Содержание:

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1. задания на оценку

Объект оценки:	Нежилое здание с земельным участком, расположенное по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Кочетова, д.1.
Имущественные права на объект оценки:	Собственность
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости вышеперечисленного оцениваемого объекта для принятия управленческих решений.
Назначение оценки:	Результаты оценки предполагается использовать для принятия управленческих решений.
Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки	Определение рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка согласно Федерального Закона 29.11.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (в действующей редакции) для принятия управленческих решений. Указание границы интервала в соответствии с п.30 ФСО 7 - не требуется. Результаты расчета могут применяться исключительно в вышеуказанных целях. Эффективный срок оценки - в течение шести месяцев от даты составления отчета
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость
Заказчик	Общество с ограниченной ответственностью «МЕАНДР» – ИНН 7708255672 КПП 770801001 ОГРН 1157746401713 дата выдачи ОГРН 29.04.2015 года. Адрес: 107045, г. Москва, Сретенский тупик, дом 2, комната 1.
Оценщик	Иванов Иван Иванович - член саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» , паспорт 93 04 № 247812, выдан 05.10.2004 года УВД г. Кызыла Республики Тыва. Диплом ПП № 718799 от 25 декабря 2004 года. Выписка из реестра саморегулируемой организации оценщиков за реестровым № 00000 от 24 марта 2009 года Полис страхования №000000/0000 от 18 мая 2018 года в ОСАГО «Ингосстрах» филиал в г. Кызыле.
Основание для проведения оценки:	Договор между Оценщиком и Заказчиком №01 от 30 января 2019г.
Дата проведения оценки	30.01.2019г.
Дата определения стоимости	30.01.2019г.
Дата составления отчета	06.02.2019г.
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	п.1.3.
прогноз изменения стоимости объекта оценки в будущем	Стоимость объекта оценки может быть уменьшен в связи с износом объекта, а также с тем, что идет в целом по России кризис, который влияет на платежеспособность населения.
размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки	По мнению оценщика размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки может составлять в пределах 100000 (Ста тысяч) рублей. Затраты на объявления о продаже имущества в течении 5-6 месяцев, госпошлина при регистрации сделки купли-продажи, и т.д.

2. Факторы, ХАРАКТЕРИЗУЮЩИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА

2.1. Общая характеристика местоположения

Местоположение	Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Кочетова, д. 1 Земельный участок выделен из земель поселений в жилой зоне
Качество застройки и состояние	Пятиэтажное кирпичное здание с земельным участком. На территории земельного участка расположено офисное здание в хорошем состоянии

2.2. Описание непосредственного окружения

Объекты окружения

Преимущественно объекты жилого и нежилого назначения

2.3. Транспортная доступность

Характеристика доступности

Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение с 1983 года по настоящее время осуществляется автобусами № 6, 19, 20, 13, 18 и маршрутными такси № 3, 15, 14, 18, 20, 7А, 19, 12, 6А

2.4. Состояние окружающей среды

Запыленность и загазованность воздуха	В пределах нормы
Уровень загрязнения активными формами энергии	Уровень (радиоволн, рентгено- и гамма- излучений) в пределах допустимого
Уровень шума	Низкий

2.5. Характеристики объекта

НАИМЕНОВАНИЕ	ПОКАЗАТЕЛЬ
Дата постройки	1978 год
Группа капитальности	I
Площадь земельного участка, кв.м	1949,45
Этажность	5 этажей
Общая площадь здания, кв.м	3045
Средняя высота потолка в помещениях, м	3,03 (3,28/2,78)
Износ по данным технического паспорта, %	-
Наличие сервитутов	Не зарегистрированы
Сведения о принадлежности к памятникам архитектуры	нет
Текущее использование оцениваемых помещений	Гостиница и офисы

2.6. Описание конструктивных элементов здания

Конструктивные элементы	Материал
Фундамент	Бетонные блоки
Наружные и внутренние капитальные стены	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Кровля	Рулонная по битуму
Полы	Дощатые, ламинат, плитка, линолеум, мрамор
Проемы оконные	Двойные створные, стеклопакеты, филенчатые
Проемы дверные	Дубовый шпон, пластик

2.7. Список документов, представленных для проведения оценки

Свидетельство о государственной регистрации права собсвенности на здание № 223458 от 01.12.2015г.;

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок №0124632 от 01.12.2015г.;

Технический паспорт нежилого здания от 17.04.2018 г.;

Договор купли-продажи здания с земельным участком от 01.10.2015 г.;

Акт приема – передачи от 01.10.2015 г.;

Кадастровый план земельного участка № 25.2/02-1547 от 14.11.2015 г.

2.8. Юридическое описание объекта

Нежилое помещение площадью 3045 кв.м. находится на праве собственности.

Под правом собственности понимается осуществление собственником прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом и совершения в отношении принадлежащего ему имущества любых действий, не противоречащих закону и не нарушающих прав и охраняемых законом интересов других лиц (ст.209 ГК РФ).

Согласно техническому паспорту от 17.04.2018г, оцениваемый объект относится к Гостиничному комплексу – используется под Гостиницу и офисы.

На основании вышеизложенного, в рамках данного отчета наиболее эффективным вариантом применения использования объекта оценки применяется его текущее использование.

Далее приведены данные об основных юридических характеристиках объекта оценки. Значения параметров объекта оценки приняты согласно документам, предоставленным для оценки Заказчиком.

2.9. Состояние объекта оценки по результатам осмотра

При осмотре выявлен объект капитального строительства. Объект капитального строительства не огорожен, имеется шестиэтажное нежилое здание гостиницы «Монгулек». К участку подведена транспортная инфраструктура, включающая: автомобильную дорогу.

В ближайшем окружении объекта расположены: магазины, парк отдыха, автовокзал, кафе и столовые, склады и базы, жилые дома, и т.д.

Район локального местоположения объекта оценки можно назвать перспективным для дальнейшего развития и вложения в него инвестиций.

Согласно генплану города данная территория относится к административно-торговой зоне с торгово-офисными зданиями, рядом находятся также многоэтажные жилые дома. Возможные виды использования – под Гостиницу.

Вывод: Оцениваемые объекты находятся в собственности, используется под гостиницу и офисы.

3. Сертификат качества оценки

Независимый оценщик (далее Оценщик) настоящим удостоверяет, что:

Отчет об оценке, являющийся предметом договора между Заказчиком и Оценщиком №038 от 30 января 2019 года, сопровождается следующим сертификатом качества:

1. Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности.
2. Оценщик самостоятельно провел анализ исходной информации, а полученные им выводы и заключения действительны исключительно в пределах, оговоренных в разделе 1.3. настоящего Отчета допущений и ограничительных условий.
3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действовал непредвзято и без предубеждения по отношению к заинтересованным в сделке сторонам.
4. Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами настоящего Отчета об оценке.
5. В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенного давления на оценщика, подписавшего настоящий Отчет.

6. Оценка выполнена в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, согласно Федеральных стандартов оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, ФСО №9.

