Изучение и анализ вопросов понятия видов и общего положения о правовом режиме недвижимости

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. В последние годы наблюдается заметный интерес к правовому регулированию оборота недвижимости. Это объективное обстоятельство. Рынок недвижимости в России пережил период формирования, и теперь необходимо понять все, что пришло к экономической и правовой мысли в области оборота недвижимости.

Не случайно Исследовательский центр частного права при Президенте Российской Федерации выступил с инициативой по разработке концепции развития гражданского законодательства в сфере недвижимости. Эта инициатива была поддержана, и Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства создал рабочую группу, которая разработала концепцию развития гражданского законодательства в сфере недвижимости.

Введение категории «недвижимости» в современное гражданское законодательство способствовало возрождению оборота недвижимости. Благодаря этому законодательству, законодатель предпринял попытку обеспечить имущественные права на недвижимое имущество участников гражданского оборота, указав, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является правовым актом признания и подтверждения государством возникновения. А также изменения, ограничения (обременения), перехода и прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с положениями ГК РФ [3].

Актуальность выбранной темы заключается в том, что подавляющее большинство людей сталкивается с проблемами правоотношений в отношении таких объектов гражданских прав, как недвижимость: продает, дарит, арендует квартиру, дачу, земельный участок и т.п. Поэтому важно знать законодательное регулирование данных вопросов.

Объектом исследования являются недвижимость.

Предметом исследования являются понятие, виды, общие положения о правовом режиме недвижимости.

Целью курсовой работы является изучение и анализ вопросов понятия видов и общего положения о правовом режиме недвижимости.

Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:

1. Изучение исторического аспекта развития недвижимости;
2. Рассмотрение понятия недвижимости;
3. Описание характеристики отдельных видов недвижимости;

4. Проанализировать основные положения и принципы закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нормативную основу исследования составили в первую очередь нормы Гражданского кодекса РФ, а также другие нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы недвижимости.

Структура работы. Курсовая работа состоит из введения, трех глава, заключения, списка использованных источников и приложения.

1. Общая характеристика недвижимости

Исторический аспект развития недвижимости

Впервые термин «недвижимое и движимое имущество» появился в законодательстве Российской империи в Постановлении Петра Великого от 23 марта 1714 года «О порядке наследования в движимом и недвижимом имуществе», заменив существующие различные концепции которые регулируют правовой статус земельных участков и строений. Понятие «недвижимое и движимое имущество» постоянно развивался и совершенствовался в дореволюционном российском гражданском праве. В Своде законов Российской империи недвижимое имущество признало землю и всевозможные земли, дома, фабрики, магазины, всевозможные строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Эта общее понятие было дополнительно в отдельных статьях закона (было 18 статей, связанных с недвижимостью) [12, С.105].

Следует отметить, что вопросы о силе соединения структуры с землей были довольно сложными. Решение о классификации строения как недвижимого или движимого имущества зависело от ряда конкретных обстоятельств. Недвижимость, признанная как строения, возвышающиеся над землей, и постройки под землей, к примеру, шахты, полезные ископаемые. Принадлежность к земле включала «состоящую из них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, транспорты, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места. Подобные этому, все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

Движимое имущество включало все виды морских и речных судов, книги, рукописи, картины, все предметы, связанные с наукой и искусством, домашнее хозяйство, экипажи, сельскохозяйственные орудия, всевозможные инструменты и материалы, лошади, крупный рогатый скот, сжатый и молочный хлеб, все виды поставок, произведенные на заводах из руды, металлов и минералов, и все, что было извлечено из земли. Движимое имущество включало денежный капитал, кредитные письма, векселя, ипотечные кредиты, обязательства всех видов и право золотоискателей на золотые прииски, расположенные на государственных землях Кабинета его Императорского Величества [12, С.105].

С октября 1917 по 1991 год в советском законодательстве не было юридической концепции недвижимости. В начале 20-х годов такое разделение собственности было признано буржуазным, не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю, было отменено. Это было указано статьей 21 Гражданского кодекса РСФСР, принятой 1 января 1923 года.

Однако можно отметить, что, хотя советское гражданское право не содержало определения понятия «недвижимость», в Гражданском кодексе РСФСР в 1964 году существовали некоторые правила, позволяющие распределять имущественные права граждан отдельным лицам вещи и совершать сделки с ними в отдельных юридических учреждениях.

