются неравномерно в силу различных причин.

Выручка от продажи товаров, работ, услуг в базовом 2014 г. составила 32702 тыс.руб., в 2015 году увеличилась до 44192тыс.руб., а в 2016 г. до 112927 тыс.руб. Это свидетельствует, что в 2016 г. против 2014 г. выручка увеличилась на 68735 тыс.руб. или в 2,5 раза.

Под воздействием главным образом внешних факторов (рост цен на топливо и материалы, рост заработной платы, изменения в налоговой системе и т.д.) себестоимость проданных товаров, работ и услуг ООО «ЖДэкспедиция» увеличилась с 31077 тыс.руб. в 2014 г. до 43163 тыс. тыс.руб. в 2015 г., т.е. на 12086 тыс.руб. или на 38,9%. Рост этого показателя продолжается и в 2016 г. – он составил 67092 тыс.руб. или в 2,5 раза относительно 2014 г. Основное влияние на увеличение этого показателя оказало увеличение объема выполненных работ и услуг. Опережающий темп роста себестоимости по сравнению с темпом роста выручки от продаж в 2015 году является отрицательным фактором в работе предприятия.

Все это оказало влияние на колебания в изменении затрат на 1 рубль продаж. В 2014-2015 гг. они были равны 0,950 руб. и 0,977 руб. соответственно, а в 2016 г. этот показатель составил 0,976 руб. Снижение данного показателя в 2016 г. по сравнению с 2015 г. можно расценить как положительный факт в работе предприятия, что говорит об увеличении прибыльной зоны предприятия.

Численность работников в рассматриваемый период изменилась с 24 человек в базовом году до 31 человек в отчетном 2016 году. Показателем эффективности труда работающих является их производительность. Производительность труда 1 работающего в базисном 2014 году была равна 1362,6 тыс.руб., в 2015 г. она увеличивается до 1699,7 тыс.руб., а в отчетном 2016 году до 3642,8 тыс.руб., т.е. увеличилась за анализируемый период на 1943,1 тыс.руб. или в 2,1 раза, что является положительным фактором в деятельности предприятия.

В 2014-2015 гг. среднегодовая стоимость основных фондов ООО «ЖДэкспедиция» увеличивается с 2394 тыс.руб. до 2574 тыс. руб., т.е. на 7,5%. В 2016 г. наблюдается увеличение среднегодовой стоимости основных средств до 2681 тыс. руб. Фондоотдача, являющаяся основным показателем эффективности использования основных средств увеличивается с 13,7 руб. до 42,1 руб. Ее величина показывает сколько выручки было получено на рубль стоимости основных производственных фондов. Увеличение этого показателя свидетельствует о повышении эффективности использования основных средств на предприятии.

Положительным фактором является то, что предприятие постоянно работает с прибылью. Сумма прибыли до налогообложения ООО «ЖДэкспедиция» в 2014 году составила 1035 тыс. руб., в 2015 г. 405 тыс. руб., а в 2016 г. 2393 тыс. руб. Под воздействием всех изменений основных показателей колеблется и рентабельность производственной деятельности, она резко снижается с 3,329% в 2014 г. до 0,938% в 2015 г., а затем увеличивается до 2,170% (при отношении прибыли к себестоимости).

Таким образом, основные технико-экономические показатели работы ООО «ЖДэкспедиция» изменяются в рассматриваемый период под воздействием внешних и внутренних факторов неравномерно. В целом же можно констатировать положительную динамику по многим показателям деятельности. Однако следует отметить следующие недостатки: довольно высокие удельные затраты на 1 рубль выручки от продаж (96 копеек на 1 рубль); низкие показатели рентабельности производственной деятельности (не более 3,3%). Как это отражается на работе предприятия мы увидим в ходе дальнейшего анализа.

2.2. Расчет инвестиционных затрат по проекту

В ходе предварительного анализа деятельности предприятия была выявлена положительная динамика по многим показателям деятельности. Однако отмечены следующие недостатки: довольно высокие удельные затраты на 1 рубль выручки от продаж (96 копеек на 1 рубль); низкие показатели рентабельности производственной деятельности (не более 3,3%).

Это обусловлено высокими эксплуатационными издержками при осуществлении коммерческой деятельности.

В частности предприятие несет значительные расходы на аренду погрузо-разгрузочной площадки, что составляет порядка 90% всех расходов предприятия.

Основными источниками резервов повышения эффективности деятельности предприятия являются увеличение выпуска продукции (работ, услуг) и снижение ее себестоимости. Резервами снижения себестоимости производственных услуг предприятия ООО «ЖДэкспедиция» может быть строительство собственных складских площадей, что позволит снизить арендные платежи.

В соответствии с вышесказанным в следующей части работы будет произведено обоснование инвестиционного проекта строительства складского комплекса ООО «ЖДэкспедиция».

Реализация предлагаемых мероприятий позволит увеличить объем выручки от продаж, существенно снизит эксплуатационные расходы, а следовательно увеличит прибыль компании.

Проектируемый складской комплекс представляет собой помещение суммарной площадью 2 808 кв.м и крытой рампой площадью 504 кв.м, офисное здание с помещениями площадью 230 кв.м и здание со вспомогательными помещениями площадью 312 кв.м. Склад разделён на два блока: среднетемпературный (tк = -5+8°С) и сухой склад (tк = +15+18°С). Кроме того, в состав склада входят охлаждённые тамбуры, офисное помещение (S = 72м2), компрессорная (S = 72м2), и аккумуляторная (S = 72м2). Кроме тамбура имеется внутренняя перегрузочная секция (камера) с температурным режимом, как и у остальных камер данного блока.

Суммарные инвестиционные затраты по проекту составляют $4145252.

Заказчиком проекта выступает компания АБМ Партнер, в качестве представителя инвестора ООО «ЖДэкспедиция». Заказчик уполномочен инвестором решать вопрос о передаче в качестве залога для получения кредита приобретаемый им в свою собственность неосвоенный участок под строительство складского комплекса при условии предоставлении кредита со сроком погашения 5-6 лет и стоимостью (ценой) авансированного капитала не более 19%.

Подрядчиком строительства складского комплекса данного инвестиционного проекта по результатам тендера является компания ОАО «Дальстройдорпрогресс».

