Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность. Жилые помещения занимают особое место в жизни человека. Они являются средой обитания человека и необходимой предпосылкой создания семьи и воспитания детей.

Жилые помещения, отнесенные законодательством к объектам недвижимости, являются, прежде всего, объектами права собственности публично-правовых образований, юридических лиц и граждан.

Правовой режим жилых помещений определяется также специальным жилищным законодательством. Современная наука и практика нуждаются в выработке теоретических положений о пределах осуществления права собственности на жилое помещение как особо значимый объект недвижимости.

Объект исследования: общественные отношения, складывающиеся при приобретении и осуществлении гражданами права собственности на жилые помещения.

Предмет исследования: нормы права, регламентирующие основания возникновения права собственности на жилое помещение.

Цель исследования: изучение действующего законодательства, связанного с регулированием отношений, складывающихся при приобретении и осуществлении права собственности граждан на жилые помещения.

В соответствии с поставленной целью необходимо решение следующих задач:

1. Раскрыть понятие и особенности жилого помещения

2. Рассмотреть признаки жилого помещения

3. Изучить гражданско-правовые особенности использования жилого помещения в гражданском обороте

Степень научной разработанности темы исследования. Проблемам приобретения и осуществления права собственности граждан на жилые помещения посвящено внимание ученых и практиков, исследования в юридической литературе, в которой проводится анализ различных аспектов в этой области и разрабатываются рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.

Правовой режим жилого помещения исследован в работах М.В.Абрамовой, Н.Г. Волочкова, И.А. Емелькиной, О.М. Козырь, И. Кузьминой, Н.И. Святиной, В.А. Фогелем и другими учеными. Проблемам товариществ собственников жилья, как одного из способов управления общим имуществом многоквартирного дома, посвящены работы Е.Н. Гендзехадзе, Д. Савельев. В юридической литературе много внимания уделяется вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним. Эти вопросы нашли отражение в работах таких ученых, как: М.И. Брагинский, Б.М. Гонгало, А.В. Кузнецов, Н.А. Сыродоев, В.В. Чубаров. Способы приобретения права собственности граждан на жилые помещения были проанализированы в работах Ю. Баринова, М.И. Брагинского, Ю. Буйновой, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, СП. Гришаева, И.А. Емелькиной и др. Пределы и ограничения права собственности граждан на жилые помещения рассмотрены в публикациях В.П. Грибанова, А.А. Ерошенко, В.П. Камышанского, И.Ю. Аккуратова, П.В. Крашенинникова, А.А. Манукян.

Методологическую основу исследования составляют современные методы научного познания такие, как диалектико-материалистический метод, метод сравнительного анализа, историко-правовой и сравнительно-правовой методы, методы системного и логического анализа, формально-логический и иные.

Источниковую базу исследования составили нормативно-правовые акты, труды ученых-юристов, статьи в периодических изданиях.

Структура работы состоит из введения, двух глав, заключения, списка используемых источников и приложений.

1. Общая характеристика жилого помещения как объекта гражданских правоотношений

1.1. Понятие и особенности жилого помещения

Жилищное законодательство относит к объектам недвижимости изолированное жилое помещение (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната), пригодное для постоянного проживания граждан (соответствует принятым санитарным и техническим правилам, нормам, иным требованиям законодательства) (ст. ст. 15, 16 ЖК РФ)^[1]. Значит, признак отличия жилого помещения от нежилого непосредственно связан с понятием «предназначенность для проживания».

Жилые помещения не названы в ГК РФ как вид недвижимого имущества, хотя статья 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений» включена законодателем в параграф «Продажа недвижимости»^[2]. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости (ст. 1) относит к недвижимости и жилые помещения.^[3]

Термин «жилое помещение» применяется в широком смысле - родовое понятие, и им охватываются, кроме жилых комнат, места вспомогательного пользования (коридор, прихожая, холл, ванная, туалет, кухня и т.д.). Жилым помещением являются только те объекты, которые перечислены в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ. Согласно ЖК РФ, жилым помещением не признается яранга, юрта, чум, балок, сборно-разборный дом и т.д. Причем для жилищного законодательства формулировка понятий комната, квартира, жилой дом большого значения не имеет, но это важно для государственной регистрации прав на жилые помещения и осуществления государственного учета жилищного фонда (ст. ст. 18, ч. ч. 4, 5 ст. 19 ЖК РФ). Из данного списка нужно выделить целую, неделимую вещь - жилой дом (одноквартирный или многоквартирный), а другие объекты (комната, квартира) - составные части целого. Жилым домом считается индивидуально определенное здание, прочно соединенное с землей и более половины площади которого составляют жилые помещения, именно предназначенные для постоянного проживания граждан.^[4]

Поскольку правовой режим этих помещений различен и зависит от вида собственности на жилое помещение, то Закон классифицирует жилой фонд: частный жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц и граждан; государственный жилищный фонд, принадлежит Российской Федерации и субъектам РФ; муниципальный жилищный фонд, принадлежит муниципальным образованиям.^[5]

По целям использования жилищный фонд подразделяется на:

1) социального использования (предоставляется по договорам социального найма жилых помещений государственного или муниципального фонда);

2) специализированный (предназначен для проживания отдельных категорий граждан по правилам раздела IV ЖК РФ из помещений государственного или муниципального фонда); ^[6]

3) индивидуальный (используется гражданами - собственниками таких помещений для проживания собственного и членов своей семьи либо других граждан при безвозмездном пользовании, а также юридическим лицам - собственникам для проживания граждан на указанных условиях пользования);

4) для коммерческого использования (используется собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования)^[7]

Основания возникновения жилищных прав и обязанностей перечислены в ст. 10 ЖК РФ, основания приобретения права собственности указаны ст. 218 ГК РФ. Одним из наиболее распространенных оснований приобретения права собственности на жилое помещение в России является его приватизация, которая осуществляется на основе Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»^[8] (далее - Закон о приватизации). Основная цель приватизации - это создание условий для свободного выбора гражданами способа удовлетворения потребностей в жилье и повышение уровня сохранности и использования жилищного фонда^[9]. Получение прав собственности на жилье предоставляет гражданам возможность целесообразно вложить свои средства, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем, накапливать недвижимую собственность, участвовать на рынке недвижимости. Принципом приватизации является ее добровольность, установлено право граждан, занимающих в государственном либо муниципальном жилищном фонде жилые помещения, при согласии всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно, на приобретение в собственность этих помещений. К членам семьи ст. 31 ЖК РФ относит: супругов, детей и родителей. Могут быть также признаны в качестве членов семьи нанимателя иные родственники, иждивенцы, а также другие лица в случаях совместного проживания и ведения общего хозяйства с нанимателем.

В соответствии со ст. 9.1 Закона о приватизации граждане, которые приватизировали жилье (жилые помещения), являющееся единственным и постоянным местом проживания для этих граждан, имеют право передать эти жилые помещения, свободные от каких-либо обязательств, в собственность государства или муниципальных образований. В свою очередь, органы местного самоуправления или исполнительной власти либо уполномоченные ими лица должны принять эти помещения в муниципальную или государственную собственность, а также оформить с этими гражданами договоры социального найма согласно порядку, установленному законодательством субъектов Российской Федерации, законодательством Российской Федерации, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

Характерным для жилищных отношений является и то, что помещение чаще всего используется для совместного проживания членов семьи. При этом возможна общая собственность членов семьи в виде долевой или совместной собственности по их выбору с применением к этим отношениям норм главы 16 ГК РФ. Более того, если в отношении других видов недвижимости закон регулирует права и обязанности только самого собственника, то в отношении жилого помещения он устанавливает и определенные права членов семьи собственника, проживающих вместе с ним. Природа этих прав членов семьи может быть определена как право пользования, основанное на законе (законное пользование), которое сохраняется и при смене собственника. ^[10]

Так, при отчуждении посредством купли-продажи жилого дома, социального назначения государственного или муниципального жилищного фонда, обязательно должны быть включены в перечень наниматель, члены семьи нанимателя, а также поднаниматель в пределах срока действия договора найма жилья. ^[11]

Отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, при условии, что затрагиваются права либо охраняемые законом интересы указанных лиц, допустимо только с согласия органа опеки и попечительства^[12]. Соблюдение этих и других условий договора продажи жилых помещений проверяют органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и при отсутствии существенных условий в договоре отказывают в государственной регистрации сделки. Таким образом, по нашему мнению, этим снижается риск покупателя купить жилое помещение, обремененное правами третьих лиц ^[13].