Основы гражданского законодательства СССР и республик, принятые Верховным Советом СССР 31 мая 1991 года в период политических и экономических реформ не только советского права, но и советской системы и советского государство как таковое уже содержит нормы, разделяющие собственность на движимое и недвижимое [12, С.105].

Итак, в статье 4 Основ гражданского законодательства СССР и республик законодатели реанимировали довольно классическое разделение собственности на движимое и недвижимое. Главная особенность недвижимости была названа ее прочной связью с землей.

Дальнейшее отражение разделения на движимые и недвижимые вещи, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации [3], часть первая, вступила в силу с 1 января 1995 года

Таким образом, статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации [3] о недвижимых вещах относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Недвижимость также включает другое имущество, в частности воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации, суда внутреннего плавания, космические объекты. Закон на недвижимое имущество может быть перенесен и на другое имущество.

В соответствии с законодательством Российской Федерации вещи, не связанные с недвижимым имуществом, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

К нормам и положениям гражданского кодекса относятся объекты природных ресурсов в общей категории недвижимости вещей вместе с другими объектами, которые определяют право частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также вводят объекты природных ресурсов в гражданский оборот.

Перечень вещей, приравниваемых к недвижимым вещам, не является исчерпывающим. Статья 132 Гражданского кодекса Российской Федерации [3] как особый объект прав на недвижимое имущество определяет компанию как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Структура компании включает в себя все виды имущества, предназначенные для ее деятельности, включая землю, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукты, долги, а также права на обозначения, индивидуализацию компании, ее продуктов, работ и услуги и другие исключительные права.

Специфической разновидностью единого комплекса недвижимости является кондоминиум, эта концепция нашла свое правовое закрепление в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья». Статья 1 устанавливает, что кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимости, в том числе земельные участки в пределах установленных границ и расположенные на нем жилые здания, другие объекты недвижимости. В некоторых отдельных частях, предназначенных для жилых или иных помещений, принадлежат гражданам, юридическим лицам, Российской Федерации. А также муниципалитетам - частной, государственной, муниципальной и других форм собственности, а остальные части находятся в их долевой собственности.

Воздушный кодекс Российской Федерации относится к сложному аэродрому недвижимости и аэропорту. Аэродром - участок земли или воды с расположенными на нем зданиями, сооружениями и оборудованием, предназначенными для взлета, посадки, руления и парковки самолетов.

Аэропорт - комплекс объектов, включая аэродром, аэровокзал и другие объекты, предназначенные для приема и отправки воздушных судов, услуг воздушного транспорта.

Гражданский кодекс Российской Федерации, разделив вещи на движимые и недвижимые вещи, одновременно ввел Институт государственной регистрации недвижимости. В соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации [3] был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который вступил в силу 31 января 1998 года [7].

1.2 Понятие недвижимости

Распространение в рамках общей теории права и различных узкоотраслевых исследований получило позицию А. В. Малько [12] и О. С. Родионовой [15], согласно которой правовой режим рассматривается в порядке, предусмотренном законом, специальными положениями и представлен конкретный комплекс средств правовой защиты. Который при помощи оптимальных сочетаний стимулирующих и ограничивающих элементов, создает определенную степень благоприятного или неблагоприятного в целях беспрепятственной реализации субъектами права своих интересов.

Говоря о специальном правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе, выделяются следующие признаки недвижимости:

-       это вещь, предмет материального мира (в литературе данный признак еще называют как «физическая осязаемость»);

-       индивидуально-определенное имущество;

-       обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом [12, С.105].

В юридической литературе выделяются также следующие смежные признаки:

-       многократное использование в процессе производства и иных целях;

-       незаменяемость;

-       управляемость;

-       детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами.