4. Сделанные допущение и ограничивающие условия

Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего Отчета, ограничивается следующими условиями:

1. В процессе подготовки настоящего Отчета Оценщик исходил из достоверности представленных Заказчиком документов, необходимых для выполнения данной работы.
2. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества.
3. Настоящая работа произведена для расчета рыночной стоимости имущества ООО «МЕАНДР» по состоянию на 30.01.2019г., проведена «Оценщиком» в рамках договора №038 от 30 января 2019 года и отображенного в Отчете №038-01/19. В качестве списка оцениваемого имущества для текущей работы использовался список, предоставленный Заказчиком.
4. В распоряжении Оценщика не представлены данные о балансовой стоимости оцениваемого имущества по состоянию на 01.01.2019г.
5. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки без каких-либо гарантий, что права собственности на него могут перейти к потенциальному инвестору или покупателю на условиях, согласующихся с этим мнением.
6. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать настоящий Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором между Заказчиком и Оценщиком.
7. Определенная Оценщиком величина рыночной стоимости объекта оценки действительна только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения рыночных условий (социальных, экономических, юридических, природных и иных), которые в дальнейшем могут повлиять на величину рыночной стоимости объекта оценки.

5. Основные определения и методология оценки.

5.1. основные понятия и определения.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Дата определения стоимости - это временной период, в течении которого производятся работы по оценке.

Дата составления отчета – это дата окончания работ над отчетом, которая, как правило, соответствует окончанию периода оценки.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую, определяется стоимость объекта оценки.

Единицы сравнения - некоторые общие для всех объекта удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Износ - потеря стоимости актива в силу физического износа, функционального устаревания, а также воздействия внешних факторов.

Корректировка представляет собой операцию (часто - математическую), учитывающую разницу в стоимости между оцениваемым и сравнимым объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу "от объекта сравнения к объекту оценки".

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Объекты сравнения - проданные или предложенные к продаже на том же рынке объекты недвижимости, обладающие таким же оптимальным использованием, как и оцениваемый объект и максимально близкие к нему по другим характеристикам.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

5.2. Методология оценки

В основе всех существующих методик определения рыночной стоимости лежат три фундаментальных подхода к оценке:

• затратный,
• сравнительный (рыночный),
• доходный.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами РФ, трактуют указанные подходы следующим образом:

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Подход по сравнению продаж основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход основан на оценке ожиданий инвестора относительно будущих экономических выгод от владения оцениваемыми активами.

Выбор того или иного метода оценки связан как с особенностями процесса оценки (целью оценки, ее назначением и т.д.), так и с экономическими особенностями оцениваемого объекта.

Затратный подход

Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам.

Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

• определение стоимости участка земли;
• определение восстановительной стоимости или стоимости замещения зданий и сооружений;
• определение величины предпринимательского дохода;
• определение величины накопленного износа зданий и сооружений
• определение стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимостей земельного участка и восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений (с учетом прибыли девелопера) за минусом накопленного износа.

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом недвижимости на момент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.

Сравнительный подход

Подход по сравнению продаж основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объекта, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объекта сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод сравнения продаж при оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности:

• анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов и выбор достоверной информации для анализа;
• определение подходящих единиц сравнения;
• выделение необходимых элементов сравнения;
• проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;
• приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объекта сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят характеристики объекта недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

• состав передаваемых прав собственности;
• условия финансирования сделки купли-продажи;
• условия продажи;
• время продажи;
• месторасположение;
• физические характеристики;
• экономические характеристики;
• характер использования и др.

Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объекта сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Доходный подход

Доходный подход основан на оценке ожиданий инвестора относительно будущих экономических выгод от владения оцениваемыми активами.

Применительно к оценке объекта недвижимости доходный метод включает в себя два основных приема:

• согласно первому, стоимость недвижимости рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ее эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем доходов (метод капитализации дохода);
• согласно второму, делается прогноз относительно дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем рассчитываются и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов, с использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости (метод дисконтирования денежных потоков).

Выбор наиболее приемлемых методов для целей настоящей работы

Недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Кочетова, д.1 и являющееся объектом оценки в рамках настоящей работы представляет собой: Гостиничный комплекс с земельным участком. Используется под офисы и гостиницу.

Проанализировав возможность применения затратного, сравнительного и доходного подходов для расчета рыночной стоимости оцениваемого имущества, оценщик пришел к следующим выводам:

• Для оценки объектов оценки, наиболее приемлемым является затратный подход.
• Расчет по доходному подходу представляется возможным с наличием аналогичными арендуемыми зданиями и помещениями в регионе.
• Расчет по сравнительному подходу не представляется возможным, так как его применение предполагает наличие достаточного обширного рынка сопоставимых с объектом.

6. социально – географическое положение республики.

Республика Тыва расположена в центре Азии, на юге Восточной Сибири. Граничит на севере с Красноярским краем и Республикой Хакасия, на юге - с Монголией, на востоке - с Бурятией, на северо-востоке – с Иркутской областью, на западе – с Республикой Алтай.

Площадь – 168.6 тыс. кв. км.

Столица – Кызыл.

Административное деление – 17 кожуунов (районов): Бай-Тайгинский, Барун-Хемчикский, Дзун-Хемчикский, Каа-Хемский, Кызылский, Монгун-Тайгинский, Овюрский, Пий-Хемский, Сут-Хольский, Тандинский, Тере-Хольский, Кызылский, Тоджинский, Улуг-Хемский, Чаа-Хольский, Чеди-Хольский, Кызылский.

Города:

Республиканского подчинения – Кызыл, Ак-Довурак,

Кожуунного подчинения – Шагонар, Чадан, Туран.

Населенные пункты:

97 поселков, 13 сел, 169 арбанов.

Статус – демократическое правовое государство в составе Российской Федерации. Исполнительную власть осуществляет Правительство Республики Тыва.

Почти половину территории Тыва занимают леса. Южную часть – степи и полупустыня. В степной зоне, особенно вдоль государственной границы, встречаются небольшие участки песков. В Тыве есть участки, которые можно отнести к лесотундровой зоне. От всей площади лесов хвойные занимают 69%, а в средней полосе преобладают смешанные и лиственные леса.

Оцениваемый объект находится в г. Кызыл Республики Тыва.

Кызыл — город республиканского подчинения в России, столица Республики Тыва.

Население — 110 тысяч человек.

Город расположен в Тувинской котловине, у слияния рек Бий-Хем и Каа-Хем, образующих в результате Улуг-Хем, в 390 км от железнодорожной станции Минусинск.

Город состоит из нескольких районов: Центральный, Автодорожный, Южный (Автодорожный и Южный самые молодые микрорайоны города), Восточный и Правобережный; кроме того, к городу относится три удалёных части: Строитель — находится в Промышленном Западном районе города, Спутник — самый Южный район города, и Кызыл — самый восточный район города (другое название — Ближний Каа-Хем), граничащий с Каа-Хемом, или как его называют Дальним Каа-Хемом.