Кроме купли-продажи (мены) жилое помещение может быть объектом других сделок, например, залога. Здесь также существуют свои особенности. В настоящее время довольно актуальной является проблема, касающаяся залога жилых помещений.^[14] Препятствием в развитии ипотечного кредитования является нерешенность вопросов о выселении лиц, проживающих в заложенных жилых помещениях, при обращении взыскания на эту недвижимость. Согласно ранее действовавшей редакции п. 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Тем не менее, были внесены изменения в эту статью, и такой переход в настоящее время прекращает указанное право^[15].

Одновременно с изменениями, защищающими интересы кредиторов, приняты также меры, защищающие права граждан, лишившихся жилья в связи с обращением взыскания на него по договору ипотеки. По п. 2 ст. 95 и п. 2 ст. 106 ЖК РФ таким гражданам предоставляются жилые помещения в домах маневренного фонда. Договоры аренды или найма жилого помещения, заключенные до залога жилого помещения либо с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, сохраняют силу при реализации жилого помещения. Порядок и условия их расторжения определены ГК РФ, а также нормами жилищного законодательства.

Итак, жилые помещения обладают определенной социальной значимостью, поскольку основная их цель - служить исполнению жилищных потребностей граждан;^[16] она имеет общественное, материальное и духовное значение. Отсюда и особенности оформления сделок с жилыми помещениями (например, такие как: государственная регистрация указанных сделок; указание в договорах лиц, имеющих право проживания; требования к жилым помещениям и др.), отличные от оформления сделок с другими объектами недвижимого имущества.

1.2 Признаки жилого помещения

Понятие жилого помещения установлено пунктом 2 статьи 15 ЖК5 РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.^[17] Это определение, позволяет нам выделить ключевые признаки, присущие всем жилым помещениям. Итак, жилое помещение обладает следующими признаками:

1) является недвижимым имуществом;

2) пригодно для постоянного проживания;

3) изолированно от других жилых помещений;

4) предназначено только для проживания^[18].

Далее проанализируем каждый признак более подробно. В первую очередь, жилое помещение должно относиться к недвижимому имуществу. А здесь важно отметить, что по сравнению с ранее действовавшими нормами, в ходе совершенствования гражданского законодательства в 2016 году, когда по сути, были дополнены и детализированы многие положения Гражданского кодекса в целом, и прежде всего его первой части, содержащей общие и принципиальные положения российского гражданского права, произошли серьезные изменения в правовом регулировании института недвижимости. Как показывает анализ ст. 130 ГК РФ, жилые помещения теперь прямо включены в состав недвижимости. Ранее же только другие нормы кодекса имели прямые указания на определение помещений как недвижимого имущества. В частности, п. 1 ст. 549 ГК РФ8 к недвижимому имуществу относит один из видов жилых помещений – квартиру.

В настоящий момент, согласно действующему Гражданскому кодексу, главным признаком, позволяющим отнести жилые помещения к недвижимости, является «прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению» (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Соответственно не могут быть признаны в качестве жилых помещений сборно- разборные домики, бытовки, вагоны (они и не приспособлены к проживанию в холодное время года)^[19].

В литературе есть мнение о том, что «регулировать отношения, связанные с владением и пользованием дачами, садовыми домиками в рамках жилищного закона нельзя, поскольку эти строения не являются жилыми, местом постоянного жительства. Они всего лишь место пребывания»^[20].

В настоящее время данная позиция не является абсолютно бесспорной. Дело в том, что 30.06.2011г. Конституционный Суд РФ признал не соответствующими Конституции РФ абз.2 ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан»^[21], устанавливающий запрет на регистрацию проживания в возведенном на садовом земельном участке жилом строении. При условии, что они, расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения^[22], во-вторых – пригодны для постоянного проживания граждан. Так, Конституционный Суд РФ указал на соблюдение самого важного принципа жилых помещений – принципа пригодности для постоянного проживания. ^[23]. Под пригодностью жилых помещений понимается наличие возможности всесезонного проживания в помещении в течение длительного срока^[24]. Пригодность для постоянного проживания, в свою очередь, определяется соблюдением санитарных и технических правил^[25] и норм, в частности капитальностью постройки, наличием отопления и др. Так, не могут быть объектом жилищного правоотношения строения, не отвечающие одной из обязательных санитарно-технических характеристик, например, капитальные строения, без естественного освещения.

Если же жилые помещения по своему санитарному или техническому состоянию не соответствуют установленным санитарным и техническим требованиям, они подлежат реконструкции, переоборудованию в нежилые или сносу.

Согласно п. 1 ст. 23 ФЗ от 30.03 1999г. № 52-ФЗ «О санитарно- эпидемиологическом благополучии населения» жилые помещения по площади, планировке, освещенности, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.^[26]

Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, согласно ч. 3 ст. 15 ЖК, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с Жилищным кодексом, другими федеральными законами. В настоящее время такая процедура регламентирована Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства от 28.01.2006 № 47^[27]

Важно отметить, что помещение, пригодное для постоянного (в любое время года) проживания, фактически может быть использовано для временного (сезонного, к примеру, летнего) проживания. Таким образом, можно сделать вывод, что на отнесение помещения к жилому не должен влиять факт его использования для временного или постоянного проживания. Главное, чтобы такое помещение каждый раз отвечало требованиям пригодности для постоянного проживания.

Следующим его важным признаком является изолированность – обязательное условие законодателя (в п. 2 ст. 15 ЖК) признания помещения жилым.^[28] Которое долгое время не находило официального признания в советском законодательстве, лишь в условиях изменения жилищной политикигосударства, установившего запрет на переселения и уплотнения граждан и признавшего надлежащим предоставление отдельных жилых помещений, требование изолированности было закреплено в Основах гражданского законодательства СССР 1961 г., а затем и в ЖК РСФСР (ст.52) в качестве одного из условий заключения договора найма жилого помещения^[29].

В настоящее время в соответствии с пунктом 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

З) комната.

В юридической литературе существуют разные точки зрения относительно видов жилого помещения. В то же время далее в ч. 4 ст. 16 ЖК комнаты признаются частью жилого дома или квартиры. В итоге А.А. Титов приходит к выводу, жилым помещением может быть:

1) жилой дом для индивидуального пользования, например для одной семьи (в целом дом с обязательным набором жилых комнат и др. помещений);

2) отдельная квартира в многоквартирном жилом доме (т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений); ^[30]

3) часть жилого дома, то есть не весь дом, а его определенная часть, состоящая из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (вспомогательного пользования). При этом части жилого дома могут быть в собственности как одного лица, либо использоваться на основании договора двумя и более лицами (семьями);

4) часть квартиры, т.е. только комната (или несколько комнат) в коммунальной квартире^[31].