На основе перечисленных признаков в литературе приводятся следующие определения недвижимости:

1) недвижимые вещи индивидуально определяются физически материальными предметами, о которых возникают гражданско-правовые отношения, с условием использования которых по прямому назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей;

2) недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы природного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие неотъемлемым свойством прочной связи с землей, а также вещи. А также движимые по своим природным свойствам - воздух, морские суда, внутренние плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товаров и, следовательно, являются объектами гражданского оборота.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации [3] на недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость) принадлежат земельные участки, участки недр и все, что связано с землей, то есть объекты, движение которых без непропорционального ущерба их назначению невозможно, включая здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Однако Д. И. Ильин [11] справедливо отмечает: «Что касается содержания критериев недвижимости, указанных в ст. 130 ГК РФ [3], то является сомнительным такой оценочный критерий, как «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению». При определении недвижимости на первом плане должен быть поставлен вопрос не о прочности и связи строения с землей, а характеристика объекта, как возможность его использовать по прямому назначению. Некоторые определенные объекты, могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и правовой связи с землей.

В. В. Витрянский [10] отмечает, что с точки зрения ГК РФ [3] базовое понятие «недвижимая вещь» (недвижимое имущество) не говорит об одном объекте недвижимости (как объекте гражданских прав), а о четырех категориях недвижимости:

1) Недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр;

2) Недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;

3) Недвижимость по закону: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

4) Недвижимость ссылается на другие законы как таковые: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ [3]). Которые включают как движимое, так и недвижимое имущество, использование подлежит единой хозяйственной цели, жилые помещения, объекты незавершенного строительства.

Под вещью в гражданском праве понимается предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественном правоотношении. Категория «имущество» является более широкой, чем «вещь» и применяется для обозначения:

1) совокупности вещей и материальных ценностей, находящихся в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении;

2) совокупности вещей и имущественных прав на получение вещей или иного имущественного удовлетворения от других лиц (актив);

3) совокупности вещей, имущественных прав и обязанностей, которые характеризуют имущественное положение их носителя (актив и пассив).

Что же касается спора о недопустимости одновременного использования применимо к недвижимости «имущество» и «вещи» здесь необходимо учитывать, что в ГК РФ [3] изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит в известной степени искусственный характер. Различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются, прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно, поэтому ст. 131 ГК РФ [3] называется «Государственная регистрация недвижимости», хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК РФ [3], посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин «имущество». Кроме того, ученые указывают на то, что в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия термина «недвижимое имущество», которым вытесняется понятие «недвижимая вещь».

Указание на прочную связь с землей – основной признак недвижимости, указывающий на базисный вид недвижимого имущества – землю, земельные участки. Тем самым законодатель выделяет критерий классификации недвижимого имущества и его основной признак.

Нынешняя правовая доктрина и судебная практика показывают, что распределение в ст. 130 ГК РФ [3] основного критерия недвижимого имущества, а именно признак сильной связи с землей и невозможность перемещения соответствующих объектов без непропорционального ущерба их назначению, является оправданным. В то же время наличие различных категорий недвижимости, каждая из которых обладает определенными свойствами, требует дифференцированного регулирования отношений по поводу указанных объектов недвижимости. Наличие различных категорий недвижимости приводит сделать следующий вывод: в случае, когда законодатель включает в список перечень недвижимости какой-либо новый объект, он должен обеспечить свое правовое регулирование или, по крайней мере, определить, какие правила применяются к другому объекту недвижимости к применению.

В последнее время проблема так называемых имущественных комплексов стала особенно актуальной. На сегодняшний день законодательство признает только два типа имущественных комплексов как самостоятельные объекты недвижимости: предприятия и жилищные кондоминиумы. Между тем, имущественные комплексы газопроводов, электростанций и других имущественных комплексов имеют не менее важное значение, которые объединены тем, что они включают как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено одной хозяйственной цели. Кроме того, имущественные комплексы характеризуются неоднородностью их составляющих элементов, и эти элементы присущи подчинению особому правовому режиму, который характерен исключительно для определенного типа имущественного комплекса. Вхождение любого имущества в комплекс влечет за собой распространение на такое имущество правового режима, свойственного исключительно этому комплексу. В то же время принадлежность конкретного объекта к определенному типу влияет на подчиненность специальным нормам, что влечет за собой дополнительные различия в рамках особого правового режима имущественного комплекса. Особое влияние на особый правовой режим имущественного комплекса оказывают объекты недвижимости, входящие в его состав, к которым должен применяться отдельный правовой режим. Нельзя забывать, что недвижимость понимается во всех случаях индивидуально определенных вещей. Действующее законодательство не содержит специальных норм о порядке применения к недвижимым вещам гражданско - правовых норм о вещах как объектах гражданских прав. Поэтому каждая недвижимая вещь должна быть единым самостоятельным объектом гражданского права. Если по своим свойствам недвижимая вещь может быть разделена на несколько самостоятельных вещей, то с таким разделом прежняя недвижимая вещь должна перестать существовать, и на ее месте образуются два или более самостоятельных объекта права. Регистрации в этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь. В связи с этим из законодательства следует исключить упоминание о каких-либо сделках с частью объекта недвижимости, например с частью предприятия (ст. 132 ГК РФ [3]), с частью жилого помещения (ст. 558 ГК РФ [4]).

