Правовая природa ипотеки

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

На протяжении семидесяти лет институт ипотеки не находил должного отражения в науке российского гражданского права. Законодательство исключало возможность обращения взыскания на имущество. Активная работа над Законом об ипотеке началась в 1993 г.^[1], когда еще не был принят важнейший акт гражданского законодательства Гражданский кодекс [2], ориентированный на урегулирование рыночных товарно-денежных отношений. Работа над проектами Закона об ипотеке и первой части Гражданского кодекса России шла параллельно, поэтому не случайно в Законе об ипотеке нашли отражение основные принципы первой части ГК РФ. Принятие федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [10] является существенным вкладом в развитие правового регулирования гражданского оборота современной России, появился правовой механизм, позволяющий использовать ипотеку в качестве важного института, гарантирующего права кредитора. Вступление данного акта в силу автоматически ставит вопрос о его месте в системе действующего законодательства России и о его соотношении с иными актами, так или иначе связанными с регулированием отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости (в частности, с тремя наиболее важными из них: ГК РФ, Федеральным законом РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [11] и Федеральным законом РФ «Об исполнительном производстве» [18]).

Основной функцией ипотеки является стимулирование должника к точному и неуклонному исполнению обязательства, а также предотвращение или уменьшение размера негативных последствий, которые могут наступить в случае его нарушения.

Ипотека как правовой институт отражает потребность развития экономической системы общества и регулирует те относительно новые отношения, которые на сегодняшний день так необходимы для решения множества проблем представителей самых разных слоёв населения нашей страны.

Залог, служащий средством обеспечения исполнения обязательств, находит свое применение в различных сферах имущественных отношений – от финансирования ипотечного строительства жилья до обеспечения сделок в предпринимательских отношениях. Актуальность темы исследования определяется той ролью, тем значением, которое несёт в себе институт залога недвижимости.

Ипотека как элемент экономической системы имеет три наиболее характерные черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

Целью настоящей работы является анализ правовых основ ипотеки применительно к условиям настоящей российской действительности. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1. Проанализировать процесс становления и развития института ипотеки.

2. Выявить правовую природу ипотеки.

3. Определить предмет и основания возникновения ипотеки.

4. Осуществить сравнительно-правовой анализ ипотеки в силу закона и по договору.

5. Охарактеризовать содержание, форму и государственную регистрацию договора ипотеки.

6. Выявить особенность страхования ипотеки и оборота закладной.

7. Рассмотреть основании и порядок, установить правовые проблемы обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации.

ГЛАВА 1 ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ИПОТЕКИ

Ипотека – представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора – залогодержателя к должнику (залогодателю) [47]. Иными словами, ипотека – это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотекой, согласно ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), признаётся «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества». [2, ст.334] В соответствии со ст.42 Закона РФ «О залоге», ипотекой признаётся залог здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. [9, ст.42]

Содержащееся в п.2 ст.334 ГК РФ понятие ипотеки шире, чем понятие, введенное ст.42 Закона РФ «О залоге». Понятие ипотеки по ст. 42 Закона РФ «О залоге» охватывало залог лишь непосредственно связанных с землёй объектов вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования последними. Понятие же залога недвижимого имущества, данное в ГК РФ, кроме того, что включает залог собственно земельных участков, также включает и залог не связанных непосредственно с землей объектов, причисленных к недвижимости ч.2 п. 1 ст.130 ГК РФ.^[2] Однако ГК РФ не содержит норм о залоге права аренды недвижимости, которые содержатся в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ (далее – ФЗ «Об ипотеке»). В соответствии с п.4 ст.6 этого закона предметом ипотеки может являться право аренды недвижимого имущества. [10, ст.6] Таким образом, закон расширяет понятие ипотеки по сравнению не только с Законом РФ «О залоге», но и с частью первой ГК РФ (которая это право не включает).