Как видно из изложенного, часть жилого дома, по мнению А. А. Титова, включает в себя и комнату, и часть квартиры как ст. 16 ЖК, но вместе с тем ученый еще выделяет в отдельную группу часть квартиры, при этом включая в нее только комнату (комнаты) в коммунальной квартире. Однако, нельзя не согласиться с тем, что в ЖК К РФ отсутствует понятие части жилого дома и части квартиры, тогда, как и часть жилого дома, и часть квартиры могут включать в себя и часть комнаты.

Тогда возникает проблема с вопросом об изолированности жилого помещения^[32], если таковым может быть и часть комнаты. По сути, заложено противоречие, так в п. 1 ст. 673 ГК, среди изолированных жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, объектом договора найма называются квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. ^[33]

По мнению В.Н. Литовкина: «3акон определяет в качестве объекта найма часть квартиры и часть жилого дома, что необоснованно. Так может определяться доля в праве общей собственности. Но режим права собственности нельзя механически переносить на отношения найма жилого помещения. Часть квартиры – это и комната, это и часть комнаты. Последнее, следует исключить в наемных отношениях независимо от форм собственности на жилье. Жилое помещение трудно представить в виде многоквартирного жилого дома. Объектом наемных отношений могут быть только реальные изолированные помещения»^[34].

Ю.К. Толстой придерживается противоположной позиции. Указывая на то, что положение об изолированности распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем, он отмечает, что в домах или квартирах, внаем могут сдаваться собственниками и неизолированные жилые помещения (например, проходная комната либо ее часть). Достаточно широко распространение и поселение в приватизированные квартиры угловых жильцов, т.е. сдача внаемчасти квартиры (например, студентам). Статью же 673 ГК нельзя безоговорочно распространять на все случаи коммерческого найма жилого помещения^[35].

В этой ситуации, нельзя не согласиться и не разделить точку зрения П.В. Крашенинникова, который верно отметил: «закрепление правового режима комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям, вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищные потребности граждан»^[36]. Но законодатель не мог на социально- экономическую ситуацию, сложившуюся в жилищной сфере, не отреагировать. Тысячи семей проживают в комнатах в коммунальной квартире, и запрет на их оборот означал бы, по сути, ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими пользователями иных жилых помещений.

Правовой режим жилых помещений определяется их строго целевым назначением. Указанный признак закреплен в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, в которой говорится о том, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК РФ, п. 1 ст. 30 ЖК РФ). Требования о целевом использовании жилья распространяется и на иных пользователей, в том числе нанимателей (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, п.4 ст. 687 ГК РФ). ^[37]

Новеллой действующего жилищного законодательства являются положения ч. 2 статьи 17 ЖК РФ, допускающие использование жилья для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. К примеру, такая возможность профессионального использования жилого помещения предусмотрена п. 6 и п. 7 ст. 21 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ»^[38]. Но такое использование не может быть основным, поскольку жилое помещение предназначено для постоянного проживания и иные формы использования допустимы, только пока не препятствуют основной цели использования. ^[39]

Подводя итог сказанному, отметим, что рассмотренные выше признаки, являются основными признаками жилого помещения. Но в некоторых случаях законодатель еще вводит в качестве дополнительного признака – благоустроенность. Который первоначально используется в отношении жилых помещений, в составе государственного, муниципального жилищных фондов, фонда социального использования. Не влияя на статус помещения как жилого, этот признак также в значительной мере определяет его рыночную стоимость.^[40]

Вывод: помещение должно отвечать определенным требованиям для того, чтобы считаться жилым. И только жилое помещение, соответствующее всем изложенным требованиям, сможет гарантировано удовлетворить жилищные потребности граждан, использующих его как место проживания, отдыха, научной, творческой и иной деятельности. При необходимости обеспечения большей комфортности жилого помещения допускается его переустройство и (или) перепланировка, где главное соблюсти установленный действующим законодательством порядок их осуществления, тем самым исключить нарушения прав и законных интересов других граждан.

2. Гражданско-правовые особенности использования жилого помещения в гражданском обороте

2.1. Жилое помещение как особый объект гражданско-правовой сделки

Развитие рынка недвижимости способствует вовлечению в гражданский оборот новых объектов, относящихся к жилищной сфере. Одним из самых распространенных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан является приобретение жилых помещений в собственность путем совершения сделок по отчуждению - купли-продажи, мены, дарения, обмена, пожизненного содержания с иждивением.^[41] Отчуждение имущества представляет собой форму передачи данного имущества от одного лица к другому, которое может осуществляться посредством различных гражданско-правовых договоров или по иным основаниям. Исследования этой сферы отношений показывают необходимость анализа не только условий заключения таких сделок, но и их дальнейшего совершенствования с правовой точки зрения, а также и последствий гражданско-правовых действий с таким объектом^[42].

Знание организационно-правовых основ совершения сделок с недвижимым имуществом необходимо каждому гражданину, чтобы правильно ориентироваться в рыночной среде. Как показывает практика, сделки, направленные на отчуждение жилых помещений, достаточно распространенное явление среди граждан и юридических лиц. ^[43]

Среди граждан распространенность обусловлена проблемой квартирного вопроса. Решая проблему, граждане вступают в правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, ренты, дарения, залога, иных сделок, направленных на приобретение/отчуждение жилых помещений.

В последние годы в России, как и во всем цивилизованном мире, каждый гражданин совершает хотя бы одну сделку с жилым помещением. На сегодняшний день совершение сделок с объектами жилых помещений требует глубоких и систематических знаний в том числе особенностей этого рынка, который обусловлен спецификой самого объекта - недвижимого имущества.^[44]

Таким образом, жилые помещения могут выступать объектом гражданско-правовых сделок, таких как: купля-продажа, рента, дарение, завещание, ипотека (залог), социальный наем (приватизация), мена и т.д.

Также следует отметить, что жилое помещение по своему правовому статусу является особым объектом гражданско-правовых сделок. Данная особенность выражена в следующем. Так, при заключении сделки в отношении жилого помещения необходимо обязательное соблюдение письменной формы, включение в договор существенных условий с соблюдением прав и интересов проживающих в таком помещении граждан, в том числе соблюдение процедуры государственной регистрации прав на жилое помещение. ^[45]

Кроме указанного, как отмечает Э.О. Осадченко: «...необходимо учитывать, что использование жилого помещения возможно только по его назначению, при этом жилое помещение может быть использовано для: проживания граждан, осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. Заниматься профессиональной деятельностью могут только граждане, проживающие в таком помещении на законных основаниях, и с соблюдением прав и законных интересов иных проживающих в таком помещении граждан, соседей»^[46]. Занятие такой деятельностью, как далее указывает вышеприведенный автор, не должно повлечь организации в жилом помещении промышленного производства, в противном случае к нарушителю будут применены соответствующие санкции, установленные законодательством Российской Федерации. ^[47]

Одним из объектов гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями является квартира (ее часть, изолированная комната). Собственник указанного жилого помещения обязан соблюдать жилищное законодательство, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, не нарушать прав и законных интересов проживающих в таком помещении граждан, соседей, не нарушать нормы и правила его эксплуатации.^[48]

Собственник жилого помещения, помимо права собственности на жилое помещение, обладает и правом собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома. Размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется пропорционально общей площади принадлежащего собственнику помещения (ст. 37 ЖК РФ). При переходе права собственности на жилое помещение указанная доля переходит к новому собственнику в том размере, которая принадлежала предыдущему собственнику.^[49] Также собственник несет бремя содержания жилого помещения и доли в общем имуществе многоквартирного дома, т.е. обязан ежемесячно вносить плату за жилое помещение, плату за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома.