В соответствующих случаях, когда объект недвижимости является неделимой вещью, сделки могут совершаться лишь в отношении долей в праве общей собственности на данный объект недвижимости, но не с частью этого объекта.

Таким образом, сказанное позволяет нам сделать вывод о том, что есть необходимость уточнить легальное понятие недвижимого имущества в части, касающейся «невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению». Кроме того, наличие различных категорий недвижимого имущества, каждая из которых обладает специфическими свойствами, требует дифференцированного регулирования отношений по поводу указанных объектов недвижимости. Наличие различных категорий объектов недвижимости заставляет сделать еще один вывод: в случае, когда законодатель включает в перечень недвижимого имущества какой-либо новый объект, он должен обеспечить его правовое регулирование или хотя бы определить, какие нормы об иных объектах недвижимости подлежат применению.

2. Характеристика отдельных видов недвижимости

2.1 Земельные участки

Понятие «земельный участок» (как объект земельных отношений) - часть поверхности земли (включая почвенный слой), границы которого описаны и удовлетворены в порядке, установленном законом, уполномоченным государственным органом.

Владелец земельного участка имеет право использовать все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Следует отметить, что часть земной коры, расположенная ниже слоя почвы, является недрами. Недропользование на территории Российской Федерации (включая подземные пространства и полезные ископаемые, энергетические и другие ресурсы, содержащиеся в недрах) является государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога и не могут быть переданы в иной форме, однако в соответствии с лицензией может быть предоставлена лицензия на добычу полезных ископаемых, строительство и эксплуатацию подземных сооружений и т. д.

В соответствии с законодательством о недрах владелец земельного участка имеет право добывать общие полезные ископаемые (к примеру, песок, глина) без взрывных работ [16, С.105].

Земельный участок как индивидуально определенный объект имеет свои особенности, в частности: имеет определенные границы, размер (площадь), местоположение и кадастровый номер. Вся основная информация о земельном участке и его описании содержится в кадастровой карте (плане) земельного участка, выданной государственными органами, осуществляющими кадастровый учет земельных участков.

При осуществлении инвестиционной деятельности в отношении земельных участков следует учитывать следующие наиболее существенные особенности статуса земельных участков как объектов недвижимости:

1. Поскольку земля является природным объектом, использование земли подлежит требованиям экологического (природоохранного) законодательства Российской Федерации. Полномочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, находящимися в частной собственности, могут быть ограничены органами государственной власти и органами местного самоуправления в интересах охраны земель.

2. С точки зрения ограничения оборотоспособности земельное законодательство Российской Федерации выделяет земельные участки, изъятые из оборота, и земельные участки, ограниченные в обороте. Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектом гражданско-правовых сделок. Полный перечень таких земельных участков содержится в Земельном кодексе Российской Федерации. К таким земельным участкам отнесены земли, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности, например, такими как государственные природные заповедники, объекты федеральной службы безопасности, объекты использования атомной энергии. Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением некоторых случаев, устанавливаемых федеральными законами, но могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Полный перечень таких земельных участков содержится в Земельном кодексе Российской Федерации. К таким земельным участкам отнесены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, например, находящиеся в пределах лесного фонда, занятые гидротехническими сооружениями, предоставленные для нужд связи или организации транспорта (в частности, для размещения аэропортов, вокзалов, сооружений). Оборот таких земель, как земли сельскохозяйственного назначения, регулируется специальным Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с которым устанавливается особый порядок и условия сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

1. Использование земель в Российской Федерации осуществляется в соответствии с установленным для них целевым назначением. По целевому назначению земли в Российской Федерации разделены на 7 категорий:
   1. земли сельскохозяйственного назначения;
   2. земли населенных пунктов;
   3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения. А также информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
   4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
   5. земли лесного фонда;
   6. земли водного фонда;
   7. земли запаса.