Таким образом, ипотекой, по законодательству РФ, является залог практически любого недвижимого имущества принадлежащего залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (за исключением имущества изъятого из оборота, имущества, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена), а также некоторых прав на него. [31, с.26]

Понятие ипотеки следует рассматривать и с точки зрения её обеспечительной функции. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств, предусмотренных ст.2 ФЗ «Об ипотеке», - по кредитному договору, по договору займа, иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.[10, ст.2]

В соответствии со ст.337 ГК РФ залогом должны обеспечиваться все требования кредитора – залогодержателя, возникшие к моменту их предъявления. В ст. 3 ФЗ «Об ипотеке» эти требования следующие:

- уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке;

- уплата кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами), если ипотека установлена в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов;

- уплата (если договором не предусмотрено иное) залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом [2, ст.393];

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания недвижимости на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.[10, ст.3]

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

От ипотечных отношений на практике очень важно правильно понимать термин «предмет ипотеки» для определения конкретных прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке.

По определению предметом ипотеки является «недвижимое имущество». Термин «имущество» понимается в гражданском праве неоднозначно. В основном под ним понимают не только вещь или определенную совокупность вещей, но также и имущественные права. Правовой режим недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости) основан исходя из главной цели, которой должны отвечать объекты, входящие в их состав. Эта цель состоит в том, чтобы обеспечить особую устойчивость прав на названные вещи (имущество), т. е. установить специальный порядок распоряжения им (определять его юридическую судьбу).

Перечень объектов, относящихся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости), как это следует из ст.130 ГК РФ, не является исчерпывающим (Приложение Б). По ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Состав такого рода имущества и выдвигаемые при этом ограничения, в соответствии с положениями ст.5 ФЗ «Об ипотеке», приведены в таблице А2

Кроме того, п.1 ст.130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам закон относит и некоторые вполне движимые вещи. Такое деление объясняется тем, что отдельные специфические транспортные средства и космические объекты имеют особый статус, а потому на них целесообразно распространить правовой режим, относящийся к объектам недвижимости.

Что касается зданий как недвижимого имущества, то согласно ГК РФ они делятся на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые. Основные параметры, имеющие отношение к функциональному назначению нежилых и жилых зданий, представлены в таблице А1 Приложения А.^[3]

Предметом ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. [32, с.6] Поэтому здание или сооружение, являющееся предметом договора об ипотеке, должно по своим характеристикам, в частности по функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации недвижимости [2, ст.131].

Ипотека возможна в случаях, когда имущество принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или Правительством (администрацией) субъекта РФ.

В ситуации, когда собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка). В этом случае ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка.

Относительно залога права аренды недвижимости, стоит сказать о важном уточнении. Поскольку договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки. Права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке.

Регистрация продажи реконструированного предмета ипотеки с публичных торгов невозможна в данном случае до тех пор, пока право собственности на реконструированное здание не зарегистрировано в ЕГРП.

После регистрации права собственности на реконструированный объект следует уточнять судебный акт об обращении взыскания в части описания предмета ипотеки и продавать с публичных торгов уже реконструированный объект.^[4] Ипотека – это надежный способ обеспечения обязательства при долгосрочном кредитовании или по другому залог недвижимости. Договор ипотеки должен соответствовать требованиям, установленным законодательством, без выполнения которых данный вид договора не является договором ипотеки.

1.1 Основания возникновения ипотеки

В качестве оснований возникновения залога ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке» предусматривают два основания – договор и закон. Причем закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге. К таким случаям, в частности, относятся правоотношения, вытекающие из:

• п.5 ст.488 ГК РФ (Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара) [2, ст.488];
• ст.587 ГК РФ (При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество) [2, ст.587];
• ст.77 ФЗ «Об ипотеке» (Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) [10, ст.77].

Исходя из нормы ст.334 ГК РФ, основная особенность правоотношений, возникающих при законной ипотеке в отличие от договорной, заключается в юридическом составе, лежащем в основе правовых конструкций. Согласно ст. 10, 11 ФЗ «Об ипотеке» права залогодержателя возникают с момента заключения договора залога, который считается заключенным с момента его государственной регистрации. Следовательно, правоустанавливающее и определяющее значение для договорной ипотеки имеет государственная регистрация. Законная же ипотека, напротив, считается установленной при наступлении указанных в Законе обстоятельств. Например, п.1 ст.587 ГК РФ устанавливает, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика таковой приобретает право залога на это имущество. [33] Следовательно, для законной ипотеки государственная регистрация не носит правоустанавливающего характера (правоустанавливающее значение имеет сделка, по которой происходит переход права). [28, с.21-24]

Также примерами возникновения ипотеки в силу закона являются правоотношения из договоров пожизненного содержания с иждивением, при покупке недвижимости в кредит (в том числе с рассрочкой платежа), при приобретении жилья за счёт кредита банка.^[5]

Относительно возникновения ипотеки по договору необходимо указать, что в законодательстве предусмотрены особые требования как к форме договора, так и к его содержанию. В силу важности условий каждого конкретного договора об ипотеке необходимо раскрыть основные из необходимых условий, которые должен содержать договор исходя из требований соблюдения общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений ФЗ «Об ипотеке». Содержание договора об ипотеке включает существенные, обычные и случайные условия.