Вторым объектом гражданско-правовой сделки с жилыми помещениями является жилой дом (его часть, изолированная комната в нем). В данных правоотношениях при переходе права собственности на жилой дом за таким помещением следует расположенный под ним и неразрывно связанный с ним земельный участок. Кроме этого, собственник, чья недвижимость расположена на земельном участке, принадлежащем другому лицу, вправе пользоваться земельным участком, на котором расположена принадлежащая ему недвижимость. При переходе права собственности на недвижимость, расположенную на чужом земельном участке (речь идет об ограниченном вещном праве), к другому лицу новый собственник недвижимости приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник жилого помещения.^[50]

В настоящее время отношения по регистрации прав более подробно урегулированы ФЗ «О кадастровой деятельности», который содержит указание и на возможность учета прав «части объекта недвижимости». Согласно данному Закону" в состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости вносятся сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости»^[51].

В нашем случае это не будет являться основанием для прекращения или изменения права пользования земельным участком того собственника, чья недвижимость - жилой дом расположен на нем.^[52] При переходе права собственности на жилой дом, принадлежащий собственнику земельного участка, к приобретателю переходит право собственности и на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для его использования.

Таким образом, при переходе права собственности на жилой дом, его часть, изолированную комнату в нем к новому собственнику переходят права собственника (владение, пользование, распоряжение) и соответствующее право на часть земельного участка, расположенного под жилым домом.^[53]

Следующим объектом гражданско-правовой сделки с жилыми помещениями является изолированная комната - в квартире, в том числе коммунальной, жилом доме. Изолированная комната получила свое право выступать объектом гражданско-правовых сделок только с принятием Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В соответствии с данным Законом гражданам было предоставлено право приобретать в собственность комнаты в коммунальных квартирах. ^[54]

Дальнейшее развитие указанного права было закреплено в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (утратил силу). В соответствии с указанным Законом гражданам, проживающим в коммунальной квартире, было предоставлено право при освобождении соседних комнат приобрести в собственность по договору купли-продажи освободившуюся недвижимость - комнату. ^[55]

Окончательно правовой режим комнаты был закреплен в части 2 ГК РФ, в соответствии с которой комната стала считаться самостоятельным объектом гражданского оборота жилых помещений.

Также законодательством РФ были установлены ограничения в использовании изолированной комнаты гражданами. Данные ограничения выражены в следующем. В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ» «...сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, в том числе комнат, которые не были переведены в нежилые, в порядке, установленном ЖК РФ, совершенные после введения в действие части 2 ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ»^[56].Таким образом, изолированная комната является объектом гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями в случае, если существо сделки не противоречит законодательству РФ и жилое помещение приобретается для достижения цели его назначения - проживания граждан.^[57]

Исходя из вышеизложенного следует, что жилые помещения могут выступать объектом гражданско-правовых сделок - купля-продажа, рента, дарение, завещание, ипотека (залог), социальный наем (приватизация), мена и т.д. При этом для совершения какой-либо из указанных сделок правообладатель жилого помещения (которым может выступать как гражданин, так и юридическое лицо) должен подтвердить в установленном законом порядке свои права на жилое помещение.

2.2. Право собственности на жилые помещения

Право собственности должно быть подкреплено соответствующими документами. Они включают:  правоустанавливающие и правоподтверждающие сведения. К первым относятся различные договоры, судебные акты, свидетельство о наследование.^[58]

Первичное право собственности на жилое помещение возникает после постройки частного дома и ввода его в эксплуатацию. Вторичные правомочия появляются после заключение сделок купли-продажи, дарения, обмена, приватизации, перехода домовладения по наследству.

Согласно ст. 218 ГК РФ, основания приобретения жилого помещения составляет постройка дома, заключение сделок по его отчуждению. После смерти владельца жилья оно переходит к его наследникам – по закону или завещанию.^[59]

Право собственности на жилплощадь у членов жилищных кооперативов возникает после того, как полностью оплачен пай. Возможность оформить документы появляется на основании приобретательной давности. Если человек или семья непрерывно владеют квартирой или домом в течение 15 лет, то после истечения этого срока есть возможность обратиться в суд и признать их принадлежность гражданам в судебном порядке.^[60]

Возмездные сделки:

Большая часть сделок по приобретению недвижимости осуществляется по договорам купли-продажи. Соглашение совершается по правилам, обозначенным в ст. 546-558 ГК РФ.

Договор содержит обязательную информацию о контрагентах, технические и юридические сведения о жилплощади, в том числе обременение залогом и количество зарегистрированных на жилплощади лиц. Право собственности граждан на жилые помещения возникает после регистрации в Росреестре.^[61]

В качестве разновидностей договора продажи недвижимости, основание приобретения жилплощади возникает по соглашению о долевом участии или ипотечному договору. Согласно ст. 429 ГК РФ возможно заключить предварительную сделку, но у нее не будет юридически важных последствий.

Разновидностью купли-продажи является договор мены, который предусматривает обмен жилыми помещениями с возможной доплатой в обе стороны.

Безвозмездные сделки:

Право граждан на владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями возникает по договору приватизации. Она предусматривает бесплатную передачу жилплощади муниципальным образованием гражданину и его семье.^[62]

Приватизация должна оформляться в общую долевую собственность. Если кто-либо из жильцов квартиры откажется от приватизации, то он сохранит возможность бессрочного проживания на жилплощади.^[63]

Право собственности граждан возникает по договору дарения. Такое соглашение предусматривает передачу недвижимости в собственность лиц, без указания ее стоимости. Дарение должно быть зарегистрировано в Росреестре.^[64]

Возможность получить квартиру или дом также предусмотрена на основе судебного решения – например, обращения взыскания на залог. Решение судьи также может касаться установления принадлежности спорного объекта истцу или ответчику.

Правомочия собственника устанавливаются путем передачи объекта недвижимости по наследству. Эти юридически значимые действия подтверждаются свидетельством о наследовании и последующей регистрацией права собственности.

Прекращение права на жилье:

Если момент возникновения принадлежности жилплощади установлен после государственной регистрации, то прекращение права собственности начинается с момента отчуждения жилого объекта, обращения взыскания на недвижимость. Согласно ст. 235 ГК РФ в качестве основания прекращения также обозначается:^[65]

- изъятие объекта недвижимости из-за использования земельного участка не по назначению;

- прекращение действия договора аренды земли и продажа объекта незавершенного строительства через публичные торги;^[66]

- конфискация квартиры, комнаты или коттеджа – по решению суда.

Гибель недвижимости, например, вследствие пожара, само по себе не означает утрату возможности быть его полноценным владельцем:

Самовольная постройка – согласно ст. 222 ГК РФ, не является основанием приобретения жилого помещения. Она может быть узаконена, если будет принято положительное решение суда. У жилья может быть несколько владельцев – на основании долей, которыми могут быть равными или непропорциональными.

Законное владение должно быть подтверждено свидетельством установленного образца. В нем обозначается информация о собственнике, наименование объекта недвижимости и сведения о наличии (отсутствии) обременений. Регистрация выполняется в течение 10 дней после обращения в Росреестр с заявлением.^[67]

Принадлежность, подтвержденная правоустанавливающими документами, и «розовым» свидетельством, означает возможность не только пользоваться недвижимостью по назначению, но и определять его юридическую судьбу, т.е. продавать, дарить и передавать по наследство.

Если квартира или частное домовладение находились в аренде, то передача объекта недвижимости другому лицу не значит, что такая аренда будет досрочно прекращена.^[68]

Законный факт владения, пользования, распоряжения жилплощадью устанавливается после оформления юридически значимых документов. Важно правильно заключать соответствующую сделку и при необходимости пользоваться поддержкой компетентного юриста.