Категория земель обязательно указывается в актах государственных и местных органов власти, связанных с предоставлением прав на земельные участки; договоры, предметом которых являются земельные участки, документы государственного земельного кадастра; документы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и т. д. при совершении сделок с земельными участками не допускается самовольное изменение сторон сделки с целью (категорией) земельного участка. Порядок передачи земли из одной категории в другую устанавливается Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» [8]. Указанным федеральным законом, в частности, предусматривается, что до разграничения государственной собственности на землю перевод земель из одной категории в другую и их отнесение к определенной категории осуществляется Правительством Российской Федерации при переводе:

1) земель, необходимых для федеральных нужд;

2) земель для установления или изменения черты городов федерального значения.

В иных случаях перевод осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

4. Земельные участки могут находиться в частной, государственной и муниципальной. Частной собственностью являются земельные участки, принадлежащие российским гражданам и юридическим лицам, иностранным гражданам, лицам без гражданства иностранным юридическим лицам. Муниципальной собственностью являются земельные участки, принадлежащие муниципальным образованиям (городским и сельским поселениям и другим). Государственной собственностью являются земельные участки, принадлежащие Российской Федерации (федеральная собственность) и субъектам Российской Федерации. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации в государственной собственности находятся все земли, не являющиеся частной или муниципальной собственностью. Проводившийся до настоящего времени в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» [9] процесс разграничения государственной собственности на землю Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований оказалось неэффективным и с 1 июля 2006 года были установлены новые принципы разграничения собственности на землю. Действующее законодательство отошло от метода подготовки перечней разграничиваемых земельных участков. Разграничение государственной собственности на землю теперь производится на основании правил отнесения земель к собственности Российской Федерации, федеральных субъектов и муниципальной собственности, которые были включены в Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» [6].К собственности Российской Федерации относятся земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности, предоставленные федеральным органам власти, казенным и унитарным предприятиям, и иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и земли. Аналогичные правила разграничения на соответствующих уровнях установлены для субъектов Российской Федерации и муниципальных образований (в их границах).

Выполнение вышеупомянутых положений Закона означает, что разделение государственной собственности на землю происходит со дня вступления в силу Закона, то есть с 1 июля 2006 года. Право собственности на оставшиеся (не перечисленные выше) земельные участки, таким образом, в большинстве случаев не разграничивается.

Правила распоряжения земельными участками зависят от того, была ли ограничена государственная собственность на них. Утилизация земельных участков, право собственности, на которые ограничено на основании вышеуказанных правил, осуществляется уполномоченными органами государственной власти соответствующего уровня после государственной регистрации права собственности на них.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется следующими органами:

- Органами местного самоуправления соответствующего уровня как указано в Законе, или

- Исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и дорожной деятельности.

Законодательство устанавливает, что при разграничении государственной собственности на землю государственная регистрация производится на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Перечень документов, необходимых для регистрации права государственной собственности на земельный участок, утвержден Правительством Российской Федерации.

5. Зависимость между правами на земельный участок и правами на объекты недвижимости, находящимися на земельном участке, проявляется в следующих принципиальных положениях Земельного кодекса Российской Федерации относительно перехода прав на земельный участок. А именно земельный участок не может быть отчужден без строения, которое на нем находится, при условии, что собственником строения и земельного участка является одно и то же лицо.

6. Ограничение прав иностранных физических и юридических лиц на некоторые виды земельных участков. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, юридических лиц или лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Также иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации.

2.2 Здания и сооружения

Здания и сооружения часто выступают в качестве объектов инвестиционной деятельности. Здания и сооружения являются объектами недвижимого имущества по признаку неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Здания и сооружения как индивидуально-определенные объекты обладают своими характерными признаками, в частности: адресом (местоположением), наименованием, площадью, этажностью, назначением. Все основные сведения о здании или сооружении как индивидуально-определенном объекте недвижимого имущества содержатся в документах, оформляемых органами, осуществляющими технический учет, инвентаризацию и кадастровый учет, в частности, в техническом паспорте и плане соответствующего объекта недвижимости [14, С.95].