Город (как поселок) был основан в 1914 году русскими колонистами сразу после вхождения тогдашнего края Урянхов, а состав России под названием Белоцарск, в 1918 году (в связи с революцией и антимонархическим движением) переименован в Хем-Бельдир, а в 1926 году — в Кызыл (тув. красный). Есть и другая версия, основанная на воспоминаниях русских колонистов и их отчетах в Москву. В 1919 году Кызыл был в значительной мере уничтожен пожаром, возникшим в ходе боев белого отряда есаула Бологова и красных партизан армии Кравченко-Щетинкина. В 1920 году, после победы большевиков в Сибири, на съезде русского населения Урянхайского края, было решено переименовать Белоцарск в "Красный городок". С 1922 года в советских документах - г. Красный. Хем-Бельдир же - тывинская часть будущего города.

С 1921 года город являлся столицей сначала Тувинской Народной Республики, с 1944 года — Тувинской автономной области РСФСР, c 1961 года — Тувинской АССР, и с 1991 года — Республики Тыва.

Город связан регулярным автобусным, речным и сообщением со всеми кожуунами, в том числе автотрассой А-162, протянувшейся через всю республику, со вторым по величине городом республики Ак-Довураком. Федеральная автотрасса М-54 — Енисей связывает Кызыл с Абаканом (регулярное автобусное сообщение, выполняемое МУП Кызыльское АТП) и частными предпринимателями регулярно до Красноярска и даже Новосибирска. Авиарейс в Красноярск и Новосибирск в связи с банкротством уже не выполняет Несколько внутриреспубликанских рейсов выполняют самолеты Ан-2 и вертолеты Ми-8.

Теплоход "Заря-267" курсирует по р. Большой Енисей (Бий-Хем) по маршруту Кызыл - Севи - Сыстыг-Хем - Ырбан - Ий - Тоора-Хем.

Идет строительство железной дороги Курагино — Кызыл.

Кызыл считается географическим центром Азии. Обелиск «Центр Азии» установлен на набережной у слияния Большого и Малого Енисея и является главной достопримечательностью города.

Современный Кызыл — административный центр Республики Тыва. Это промышленный, транспортный, научный, деловой и культурный центр, входящий в Ассоциацию сибирских городов. Здесь располагаются: Правительство республики, Верховный Хурал (парламент), больницы и школы, высшие и средние учебные заведения, культурно-просветительские, спортивные учреждения, музеи и библиотеки, книгоиздательство, редакции газет, теле и радиокомпании.

В Кызыле 110 тысяч жителей, их средний возраст менее 30 лет. Каждая третья семья молодая. В городе действуют несколько социальных программ, например «Молодая семья». Ее главная цель — обеспечение жильем, в том числе через ипотечное кредитова­ние. Особое внимание уделяется формированию инфраструктуры молодежной политики, этому способствуют целевая программа «Молодежь города Кызыла», фестивали и акции для детей и юношества.

Городская администрация в качестве одной из мер выхода из кризисной социальной ситуации за последние годы взяла на себя труд по формированию здорового образа жизни, для чего создаются сети спортивных школ и комплексов в Кызыле.

В городе продолжается строительство административных зданий — арбитражного суда, музея, муниципального жилья и т.д.

Локальный рынок нежилой недвижимости, к которому принадлежат объекты оценки, в настоящее время характеризуется устойчивым спросом. В свою очередь, устойчивый спрос на объекты жилой недвижимости влияет на рост цен и рост стоимости аренды.

Анализ данных, полученных Оценщиком из проведенных оценок объектов жилой недвижимости (частные дома, квартиры на земле), данных, предоставленных крупными агентствами недвижимости г. Кызыла показал, что средний уровень роста цен за 2018 год на локальном рынке на объекты нежилой недвижимости составил около 5-25%. Информацию по ценам можно получить в Агентств недвижимости «Мир квартир» 6-46-46, 6-07-07, «Недвижимость плюс» 6-38-38.

7. социально – экономический анализ РЕСПУБЛИКИ ТЫВА.

Социально-экономическое развитие Республики Тыва за 1 полугодие 2017 г. в сравнении с аналогичным периодом прошлого года характеризуется ростом промышленного производства - на 26,8 процента, оборота розничной торговли - на 3,2 процента, объема платных услуг населению - на 5,8 процента.

Рост объемов промышленного производства Республики Тыва в большей степени обеспечивает добывающая отрасль, где индекс сложился на уровне 136,3 процента. Основная доля прироста приходится на угольные компании, которые увеличили производство относительно полугодия 2016 года на 38,3 %. На 1 июля 2017 года добыто 657 тыс. тонн каменного и бурогоугля.

Значительно прибавил и Кызыл-Таштыгский горно-обогатительный комбинат, благодаря которому индекс производства металлических руд в республике составил 134,7 %.

Предприятия обрабатывающих производств республики произвели продукции на 19,2 % больше, чем в январе – июне 2016 года. Заметный вклад внесли такие сферы экономической деятельности, как производство пищевых продуктов за счет переработки мяса убойных цехов республики – здесь больше всего объемы обеспечил СПК "Бай-Холь" Эрзинский кожуун и СПК «Заря» Кызылский кожуун.

СПК «Заря» успешно занимается поставками мяса убойного цеха в регионы России: Москва, Кемерово, Новосибирск, Красноярск. Кооператив обеспечивает продукцией 32 муниципальных детских общеобразовательных учреждений г. Кызыла и Кызылского района.

На начало июля 2017 года поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех категорий составило 184,6 тыс. голов с увеличением на 2,8 процента по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, овец и коз – 1346,4 тыс. голов (рост на 3,4 процента).

В структуре поголовья скота на хозяйства населения приходилось 75,5% поголовья крупного рогатого скота, свиней – 81,3, овец и коз – 49,5%

В хозяйствах всех категорий, произведено мяса 7,3 тыс. тонн – рост составил на 2,9 %, производство молока составило 18,1 тыс. тонн - рост на 0,6 %. Отрадно, что надои молока на одну корову в сельскохозяйственных организациях увеличились и составили 357 килограммов против 326 кг в январе-июне 2016 г.

Оборот розничной торговли по республике возрос на 3,2 процента и составил 10455,6 млн. рублей. Данное увеличение оборота розничной торговли по Республике Тыва произошло на фоне роста реальных денежных доходов населения. В среднем на одного жителя республики за первое полугодие 2017 года было продано товаров на 27,4 тысячи рублей (в 2016 году – на 25,6 тысячи рублей). По республике насчитывается 1020 торговых мест всех форм собственности. Свыше половины общего объема оборота розничной торговли (50,6 процента) приходится на реализацию пищевых продуктов.

8. Подходы к оценке рыночной стоимости и их применимость к оцениваемому объекту

Существует три подхода к оценке рыночной стоимости: сравнительный подход, доходный подход, затратный подход. Подходы представляют собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки. Но в данном отчете применены два подхода: затратный и доходный подходы.

8.1. Доходный подход

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Таким образом, определение рыночной стоимости недвижимости доходным методом производят в два этапа:

1. Прогнозируют будущие доходы

2. Капитализируют будущие доходы в настоящую стоимость

Расчет прогнозируемого дохода от объектов недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, в который включены следующие позиции:

Потенциальный валовой доход - общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости ее площадей без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости.