Право собственности на жилое помещение регулируется

во-первых, общими положениями гражданского законодательства о праве собственности (гл.13-16, 19, 20 ГК РФ)^[69]

во-вторых, специальными нормами, установленными гл. 18 ГК РФ, и разделом 2 ЖК РФ (подчеркнуть его особое место в структуре ЖК РФ)^[70]

Специальное правовое регулирование права собственности не случайно, оно обусловлено следующими особенностями:

- специфика объекта: им выступает жилое помещение (незаменимое социально значимое материальное благо)

- наличие ряда специфических, характерных только для жилого помещения оснований возникновения права собственности (например, приватизация жилищного фонда, договор участия в долевом строительстве и т.д.)

- особенности содержания права собственности на жилое помещение, которые выражаются:

1) в наличии дополнительной границы содержания права собственности – строгом целевом назначении жилого помещения

2) как правило, в наличии обременения  права собственности на жилое помещение правами членов семьи собственника

3) собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, которая следует судьбе права собственности на помещение.^[71]

Закрепление в законе наряду с общими особых оснований прекращения права собственности на жилое помещение. (Например, ст. 293 ГК РФ «прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение», ст. 32 ЖК РФ «изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд и снос многоквартирного аварийного дома» )^[72]

Всеми этими особенностями, и значимостью объекта, объясняется выделение института права собственности на жилое помещение в системе гражданского права

В настоящее время частная собственность в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размеру и стоимости. ^[73]

Согласно ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Он вправе передать жилое помещение по договору найма, договору безвозмездного пользования, аренды и совершать иные действия распорядительного характера.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания жилого помещения, а если это квартира, то и общего имущества в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире.

В качестве обязанностей собственника законодатель закрепляет также необходимость поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии, своевременную оплата коммунальных услуг, соблюдение прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества и придомовой территории.^[74]

Кроме права собственности законодатель в числе вещных прав на жилое помещение называет право пользования жилым помещением членами семьи собственника (ст.31 ЖК РФ), право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа (ст.33 ЖК РФ) и право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст.34 ЖК РФ).^[75]

Обладатели указанных прав не только пользуются жилыми помещениями наравне с собственником, они имеют ряд обязанностей. В ст.33, 34 ЖК РФ прямо указано на солидарную с собственником ответственность дееспособных и ограниченных судом в дееспособности граждан по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением межу указанным собственником и гражданами.^[76]

Другие обязанности детально не раскрыты, но без сомнения они есть, об этом свидетельствует ст.35 ЖК РФ, предусматривающая в качестве основания выселения на основании решения суда для членов семьи и пользователей жилым помещением в силу завещательного отказа следующие основания: использование жилого помещения не по назначению,  систематическое нарушение прав и интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жилым помещением, приводящее к его разрушению, при условии, что указанные лица не отреагировали на предупреждение со стороны собственника и без уважительных причин (для нанимателей и собственников такое условие отсутствует) не провели необходимый ремонт.

2.3. Решение проблем в сфере купли-продажи жилых помещений и доли в праве собственности на жилое помещение

Учитывая организационные сложности создания процедуры предварительной регистрации в России, было бы целесообразно внедрить институт предварительной заявки на регистрацию сделок по купле-продажи жилого имущества и долевой собственности, осуществляемой через нотариуса. При этом, исключается необходимость внесения задатка, но накладывается обязательство заключения договора между покупателем и 85 продавцом в дальнейшем. Потребуется законодательное закрепление ответственности за несоблюдение взятых на себя в присутствии нотариуса обязательство со стороны продавца и покупателя. Целесообразным будет также введение штрафов за невыполнение указанных обязательств. ^[77]

Также следует обратить внимание, что вопросы прав несовершеннолетних при совершении сделок купли-продажи жилой недвижимости решает опекунский суд.^[78] То есть, это более высокий статус принятия решения, и базируется оно на имеющихся аналогичных судебных прецедентах. Следовательно, практически исключен человеческий фактор, т.к. судебные прецеденты имеют законодательную силу, а значительное количество подобных судебных дел формируют объемную базу принятых решений – следовательно, существует определенный перечень конкретных ситуаций, в которых решение опекунского суда станет положительным, а в других – отрицательным.^[79]

При этом, следует обратить внимание, что опекунский суд участвует в сделках, предполагающих, как продажу недвижимости несовершеннолетнего, так и при покупке недвижимости, в права владения которой включается несовершеннолетний. Это связано с тем, что законодатель стремится оградить несовершеннолетних от возможных негативных последствий данной сделки в виде, например, материальных обязательств по погашению ипотеки или проведения обязательных ремонтных работ и т.д. Было бы целесообразным также в России сформировать единую базу конкретных примеров, при которых решение органа опеки должно быть положительным либо отрицательным. При чем, данный перечень примеров должен быть утвержден в судебном или законодательном порядке. ^[80]

Кроме того, как было отмечено в предыдущем разделе, существуют конкретные проблемные вопросы, требующие доработки, в связи с принятием новых законов в области совершения сделок с недвижимым 86 имуществом. В частности, возникает проблема с подтверждением уведомления долевых собственников при совершении сделок с долей в общей собственности. ^[81]

В данном случае целесообразно руководствоваться постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»^[82], в пункте 63 которого есть разъяснение смысла пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ. Согласно ему, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, нужно направить по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в самом договоре), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

При этом, как говорится в разъяснении, важно учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий, связанных с неполучением юридически значимых сообщений, которые доставляются по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором названного пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, который сообщил кредиторам и прочим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Доставленные по таким адресам сообщения необходимо считать полученными, даже если лицо на самом деле не проживает (то есть не находится) по указанному адресу. В этой связи возврат почтового отправления с извещением насчет его неполучения адресатом – это надлежащее доказательство извещения участника долевой собственности. Продавец может лично вручить извещение сособственнику доли, который в получении ставит подпись. ^[83]

При таких обстоятельствах в ходе нотариального удостоверения сделки рекомендуют истребовать, согласно ст. 431.2 ГК РФ, у продавца доли соответствующее заверение об обстоятельствах – посредством отдельного документа или включения заверений в текст договора.^[84] В договоре может предусматриваться неустойка на случай, если продавцом были поданы недостоверные заверения, в случае подтверждения того, что подпись сделал не сособственник, и последний переведет на себя права покупателя.^[85]

Представляется, что в случае, если извещение не вручено и произошел его возврат без вручения адресату, месячный срок будет исчисляться с даты (момента) возвращения извещения почтовым отделением, указанную дату определяют по почтовому штампу на конверте, на сайте почты. Важно, чтобы данные условия подтверждения уведомления долевых собственников были включены в текст закона, касающегося нотариальной регистрации сделок с долевым имуществом.

Таким образом, можно предложить способствующие развитию института совершения сделок купли-продажи жилой недвижимости и долей в общей собственности:

1. Внедрение на законодательном уровне процедуры предварительной заявки на регистрацию сделки купли-продажи жилой недвижимости через нотариуса, что позволит исключить заключение предварительного договора и передачу задатка от покупателя продавцу. Введение ответственности за отказ от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества одной из сторон после подачи предварительной заявки у нотариуса обеспечит более высокий уровень сознательности участников сделки и исключит споры о незаконном обогащении через получение задатка.