Особенности зданий и сооружений как объектов инвестиционной деятельности

При осуществлении инвестиционной деятельности в отношении зданий и сооружений следует принимать во внимание следующие наиболее яркие особенности их статуса как объектов недвижимости:

1. При осуществлении инвестиционной деятельности в отношении зданий, строений, сооружений необходимо принимать во внимание нормы и правила, установленные правовыми актами Российской Федерации в сфере градостроительной деятельности, в частности, положения Градостроительного кодекса Российской Федерации [2], вступившего в силу в 2004 году. Строительство и реконструкция зданий, строений и сооружений осуществляются на основе проектной документации, содержащей материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющей архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции. В соответствии с положениями нового Градостроительного кодекса Российской Федерации [2] для подготовки проектной документации должны проводиться инженерные изыскания. Не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий. Виды и порядок выполнения инженерных изысканий урегулированы постановлением Правительства Российской Федерации «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства». В соответствии с данным документом требования к составу и форме материалов инженерных изысканий должны быть установлены Министерством регионального развития Российской Федерации. Однако на момент публикации настоящей брошюры соответствующие нормативные правовые акты Министерством регионального развития Российской Федерации не приняты. Проектная документация и результаты инженерных изысканий подлежат государственной экспертизе. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации [2] предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности. А также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Строительство и реконструкция зданий, сооружений и строений, а также их капитальный ремонт, если это влияет на структурные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, производятся на основании разрешения на строительство - документ, подтверждающий право владельца. А также владелец, арендатор или пользователь соответствующего имущества для осуществления строительства земельного участка, строительства, реконструкции зданий, сооружений и строения.

2. К объектам культурного наследия законодательством Российской Федерации отнесены здания или сооружения со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии. А также архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. Указанные объекты недвижимости подлежат государственному учету в целях обеспечения их сохранности. Государство осуществляет охрану объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) путем установления ответственности за повреждение или разрушение соответствующего объекта, контролируя разработку градостроительной и проектной документации, выдавая в установленных случаях разрешения на проведение строительных, хозяйственных и иных работ.

До принятия Федерального закона, ограничивающего объекты культурного наследия в государственной собственности федеральным имуществом, имуществом субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, приватизацию объектов культурного наследия федерального значения и регистрацию права федерального имущества, имущества права субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления на объекты культурного наследия в государственной собственности приостановлены.

Проекты восстановления и ремонта зданий и сооружений, связанных с памятниками истории и культуры, подлежат согласованию с государственными органами охраны памятников и утверждаются в установленном порядке. Восстановление и ремонт таких зданий и сооружений осуществляется под контролем государственных органов охраны памятников. Одним из основных принципов использования объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) является обеспечение неизменности его внешнего вида и интерьера.

3. При планировании и осуществлении инвестиционной деятельности в отношении зданий и сооружений, в частности: при заключении сделок, проведении нового строительства или реконструкции, необходимо учитывать положения законодательства Российской Федерации, устанавливающие взаимосвязь между правами на здание, сооружение и земельный участок, на котором они находятся.

2.3 Жилые и нежилые помещения

Жилые и нежилые помещения считаются объектами недвижимого имущества в силу непосредственного указания в законе. Отличительным показателем статуса жилых и нежилых помещений как объектов недвижимости считается потребность государственной регистрации прав на них и сделок с ними в случаях и в порядке, определенных законодательством Российской Федерации. Жилые и нежилые помещения считаются объектом недвижимости, отличным от здания, в котором они пребывают, однако неразрывно с ним связанным. Необходимо выделить, что в одном здании могут быть как жилые, так и нежилые помещения. Жилое помещение является отдельным помещением, специализированным для непрерывного проживания людей, отвечающим определенным в Российской Федерации санитарным и техническим правилам и нормам, другим условиям законодательства. В соответствии с этим, нежилое помещение является помещение, не предназначенное для постоянного проживания людей.