Так как не выявлено фактов увеличивающих риск кредитования, а финансовое состояние предприятий-участников проекта и самого проекта строительства (включая ТЭО) удовлетворительное, то для принятия окончательного решения требуется провести подробный выбор оборудования, его характеристик и технологического процесса на предприятии ООО «ЖДэкспедиция», а также оценку предлагаемого инвестиционного проекта и его экономической эффективности.

Из анализа ситуации на рынке известно, что предприятие имеет шансы для дальнейшего успешного развития своей деятельности. С увеличением количества заказов закономерен рост и развитие фирмы по объёму реализованного товара (услуг). Компания должна совершенствовать свою структуру и деятельность в целом, чтобы увеличивать свои доходы. Поэтому компания будет вынуждена сокращать свои издержки, в частности, переходить от аренды складских помещений к обретению собственного складского комплекса полностью отвечающего особенностям своего бизнеса.

Компания АБМ Партнер как Заказчик, уполномоченный инвестором - компанией ООО «ЖДэкспедиция», обратилась в банк АКБ «Внешторгбанк» с вопросом о возможности получения кредита для реализации инвестиционного проекта по строительству складского комплекса на приобретаемом ею в свою собственность с этой целью неосвоенном участке площадью 25000 кв.м в районе 28 км. г. Владивостока стоимостью $ 852 200.

Заказчик предоставил проект строительства, включающий необходимый комплекс взаимосвязанного технического и экономического обоснования (ТЭО). В стандартной форме-анкете отражена необходимая информация для характеристики финансового состояния предприятий-участников проекта с расчётом показателей: коэффициента процентного покрытия, валовой и чистой прибыли, ставки налога, доходности капитала, размеров капиталовложений и амортизации, показателей роста.

Так как при постановке вопроса о реализации инвестиционного проекта сразу же необходимо определить конкретное расположение складского комплекса - где в г. Владивостоке или в крае? Проведём выбор и оценку стоимости земельного участка для размещения складского комплекса.

Известно, что рыночная стоимость сотки земли в г. Владивостоке в 5 и более раз превышает стоимость сотки земли, находящуюся в пределах 30 км. пригородной зоны. Арендная плата как офисных, так и складских помещений в г. Владивостоке в несколько раз выше, чем в пригороде. Стоимость 1кв.м для вновь строящихся объектов также выше на 20% и более. То есть, в прямом денежном выражении затраты на земельный участок под строительство складского комплекса в пределах г. Владивостоке значительно дороже, чем за городом. Но может ли расположение в г. Владивостоке дать преимущества?

Да, может:

- как выгодное вложение капитала в недвижимость с учётом растущей стоимости недвижимости и имеющихся тенденций роста в настоящее время. Как известно, при оценке экономической эффективности акцент делается на потенциальную способность инвестиционного проекта сохранить покупательную ценность вложенных средств и обеспечить достаточный темп их прироста.

- как удобство и улучшение транспортной логистики. На первый взгляд ответ на этот вопрос тоже положительный, так как многие клиенты компании находятся в г. Владивостоке. Однако, по мнению специалистов такое расположение (в промзонах на окраине Владивостока) сейчас не считается несомненно более выгодным по сравнению с расположением в пригороде. Необходимо учитывать и привязку к портам и аэропорту в силу специфики самого бизнеса и имеющихся объектов недвижимости, территориально расположенных в Артеме.

Таким образом, в общем случае (если нет других оснований или возможностей), основываясь на данных анализа, предпочтительнее рассматривать будущее расположение складского комплекса вне г. Владивостока.

Поэтому для решения вопроса о выборе места расположения земельного участка под строительство складского комплекса ограничимся направлениями за пределами г. Артем. В этих направлениях имеется развитая инфраструктура, включая транспортную, свободные земельные участки со сравнительно невысокой рыночной стоимостью.

Оценку стоимости земельного участка проведём в упрощённом варианте без подробного описания исходных данных местоположения объектов, выбора и расчёта поправочных, корректирующих и дополнительных коэффициентов и прочее. Отметим только, что в выбранном направлении размещения земельных участков возможны факторы, снижающие относительную ценность территории и их учёт необходим особенно для незастроенных участков.

Объект оценки представляет собой незастроенный участок торгового назначения. Неосвоенный участок площадью 25000 кв.м находится в районе станции Спутник на 28 км. от г. Владивостока. Подъезд к участку беспрепятственный, осуществляется по грунтовой дороге, расстояние до асфальтированной трассы составляет приблизительно 200 м. Участок граничит с лесным массивом, а также с застроенными земельными участками, предназначенными под жилищное строительство, где имеется скважина, подведено электричество 380 В, магистральный газ, имеются зелёные насаждения в виде кустарников и хвойных деревьев.

Вид права - собственность. Информации по правоустанавливающим документам нет. В соответствии со Стандартами оценки требуется предоставление соответствующих документов для проведения оценки объекта с целью принятия управленческого решения.

В рамках настоящее работы использовался метод сравнения продаж, - по сложившейся практике земельные участки оцениваются с использованием сравнительного подхода в связи с наличием предложений аналогичных объектов на рынке. Исходные данные по сопоставляемым объектам приведены в таблице 2.

Таблица 2 - Исходные данные по земельным объектам, исследуемым для выбора и оценки стоимости земельного участка под строительство складского комплекса

Показатели и характеристики	Объекты сравнения
	Оцениваемый	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Цена продажи, $	?	396 000	900 00	840 000	661 500
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Право собственности	нет	полное	полное	полное	полное
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	нерыночные
Условия рынка (время  продажи)	март, 2018	январь, 2018	ноябрь, 2017	декабрь, 2017	февраль, 2018
Состояние окружающей среды	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Загазованность	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Стоимость сотки, $	?	2 000	1 800	3 360	1 890
Местоположение	28км от г. Владивостока	14 км Владивостока	п.Угловое	р-н Чуркина	г. Артем
Площадь, соток	250	180	500	250	350
Условия подъезда	плохие	хорошие	хорошие	хорошие	хорошие
Текущее состояние	незастроен	застроен	незастроен	незастроен	незастроен
Доступные коммунальные услуги	нет	все	нет	все	Коммуникац. по границе участка
Коэффициент дифференциации оценочной зоны, Ккд	3,0	3,0	3,0	2,1	1,6
Дополнительная информация	торговое назначение	под ИЖС, охрана	торговое назначение	под ИЖС	под ИЖС
Тел. доп. информац.	20-76-60	77-89-62	36-81-43	32-58-85	22-13-31

В рамках данного исследования методы доходного подхода не применялись, поскольку достоверных результатов эти методы оценки не дают. Не применялся и затратный подход ввиду того, что земельные участки в рамках данной работы оцениваются как незастроенные.