2. Сделки купли-продажи жилой недвижимости и долей в общей собственности с участием несовершеннолетних предлагается осуществлять в соответствии с базой конкретных примеров по возможности и невозможности осуществления данных сделок, учитывая интересы несовершеннолетних. Таким образом, предлагается создать базу конкретных условий, аналогично базе судебных прецедентов в Германии, чтобы исключить влияние человеческого фактора сотрудника органа опеки на принятие данных решений.

3. В целях исключения затягивания сделки купли-продажи долей в общей собственности, предлагается законодательно закрепить способы получения подтверждения об уведомлении всех участников долевой собственности. В частности, нужно привести в законе способы, признаваемые в качестве подтверждения уведомления. В первую очередь, это почтовое отправление «Почтой России» и получение либо уведомления в получении, либо отказ от получения адресатом.

Также необходимо обеспечить нотариусам и продавцам-сособственникам доступ к фактическим адресам проживания участников долевой собственности, чтобы исключить проблему поиска долевиков для отправки им уведомления. Предлагаемые решения будут способствовать повышению качества совершаемых сделок, значительному снижению фактору стресса при совершении данных сделок, а также снизить риски для участников.

Вывод: под правом собственности на жилое помещение понимается основанная на законе присвоенность конкретным лицом конкретного жилого помещения, влекущая его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющая возможность господства над жилым помещением с корреспондирующей необходимостью несения бремени его содержания.

По своему содержанию право собственности на жилое помещение включает: право владения, право пользования и право распоряжения принадлежащим собственнику на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Заключение

Жилые помещения предназначены для проживания людей и могут находиться в собственности государства (ст. 214 ГК), муниципальных образований (ст. 215 ГК), граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК), как отмечено в ч. 2 ст. 19 ЖК РФ.

Среди оснований возникновения жилищных прав и обязанностей по правилам п. 4 ст. 10 ЖК РФ выделяется приобретение в собственность жилых помещений, главным образом, по договору купли-продажи, что составляет одну из наиболее сложных сделок гражданско-правового типа в отечественном праве, приводит к множеству споров и конфликтов.

Исходя из п.1 ст. 3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», правовой основой сделок с недвижимым имуществом является Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, настоящий Федеральный закон, а также другие федеральные законы, издаваемые согласно им иные нормативные правовые акты РФ.

По договору продажи жилого помещения одна из сторон (продавец) берет на себя обязательства передачи жилого дома, квартиры, комнаты, части жилого дома или квартиры, в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять данное имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Право собственности на жилую недвижимость подлежит государственной регистрации.

Все перечисленные виды жилых помещений должны быть зарегистрированы в своем качестве в государственных органах, осуществляющих учет недвижимости».

Понятие жилого помещения включает в себя термин «помещение» и указанием трех признаков, которых, с законодательной точки зрения, достаточно в целях рассмотрения его как жилого: недвижимый характер, изолированность, пригодность для постоянного проживания людей.

Жилые помещения предназначены для проживания людей и могут находиться в собственности государства (ст. 214 ГК), муниципальных образований (ст. 215 ГК), граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК), как отмечено в ч. 2 ст. 19 ЖК РФ. Среди оснований возникновения жилищных прав и обязанностей по правилам п. 4 ст. 10 ЖК РФ выделяется приобретение в собственность жилых помещений, главным образом, по договору купли-продажи, что составляет одну из наиболее сложных сделок гражданско-правового типа в отечественном праве, приводит к множеству споров и конфликтов.

Исходя из п.1 ст. 3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», правовой основой сделок с недвижимым имуществом является Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, настоящий Федеральный закон, а также другие федеральные законы, издаваемые согласно им иные нормативные правовые акты РФ.

По договору продажи жилого помещения одна из сторон (продавец) берет на себя обязательства передачи жилого дома, квартиры, комнаты, части жилого дома или квартиры, в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять данное имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Как показало исследование основных изменений в законодательство, регулирующее сделки купли-продажи жилых помещений и доли в общей собственности, в последние годы законодатель продолжает решать актуальные проблемы защиты прав и законных интересов граждан в совершении сделок купли-продажи жилых помещений и доли в праве собственности на жилое помещение. В частности, впервые за последние 20 лет введена обязательная нотариальная форма в отдельные сегменты сделок с недвижимостью. Однако все еще остается часть неразрешенных вопросов, которые становятся поводом для судебных разбирательств.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.04.2018)// Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018)// Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14
3. Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"// Собрание законодательства РФ, 20.04.1998, № 16, ст. 1801
4. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"// Собрание законодательства РФ", 20.07.1998, № 29, ст. 3400
5. Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ (ред. от 18.04.2018) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" //Собрание законодательства РФ, 05.04.1999, № 14, ст. 1650
6. Федеральный закон от 31.05.2002 № 63-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации"// Собрание законодательства РФ, 10.06.2002, № 23, ст. 2102.
7. Федеральный закон от 27.12.2002 № 184-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О техническом регулировании"// Собрание законодательства РФ, 30.12.2002, № 52 (ч. 1), ст. 5140
8. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 28.02.2018) "О кадастровой деятельности"// Собрание законодательства РФ", 30.07.2007, № 31, ст. 4017
9. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) "О государственной регистрации недвижимости"// Собрание законодательства РФ, 20.07.2015, № 29 (часть I), ст. 4344.
10. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 20.12.2017) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"// Бюллетень нормативных актов, № 1, 1992.
11. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 28.02.2018) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"// Собрание законодательства РФ, 06.02.2006, № 6, ст. 702

Материалы судебной практики

1. Постановление Конституционного Суда РФ от 30.06.2011 № 13-П

"По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобой гражданина А.В. Воробьева"// Собрание законодательства РФ, 04.07.2011, № 27, ст. 3991

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"// Российская газета, № 140, 30.06.2015

Учебная и научная литература

Учебники, монографии, брошюры

1. Алексий П.В. Жилищное право. Учебник / Алексий П.В., Эриашвили Н.Д.: Юнити-Дана, 2012 - 322 с.
2. Альбов А.П. А56 Жилищное право : учебное пособие / А.П. Альбов, С.В. Николюкин. М. : Юстиция, 2016 – 234 с.
3. Андреев Ю.Н. Собственность и право собственности: цивилистические аспекты: монография. М.: Инфра-М, 2013 – 400 с.
4. Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Чаркин С.А. Гражданское право России. Особенная часть. Учебник для бакалавров. М: Юрайт, 2014 – 560 с.
5. Безбах В.В., Артеменков С.В., Агафонова Н.Н. Гражданское право. В 3 томах. Том 1. Учебник - 2 изд. М.: Проспект, 2014 – 765 с.
6. Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. М.: Статут, 2013 - 321 с.
7. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права / В.В. Витрянский, С.Ю. Головина, Б.М. Гонгало и др.; под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2016 – 180 с.
8. Городов О.А., Губаева А.К. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Проспект, 2017 – 245 с.
9. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.- М.: Статут, 2017 – 343 с.
10. Договорное право. Учебник. / Под ред. Курбанова Р.А., Эрделевского А.М. М.: Проспект, 2015 – 678 с.
11. Крашенинников П.В. Жилищное право 9-е изд., перераб. и доп. /П.В. Крашенинников. М.: Статут, 2016 – 213 с.
12. Лыкова, Э. Б. Жилищное право России / Э.Б. Лыкова, Учебное пособие. М.: Прогресс, 2015 – 541 с.
13. Марткович, И. Б. Жилищные права. Пользование и собственность / И. Б. Марткович, М.: Юристъ, 1997.
14. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве./ К.И. Скловский, 5-е изд., перераб. М.:Статут, 2016 – 303 с.
15. Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Переустройство и перепланировка жилых помещений: практическое пособие / под ред. М.Ю. Тихомирова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2015 - 176 с.
16. Толстой Ю.К. Жилищное право / Ю.К. Толстой Учебник. 2-е издание. М.: Проспект, 2014 – 267 с.
17. Устинова А.В. Гражданское право / А.В. Устинова, Учебник. М.: Проспект, 2015 – 678 с.
18. Шевченко Е.Е. Заключение гражданско-правовых договоров: проблемы теории и судебно-арбитражной практики / Е.Е. Шевченко, М.: Инфотропик Медиа, 2012 – 350 с.
19. Щеславская О.А., Сапрыкин С.Ю. Как обманывают при покупке квартиры: руководство для противодействия / О.А. Щеславская и другие, М.: ГроссМедиа, 2016 – 276 с.