В связи с отсутствием законодательного определения нежилых помещений следует учитывать, что на основе Общих положений законодательства Российской Федерации, а также действующей судебной практики нежилые помещения как объекты недвижимости должны соответствовать таким критериям, как возможность самостоятельного использования, без изменения цели здания в целом. Жилые и нежилые помещения, как индивидуально определенные объекты, имеют свои особенности: адрес, наименование, площадь, этажность, назначение. Все главные сведения о жилом или нежилом помещении содержатся в документах, выданных органами, исполняющими технический учет и инвентаризацию, в частности, в техническом паспорте, паспорте на квартиру, плане объекта недвижимости.

При осуществлении инвестиционной деятельности, связанной с приобретением прав на нежилые помещения, следует учитывать отсутствие подробного режима нежилых помещений, к примеру, неопределенность прав владельца нежилых помещений в отношении общей собственности здания, в котором расположены такие помещения. Кроме того, необходимо учитывать зависимый характер этих объектов в отношении зданий и сооружений, в которых они расположены [14, С.95].

1. Согласно единому правилу, жилые помещения предусмотрены для проживания людей. При этом разрешается применение жилого помещения для реализации профессиональной работы либо индивидуальной предпринимательской деятельности живущими в нем на законных основаниях жителями. Подобное применение не должно нарушать права и законные интересы других людей, а кроме того условия, которым должно соответствовать жилое помещение. Для применения жилого помещения в других случаях для целей, несвязанных с проживанием следует переместить подобное помещение в нежилое. Расположение в жилых домах промышленного производства никак не разрешается. Условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые и наоборот определяется в настоящее время Жилищным кодексом Российской Федерации с учетом соблюдения требований законодательства о градостроительной деятельности.

2. В соответствии с законодательством Российской Федерации члены семьи собственника, обладают правом пользования жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между ними. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении супруг, дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Право пользования жилым помещением членами семьи собственника прекращается в случае перехода права собственности на помещение к другому лицу, а также в случае прекращения семейных отношений с собственником. При этом право пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений может быть сохранено за бывшим членом его семьи на основании решения суда на определенный срок. До истечения указанного срока право пользования прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение его собственника.

3. С согласия органов опеки и попечительства допускается отчуждение жилища, в котором члены семьи собственника жилища, проживающего под опекой или попечительством, или несопровождаемые несовершеннолетние члены семьи собственника проживают под опекой или попечительством, если затрагиваются права и охраняемые интересы указанных лиц.

4. Собственники помещений в многоквартирном доме принадлежат к общей долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарное и другое оборудование снаружи или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры, и земельный участок, на котором расположен этот дом, с элементами благоустройства. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у покупателя квартиры непосредственно в силу факта приобретения в собственность конкретной квартиры в этом доме. Собственники квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

3. Анализ основных положений и принципов Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был призван решить следующие задачи:

1.Сформировать правовую основу для исследования Единого государственного реестра, который включал бы описание недвижимости, записи о праве имущества и других вещных правах на нее, переходе данных прав, запись об ограничениях и обременениях недвижимости. При этом необходимо соблюдать принцип информационной открытости, который состоит в том, что каждой гражданин, предъявивший свидетельство личности и письменное заявление с обоснованием цели запроса, обязан заполучить информацию об абсолютно всех зарегистрированных правах на любой объект недвижимости.

2. Решить вопрос об ответственности регистрирующих органов за законность регистрации. Актуальность данной проблемы заключается в том, что, прежде всего среди владельцев недвижимости и органами государственной регистрации стоял институт нотариата с довольно строгой ответственностью нотариусов за незаконное оформление сделки. Но с момента принятия Закона о государственной регистрации прав на недвижимость нотариальное оформление сделок с недвижимостью более не обязательно.

3. Закон обязан был сформировать концепцию контроля над затратами на приобретение недвижимости, что кроме того важно в наше время.

4. Обеспечить субъективные права частных лиц при совершении сделок с недвижимостью и тем самым оздоровить рынок недвижимости.

5. С правовой точки зрения основная цель Закона состоит в том, чтобы конкретизировать общие положения ГК РФ [3] о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако как следует из п. 1 ст. 3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [7] должны быть приняты также другие федеральные законы и иные правовые акты, регулирующие указанные вопросы.

В частности, конкретный перечень постановлений Правительства, которые должны были быть приняты во исполнение Закона о государственной регистрации, был указан в постановлении правительства «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [7]. К настоящему времени большинство соответствующих постановлений правительства уже приняты.