В таблице 3 представлена процедура внесения поправок и приведены результаты оценки стоимости по приобретению в собственность земельного участка, проведённая с использованием кадастровой оценки.

Таблица 3 - Процедура внесения поправок и результаты оценки стоимости для приобретения в собственность земельного участка

Элементы сравнения	Объекты сравнения
	Оцениваемый	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Цена продажи, $		396 000	900 000	840 000	661 500
Площадь, соток	250	180	500	250	350
Стоимость сотки, $		2200	1800	3360	1890
Корректировки
Поправка на торги, %		-3 2134	-3 1746	-3 3259,2	+3 1946,7
Поправка на состояние окружающей среды, %		0 2134	+5% 1833,3	0 3259,2	0 1946,7
Поправка на наличие улучшений, %		-17% 1771,22	+25 2291,63	0 3259,2	+2% 1985,63
Поправка на целевое назначение, %		+23 2178,6	0 2291,63	+23 4008,82	+23 2442,32
Поправка на размер участка, %		0 2178,6	+2,5 2348,92	0 4008,82	+1,50 2478,95
Поправка на условия рынка (время  продажи)		+8,1 2355,07	+22,4 2875,078	+10,4 4425,73	+6,1 2630,17
Поправка на местоположение, %		0 2355,07	0 2875,08	-47 2345,64	+4% 2735,38
Скорректированная цена сотки по Ккд, $		0 2355,07	0 2875,08	0,7 1641,95	0,53 1448,11
Валовая коррекция		155,07	1075,08	1718,05	441,89
в % от цены продажи		7,1	59,7	51,1	23,4
Весовые коэффициенты		4	5	5	7
Средневзвешенная цена сотки, $	2011,77	9420,28	14375,4	8209,75	10136,77

Для рассматриваемых объектов, выбранных как тестовые в границах соответствующих поселений в районах их месторасположения, значения коэффициентов дифференциации кадастровой стоимости для первых трёх объектов равны и составляют: Ккд = 0,3, для объекта 4 - Ккд = 2,1.

Рассчитав суммарный коэффициент относительной ценности территории в границах конкретного оценочного участка. Можно получить стоимость земель кадастрового квартала в оценочной зоне.

При этом поправочный коэффициент к кадастровой стоимости земель, влияющий на ставку земельного налога через коэффициент дифференциации, в производственной зоне для складских объектов равен 1,0. Это, конечно, неточность, которая даёт неверный результат, но других значения, например, для наших конкретных условий, просто нет. В этом и проявляются затруднения практического определения стоимости земельных участков с применением кадастровой оценки. Поэтому вполне состоятелен вывод о трудности использования кадастровой оценки, и ещё - состояние кадастровых массивов, требующих постоянного обновления, должно иметь многолетнюю статистику.

Выход из данного положения найден в опоре на мировой опыт налогообложения земельных участков, согласно которому ставка земельного налога для земельных участков, расположенных в городском поселении, принимается равной, как правило, до 2,0% их рыночной стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным (то есть соответствовать ресурсному потенциалу), разумно оправданным, юридически законным (то есть срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных), осуществимым с финансовой точки зрения (то есть использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат) и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным (то есть иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком).

Стоимость земельного участка. Складской комплекс представляет собой помещение склада суммарной площадью 2808 кв.м и крытой рампой площадью 504 кв.м, офисное здание с помещениями площадью 230 кв.м и здание со вспомогательными помещениями площадью 312 кв.м.

В ориентировочных расчётах ТЭО строительства при определении площади земельного участка необходимого для размещения комплекса промышленного и культурно-бытового назначения можно принять как 5-7 - кратное увеличение известной суммарной площади входящих в него объектов.

В нашем случае площадь необходимого земельного участка составляет:

50м х 500м = 25000 кв. м = 250 соток

Цена за сотку неосвоенного участка, определенная выше, составляет $2011,77. Тогда стоимость земельного участка равна:

2 006,77 х 250 = $501692

При освоении участка его стоимость возрастёт и составит:

501692 х 1,3 = $652200

где 1,3 – коэффициент освоения.

Суммарная стоимость земельного участка под строительство складского комплекса составит с затратами на освоение неосвоенного участка и строительством железнодорожного полотна длиной 200 метров для подъезда к объекту (из расчёта стоимости 1 км дороги $1000000):

652200 + 200000 = $852200

Таким образом, выбор и оценка стоимости земельного участка под строительство складского комплекса, проведенные с использованием методов сравнения продаж, кадастровой оценки земель и анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, позволили предложить для этого неосвоенный участок площадью 25000 кв.м в районе 28 км г. Владивостока $852200.

Строительство любого объекта может быть начато только при наличии соответствующего проекта. Этап проектирования строительства имеет важное значение, так как от качества проекта зависит будущая эффективность работы предприятия, поэтому оно осуществляется проектными организациями, имеющими лицензии на этот вид деятельности. Проект строительства включает необходимый комплекс взаимосвязанных технической и экономической документации и проходит следующие этапы:

1. технико-экономическое обоснование (ТЭО);

2. технический проект (устанавливает основные проектные решения, определяет общую сметную стоимость строительства и основные технико-экономические показатели будущего предприятия);

3. рабочие чертежи (выполняются на основе технического проекта).

Требуется провести подробный выбор оборудования, его характеристик и технологического процесса на предприятии ООО «ЖДэкспедиция», а также оценку инвестиционного проекта и его экономической эффективности.