Первоочередное значение для сторон договора об ипотеке имеет достижение соглашения по всем существенным условиям названного договора, как того требует п.1 ст.432 ГК РФ. К существенным условиям договора, относятся условия, соответствующие п.1 ст.432 ГКРФ:

1) условия о предмете договора;

2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные;

3) условия, необходимые для договоров данного вида;

4) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение [2, ст.432].

Необходимыми, а, следовательно, и существенными для конкретного договора считаются те условия, которые выражают его природу и без которых он не может существовать как данный вид договора.

Существенными считаются также и те условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Потребность в таких договоренностях возникает тогда, когда есть соответствующее условие, которое не оговорено в законе или другом документе, а также в явном виде природу этого договора не выражает.

Условия договора об ипотеке, являющиеся существенными в силу закона и общими для всех договоров об ипотеке, определены пп.1, 2, 4 ст.9 ФЗ «Об ипотеке». К таковым относятся: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. [10, ст.9]

П.2 ст.9 ФЗ «Об ипотеке» говорит, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.[32, с.6]

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст.67 ФЗ «Об ипотеке» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества.

При указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания его возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Согласно п.6 ст.9 ФЗ «Об ипотеке», если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке.

Случайными называют такие условия, которые изменяют либо дополняют обычные условия договора. Их особенность состоит в следующем:

• решение о включении данных условий в договор принимается сторонами;
• наличие или отсутствие рассматриваемых условий не влияет на действительность договора;
• условия приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в текст договора;
• отсутствие случайного условия лишь тогда влечет за собой признание конкретного договора незаключенным, если заинтересованная сторона докажет, что она требовала согласования данного условия, в противном случае договор считается заключенным и без случайного условия.

Относительно прав и обязанностей сторон необходимо отметить следующее. Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество всегда остаётся у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.[44, с.50]

С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотеки.[13]

При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать его ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что называется нормальным износом. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:

• застраховать за свой счёт заложенное имущество от рисков утраты и повреждения;
• принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательства и требований со стороны третьих лиц;
• поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести все расходы по содержанию этого имущества, а также производить его текущий и капитальный ремонт;
• немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества [2, ст.343];
• истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. [10, ст.33]

На залогодателе лежит риск случайной гибели или повреждения имущества – предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором. [2, ст.334]

Поскольку предмет залога остаётся у должника, обязанности залогодержателя ограничены.

Залогодержатель вправе:

• проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, в том числе, если оно передано во владение третьих лиц [10, ст.34];
• требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки;
• требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки [10, ст.35].

При предъявлении третьими лицами к залогодателю иска о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодержатель имеет право участвовать в деле. В том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет её, залогодержатель вправе использовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и требовать от залогодателя возмещения понесённых в связи с этим необходимых расходов. Он также имеет право, действуя от своего имени, истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя. [10, ст.33]

При залоге права аренды на недвижимое имущество в договоре о залоге прав отражаются дополнительные права и обязанности сторон. В частности, залогодатель должен своевременно вносить арендную плату, а залогодержатель вправе требовать в суде перевода заложенного права на себя, если залогодатель не исполняет свои обязанности.

Залогодержатель имеет право требования от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, даже и в том случае, если предмет залога погиб или повреждён либо право собственности или хозяйственного ведения на него прекращено, и залогодатель в разумный срок не восстановил его или не заменил другим равноценным имуществом. Замена предмета залога допускается только с согласия залогодержателя, если законом или договором об ипотеке не предусмотрено иное. [9, ст.8]

1.2. Особенности залога отдельных видов недвижимого имущества

Особенности ипотеки земельных участков.