Потери арендной таты - имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка Оценка занятости должна проводится с учетом тенденций изменения спроса и предложения на прогнозируемый период.

Действительный валовой доход - предполагаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь арендной платы от неполной заполненности объекта и неуплаты по договорам.

Чистый операционный доход - рассчитывается как разность действительного валового дохода и операционных расходов и не учитывает налоговых выплат и платежей по обслуживанию ипотечного кредита

Эксплуатационные расходы - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства эффективного валового дохода. Операционные расходы могут быть разделены на постоянные, переменные и расходы на замещение.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта и арендной платы за него. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.

К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако можно выделить расходы, которые являются общими для всех объектов. Это расходы на: управление; заключение договоров аренды;

коммунальные расходы (канализация, вода, отопление, газ, электричество); уборку помещений;

эксплуатацию и ремонт; содержание территории и автостоянки; обеспечение безопасности;

маркетинг и реклама

Для капитализации будущих доходов применяют два метода: метод прямой капитализации и метод анализа дисконтированных денежных потоков.

Прямая капитализация переводит величину годового дохода в стоимость собственности одним арифметическим действием:

где: V- стоимость, I- чистый доход, R- коэффициент капитализации.

Метод прямой капитализации используется, если прогнозируется, что доход от использования недвижимости будет оставаться стабильным и не будет изменяться с течением времени. В случае, если прогнозируется будущее изменение дохода, используется метод дисконтирования денежных доходов.

Метод дисконтирования переводит будущие выгоды в настоящую стоимость. Метод дисконтирования применим к денежным потокам любого вида и является универсальным. Текущая стоимость будущих выгод от владения собственностью определяется из выражения:

V = CF, / (1+Y0 + CF2 / (1+Y2)2 +... + CF, / (1+Y,)1, где: V - стоимость объекта, a CF, и Y, -соответственно денежный поток и норма отдачи периода

Выбор метода расчета

Исходя из предположения о том, что будущие потоки расходов и доходов будут примерно равны текущим или их колебания будут умеренными и предсказуемыми, для расчета рыночной стоимости объекта Оценщик счел уместным применить метод прямой капитализации.

После проведенного ранее анализа прогнозируемых величин доходов и расходов была получена величина чистого операционного дохода.

Следующим этапом является выбор и обоснование ставки капитализации, расчет которой производился методом кумулятивного построения.

8.2. Расчет рыночной стоимости величины арендной ставки методом сравнения продаж.

Для расчета рыночной арендной ставки Оценщиком рассмотрены объекты, которые выставлены в аренду, внесены необходимые поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, состояние объекта, рыночная привлекательность, целевое использование.

В результате анализа наиболее типичных объектов, предлагаемых на рынке торговой и производственной недвижимости в аренду, по состоянию на дату оценки были выявлены следующие объекты недвижимости, данные по которым используются в дальнейших расчетах.

8.3.Расчет рыночной арендной стоимости

Характеристики	Объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
	оценки
Источник информации		Сайт: mktuva.ru	Сайт: mktuva.ru	Сайт: mktuva.ru
		тел.3-68-68	тел.3-68-68	тел.3-68-68
Дата оценки /предложения	Определяется	Текущий момент	Текущий момент	Текущий момент
Назначение объекта оценки	нежилое	нежилое	нежилое	нежилое
Местоположение	г. Кызыл, ул. Кочетова, д.1	г. Кызыл, ул. Кочетова	г. Кызыл. ул. Чульдум	г. Кызыл, ул. Чульдум
Благоустройство	полное	полное	полное	полное
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Ремонт	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Величина арендной платы, руб./мес.	определяется	1190,48	1400,00	1300
Поправки	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Поправка на местоположение, %		1	1	1
Скорректированная цена, руб.		1190,48	1400,00	1300
Поправка на уторгование, %		0,875	0,875	0,875
Скорректированная цена, руб.		1041,67	1225,00	1137,50
Поправка на дату продажи, %		1	1	1
Скорректированная цена, руб.		1041,67	1225,00	1137,50
Поправка на ремонт, %		1	1	1
Скорректированная цена, руб.		1041,67	1225,00	1137,50
Средневзвешенная величина арендной ставки 1 м.кв. (руб.мес.)	1134,72

Пояснение корректировок

Корректировка на местоположение:

Оценщик вводит корректировку на местоположение исходя из анализа рынка арендных ставок нежилых помещений аналогичного назначения.

По данным агентств недвижимости г. Кызыла, разница в величине арендной ставки 1 кв.м. нежилых помещений составляет от 5 до 90 % в сторону понижения стоимости аренды помещений наиболее удаленных от центра города и от города. В данном отчете корректировка применена в размере -30%, так как аналоги расположены в центре города.

По данным агентств недвижимости г. Кызыла, разница в величине арендной ставки 1 кв.м. нежилых помещений составляет от 5 до 30 % в сторону понижения стоимости аренды помещений наиболее удаленных от центра города и от города.. Для получения значения поправки на местоположение Оценщиком проведен опрос риелторов, специалистов по различным типам жилой и коммерческой недвижимости, а так же других профессиональных участников рынка с целью получения экспертного мнения об изменении цен предложения (реализации) объектов недвижимости в зависимости от их удаления от «центра стоимости». Предварительно Оценщиком выбран «центр стоимости», это центр г Кызыла.

Местоположение объекта оценки является одним из основных параметров, определяющих его стоимость в условиях рынка. Для рынка квартир этот показатель включает в себя следующие параметры: общая инфраструктура района, удаленность от центра, основных магистралей, к остановкам общественного транспорта, привлекательность и престижность района.

В результате бесед с представителями агентств недвижимости (АН «Новоселье», тел: 8-9232661878 (Наталья); АН «Мир квартир», тел.: 89235591141 (Сайзана); было выяснено, что стоимость аренды нежилых зданий в городе Кызыл (при условии примерно равных характеристик зданий) различаются в зависимости от нахождения в различных частях (районах) города. Наиболее престижными и привлекательными являются центральные районы города (зона-1): районы улиц Ленина, Гагарина и Титова.