Складской комплекс представляет собой следующую конструкцию: монолитные железобетонные (ж/б) фундаменты; металлический окрашенный каркас с использованием ферм L=18м, колонн и прогонов из профильного металла, к которому крепятся теплоизоляционные пенополиуретановые (ППУ) сэндвич-панели, толщина панелей у внешних стен и потолка - 120мм, межкамерные перегородки - 80мм. Подсыпка пола из песка или гравия, на которой выполняется железобетонная плита толщиной 400мм, по которой в низкотемпературном отделении укладывается система подогрева грунта, сверху покрываемая бетонной или цементной стяжкой толщиной 50мм, далее укладывается первый слой пароизоляции, по которой с шагом в 1м укладываются деревянные лаги, между которыми располагаются ППУ маты толщиной 120мм, поверх укладывается второй слой пароизоляции, монолитное железобетонное покрытие толщиной 120мм, с последующей шлифовкой и нанесением финишного покрытия. Полы среднетемпературного и сухого склада представляют аналогичную конструкцию, но без обогрева грунта. Полы прочих помещений представляют следующую конструкцию: монолитное железобетонное покрытие толщиной 100мм с последующей шлифовкой и нанесением финишного покрытия. Предусмотрено наличие двух перегородок из противопожарных сэндвич-панелей типа “BordProfil” марки VPS-150 (минеральная вата), а над рампой - навес из окрашенного профлиста.

Предварительная смета на строительство низкотемпературного склада приведена в таблице 4, где приняты следующие обозначения: облицовки сэндвич-панелей Ц - сталь оцинкованная d = 0,55мм; Цкр - сталь оцинкованная d = 0,55мм с лакокрасочным покрытием; Б - бумага с защитной плёнкой.

Таблица 4 - Предварительная смета на строительство

Наименование материалов и видов работ	Ед. изм.	Кол- во	Ст-ть работ за ед., у.е.	Ст-ть Матер. за ед., у.е.	Общая ст-ть за ед., у.е.	Сумма за объём, у.е.
Устройство грунтованного металлокаркаса (фермы L = 18м, прогоны, колонны)	т	245,5	270	1256	1526	374633
Устройство наружных стен из ППУ  сэндвич-панелей Цкр/Цкр 120мм, включая  сэндвич-панели, пену, силикон, метизы и строительные работы	м2	1008	6,6	65,77	72,37	72949
Устройство внутренних перегородок из ППУ сэндвич-панелей Цкр/Цкр 80мм, включая сэндвич-панели, пену, силикон, метизы и строительные работы	м2	1829	6,1	52,98	59,08	108057
Устройство облицовки колонн из ППУ сэндвич-панелей Цкр/Ц 80мм, включая  сэндвич-панели, пену, силикон, метизы и строительные работы	м2	180	6,1	51,98	58,08	10454
Устройство противопожарных преград из сэндвич-панелей типа “NordProfil” марки VPS-150, включая панели, пену, силикон, метизы и строительные работы	м2	422	8,18	81,88	90,06	38005
Устройство облицовки стен (рампа) профлист окрашенный	м2	511	4,95	13,2	18,15	9275
Итого по стенам и металлокаркасу, с учётом офис. помещен.:						613374
Устройство потолка из ППУ сэндвич-панелей  Цкр/Ц 120мм, включая металлическое крепление потолочных панелей, пену, силикон, метизы и строит. работы	м2	2952	7,32	66,38	73,7	217562
Устройство межэтажного перекрытия в офисе, включая прогоны, профлист, монолит ж/б покрытие, покрытие из керамической плитки	м2	72	18	70	88	6336
Итого по потолкам и межэтажному перекрытию, вкл. офисные помещ.:					0	223898
Устройство пола холодильных камер, включая маты из ППУ сэндвич-панелей Б/Б 120мм, деревянный каркас, пену, силикон, метизы, 2 слоя пароизоляции, ж/б покрытие, систему подогрева грунта и строительные работы	м2	1080	19,1	88,8	107,9	116532
Устройство пола средне-температурного и сухого склада, включая маты из ППУ сэндвич-панелей Б/Б 120мм, деревянный каркас, пену, силикон, метизы, 2 слоя пароизоляции, ж/б покрытие толщиной 120мм, финишное покрытие, строительные работы	м2	1728	16,5	76,8	93,3	161222
Устройство пола в прочих помещениях с учетом офисного помещения, аккумуляторной и рампы, вкл. монолитное ж/б покрытие толщиной 100мм, шлифовку, финишное покрытие	м2	432	6,45	23,25	29,7	12830
Итого по полам, вкл. офис. помещ.:						290585
Устройство душевой и санузла  в офисном помещении	шт.	1+1				2268
Итого по санузлу  и душевой:						2268
Устройство дерев. дверей (2шт.), окон (2шт.), лестницы для офисного помещения						1119
Итого по прочим:						1119
Устройство компрессорной, включая фундамент, стены из пенобетонных блоков с последующ. штукатуркой и окраской, метал. каркас, утепленную кровлю с покрытием профлистом, дерев. дверь, дерев. окна (2шт.)	м2	72	48,75	135,45	184,2	13264
Итого по компрессорной:						13264
Устройство монолитной ж/б площадки для руфтопов	м2	15	7,5	12	19,5	293
Итого по площадке:						293
Устройство облицовки  кровли, включая устройство грунтованного металлокаркаса (прогоны), деревянной антисептированной обрешетки, покрытия из профлиста окрашенного, с учётом навеса над рампой, строительные работы	м2	4098	6,66	16,45	23,11	94705
Итого по кровле:					0	94705
Устройство фундаментов, вкл. разработку грунта, устройство монолит. ж/б столбчатых фундаментов колонн, монолит. ж/б плиты толщ. 400мм, монолит. ж/б ростверков с послед. обмазкой гидроизоляцией и обратн. засыпкой	м3	1750	28,9	127,35	156,25	273438
Итого по фундаментам:						273438
Стоимость 20 откатных дверей из ППУ 95мм световым проемом 2,0х2,7 (h), 5 откатных дверей из ППУ 140мм световым проёмом 2,0х2,7 (h), стоимость 25 ПВХ завес, вкл. комплектующие и работу						76120
Итого по дверям:						76120
Устройство освещения, включая оборудование и работу						10800
Транспортные расходы:						15000
Итого по освещению и  транспорту:						25800
ИТОГО ПО СМЕТЕ:						1614864

В связи с тем, что ценообразование в строительстве представляет собой комплекс сложных и разнообразных вопросов огромной информационной насыщенности и требует отдельного рассмотрения, невозможного в рамках настоящей работы, для упрощения необходимо принять допущения, а именно:

- стоимость проектных работ составляет 10% сметной стоимости (160000$);

- стоимость 1кв.м офисных и вспомогательных помещений - $1200;

- размеры и стоимость комплекса уточняются при разработке проекта.

Суммарная сметная стоимость строительства комплексного холодильного склада, включая материалы, комплектующие и СМР составляет (с проектированием):

- склада с крытой рампой $1 614 864 + $160000 = $1 774 864;

- офисных помещений 230кв.м х $1200 = $276000;

- вспомогательных помещений 312кв.м x $1200 = $374400.