Исходя из положений ФЗ «Об ипотеке» относительно земельных участков не допускается ипотека:

• земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п.1 ст.63 ФЗ «Об ипотеке»);
• части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п.2 ст.63 ФЗ «Об ипотеке»)

В Архангельской области и г. Архангельске максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения:

• крестьянского (фермерского) хозяйства – 50,0 гектара;
• садоводства; огородничества; животноводства; дачного строительства– 0,20 гектара.

Минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения:

• крестьянского (фермерского) хозяйства – в размере земельной доли, установленной органами муниципального образования при приватизации сельскохозяйственных организаций;
• садоводства – 0,04 гектара;
• огородничества; животноводства – 0,02 гектара;
• дачного строительства – 0,06 гектара.^[6]

Не подлежат ипотеке сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется (ст.69 ФЗ «Об ипотеке»).

Могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

Ипотека земельных ресурсов из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей собственности. Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории.[30, с.144-148]

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (п.1 ст.64 ФЗ «Об ипотеке»).

Определение Московского областного суда от 01 июля 2010 года по делу № 33-13607 – Между сторонами не было установлено, что строящиеся или построенные здания и сооружения на земельном участке, находящемся в залоге, не будут находиться в залоге. Соответственно, на жилой дом, принадлежащий заявителю с момента государственной регистрации права, возникает ипотека в силу закона.

Техническая ошибка, допущенная при регистрации, была исправлена, и внесена запись о регистрации ипотеки на жилой дом. Доказательств, что оспариваемыми действиями УФРС по Московской области нарушены права и законные интересы заявителя суду представлено не было.

Доводы истца о том, что для государственной регистрации ипотеки дома необходимо было получить согласия органа опеки и попечительства судом обоснованно признана несостоятельной, так как несовершеннолетний, переданный в семью для воспитания и зарегистрирован позднее возникновения ипотеки в силу закона на жилой дом. (Определение Московского областного суда от 01 июля 2010 года по делу № 33-13607)

Ипотека зданий, в том числе жилых домов и иных строений, и сооружений, непосредственно связанных с землей, допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание, жилой дом, строение или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п.1 ст.5, ст.69 ФЗ «Об ипотеке»).

Таким образом, исключается возможность заложить здание или сооружение, находящееся «в воздухе». Если всё же это произойдёт, соответствующий договор залога будет являться недействительным. В тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, составляющее предмет ипотеки, он вправе заложить только здание. Такой договор является действительным.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооружения право залога не распространяется. Однако, если права залогодержателя удостоверены закладной, строительство возможно только в случае указания на это в договоре.

В документе может быть также предусмотрено сохранение за залогодателем указанной части участка на право аренды на условиях, определенных в закладной. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель. [30, с.144-148]

Ипотека жилых домов и квартир.

Высокий интерес представляет ипотека жилья, поскольку жильё в рыночной экономике – наи­более представительный индикатор ро­ста, отражающий динамику развития раз­личных секторов экономики и уверен­ность населения в своем будущем, в бу­дущем страны в целом. Кроме того, право на жилище провозглашено в Конституции Российской Федерации [1, ст.40], Жилищным кодексом Российской Федерации [8]. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Ипотека жилых домов и квартир, включающая ипотеку части жилого дома, квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, имеет свои особенности.

В главе XIII ФЗ «Об ипотеке» закреплены правила залога жилых домов и квартир. Нормы этой главы распространяются на предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам. Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Этот императивный запрет прямо прописан в ФЗ «Об ипотеке».

Что касается гостиниц, домов отдыха, дач, иных строений, которые не предназначены для постоянного проживания, то они могут быть преданы в залог на общих основаниях, правила о залоге жилых домов и квартир к ним не относятся. Если в залог передается часть жилого дома или квартиры, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат, применяются правила об ипотеке жилого дома или квартиры. Критерий изолированности комнат (комнаты) определяется возможностью её эксплуатации в режиме самостоятельного жилища (обязателен, к примеру, выход в коридор или на лестничную площадку, либо непосредственно на улицу, но отнюдь не в другое жилое помещение, - или хотя бы техническая возможность обустройства соответствующего самостоятельного выхода).