Основной элементом привлекательности является близость к основным органам управления города, административным центрам, торговым центрам, магазинам и рынкам, объектам социально-бытового обслуживания, относительная близость к транспортным объектам, связывающих район с центром города. Так же в центральных районах расположены основные объекты достопримечательностей города и мест отдыха: парк, аллеи, культурно-развлекательные и образовательные центры. Чуть отстают от наиболее престижных районов города (зона-2): районы улиц Ангарский бульвар и Калинина, районы улиц Кочетова, Красноармейская, Бухтуева,. Цены в этих районах в среднем в зависимости от характеристик дома и его расположения отстают от лидирующей зоны на 4-8%. Эти районы характеризуются небольшим отдалением от основной центральной части города. Далее идут близлежащие улицы (зона-3): Комсомольская, район Востока, Магистральная, Горная. Это в основном спальные районы с местной инфраструктурой: магазины, узлы связи и почты, связывающиеся автобусным сообщением, более 20 минут общественным транспортом. Стоимость аренды зданий в этих районах в среднем (в зависимости от дома и его характеристик расположения) отстают от лидирующей зоны на 6%-12%. Расчетные поправки применялись согласно анализа сдачи в аренду нежилых объектов, которые показывает размер поправочного коэффициента на местоположение (статистические материалы АН «ПРОФРИЭЛТОР - 83942297288)

Корректировка на скидку арендодателя (уторгование):

По анализу рынка аренды нежилой коммерческой недвижимости по данным агентства недвижимости г. Кызыла, разница между величиной арендной ставки предложения и величиной арендной ставки по заключающемуся договору составляет от 10 до 15 %. Данная уступка в среднем составит 12,5%. (Сайт: mktuva.ru,тел 83942260770)

Поправка на дату продажи:

По данным риэлтерских компаний г. Кызыла, увеличение размера арендной ставки нежилых помещений составляет примерно 1% в месяц. В данном отчете корректировка не применялась.

Поправка на ремонт:

Методом парных продаж оценщик установил, что разница в величине арендной ставки в помещениях с улучшенным ремонтом по сравнению с простым, составляет, примерно, 30 % в сторону увеличения. В данном отчете корректировка не применена. (Сайт: mktuva.ru,тел 83942260770)

Таким образом, рыночная величина арендной платы за 1 кв.м. для нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Кочетова, д.1 по состоянию на 30.01.2019 года составляет по состоянию на дату проведения оценки 1135 (Одна тысяча сто тридцать пять) рублей (без учета НДС) в месяц.

ПВД за год - потенциальный валовой доход объекта недвижимости за 12 мес.

Налог на имущество определен как 2,2% от стоимости восстановления, полученной в затратном подходе Управленческие расходы - управленческие расходы, которые в среднем составляют 15% от потенциально валового дохода.

ЧОД - чистый операционный доход.

ЧОД = ПВД - Коммунальные платежи - Налог на имущество - Управленческие расходы.

Определение величины коэффициента капитализации

Для целей настоящей оценки величина коэффициента капитализации определяется с использованием метода кумулятивного построения.

Формула определения величины коэффициента капитализации методом кумулятивного построения имеет следующий вид:

Кк = Нд + Нв (2), где

Кк - коэффициент капитализации;

Нд - норма дохода;

Нв - норма возврата капитала.

Определение годовой нормы дохода на капитал

Для определения нормы дохода на капитал используется метод кумулятивного построения. Формула определения нормы дохода методом кумулятивного построения имеет следующий вид:

Нд = R0 + (3), где

Н д – норма дохода;

RO – базовая ставка отдачи на капитал;

R i– премия за риск по i-му фактору риска;

i – количество факторов риска

Определение базовой ставки отдачи на капитал

Для целей настоящей оценки базовая ставка отдачи на капитал принимается равной ставке дохода по рублевым депозитам для юридических лиц 6,21% на 1,5 года (http://zaymrus.ru/stavki-po-depozitam-dlja-juridicheskih-lic/)

Определение факторов риска, влияющих на вероятность получения дохода

Традиционными факторами риска, влияющими, на вероятность получения дохода являются следующие:

1. риск, обуславливаемый особенностями объекта оценки;

2. риск низкой ликвидности объекта оценки;

3. риск инвестиционного менеджмента, требуемого объектом оценки.

Определение премий за риск по каждому из факторов риска

Нами были определены следующие значения премий за риск по каждому из факторов риска:

1. риск, обуславливаемый особенностями объекта оценки для торгового помещения (R1=2%) – оцениваемое имущество, с учетом его конструктивных особенностей и текущего состояния, не имеет специфических особенностей и использование объектов недвижимости возможно перепрофилировать на другие виды деятельности, поэтому можно говорить о слабой силе влияния данного фактора на вероятность получения дохода, а величина надбавки за данный вид риска равна 2%;

2. риск низкой ликвидности объекта оценки (R2) – влияние данного фактора на вероятность получения дохода весьма существенно, так как оцениваемый объект относится к доходной недвижимости и величина надбавки за данный вид риска равна 1%.

3. риск инвестиционного менеджмента, требуемого объектом оценки (R3=2%) – оцениваемое имущество позволяет осуществлять торговую, производственную деятельность и не требует крупномасштабных дополнительных инвестиций, поэтому влияние данного фактора на вероятность получения дохода незначительно, а величина надбавки за данный вид риска равна 2%.

Таким образом, для целей настоящей оценки итоговое значение нормы дохода составит:

Hд=6,21+2+1+2=11,21%

Б) Определение нормы возврата капитала. Норма возврата капитала рассчитывалась по методу Ринга.

Нв=1/n.

где n – оставшийся срок экономической жизни.

Нв=1/59=1,69%.

Кк =11,21+1,69=12,90%

Расчет стоимости объекта оценки по доходному подходу.

Расчет стоимости объекта оценки по доходному подходу

наименование объекта	Нежилое пом-е
1. площадь, потенциально сдаваемая в аренду, м2	3045
2. Рыночная арендная плата руб. в мес.	3456075
3. Потенциальный валовый доход руб./год	41472900
4. Потери от недоиспользования и недополучения платежей % от ПВД	25
5. Действительный доход, руб./год	31104675,00
6. Налог на имущество 2,2%	684302,85
7. Управление 15%	4665701,25
8. Коммунальные платежи и содержание территории, 15%	4665701,25
9. Чистый операционный доход	21088969,65
10. Общая ставка капитализации, %	12,9
Стоимость, руб.	163480384,88
Стоимость объекта оценки по доходному подходу, руб. округленно	163480000,00

На основе проведённого анализа и указанных допущений оценщик считает, что стоимость оцениваемого объекта по доходному подходу составляет с учетом округления 163480000 (Сто шестьдесят три миллиона четыреста восемьдесят тысяч) рублей (без учета НДС).

9 Затратный подход

Затратный подход – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимость замещения.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения – оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Определение стоимости земельного участка в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным использованием.

- Определение восстановительной стоимости.

- Определение общего накопленного износа.

Определение рыночной стоимости затратным методом как суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости с учетом накопленного износа.

Определение восстановительной стоимости

Оценщик исходил из сопоставления функциональных и конструктивных характеристик оцениваемого объекта с типичными объектами (объектами - аналогами), данные по которым приведены в таблицах соответствующих сборников УПВС. Эти таблицы содержат характеристику укрупненных конструктивных элементов (фундаментов, стен, перекрытий, крыш и т.д.) и их удельные веса (процентное соотношение, округленное до целого числа) в общей стоимости типичного строения, а также стоимость измерителя объекта оценки (единицы строительного объема в куб. м) в рублях и копейках, которая и принималась нами за восстановительную стоимость (ВС) в уровне цен 1969 г.

Затем, с помощью системы индексов цен, полученные результаты пересчитывались в уровень цен на дату оценки.