При выборе и оценке стоимости земельного участка под строительство складского комплекса отмечалось, что для незастроенных участков возможны факторы, снижающие относительную ценность территории.

К инженерно-геологическим условиям строительства и степени подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям, снижающим относительную ценность территории (учитываются со знаком минус) относятся сложный рельеф, слабые грунты, подтопление, заболоченность, высокое стояние грунтовых вод и так далее. Как показывают расчёты, устранение таких неблагоприятных для строительства условий приводит к удорожанию строительства в среднем на 20% (фактор – 0,2 в таблице №5 СНиП 2.07.01-89*). С учётом этого суммарная сметная стоимость на строительство в данном инвестиционном проекте равна:

(1774864 + 276000 + 374400 = 2 425264) х 1,2 = $2 910 317

Итого строительство: $2 910 317.

Холодильное оборудование:

- Низкотемпературное отделение состоит из 3 камер размером 18х12х6 (h)м. Требуемая холодопроизводительность оборудования для хранения замороженных продуктов (с коэффициентом загрузки k = 0,75) составляет Q0 » 100кВт при температуре воздуха в камере tк = -20°С и температуре окружающего воздуха tов = +32°С.

Комплект холодильного оборудования включающий в себя:

• выносной горизонтальный четырехвентиляторный (800мм) конденсатор марки Р8 213 М 4 производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);

• 6 кубических трехвентиляторных (450мм) воздухоохладителя марки BRB 124D7 с электрооттайкой и обогревом обечаек вентиляторов, производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);

• компрессорную централь марки МО PSH 59/3N на базе трёх одноступенчатых полугерметичных компрессоров «Bitzer» (Германия) марки 6F-40.2 (на фреоне R22), суммарной холодопроизводительностью 95кВт при температуре кипения t0 = -27°С и температуре конденсации tк=+43°С производства фирмы «HK Refrigeration»;

• 2 кубических четырехвентиляторных (450мм) воздухоохладителя марки BRB 202 D7 с электрооттайкой и обогревом обечаек вентиляторов, производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);

• электрический щит и микропроцессорный пульт управления.

Общая стоимость комплекта оборудования для низкотемпературного блока в г. Владивостоке составляет 80 730$.

- Среднетемпературное отделение (с точки зрения хладоснабжения) разделено на секцию с отрицательной и секцию с положительной температурами.

Секция с положительной температурой состоит из камеры размером 18х9х6 (h)м (tк = +4°С) и тамбура (перегрузочной камеры) размером 12х21х6 (h)м (tк = +6°С).

Требуемая холодопроизводительность оборудования для хранения охлажденных продуктов (с коэффициентом загрузки k = 0,75) составляет Q0 105кВт при требуемых температурных режимах в камерах и температуре окружающего воздуха tов = +32°С.

Комплект холодильного оборудования включающий в себя:

• выносной горизонтальный трехвентиляторный (800мм) конденсатор марки Н8 158 М3 производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);

• 4 кубических трехвентиляторных (450мм) воздухоохладителя марки BRB 155 S8 с электрооттайкой производства фирмы «HK Refrigeration»;

• 2 кубических четырехвентиляторных (450мм) воздухоохладителя марки BRB 259 S8 с электрооттайкой, производства фирмы «HK Refrigeration»;

• компрессорную централь марки МО PSH 88/2Р на базе одноступенчатых полугерметичных компрессоров «Bitzer» (Германия) марки 4G-20.2 (на фреоне R22) суммарной холодопроизводительностью 100кВт при температуре кипения t0 = -6°С и температуре конденсации tк =+43°С производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);

• электрический щит и микропроцессорный пульт управления.

Общая стоимость комплекта оборудования первого блока среднетемпературной секции в г.Владивостоке составляет 52 030 $.

Секция с отрицательной температурой включает в себя камеру размером 18х9х6 (h)м (tк = -1°С), тамбур размером 12х9х6 (h)м (tк = -1°С) и тамбур низкотемпературного отделения размером 6х36х6 (h)м (tк = -5°С).

Требуемая холодопроизводительность оборудования для хранения охлажденных продуктов (с коэффициентом загрузки k = 0,75) составляет Q0 85кВт при требуемых температурных режимах в камерах и температуре окружающего воздуха tов= +32°С.

Комплект холодильного оборудования включающий в себя:

• компрессорную централь марки МО PSH 88/2Р на базе 2 одноступенчатых полугерметичных компрессоров «Bitzer» (Германия) марки 4G-20.2 (на фреоне R22), суммарной холодопроизводительностью 80 кВт при температуре кипения t0 = -12°С и температуре конденсации tк = +43°С производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);

• выносной горизонтальный трехвентиляторный (800мм) конденсатор марки Н8 158 М3 производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);

• 2 кубических четырехвентиляторных (450мм) воздухоохладителя марки BRB 259 S8 с электрооттайкой производства фирмы «HK Refrigeration»;

• 3 кубических трехвентиляторных (450мм) воздухоохладителя марки BRB 161 D7 с электрооттайкой, производства фирмы «HK Refrigeration»;

• электрический щит и микропроцессорный пульт управления.

Общая стоимость комплекта оборудования второго блока среднетемпературной секции в г.Владивостоке составляет 57 660 $.

Сухой склад включает в себя камеру размером 30х24х6 (h)м и тамбур размером 15х6х6 (h)м.

Требуемая холодопроизводительность оборудования (с коэффициентом загрузки k = 0,75) в летний период составляет Q0 58кВт при температуре воздуха в камере tк = +18°С и температуре окружающего воздуха tов = +32°С, в зимний период - Q0 50кВт при температуре воздуха в камере tк= +15°С и температуре окружающего воздуха tов = -31°С.

В качестве оборудования для охлаждения и нагрева воздуха в помещении склада предлагаем использовать крышный кондиционер («Roof-Top») производства фирмы «Lennox» (Франция) модели LDA 065S холдопроизводительностью 59кВт и теплопроизводительностю 70кВт в режиме теплового насоса и 54кВт при использовании газового модуля.

Общая стоимость «Roof-Top» со склада во Владивостоке составляет 21650$.

Итоговая стоимость холодильного оборудования составляет 212070 $.