Согласно ст.75 ФЗ «Об ипотеке» при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, в котором общие помещения, несущие конструкции и др. оборудование, обслуживающие больше одной квартиры, в силу п.1 ст. 290 ГК РФ находится в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной наряду с жилым помещением считается соответствующая доля в праве общей долевой собственности на жилой дом. Наличие указанного правила обусловлено тем, что доля собственников квартир на общее имущество многоквартирного дома не может быть самостоятельным предметом сделки. Она в этом смысле может рассматриваться как принадлежность к главной вещи (а ипотека распространяется на индивидуально–определённую вещь, включая принадлежности), поэтому законодатель установил одновременный залог жилого помещения и соответствующей доли в праве общей собственности на жилой дом.^[7]

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства объектом незавершенного строительства и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства (ст.76 ФЗ «Об ипотеке»). Указанная статья конкретизирует п.2 ст.5 этого же закона, допускающего залог не завершенного строительством недвижимо­го имущества.

Ипотека незавершенным строительством в отношении строящихся жилых домов допускается в случае предоставления кредита для сооружения жилого дома. Другими словами, речь идет о целевом использовании заемных средств в соответ­ствии с правилами ст. 814 ГК РФ. Нецелевое использование заемных средств, а также непредоставление заимодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают возможность последнему право требовать досрочного воз­врата суммы займа и уплаты причитающихся процентов. Ст. 76 ФЗ «Об ипотеке» предусматривает возможность заключения смешанного договора (п.3 ст.421 ГК РФ), включающего элементы ипотеки (залог незавершенного строительством объекта недвижимого имущества – жилого дома [8, ст.15]) и обычного залога (залог стройматериалов и строительного оборудования).

Начиная с 2005 года, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу. Следовательно, недостроенное жилье, если на него зарегистрировано право собственности, может быть предметом ипотеки.

ГЛАВА 2 НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В РОССИИ

Преодоление препятствий на ипотечном рынке, с точки зрения баланса спроса и предложения, выгодно как залогодержателям, так и залогодателям. За последние годы в области законодательства было многое сделано. Внесены изменения и дополнения в следующие нормативно - правовые акты.

Действующее законодательство, регулирующее вопросы ипотечного кредитования динамично развивается, так Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» № 405-ФЗ от 06.12.2011 года (далее – «Закон №405-ФЗ от 06.12.2011») в действующее законодательство были внесены изменения, существенная часть которых касается изменения порядка обращения взыскания и регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. [17]

Закон №405-ФЗ от 06.12.2011 внес изменения в ряд нормативных актов, среди которых:

• Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года N 2872-1 «О залоге»;
• Основы законодательства Российской Федерации о нотариате [19];
• Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации;
• Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Указанные изменения вступили в силу с 07 марта 2012 года.

Внесенные изменения являются своевременными и необходимыми, направленными на совершенствование института залога, как способа обеспечения обязательств, и заслуживают положительную оценку.

Согласно изменениям, внесенным Законом №405-ФЗ от 06.12.2011, теперь в договоре о залоге, содержащем условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или условие о порядке реализации заложенного имущества на основании решения суда, могут быть предусмотрены способ либо несколько способов реализации заложенного имущества, которые залогодержатель вправе использовать по своему усмотрению, в том числе в определенной последовательности или в зависимости от каких-либо иных условий.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

В целом, изменения, внесенные в законодательство о залоге недвижимого имущества, усилили защиту интересов кредиторов. Так, например, ранее взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) могло быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. То есть, обращение взыскания на предмет залога было возможно исключительно при наличии вины (умысла или неосторожности) должника, либо если лицу, не исполнившему или ненадлежащим образом исполнившему обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, не удавалось доказать, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств [2, ст.401].

Согласно новым изменениям в п. 1 ст. 348 ГК ссылка на обстоятельства, за которые должник отвечает, исключена из указанной статьи. Не смотря на то, что статья 401 ГК по-прежнему продолжает действовать, существует вероятность того, что залогодержатели (кредиторы) теперь будут пытаться толковать новую редакцию п. 1 ст. 348 ГК таким образом, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства независимо от того связано ли такое неисполнение или ненадлежащее исполнение с наличием вины должника или влиянием непреодолимой силы.