ЗЗн = S*V*Kn1*K84*K91*К2001*Кт.ст.*Кпп

где ЗЗн – стоимость затрат на замещения аналогичного объекта;

V – объем здания;

S – стоимость 1 кв.м (принимается по сборнику УПВС)

К84 – коэффициент перерасчета за 1969 год в цены 1984 года принят 1,19 (Постановления Госстроя СССР №94 от 11.05.1983 года).

К91 – индекс перерасчета в цены 84/1991 года принят 1,6 (Письмо Госстроя СССР №14-Д от 06.09.1990 год.

К2001 – индекс перерасчета в цены 91/2001 года принят 19,87 (№933 от 11.12.2002 года Постановление Правительства Республики Тыва.

Кт.ст. – коэффициент текущей стоимости 8,07 за 1 квартал 2018 года (Письмо Минстроя России от 04.04.2018 года №13606-ХМ/09).

 ПРИБЫЛЬ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ

При расчете стоимости воспроизводства была учтена прибыль предпринимателя. Расчет прибыли предпринимателя в идеальном случае, должен опираться на рыночные данные. Однако, данная информация относится к разряду конфиденциальной, поэтому в настоящее время применение рыночных данных является невозможным из-за отсутствия достаточной открытой и достоверной информации.

Пользуясь рекомендацией: «Аналитическая статья официального клуба РОО www.appraiser.ru», micex.ru, (http://www.proocenka.ru/documents/spravochnik/34-2008-03-27-14-12-21/102-2008-03-29-13-02-59.html), оценщик пришел к заключению, что прибыль предпринимателя может быть рассчитана по следующей формуле:

ПП=Σ(R) + R безриск,

где:

ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

Σ(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта, рассчитанная как β (коэффициент бета)

R безрисковая – отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка). 

Более подробная информация представлена в нижеперечисленных таблицах

Анализ рисков - определение коэффициента бета
Источник: Методы капитализации доходов С. Грибовский Санкт – Петербург 1997г Таблица
Величина риска		Низкий риск				Средний риск				Высокий риск
		0,5	0,63		0,75	0,88	1		1,25	1,5	1,75	2
Факторы финансового риска
Ликвидность												1
Стабильность дохода												1
Доходность												1
Ожидаемый рост доходов, CF										1
Доля на рынке									1
Диверсификация клиентуры												1
Диверсификация по территории												1
Отраслевые факторы риска
Регулирование												1
Циклический характер производства												1
Конкуренция												1
Препятствия к вхождению на рынок												1
Капиталоемкость												1
Общеэкономические факторы
Уровень инфляции												1
Экономический рост												1
Изменение государственной политики										1
Итоги
Количество наблюдений		0		0	0	0	0		1	2	0	12
Взвешенный итог		0		0	0	0	0		1,25	3	0	24
Итого взвешенный итог		28,25
Количество факторов наблюдений		15
Итоговый коэффициент бета (β)		2
Таблица - Определение безрисковой ставки
Rf - Безрисковая ставка (на февраль 2012г)					11,7
Источник информации: В качестве безрисковой ставки доходности оценщик рассматривал доходность ОБР и ОФЗ с погашением в 2012-2036 г. составила 11,23-12,13% годовых, которая по данным сайта http://www.roseurobank.ru/gko_news-6.html . В качестве расчетной величины была выбрана средняя ~ 11,7 %

Прибыль предпринимателя для оцениваемого объекта в соответствии с вышеприведенной формулой составляет округленно 14%

Определение размера физического износа нежилых помещений.

Физический износ определен с использованием нормативного метода расчета физического износа. Нормативный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Физический износ был рассчитан для здания в целом, методом срока жизни.

Для расчета износа была использована формула:

Ф физ = (ХВ/ФЖ)*100

Где:

ХВ – хронологический возраст (период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки).

ФЖ – физическая жизнь здания (период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям. Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания).

Конструктивные элементы здания лит. Е

Конструктивный элемент	описание	удельный вес	цен. коэф.	Уд.вес после цен.коэф.	износа	износ к строению
фундамент	Бетонные блоки	8	1	8	25	2,0
стены и перегородки	кирпичные	24	1	24	25	6,0
перекрытия	железобетонные	9	1	9	25	2,25
крыша	Рулонная по битуму	2	1	2	30	0,6
полы	Дощатые, ламинат, плитка, линолеум	10	1	10	15	1,5
проемы	Двойные створные, стеклопакет, филенчатые	17	1	17	15	2,55
отделочные работы	Оштукатурено, плитка, обои, стеновые панели	12	1	12	10	1,2
Внутренние электротехнические устройства	Проводка открытая	12	1	12	10	1,2
прочие		6	1	6	10	0,6
Итого:		100		100		17,9

Физ.износ – 17,9%

Определение износа внешнего воздействия нежилых помещений.

Износ внешнего воздействия (или экономический) – это снижение стоимости объекта вследствие негативного изменения внешней среды, обусловленной либо экономическими, политическими, либо другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий экономический упадок района, в котором находится объект оценки; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; банкротства или неплатежеспособности владельца, прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д. Признаков внешнего износа по оцениваемому объекту не выявлено.

Определение функционального износа нежилых помещений.

Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа проявляется в устаревшей архитектуре зданий, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д.

Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ не выявлен.

Оценка накопленного износа нежилых помещений.

Накопленный износ, определяется величиной денежных средств, на которую должна быть снижена восстановительная стоимость оцениваемого здания в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или их комбинаций.

Накопленный износ объекта оценки определяется по формуле:

Износ=[1-(1-износ физ.)*(1-износ функц.)*(1-износ внешн.возд.)]*100%

Расчет стоимости здания по затратному подходу.

№ п/п	Параметры	гостиница
1	Группа капитальности	III
2	Стоимость строительства 1 куб. м объема аналога в ценах 1969г, руб.	(сборник №28, табл.№111)
		20,3
3	Поправочный коэффициент на климатический район	1,08
4	Поправочный коэффициент на сейсмичность	1,03
5	Корректировка ПВС 1м3 69 (С69таб) при отличии объекта – аналога от объекта экспертизы (руб.)	1,2
6	Значение ПВС 1м3 69 (С69таб) объекта-аналога (руб.)	27,1
7	Объем здания куб.м.	11728
9	Коэффициент пересчета от цен 69/1984 г	1,19
10	Коэффициент пересчета от цен 84/1991 г	1,6
11	Коэффициент пересчета от цен 91/2001 г	19,87
12	Коэффициент пересчета от цен 2001 года за 1 квартал 2018 г	8,07
13	Прибыль предпринимателя	1,14
14	Восстановительная стоимость руб.	110620711
15	Корректировка на износ	17,9
16	Рыночная стоимость по затратному подходу	90819604
17	Рыночная стоимость земельного участка	6833000
18	Рыночная стоимость по затратному подходу с земельным участком	97652604
19	Округленно, руб	97653000

Оценка земельного участка

Поскольку для реализации предоставляется нежилое здание, Оценщик посчитал необходимым определить рыночную стоимость земельного участка под данным объектом. Рыночная стоимость объекта оценки на основе затратного подхода рассчитывается по формуле:

С=С зем + С в,

Где:

С – рыночная стоимость объекта, определенная на основе затратного подхода;

С зем. – стоимость земельного участка (стоимость права аренды земельного участка);

С в – стоимость воспроизводства здания.