Срок поставки оборудования: по холодильному оборудованию – 8-9 недель с момента поступления авансового платежа на р/счёт Поставщика; по кондиционеру – 11-13 недель с момента поступления авансового платежа на р/счёт Поставщика.

Стоимость монтажных и пуско-наладочных работ по холодильному оборудованию, включая комплектующие: трубопроводы, переходники, изоляцию, фреон, воздуховоды (для кондиционера) и прочее, составляет 49900 $ (уточняется на этапе согласования проекта). Срок проведения монтажных и пуско-наладочных работ по оборудованию составляет 6-7 недель.

Суммарная сметная стоимость холодильного и климатического оборудования, включая материалы, комплектующие, монтажные и пуско-наладочные работы составляет сумму по соответствующим итоговым позициям:

80 730$+ 52 030$ + 57 660$ + 21 650$ + 49 900$ = 261970 $ ~ $262000

При покупке нового холодильного и климатического оборудования ныне имеющееся реализовываться не будет, так как оно сейчас арендуется вместе с помещениями.

Для укомплектования новым оборудованием будет применён лизинг от фирм-производителей: “Lennox” (Франция), “HK Refrigeration” (Франция) и “Bitzer” (Германия).

Компания рассматривает возможность приобретения холодильного и климатического оборудования стоимостью $262000 по договору финансового лизинга с компанией «Дельтализинг».

Расчет итоговых инвестиционных затрат по проекту

На основании представленного выше описания упрощённого бизнес-плана по строительству складского комплекса с предварительными сметами, рассчитаем суммарную сметную стоимость строительства комплексного холодильного склада и суммарную сметную стоимость холодильного и климатического оборудования.

Общая стоимость реализации проекта, с учётом проведения проектных работ, представляет собой сумму стоимости земельного участка под строительство складского комплекса с затратами на освоение неосвоенного участка, суммарной сметной стоимости строительства комплексного холодильного склада и суммарной сметной стоимости холодильного и климатического оборудования:

(852200) + (2 910 317) + (262000) = $4024517

Предынвестиционные затраты - исследование возможностей проекта, предварительные технико-экономические исследования, разработку бизнес-плана (ТЭО самого проекта) и мониторинг обычно оценивают в 3% ($120735).

Тогда окончательная стоимость данного инвестиционного проекта составляет: $ 4024517 х 1,03 = ~ $4 145 252.

3. Оценка эффективности инвестиционного проекта строительства складского комплекса ООО «ЖДэкспедиция»

3.1. Построение денежных потоков и расчет интегральных показателей эффективности проекта

Произведем оценку эффективности инвестиционного проекта. Для этого произведем построение основных денежных потоков.

Таблица 5 - Предполагаемая структура капитала в проекте

	Сумма, долл.	Сумма, тыс. руб.	%
Общий объем инвестиций	4145252	120212	100
в том числе:		0
Покупка земельного участка (инициатор проекта)	852200	24714	20,6
Оборудование (лизинг)	262000	7598	6,3
Строительство склада, офисных и  вспомогательных  помещений (кредит банка)	2910317	84399	70,2
Прединвестиционные затраты (инициатор проекта)	120735	3501	2,9

Таким образом, компания ООО «ЖДэкспедиция» за счет собственных средств финансирует покупку земельного участка и все прединвестиционные затраты. Доля участия собственных средств в проекте составляет 23,5%.

Источником получения кредитных средств будет коммерческий банк «Внешторгбанк». Он предоставит кредит в размере 2910317 долл. (84399 тыс. руб.) под 19% годовых. Кредитный период составляет 5 лет.

Начисление и выплата процентов за кредит производится регулярно - раз в месяц. Погашение основного кредита отсрочено на 1 год, т.е. погашение происходит ежегодно в течение 4 лет.

Таблица 6 - Схема возврата кредита

Месяцы	Кредит (тыс. руб.)	19% (годовых)	Погашение кредита	Итого
1	84399	16036		16036
2	84399	16036	21100	37136
3	63299	12027	21100	33127
4	42200	8018	21100	29118
5	21100	4009	21100	25109
	Всего:	56125	84399	140 525

ООО «ЖДэкспедиция» фактически выплатит 56125 тыс. руб. сверх основной суммы кредита.

Далее произведем расчет потоков по лизингу. Компания применяет ускоренную амортизацию оборудования.

Таблица 7 - Условия лизинга

Сумма лизинговой сделки, тыс. руб.	7598
Период погашения	5 лет
Вознаграждение лизингодателя, (включающее затраты и прибыль лизингодателя, в т.ч. налог на имущество, ФОТ и общехозяйственные нужды лизинговой компании, страхование оборудования)	10% годовых (от среднегодовой стоимости имущества)
Коэффициент ускорения  при начислении амортизации	2,5
Метод учёта имущества  на балансе лизингодателя	Т.е. предприятие не платит налог на имущество
Ставка НДС	18%

Таблица 8 - Расчет амортизационных отчислений и среднегодовой стоимости имущества

Год	Стоимость имущества на начало периода	Сумма амортизационных отчислений	Стоимость имущества на конец периода	Среднегодовая (среднемесячная) стоимость имущества
1	7598	1520	6078	6838
2	6078	1520	4559	5319
3	4559	1520	3039	3799
4	3039	1520	1520	2279
5	1520	1520	0	760

В таблице 9 приводится расчет лизинговых платежей.

Таблица 9 - Расчет лизинговых платежей, тыс.руб.

Год	Амортизационные отчисления	Вознаграждение лизингодателя	Выручка от сделки	НДС	Лизинговые платежи	Экономия налога на прибыль  при лизинге (лизинговый платеж*0,24)
1	1520	684	2203	397	2600	624
2	1520	532	2051	369	2421	581
3	1520	380	1900	342	2241	538
4	1520	228	1748	315	2062	495
5	1520	76	1596	287	1883	452
Итого	7598	1900	9498	1710	11207	2690

Для расчета инвестиционной эффективности проекта составим таблицы потоков денежных средств.