Однако есть и положения усилившие защиту интересов должников. Так, в соответствии с ранее действовавшей редакцией п. 3 ст. 348 ГК если договором о залоге не было предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускалось при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Согласно новым изменениям систематическим нарушением сроков внесения периодических платежей теперь будет нарушение сроков внесения таких платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Таким образом, теперь систематичность нарушения сроков будет рассчитываться не за любые двенадцать месяцев, а за те, которые предшествовали дате обращения залогодержателя (кредитора) в суд или дате направления залогодержателем залогодателю уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В связи с принятием Закона №405-ФЗ от 06.12.2011 претерпел изменения перечень указанных в ст. 55 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» случаев, в которых обращение взыскания на заложенное имущество возможно было только по решению суда. Среди новых случаев, в которых взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда можно назвать:

• заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки или разные способы реализации заложенного имущества;
• имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям;
• право залогодателя на заложенное имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Также были уточнены и подробней раскрыты некоторые случаи, указанные в прежней редакции ст. 55 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в которых взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда. [10, ст.55]

Статья 10 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» была дополнена существенным, на наш взгляд, пунктом 6, который гласит о том, что у случае, если стороны нотариально удостоверили договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, заявителем представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, нотариально засвидетельствованная копия такого договора. Если нотариально удостоверенные копии таких договоров не представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, содержащееся в таких договорах условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не применяется.

Несмотря на то, что из перечня случаев, не допускающих внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, исключен случай, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, обращение взыскания на заложенное предприятие во внесудебном порядке не стало возможным, поскольку ст.73 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо указывает, что обращение взыскания на него возможно только по решению суда.

Среди лиц, имеющих право с 7 марта 2012 года на подачу заявления о государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке или в силу закона, Закон №405-ФЗ от 06.12.2011 назвал нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

Исключительно положительной оценки, на наш взгляд, заслуживает положение, согласно которому с марта 2012 года решения третейского суда перестают быть основанием для погашения записи об ипотеке. Предшествующая редакция ст. 25 Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускала погашение регистрационной записи об ипотеке на основании решения суда, арбитражного суда и третейского суда о прекращении ипотеки.

Законом №405-ФЗ от 06.12.2011 сокращены и сроки регистрации. Так, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня приема заявления и документов. Если же ипотека в отношении перечисленных объектов недвижимости возникает на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то государственная регистрация проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов.

Кроме того, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее — «Закон о государственной регистрации прав на недвижимость») дополнен статьей 25.4., которая указывает перечень документов, необходимых для государственной регистрации при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него:

• при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда;
• при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в случае проведения торгов[20];
• при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в случае, если торги не проводятся.

Пункт 2 указанной статьи отводит для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в результате обращения залогодержателем взыскания на него не более пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для регистрации.

Важным дополнением в Закон о государственной регистрации прав на недвижимость стала статья 25.5., которой установлено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды. [11, ст.55] Такое дополнение существенно повышает определенность прав приобретателя здания, строения, сооружения или другого недвижимого имущества на земельный участок, занятый указанными объектами недвижимости, при государственной регистрации перехода права собственности на них. До принятия названной статьи права на земельный участок, на котором находится продаваемая недвижимость, переходили к покупателю в силу ст. 552 Гражданского кодекса, но в реестре прав это не отражалось, что создавало неудобство и необходимость доказывать переход прав на земельный участок на основании договора купли-продажи недвижимости со ссылкой на ст. 552 Гражданского кодекса.

Законом №405-ФЗ от 06.12.2011 на нотариусов возложена ответственность за правовую экспертизу документов и законность сделки при государственной регистрации ипотеки на основании нотариально удостоверенных договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона. Нотариус также несет ответственность за действительность иных документов, предоставленных им для государственной регистрации ипотеки. С одной стороны, это, несомненно, положительно скажется на юридической чистоте документов по сделке, а с другой – может существенно осложнить оформление сделки в связи с тем, что нотариусы могут начать предъявлять необоснованно завышенные требования к документам для сделки.

Закон №405-ФЗ от 06.12.2011 внес существенные изменения в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате. Определены условия и порядок совершения нотариусом исполнительной надписи на договоре залога, указаны документы, необходимые для совершения нотариусом исполнительной надписи на договоре залога, а также случаи, в которых нотариус отказывает в обращении взыскания на заложенное имущество.[19, ст.91]

В условиях ожидаемой экономической нестабильности трудно оценить влияние описанных изменений на количественные характеристики рынка кредитования под залог коммерческой недвижимости. Но в целом изменения, внесенные Законом №405-ФЗ от 06.12.2011, должны положительно отразиться на рынке коммерческой недвижимости, поскольку предоставляют кредиторам более гибкие и понятные правила работы и взаимодействия с должниками и залогодателями.