Расчет стоимости земельного участка произведен по методике Г.М.Стерника, председателя комиссии Российской гильдии риэлтеров по аттестации аналитиков рынка недвижимости. (Исследования приведены в газете «Аргументы и факты»№ 50 за 2004 г.).

По данной методике, зная стоимость воспроизводства здания, можно определить стоимость земли под зданием, которая составляет 36% от затрат на подготовку земельного участка под строительство (на приобретение земли, на подведение коммуникаций, на разработку и согласование проектно – сметной документации и технических условий).

Стройматериалы	29,9%
Зарплата	14,9%
Коммуникации	7,5%
Отделка	18,7%
Стоимость земли	7,5%
Проектная документация	3,7%
Согласование	2,2%
Реклама	0,75%
Обслуживание кредитов	7,5%
Налоги	7,5%
Итого:	100%
Прибыль предпринимателя (ПП)	100% + ПП = рыночная стоимость

Затраты на подготовку земельного участка состоят из затрат:

- на приобретение земли;

- на подведение коммуникаций;

- на разработку и согласование проектно – сметной документации и технических условий.

Из приведенной выше таблицы видно, что затраты на подготовку земельного участка под строительство составят 20,9% (7,5+7,5+3,7+2,2)

В составе вышеуказанных затрат стоимость земли составит:

7,5*100/20,9=36%

Таким образом, зная стоимость воспроизводства здания, можно определить стоимость земли под зданием

90819604*0,209=18981297 рублей.

В составе этих затрат стоимость земли составит 36%

18981297 *0,36=6833267 рублей.

Таким образом, стоимость объектов оценки, по затратному подходу составляет округленно: 97653000 (Девяносто семь миллионов шестьсот пятьдесят три тысячи) рублей 00 копеек.

10. Сравнительный подход

Метод прямого сравнительного анализа продаж базируется на информации о недавно прошедших сделках с аналогичным объектом на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Предполагается, что благоразумный покупатель не заплатит за продаваемый объект больше, чем стоит на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, которые были недавно проданы или включены в листинг на продажу, с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированные цены аналогов дают возможность оценщику сделать вывод о наиболее вероятной цене продажи оцениваемого объекта. Метод сравнительного анализа продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи.

Применение метода сравнительного анализа продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью сбора достоверной информации о недавно совершенных в свободных рыночных условиях сделках, о котировках и предложениях по продаже объектов, сопоставимых с оцениваемым;

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен на имеющиеся различия в ценообразующих характеристиках;

4. Установление стоимости оцениваемого объекта путем сведения скорректированных стоимостных характеристик сравненных объектов к одному стоимостному показателю (или группе показателей - в условиях недостатка или низкой степени достоверности рыночной информации).

Определение рыночной стоимости земельного участка.

Земельный участок под застройкой является частной собственностью. При определении стоимости земельного участка применен сравнительный подход. Метод прямого сравнительного анализа продаж базируется на информации о недавно прошедших сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Предполагается, что благоразумный покупатель не заплатит за продаваемые объекты больше, чем стоит на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемых объектов с сопоставимыми объектами недвижимости, которые были недавно проданы или включены в листинг на продажу, с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированные цены аналогов дают возможность оценщику сделать вывод о наиболее вероятной цене продажи оцениваемого объекта. Метод сравнительного анализа продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи.

Применение метода сравнительного анализа продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью сбора достоверной информации о недавно совершенных в свободных рыночных условиях сделках, о котировках и предложениях по продаже объектов, сопоставимых с оцениваемым;
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен на имеющиеся различия в ценообразующих характеристиках;
4. Установление стоимости оцениваемого объекта путем сведения скорректированных стоимостных характеристик сравненных объектов к одному стоимостному показателю (или группе показателей – в условиях недостатка или низкой степени достоверности рыночной информации).

Обоснование корректировок

Для определения рыночной стоимости объектов оценки нами сделан анализ недавних сделок купли-продажи сопоставимых объектов. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к одноименным характеристикам оцениваемого объекта отражено в Таблицах, представленных в приложении.

1. Поправка на уторгование – -10% – примерная сумма комиссионного вознаграждения риэлторских услуг и/или скидку продавца на сделку с землей. (АН «Новоселье» +79131457777)
2. Поправка на местоположение. Местоположение объекта, как правило, оказывает существенное влияние на стоимость. В данном случае расчет корректировки проведен методом качественного анализа с использованием кодировок характеристик объектов. Для сегмента рынка земельного участка, к которому относится объект оценки, были выделены 4 основных факторов влияния местоположения на стоимость объекта:

• Удаленность от центра города и локальных центров влияния;
• Социально-экономическое развитие района расположения объекта;
• Транспортная доступность;
• Наличие подъездного пути.

Местоположение каждого из рассматриваемых аналогов и объекта оценки было оценено по градации приведенной ниже.

Градация используемых кодировок

Балл	Характеристика
Удаленность от центра города и локальных центров влияния
1	Близко к границе города
2	Окраина города
3	Район расположен близко к центру города
4	Центр города
Социально-экономическое развитие района расположения объекта
1	Экономические активы практически отсутсвуют
2	Район с низким социально-экономическим развитием
3	Район с средним социально-экономическим развитием
4	Район с высоким социально-экономическим развитием
Транспортная доступность
1	Доступность объекта ограничена в связи с плохими дорожными условиями, перегруженностью транспортных магистралей или отсутсвием доступа грузового автотранспорта
2	Доступность объекта ограничена в связи с продолжительным проездом через магистраль
3	Объект расположен к непосредственной близости с оживленной магистралью, доступ, к которой, со всех районов города не затруднен
4	Объект имеет современные транспортные развязки для грузового и легкового автотранспорта
Наличие подъездного пути
1	Подъездные пути отсутствуют
2	Подъездные пути ограничены плохими дорожными условиями
3	Имеются подъездные пути для автотранспорта
4	Имеются подъездные пути для автотранспорта и рядом расположены остановочные комплексы общественного транспорта.

Каждому из факторов влияния присвоен удельный вес в общей структуре факторов влияния, отражающий важность фактора влияния. Результирующий балл качества местоположения объекта рассчитан как средневзвешенное значение баллов по факторам влияния. Поправки на местоположение таким образом рассчитана как прямое соотношение средневзвешенной бальной оценки качества местоположения объекта оценки и объектов аналогов.

Расчет поправочного коэффициента на местоположение

Фактор местоположения	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5	Удельный вес
Адрес	г. Кызыл, ул. Кочетова, д.1	г. Кызыл, ул. С.А.Кужугет	г. Кызыл, ул. Магистральная	г. Кызыл, ул. Полигонная	г. Кызыл, ул. Полигонная	г. Кызыл, ул. Холмистая
Удаленность от города	4	3	3	2	2	3	25%
Социально-экономическое развитие расположения объекта	4	2	2	2	2	2	25%
Транспортная доступность	1	3	3	3	3	3	25%
Наличие подъездных путей	4	4	4	4	4	4	25%
Сумма баллов	13	12	12	11	11	12	100%
Средневзвешенное значение	3,25	3,00	3,00	2,75	2,75	3,00
Поправочный коэффициент на местоположение		1,08	1,08	1,18	1,18	1,08
Размер корректировки		+8	+8	+18	+18	+8

Таким образом, для Аналогов 1,2,5 коэффициент поправки будет составлять – 1,08;

для Аналогов 3,4 коэффициент поправки будет составлять – 1,18.