Таблица 10 - Денежные потоки

Показатели	Годы
	0	1	2	3	4	5
Инвестиции	120212
Выручка от продаж		130431	150647	173998	200967	232117
НДС 18%		19896	22980	26542	30656	35408
Чистый объем продаж		110534	127667	147456	170311	196710
Эксплуатационные расходы		15633	15633	15633	15633	15633
в т.ч. амортизация		4220	4220	4220	4220	4220
Проценты по кредитам		16036	16036	12027	8018	4009
Лизинговые платежи		2600	2421	2241	2062	1883
Валовая прибыль		76266	93578	117555	144599	175185
Налог на прибыль		18304	22459	28213	34704	42044
Чистая прибыль		57962	71119	89342	109895	133141
Возмещение НДС по лизингу		397	369	342	315	287
Экономия налога на прибыль по лизингу		624	581	538	495	452
Чистый поток денежных средств (чистая прибыль +возмещение НДС по лизингу + экономия налога на прибыль по лизингу + амортизация)		63203	76289	94441	114924	138100

Далее на основе вышеприведенной информации построим таблицу дисконтированных денежных потоков с учетом коэффициента дисконтирования 24% (сложившаяся на данный момент ставка) годовых для каждого шага расчетного периода.

Таблица 11 - Таблица дисконтированных денежных потоков

	Годы
	0	1	2	3	4	5
Инвестиции	120212
Чистый денежный поток от операционной деятельности		63203	76289	94441	114924	138100
Коэффициент дисконтирования при ставке сравнения 24%	1,0000	0,8065	0,6504	0,5245	0,4230	0,3411
Чистый дисконтированный результат		50970	49616	49533	48610	47107
То же накопленным итогом (NPV)	-120212	-69242	-19626	29907	78517	125624

Далее на основе потоков от инвестиционной и операционной деятельности рассчитаем интегральные показатели эффективности проекта.

Таблица 12 - Расчет коэффициентов эффективности проекта

Чистый приведенный эффект, NVP	245836-120212 = 125624
Индекс рентабельности инвестиций, PI	PI = 245836/120212 = 2,05
Внутренняя норма доходности, IRR	r1 = 61%; r2=62%; IRR = 61%+(-852/(-852-976))*(62%-61%) = 61,5%
Срок окупаемости, РР	1,8 года

Таким образом, все интегральные показатели по проекту удовлетворяют условиям эффективности. Основываясь на положительной динамике расчетных интегральных показателей проекта можно сделать вывод о его достаточной инвестиционной привлекательности.

3.2. Расчет экономической эффективности инвестиционного проекта до и после внедрения инвестиционного проекта

Расчет экономической эффективности инвестиционного проекта можно провести путем сопоставления основных показателей деятельности компании до и после внедрения предлагаемых мероприятий.

Таблица 13 - Сопоставительный анализ основных технико-экономических показателей до и после внедрения инвестиционного проекта

Показатели	До внедрения мероприятий	После внедрения мероприятий	Абс. отклонение (+,-)	Относительное отклонение, %
Выручка, тыс. руб.	112927	130431	17504	115,5
Себестоимость, тыс. руб.	110255	15633	-94622	14,2
Затраты на 1 руб. выручки, руб.	0,98	0,12	-0,86	12,3
Валовая прибыль, тыс. руб.	2672	76266	73594	в 28 р.
Численность персонала. чел.	31	33	2	106,5
Выработка на одного работающего, тыс. руб.	3643	3952	310	108,5
Среднегодовая стоимость основных производственных фондов, тыс. руб.	2681	111794	109113	в 42 р.
Фондоотдача, руб.	42,1	15,8	-26,3	37,6
Фондоемкость, руб. / руб.	0,024	0,857	1
Чистая прибыль, тыс. руб.	1643	57962	56319	в 35 р.
Рентабельность продаж, %	1,45	44,44	42,98
Рентабельность производственной деятельности, %	1,49	370,77	369,28
Рентабельность фондов, %	61,28	51,85	-9,44

Сравнительный анализ основных технико-экономических показателей свидетельствует, что предлагаемый инвестиционный проект по строительству складского комплекса и погрузочно-разгрузочной площадки ООО «ЖДэкспедиция» в рамках общей стратегии развития предприятия имеют явную экономическую выгоду, которая в целом заключается в получении дополнительной чистой прибыли в размере 56319 тыс. руб. и повышении рентабельности продаж на 42,98% и рентабельности производственной деятельности на 369,28%

Выработка 1-го работающего возрастает на 310 тыс. руб. (на 8,5%).

Основной эффект проекта виден в снижении эксплуатационных расходов. Так затраты на 1 рубль выручки сократятся на 0,86 руб. После внедрения предлагаемого проекта этот показатель составит 0,12 руб. Экономия средств от снижения себестоимости составит: 111712 тыс. руб. в год (-0,86*130431).

Таким образом, приведенные расчеты доказали целесообразность реализации инвестиционного проекта.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Инвестиции - затраты денежных средств, направленные на воспроизводство (поддержание и расширение) основных средств предприятия. Инвестирование (вложение денежных средств) в землю, сооружения, производственные мощности имеет целью продолжение и расширение производственной деятельности предприятия, получение дохода и прибыли в будущем.

Необходимость инвестиций вызывается несколькими причинами. Основными среди них являются необходимость обновления или замены имеющейся материально-технической базы производства, ее усовершенствования или модернизации в связи с изнашиванием и устареванием производственного оборудования, потребность в наращивании и вводе принципиально новых производственных мощностей в связи с увеличением объемов производства и освоением новых видов деятельности.

В работе был разработан инвестиционный проект, который позволил реально оценить возможность организации ООО «ЖДэкспедиция» по строительству складского комплекса для переработки грузов.

На основании анализа ситуации на рынке грузоперевозок показано, что предприятие имеет шансы для дальнейшего успешного развития своей деятельности. С увеличением потребности клиентов в скорейшей доставки грузов, в.ч. продуктов питания закономерен рост и развитие фирмы по объёму реализованных услуг. Компания должна совершенствовать свою структуру и деятельность в целом, чтобы не проиграть в конкурентной борьбе. Поэтому компания будет вынуждена сокращать свои издержки, в частности, переходить от аренды складских помещений к обретению собственного складского комплекса полностью отвечающего особенностям своего бизнеса.

На основании анализа хозяйственной деятельности компании ООО «ЖДэкспедиция», её положения на рынке, установлено, что предприятие относится ко II группе инвестиционной привлекательности. Платежеспособность и финансовая устойчивость предприятия находятся на приемлемом уровне. Предприятие имеет удовлетворительный уровень доходности, хотя отдельные показатели находятся ниже рекомендуемых значений, при этом предприятие недостаточно устойчиво к колебаниям рыночного спроса на свою продукцию (услуги) и другим факторам финансово-хозяйственной деятельности.