Периодические издания

1. Басос Е.В. Понятие и признаки помещения // Семейное и жилищное право. 2016. № 1 – С.34-45.
2. Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2012.№ 1. – С.21-22.
3. Бутовецкий А.И. «Прописка» для садоводов: пути реализации постановлений Конституционного Суда РФ / А.И. Бутовецкий // Имущественные отношения в РФ. 2015. № 2– С.12-13.
4. Гонгало Б.М. Жилые и нежилые помещения – объекты недвижимости. / Б.М. Гонгало // Российское право: образование, практика, наука. 2016. № 9 (62) С. 26. – С.88-89.
5. Жаренова К. А. К вопросу о понятии и признаках жилого помещения // Молодой ученый, № 5, 2013– С.20-22.
6. Крашенинников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2016. -С. 144
7. Литовкин В. Н. Концепция развития жилищного законодательства / В. Н. Литовкин // Жилищное право. 2014. № 3. -С. 5.
8. Макаров О.В. Новеллизации российского законодательства 2014 года: влияние на правовое регулирование отношений в жилищной сфере // Семейное и жилищное право. 2015. № 3. – С.34-45.
9. Осадченко Э.О. Правомочия владения и пользования жилым помещением: понятие и некоторые пределы осуществления // Юристъ-Правоведъ. 2018. № 4. – С.14-15.
10. Формакидов Д. К вопросу о формировании общих положений о договоре найма жилого помещения Формакидов Д. // Жилищное право. 2017. № 1. – С.66-78.
11. Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ / А.В. Халдеев // Журнал российского права. 2015. № 8 - С. 104 - 116.
12. Кириченко О.В. Пригодность для постоянного проживания – сущностный признак жилого помещения, предоставляемого по договорам коммерческого и социального найма / О.В. Кириченко // Семейное и жилищное право. 2017. № 6. – С.44-56
13. Макеев П.В. О признаках жилого помещения: предназначенности и пригодности для постоянного проживания граждан / П.В. Макеев // Жилищное право. 2016. № 11. – С.24-45.

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Виды жилищного фонда^[86]

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018)// Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14 ↑

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.04.2018)// Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410 ↑

3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) "О государственной регистрации недвижимости"// Собрание законодательства РФ, 20.07.2015, № 29 (часть I), ст. 4344. ↑

4. Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Чаркин С.А. Гражданское право России. Особенная часть. Учебник для бакалавров. М: Юрайт, 2014 – С.6. ↑

5. Алексий П.В. Жилищное право. Учебник / Алексий П.В., Эриашвили Н.Д.: Юнити-Дана, 2012 - С.3 ↑

6. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права / В.В. Витрянский, С.Ю. Головина, Б.М. Гонгало и др.; под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2016 – 180 с. ↑

7. Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды // Жилищное право. 2017. № 3. С. 26 ↑

8. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 20.12.2017) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"// Бюллетень нормативных актов, № 1, 1992. ↑

9. Сокол П.В. Приватизация жилых помещений в общежитиях // Право и экономика. 2006. № 8. С. 7 - 11 ↑

10. Безбах В.В., Артеменков С.В., Агафонова Н.Н. Гражданское право. В 3 томах. Том 1. Учебник - 2 изд. М.: Проспект, 2014 – С.56. ↑

11. Устинова А.В. Гражданское право / А.В. Устинова, Учебник. М.: Проспект, 2015 – С.78. ↑

12. Ситдикова Л.Б. Некоторые проблемы охраны и защиты имущественных интересов несовершеннолетних собственников и сособственников жилых помещений // Семейное и жилищное право. 2012. С. 40 ↑

13. Ленковская Р.Р. Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 1 ↑

14. Басос Е.В. Понятие и признаки помещения // Семейное и жилищное право. 2016. № 1 – С.34-45. ↑

15. Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. 2008. № 3. С. 32 - 43 ↑

16. Шевченко Е.Е. Заключение гражданско-правовых договоров: проблемы теории и судебно-арбитражной практики / Е.Е. Шевченко, М.: Инфотропик Медиа, 2012 – С.34. ↑

17. Жаренова К. А. К вопросу о понятии и признаках жилого помещения // Молодой ученый, № 5, 2013– С.20-22. ↑

18. Макеев П.В. О признаках жилого помещения: предназначенности и пригодности для постоянного проживания граждан / П.В. Макеев // Жилищное право. – 2010. – № 11. – С. 107 ↑

19. Гонгало Б.М. Жилые и нежилые помещения – объекты недвижимости. / Б.М. Гонгало // Российское право: образование, практика, наука. – 2016. – № 9 (62) – С. 26. ↑

20. Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства / В.Н. Литовкин // Журнал российского права. – 2000. – № 5-6 – С. 42.; Цит. по: Ростовцева Н.В. К вопросу о том, какое дачное строение следует признавать жилым помещением / Н.В. Ростовцева // Жилищное право. – 2008. – № 7. – С. 63. ↑

21. Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"// Собрание законодательства РФ, 20.04.1998, № 16, ст. 1801 ↑

22. Постановление Конституционного Суда РФ от 30.06.2011 № 13-П

    "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобой гражданина А.В. Воробьева"// Собрание законодательства РФ, 04.07.2011, № 27, ст. 3991 ↑

23. Бутовецкий А.И. «Прописка» для садоводов: пути реализации постановлений Конституционного Суда РФ / А.И. Бутовецкий // Имущественные отношения в РФ. – 2015. – № 2 ↑

24. Кириченко О.В. Пригодность для постоянного проживания – сущностный признак жилого помещения, предоставляемого по договорам коммерческого и социального найма / О.В. Кириченко // Семейное и жилищное право. – 2011. – № 6. – С. 42. ↑

25. Технические нормы и правила принимаются на основании Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О техническом регулировании"// Собрание законодательства РФ, 30.12.2002, № 52 (ч. 1), ст. 5140 ↑

26. Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ (ред. от 18.04.2018) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" //Собрание законодательства РФ, 05.04.1999, № 14, ст. 1650 ↑

27. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 28.02.2018) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"// Собрание законодательства РФ, 06.02.2006, № 6, ст. 702 ↑

28. Городов О.А., Губаева А.К. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Проспект, 2017. С. 340. ↑

29. Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ / А.В. Халдеев // Журнал российского права. – 2015. – № 8 – С. 104 - 116. ↑

30. Крашенинников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2016. -С. 14 ↑

31. Городов О.А., Губаева А.К. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Проспект, 2017. С. 142 ↑

32. Объектом договора найма может выступать лишь изолированное помещение, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. / Формакидов Д. К вопросу о формировании общих положений о договоре найма жилого помещения / Д. Формакидов // Жилищное право. – 2017. – № 1. – С. 17 - 34 ↑

33. Осадченко Э.О. Правомочия владения и пользования жилым помещением: понятие и некоторые пределы осуществления // Юристъ-Правоведъ. 2018. № 4. – С.14-15. ↑