1. Поправка на разрешенное использование. Корректировка применена в размере -30%, так как аналоги №4,5 используются для ИЖС, а объект оценки под Объект торговли. По данным риэлтерских агентств (АН «Новоселье»-79133577777, АН «Мир квартир» 89235591141 (Сайзана) стоимость земельных участков по виду разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) ниже на 10-30%, чем на объекты под торговлю, так как стоимость оформления технических условий по виду разрешенного использования существенно отличается от земель под ИЖС
2. Поправка на площадь. Общая площадь – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку в большинстве случаев оказывает существенное воздействие на стоимость объектов недвижимости. Фактор масштаба учитывает, что земельные участки меньше площади в перерасчете на единицу площади стоят дороже, а большей площади – дешевле. В данном отчете не применена.

Расчет стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода

характеристика	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
наименование	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
местоположение	г. Кызыл, ул. Кочетова, д.1	г. Кызыл, ул. С.А.Кужугет	г. Кызыл,ул. Магистральная	г. Кызыл, ул. Полигонная	г. Кызыл, ул. Полигонная	г. Кызыл, ул. Холмистая
окружение	частный сектор	Частный сектор	Частный сектор	Частный сектор	Частный сектор	Частный сектор
Вид права	собственность	собственность	Собственность	собственность	собственность	собственность
Рельеф участка	ровный	ровный	Ровный	ровный	ровный	ровный
конфигурация	прямоугольная	прямоугольная	Прямоугольная	прямоугольная	прямоугольная	прямоугольная
Площадь, кв.м.	1949,45	1000	1000	1000	800	800
Наличие инженерных сетей	есть	Есть	Есть	есть	Есть	Есть
Условия финансирования	типичные	типичные	типичные	типичные	типичные	типичные
Цена, руб.		1500000	1350000	900000	950000	850000
Цена за 1 кв.м., руб		1500,00	1350,00	900,00	1187,50	1062,50
Поправка на уторгование, руб.		0,9	0,9	0,9	0,9	0,9
Скорректированная цена, руб.		1350,00	1215,00	810,00	1068,75	956,25
Поправка на местоположение, %		1,08	1,08	1,18	1,18	1,08
Скорректированная цена, руб.		1458,00	1312,20	955,80	1261,13	1032,75
Поправка на вид использования, руб.		1	1	1	1,3	1,3
Скорректированная цена, руб.		1458,00	1312,20	955,80	1639,46	1342,58
поправка на площадь		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.		1458,00	1312,20	955,80	1639,46	1342,58
веса		0,3	0,3	0	0,2	0,2
Стоимость за 1 кв.м. объекта оценки по сравнительному подходу, руб. (без учета НДС)	1427,47
стоимость объекта оценки Округленно, руб.	2782776,52

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка по сравнительному подходу, расположенного по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Кочетова, д.1 по состоянию на 30.01.2019 года, составляет округленно: 2783000 (Два миллиона семьсот восемьдесят три тысячи) рублей 00 копеек без учета НДС.

11. Согласование результатов:

Проводя анализ результатов, полученных разными подходами к оценке недвижимости, Оценщик сделал следующие выводы:

Затратный подход более применим к оценке сравнительно новых или уникальных объектов. Несмотря на то, что оцениваемый объект не может быть отнесен к таковым, результат, полученный затратным подходом, безусловно, имеет важное значение.

•Метод прямого сравнительного анализа продаж показывает наиболее реальную цену продажи объекта, сложившуюся на данном сегменте рынка недвижимости в настоящее время. Трудность поиска максимально близких по своим характеристикам аналогов и субъективность введения некоторых корректировок снижают привлекательность данного метода.

•Оценка по доходности показывает ту максимальную цену, выше которой потенциальный инвестор не захочет платить по сравнению с другой недвижимостью, приносящей аналогичный доход. Основу расчета рыночной стоимости составляет прогноз доходов и расходов, который может и не оправдаться.

Анализируя вышесказанное и учитывая специфику конкретного объекта недвижимости, мы считаем, что наибольшее предпочтение при выведении итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта имеет результат, полученный сравнительным подходом.

Согласование результатов нежилого здания
Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность и полнота информации	50	0	50
Допущения, принятые в расчетах	30	0	70
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	40	0	60
Способность учитывать конъюнктуру рынка	20	0	80
Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта	40	0	60
Итого	36	0	64
Подходы	Стоимость, полученная тремя подходами	Веса	Итоговая стоимость
Сравнительный	0	0	137322400
Затратный	90820000	0,36
Доходный	163480000	0,64
Округленно	137322000

Согласование земельного участка

Доходный подход, 0%	Сравнительный подход, 70%	Затратный подход, 30%
0	2783000	6833000
Итоговая стоимость, округленно	3998000

После расчета средневзвешенной величины и весовых коэффициентов Оценщик сделал вывод, что:

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, расположенного по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Кочетова, д.1, по состоянию на 30 января 2019 года составляет 141320000 (Сто сорок один миллион триста двадцать тысяч) рублей без учета НДС, в том числе стоимость земельного участка 3998000 (Три миллиона девятьсот девяносто восемь тысяч) рублей.

12. Условия, допущения и ограничения.

1. Настоящий раздел является неотъемлемой частью данного отчета.
2. Отчет достоверен только для указанных в его тексте целей. Подразумевается, что проведенный анализ и заключение не содержат полностью или частично предвзятых мнений.
3. В соответствии с целями оценки Оценщиком не проводилась оценка прав собственности на оцениваемое имущество. Оценщик не принимает на себя ответственность за описание правового состояния имущества и вопросов, подразумеваемых обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемый объект, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.
4. Оценщик не несет ответственности за дефекты, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации и другой информации. Осмотр объекта оценки Оценщиком проводился.
5. Заказчик и Оценщик принимают на себя обязанности по сохранению конфиденциальности предоставленной информации и полученных расчетным путем данных.
6. Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объектов оценки.
7. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу отчета или оцениваемого имущества, кроме как по отдельному договору с Заказчиком или по официальному вызову.
8. Содержащийся в отчете анализ, мнения, расчеты принадлежат самим оценщикам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.
9. Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими лицами выводов и заключений, содержащихся в отчете.
10. Заказчик принимает условие освободить и обезопасить независимых оценщиков от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих от иска третьих сторон к нему, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщиков в процессе составления данного отчета.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

	Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).
	Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).
	Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)
	Стандарты РОО ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки; ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки; ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке; ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.

Приложение №1. Местоположение на карте

Объект оценки

Приложение №3. Фотографии объекта оценки