Анализ ситуации на рынках земли и складских помещений и тенденций развития современного рынка недвижимости, подтверждая актуальность темы рассматриваемого инвестиционного проекта, позволяет сделать вывод о том, что месторасположение объекта недвижимости оказывает основополагающее влияние на стоимость недвижимости.

На основании краткого обоснования вложений в недвижимость и проведенного на современном фактологическом материале анализа ситуации, настоящий инвестиционный проект можно отнести к среднесрочному и среднему по масштабу коммерческому проекту.

Стоимость данного инвестиционного проекта приблизительно равна ~ $4145252. Оценка стоимости данного проекта имеет ограниченный и рекомендательный характер. Выбор экономических и финансовых инструментов остаётся за менеджментом компании и может меняться в процессе реализации инвестиционного проекта.

Данный инвестиционный проект может быть реализован с низкой величиной обобщённой оценки риска. Для этого необходимо:

• вести мониторинг проекта на протяжении всего его жизненного цикла;

• строго соблюдать основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционных проектов;

• обязательно проводить и учитывать субъективные, основанные на личном опыте, оценки инвестиционных рисков.

Общая сумма необходимых средств ($4145252) разбивается по следующим группам: покупка земельного участка ($852200 за счет инициатора проекта); освоение средств на строительно–монтажные работы по строительству здания склада, офисных и вспомогательных помещений ($2910317 – за счет кредита банка); поставка складского оборудования ($262000 – в лизинг); прединвестиционные затраты ($120735 - несет инициатор проекта).

Расчет экономической эффективности мероприятий был произведен с помощью методов оценки инвестиционных проектов.

Кредитные средства планируется привлечь за счет банковского кредита со ставкой 19% годовых, кредитный период – 5 лет. Оборудование в лизинг приобретается на условиях 10% годовых (от среднегодовой стоимости оборудования).

Проект строительства складского комплекса удовлетворяет всем критериям эффективности инвестиционных проектов: NVP>0, PI>1, IRR=61,5% в год, PP= 1,8 года.

Сравнительный анализ основных технико-экономических показателей показал, что предлагаемый инвестиционный проект строительства складского комплекса ООО «ЖДэкспедиция» имеет явную экономическую выгоду, которая в целом заключается в получении дополнительной чистой прибыли в размере 56319 тыс. руб. и повышении рентабельности продаж на 42,98%, производственной деятельности на 369,28%. Основной эффект проекта определяется снижением эксплуатационных расходов. Так затраты на 1 рубль выручки сократятся на 0,86 руб. После внедрения предлагаемого проекта этот показатель составит 0,12 руб. Экономия средств от снижения себестоимости составит: 111712 тыс. руб. в год.

В результате можно сделать вывод о том, что проект строительства складского комплекса на базе предприятия ООО «ЖДэкспедиция» организационно-технически и финансово обоснован и реализация данного проекта позволит предприятию на длительный период повысить эффективность производственно-хозяйственной деятельности.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Бабук И.М. Инвестиции: финансирование и оценка экономической эффективности. Минск : ВУЗ-ЮНИТИ, 2016.

2. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом? - М.: Финансы и статистика, 2011.-480 с.

3. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. М.: Финансы и статистика, 2013.

4. Бизнес – план. Методические материалы. Под редакцией профессора Р.Г. Маниловского. М.: Финансы и статистика, 2012.

5. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. Пер. с англ. Под ред. Л.П. Белых. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2015. - 631 с.

6. Грабовый П.Г. и др. Риски в современном бизнесе. М.: изд-во «Алане», 2012.

7. Графова Г.Ф. Об оценке кредитоспособности предприятия – заемщика // Финансы – 2011, №12, с. 27-28.

8. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. – М., 2012.

9. Дегтярева Е. Лизинг или кредит? Влияние Налогового Кодекса на выбор источника финансирования капитальных вложений. // Инвестиции в России. 2012, № 5, с. 46-52.

10. Деловое планирование: методы, организация. Современная практика: учебное пособие/ под редакцией Попова В.П. – М.: Финансы и статистика. - 2013.- 365с.

11. Дзюба С.А. Анализ и сравнение инвестиционных проектов с учетом риска. РАН. Сиб. отделение. Сиб. энергет. ин-т им. Л.А. Мелентьева. Препр. Иркутск, 2010. 19 с.

12. Донцова Л.В., Никифоров Н.А. Анализ бухгалтерской отчетности. -М.: Изд. "Дело и Сервис", 2011.-224 с.

13. Ефимов В. Пляков О. Стратегическое развитие бизнеса для действующего предприятия // Финансовый бизнес. – 2012. - №1. - с. 33 – 37.

14. Зимин И.А. Реальные инвестиции: Учеб. пособие. – М., 2014.

15. Золотогоров В.Г. Инвестиционное проектирование: Учеб. пособие. Минск: ИП "Экоперспектива", 2015.

16. Инвестиционный климат регионов России: опыт оценки и пути улучшения. М.: ТПП РФ, "Альфа-Капитал", 2013.

17. Ковалев В.В. Финансовый анализ. Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности.- М. : Финансы и статистика, 2012. – 512с.

18. Крейнина М.Н. Финансовое состояние предприятия. Методы оценки. - М.: ИКЦ "ДИС", 2012.- 224 с.

19. Латкин А.П. и др. Организация и финансирование инвестиций: Уч. пос. Владивосток: Дальрыбвтуз, 2014. 125с.

20. Липсиц И.В. Косов В.В. Инвестиционный проект «Век». – М., 2016.

21. Москвин В.А. Кредитование инвестиционных проектов: рекомендации для предприятий и коммерческих банков. М.: Финансы и статистика, 2011.

22. Оценка бизнеса / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой, - М. «Финансы и статистика», 2015.

23. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. - Мн.: ИП "Экоперспектива", 2013.- 498 с.

24. Стоянов Е.А., Стоянова Е.С. Экспертная диагностика и аудит финансово-хозяйственного положения предприятия. -М.: Перспектива, 2014. -278 с.

25. Тихомирова И. Инвестиционный климат в России: региональные риски. М.: Издатцентр, 2016.

26. Управление инвестициями: В 2-х т. / В.В.Шеремет, В.М.Павлюченко, В.Д.Шапиро и др. М.: Высш. шк., 2014.