С 1 марта 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по-новому регламентирующий регистрацию и нотариальное заверение различных сделок, заключаемых в отношении недвижимого имущества.

По большинству сделок с недвижимым имуществом регистрации подлежат только права. Договор, подписанный сторонами, считается заключенным с момента подписания, а не с момента государственной регистрации. Тем не менее, ряд федеральных законов по-прежнему сохраняет нормы, которые обязывают производить государственную регистрацию некоторых видов договоров.

Данным законом предусмотрено, что правила о государственной регистрации сделок по продаже жилого помещения, предприятия, дарения, об отчуждении недвижимости под выплату ренты не применяются к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года. Исключения, составляют, прямые указания в законе: договор ипотеки и договор долевого участия, о водопользовании. В таких случаях договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Пункт 3 статьи 13 изложен в новой редакции:

«Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом. Государственная регистрация, ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, ипотеки жилых помещений не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

В случае, если ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на земельный участок и ограничений (обременений) этих прав проводится в сроки, предусмотренные для государственной регистрации прав на расположенные на этом земельном участке здания, строения или сооружения и ограничений (обременений) этих прав.

Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимого имущества при одновременном приеме заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации таких договора и перехода права, проводится в указанные в настоящем пункте сроки, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором».

Итак, общий срок регистрации прав остался прежним – 30 дней.

Ипотека жилых помещений и раньше регистрировалась в течение 5 рабочих дней, здесь ничего не изменилось. А вот срок регистрации ипотеки нежилых объектов и земельных участков сокращен с 30 календарных до 15 рабочих дней. Это, конечно, плюс. Кроме того, официально теперь можно сократить срок регистрации ипотеки по нежилым помещениям и земельным участкам, оформив договор ипотеки нотариально. Вопрос в том, сколько это будет стоить и какие документы нужно будет собрать для нотариуса, ведь ответственность за экспертизу документов, представляемых на регистрацию по нотариально удостоверенным сделкам, теперь лежит на нотариусе (ст. 31 ФЗ).

Абзац второй пункта 1 статьи 16 изложен в следующей редакции:

«В случае, если право возникает на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. В случае, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, нотариус может совершить нотариальное действие по подаче заявления о государственной регистрации права. Такое заявление может быть подано помощником нотариуса. Если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя». [18]

К нотариальным действиям отнесена подача заявления о государственной регистрации в Росреестр помощником нотариуса. Кроме того, регистрация может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя. Основная проблема регистрации прав на основании судебного решения сейчас состоит в том, что Росреестр направляет запрос в суд на предоставление заверенной копии судебного решения, хотя заявитель представляет на регистрацию целых две заверенных судьей копии решения. Запросы в суде обычно теряются, поэтому регистрацию приостанавливают минимум на месяц. Сможет ли ускорить регистрацию требование судебного пристава-исполнителя? Сначала нужно получить исполнительный лист, потом попасть на прием к приставу.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги проведенному исследованию, можно сделать следующие выводы, касательно результатов решения поставленных в работе задач:

1. Были проанализированы правовые основы ипотеки.

2. Исследовано часть экономических основ, соприкасающихся с ипотекой, в частности – особенности схем жилищного кредитования.

3. Выявлены и обобщены современные тенденции развития ипотеки и, в частности, ипотечного жилищного кредитования на федеральном и региональном уровнях.

4. Проанализированы результаты практических решений в области ипотечного законодательства наиболее актуальных вопросов ипотеки через призму сложившейся отечественной практики функционирования ипотечных отношений, в части принятия поправок и новых нормативно-правовых актов.

5. Обозначены основные проблемы развития ипотеки в России, а также наиболее приемлемые, по мнению автора, в настоящее время пути их решения.