34. Литовкин В. Н. Концепция развития жилищного законодательства / В. Н. Литовкин // Жилищное право. – 2004. – № 3. – С. 5.; Цит. по: Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды. С. 6. ↑

35. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.- М.: Статут, 2017 ↑

36. Крашенинников П.В. Жилищное право. 9-е изд., перераб. и доп. /П.В. Крашенинников. М.: Статут, 2016. С. 28. ↑

37. Формакидов Д. К вопросу о формировании общих положений о договоре найма жилого помещения Формакидов Д. // Жилищное право. 2017. № 1. – С.66-78. ↑

38. Федеральный закон от 31.05.2002 № 63-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации"// Собрание законодательства РФ, 10.06.2002, № 23, ст. 2102. ↑

39. Макаров О.В. Новеллизации российского законодательства 2014 года: влияние на правовое регулирование отношений в жилищной сфере // Семейное и жилищное право. 2015. № 3. – С.34-45. ↑

40. Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ / А.В. Халдеев // Журнал российского права. 2015. № 8 - С. 104 - 116. ↑

41. Кириченко О.В. Пригодность для постоянного проживания – сущностный признак жилого помещения, предоставляемого по договорам коммерческого и социального найма / О.В. Кириченко // Семейное и жилищное право. 2017. № 6. – С.44-56 ↑

42. Макаров О.В. Новеллизации российского законодательства 2014 года: влияние на правовое регулирование отношений в жилищной сфере // Семейное и жилищное право. 2015. № 3. С. 39 - 42. ↑

43. Макеев П.В. О признаках жилого помещения: предназначенности и пригодности для постоянного проживания граждан / П.В. Макеев // Жилищное право. 2016. № 11. – С.24-45. ↑

44. Литовкин В. Н. Концепция развития жилищного законодательства / В. Н. Литовкин // Жилищное право. 2014. № 3. -С. 5. ↑

45. Гонгало Б.М. Жилые и нежилые помещения – объекты недвижимости. / Б.М. Гонгало // Российское право: образование, практика, наука. 2016. № 9 (62) С. 26. – С.88-89. ↑

46. Осадченко Э.О. Правомочия владения и пользования жилым помещением: понятие и некоторые пределы осуществления // Юристъ-Правоведъ. 2008. № 4. С. 27 - 28. ↑

47. Бутовецкий А.И. «Прописка» для садоводов: пути реализации постановлений Конституционного Суда РФ / А.И. Бутовецкий // Имущественные отношения в РФ. 2015. № 2– С.12-13 ↑

48. Басос Е.В. Понятие и признаки помещения // Семейное и жилищное право. 2016. № 1. С. 28 - 31 ↑

49. Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2012.№ 1. – С.21-22. ↑

50. Щеславская О.А., Сапрыкин С.Ю. Как обманывают при покупке квартиры: руководство для противодействия / О.А. Щеславская и другие, М.: ГроссМедиа, 2016 – С.23. ↑

51. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 28.02.2018) "О кадастровой деятельности"// Собрание законодательства РФ", 30.07.2007, № 31, ст. 4017 ↑

52. Толстой Ю.К. Жилищное право / Ю.К. Толстой Учебник. 2-е издание. М.: Проспект, 2014 – С.23. ↑

53. Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Переустройство и перепланировка жилых помещений: практическое пособие / под ред. М.Ю. Тихомирова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2015 - С.17. ↑

54. Городов О.А., Губаева А.К. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Проспект, 2017 – С.23. ↑

55. Крашенинников П.В. Жилищное право 9-е изд., перераб. и доп. /П.В. Крашенинников. М.: Статут, 2016 – С.21. ↑

56. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016)

    "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"// Российская газета, № 152, 13.08.1996 ↑

57. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.- М.: Статут, 2017 – С.23. ↑

58. Договорное право. Учебник. / Под ред. Курбанова Р.А., Эрделевского А.М. М.: Проспект, 2015 – С.6. ↑

59. Лыкова, Э. Б. Жилищное право России / Э.Б. Лыкова, Учебное пособие. М.: Прогресс, 2015 – С.34. ↑

60. Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. М.: Статут, 2013 - С.32. ↑

61. Андреев Ю.Н. Собственность и право собственности: цивилистические аспекты: монография. М.: Инфра-М, 2013 – С.45. ↑

62. Альбов А.П. А56 Жилищное право : учебное пособие / А.П. Альбов, С.В. Николюкин. М. : Юстиция, 2016 – С.23. ↑

63. Марткович, И. Б. Жилищные права. Пользование и собственность / И. Б. Марткович, М.: Юристъ, 2017 – С.13. ↑

64. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве./ К.И. Скловский, 5-е изд., перераб. М.:Статут, 2016 –С.30. ↑

65. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.04.2018)// Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 235. ↑

66. Алексий П.В. Жилищное право. Учебник / Алексий П.В., Эриашвили Н.Д.: Юнити-Дана, 2012 - С.32. ↑

67. Городов О.А., Губаева А.К. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Проспект, 2017 – С.45. ↑

68. Макеев П.В. О признаках жилого помещения: предназначенности и пригодности для постоянного проживания граждан / П.В. Макеев // Жилищное право. 2016. № 11. – С.24-45. ↑

69. Формакидов Д. К вопросу о формировании общих положений о договоре найма жилого помещения Формакидов Д. // Жилищное право. 2017. № 1. – С.66-78. ↑

70. Кириченко О.В. Пригодность для постоянного проживания – сущностный признак жилого помещения, предоставляемого по договорам коммерческого и социального найма / О.В. Кириченко // Семейное и жилищное право. 2017. № 6. – С.44-56 ↑

71. Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ / А.В. Халдеев // Журнал российского права. 2015. № 8 - С. 104 - 116. ↑

72. Крашенинников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2016. -С. 144 ↑

73. Осадченко Э.О. Правомочия владения и пользования жилым помещением: понятие и некоторые пределы осуществления // Юристъ-Правоведъ. 2018. № 4. – С.14-15. ↑

74. Литовкин В. Н. Концепция развития жилищного законодательства / В. Н. Литовкин // Жилищное право. 2014. № 3. -С. 5. ↑

75. Макаров О.В. Новеллизации российского законодательства 2014 года: влияние на правовое регулирование отношений в жилищной сфере // Семейное и жилищное право. 2015. № 3. – С.34-45. ↑

76. Гонгало Б.М. Жилые и нежилые помещения – объекты недвижимости. / Б.М. Гонгало // Российское право: образование, практика, наука. 2016. № 9 (62) С. 26. – С.88-89. ↑

77. Альбов А.П. Жилищное право : учебное пособие / А.П. Альбов, С.В. Николюкин. М. : Юстиция, 2016 – С.34. ↑

78. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права / В.В. Витрянский, С.Ю. Головина, Б.М. Гонгало и др.; под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2016 – С.80. ↑

79. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.- М.: Статут, 2017 ↑

80. Безбах В.В., Артеменков С.В., Агафонова Н.Н. Гражданское право. В 3 томах. Том 1. Учебник - 2 изд. М.: Проспект, 2014 – С.65. ↑

81. Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. М.: Статут, 2013 - С.32. ↑

82. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"// Российская газета, № 140, 30.06.2015 ↑

83. Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Чаркин С.А. Гражданское право России. Особенная часть. Учебник для бакалавров. М: Юрайт, 2014 – С.60. ↑

84. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.- М.: Статут, 2017 – С.43. ↑

85. Крашенинников П.В. Жилищное право. - 8-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2016. С. 159 ↑

86. Лыкова, Э. Б. Жилищное право России / Э.Б. Лыкова, Учебное пособие. М.: Прогресс, 2015 – С.41. ↑