В обиходе зачастую под термином «ипотека» подразумевается ипотечный кредит. Между тем слово «ипотека» хотя и употребляется обычно в сочетании со словом «кредит», имеет и самостоятельное значение. По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог служит средством обеспечения исполнения обязательства заемщиком перед кредитором. При не возврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Однако такое определение ипотеки является неполным. Им нельзя ограничиться, поскольку ипотека предполагает не только залог имущества, представляет собой целостную юридически правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние его расчетов с кредиторами за указанные имущества.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013)
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012)
4. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012)
6. Федеральный закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 №2872-1 (ред. от 02.10.2012 №166-ФЗ)
7. Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 06.12.2011)
8. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в редакции от 19.07.2011).
9. Федеральный закон N 218-ФЗ от 24 декабря 2004 «О кредитных историях» (в редакции от 03.12.2011 N 389-ФЗ)
10. Федеральный закон N 215-ФЗ от 30 декабря 2004 «О жилищных накопительных кооперативах» (в редакции 30.11.2011 N 362-ФЗ)
11. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ (в ред. от ред. от 29.12.2012, с изм. от 30.12.2012)
12. Федеральный закон от 20.08.2004 N 117-ФЗ (ред. от 25.06.2012) «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (с изм. и доп., вступившими в силу с 01.01.2013)
13. Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 25.06.2012) «Об ипотечных ценных бумагах»
14. Федеральный закон от 06.12.2011 N 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество», вступивший в силу 07.03.2012
15. Приказ Минюста РФ от 04.03.2005 N 16 (ред. от 20.12.2007) «Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 17.03.2005 N 6404)
16. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»
17. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке: Информационное письмо Пленума ВАС РФ от 28.01.2005 №90//Вестник ВАС РФ, 2005, №4

Бабкин С.А. Возникновение ипотеки в силу закона // Нотариус. – 2008. – №1

Беспалов Ю.Ф., Якушев П.А. Гражданское право в схемах. – 2-е изд., перераб. и доп. – Москва: Проспект, 2012. – 288 с.

Власов Е.Н. Особенности ипотеки земельных участков, на которых имеются здания, строения и сооружения // Право и политика. – 2007. – №10

Журбина Е. Заключение договора ипотеки // Юрист, 2010, №7

Зуйкова Л. Предмет договора об ипотеке // ЭЖ-Юрист, 2010, №32

Кайль А.Н., Лупу А.А., Оськина И.Ю. Постатейный комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ЭлКниги, 2012 г., 368 с.

Костылева В., Костылев Н. Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус. – 2008. – №1

Курбатская А. Залог недвижимости как форма ипотеки // Бизнес-адвокат, №14, 2010

Мартышкин С. Ипотека жилых помещений, возникающая в силу закона // Законность. – 2008. – № 12

Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки// Российская юстиция. – 2010. – №9.

Пашов Д.Б. Жилищная ипотека в России // Аграрное и земельное право, 2011, №3

Проскурин А.Г. Развитие законодательства об ипотеке // Правовые вопросы строительства, 2011, №2

Русецкий А.Е. Ипотека. Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. – М.: Эксмо, 2010. – 210 с.

Сальникова Л. Ипотека как разновидность залога // Финансовая газета. Региональный выпуск, 2010, №38

Скробов Б. Ипотека – залог недвижимости // Аудит и налогообложение, 2011, №1

Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями / В.Г.Шабалин {и др.} – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Филинъ: Изд-во Омега-Л, 2010. – 736 с.

Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2008. – 323 с.

Ипотека в России – Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации [Электронный ресурс]

URL: http://www.rusipoteka.ru/ (дата обращения: 23.03.2013)

REGNUM информационное агентство [Электронный ресурс]

URL: http://www.regnum.ru/ (дата обращения: 11.04.2013)

Ипотека шаг за шагом [Электронный ресурс]

URL: http://www.IPOhelp.ru (дата обращения: 14.03.2013)

1. Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования. – М.: Фонд институт экономики города, 2006, с.234 ↑

2. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике. С.186. ↑

3. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом "Аудитор", 2006. С.25 ↑

4. Реконструкция объектов капитального строительства: Тезисы лекции (Reconstruction of Capital Structures: Outline of Lecture) Sergey Victorovich Strembelev. Egorov, Puginsky, Afanasiev & Partners. April 13, 2011 ↑

5. Ипотека в России/Под ред. А.В. Толкушина. – М.: Юристъ, 2008. С.21 ↑

6. Закон Архангельской области от 7.10.2003 N 193-24-ОЗ (ред. от 17.12.2012 N 590-36-ОЗ) «О предельных (максимальных и минимальных) размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Архангельской области» принят Архангельским областным Собранием депутатов (Постановление от 7 октября 2003 года N 614) ↑

7. Хрулева З. Особенности ипотеки жилых домов и квартир//Хозяйство и право. – 2001. №8. С.108 ↑