В свое время И.А. Покровский [13], выделяя систему укрепления прав на недвижимость, как, безусловно, прогрессивную, отметил два основных принципа ее построения:

- принцип гласности, который заключается в том, что любой акт, который имеет свойство правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т. д.) должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц, для публики;

- принцип подлинности, согласно которому любая запись в земельной книге, даже не имеющая отношения к действительности, сохраняется до тех пор, пока она не будет оспорена в установленном порядке и исправлена.

Эти принципы отражены в анализируемом Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, он характеризуется принципом информационной открытости. Практическое применение этих принципов в настоящем Законе будет сказано ниже.

Одним из законов, которые не в полной мере регулируются Законом, является вопрос конкретных видов прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним, подлежащих регистрации. Концептуальной основой создаваемой системы государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и прав на недвижимость является совмещение двух систем регистрации - регистрации прав и регистрации сделок.

Ранее эти две системы регистрации не взаимодействовали, и следует сразу отметить, что в других странах подобной системы не существует. Для осуществления полномасштабного контроля необходимо было создать единую систему регистрации [14, С.95].

Другими словами в Закон заложена идея о том, что государственной регистрации подлежат, не только права на недвижимое имущество, но и сделки с недвижимым имуществом. Следует отметить, что такая система государственной регистрации по-своему уникальна, поскольку в других странах применяется либо регистрация сделок (англосаксонская система), либо регистрация прав (континентальная система), и вместе они не смешиваются. Подобная система государственной регистрации подвергается критике со стороны ряда юристов [14, С.95].

Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже исполнена и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для того, чтобы сама сделка вступила в силу. При этом следует иметь в виду, что регистрация сделок и регистрация прав на недвижимое имущество преследуют разные цели.

Таким образом, если при регистрации прав на недвижимое имущество регистрирующий орган проверяет соответствие поданных на регистрацию правоустанавливающих документов действующему законодательству, то при регистрации сделок с недвижимостью проверяется законность самих сделок, которые влекут за собой возникновение зарегистрированного права.

В литературе было высказано предположение о том, что для обеспечения заявительного характера регистрации необходимо наделить стороны полномочиями по рассмотрению зарегистрированной сделки в случае неполучения отрицательного ответа от регистрирующего органа в установленный срок при условии подтверждения подачи заявки на регистрацию. С этим мнением вполне можно согласиться, поскольку такую меру можно рассматривать как устранение барьеров в процессе регистрации.

Придавая особую значимость институту государственной регистрации права на объект недвижимости, законодатель установил исключительный характер его доказательственной силы.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона государственная регистрация является единственным доказательством наличия зарегистрированного права. Из этого следует, что до тех пор, пока зарегистрированное право не будет оспорено в судебном порядке, во всех гражданских правоотношениях будет применяться принцип нерушимости закона, прошедшего государственную регистрацию.

К примеру, если право собственности на недвижимость возникло в результате составления поддельного завещания, это обстоятельство должно быть доказано в суде. В то же время во всех внесудебных отношениях, касающихся права на объект недвижимости, ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, а также ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право, не могут быть приняты.

Нельзя не обратить внимания на противоречие между указанной статьей Закона и п. 2 ст. 8 ГК РФ [2], установившим, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Таким образом, ГК РФ [2] рассматривает государственную регистрацию как единственное основание возникновения вещного права на недвижимое имущество или другими словами придает ей правопорождающее значение, тогда как в указанной статье Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрации придается не правопорождающее а доказательственное, то есть значение, который устанавливает иные правила по сравнению с теми, которые предусмотрены в ГК РФ [2]. Итак, действует принцип приоритета правоустанавливающих документов над записью в реестре.

Возникает вопрос, является ли Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним таким законом, который вводит иные правила, чем ГК РФ [2]. Следует отметить, что указанный закон сам по себе не устанавливает момент возникновения права на недвижимость, отличный от момента регистрации. Такие нормы есть в самом ГК РФ (п. 4 ст. 218) [2]. Смысл формулировки п. 1 ст. 2 Закона состоит в том, что государственная регистрация подтверждает ранее возникшее право, если возможность возникновения этого права до государственной регистрации предусмотрена законом.

Правило об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права имеет основополагающее значение для гражданского права, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств по поводу приобретения права на объект недвижимого имущества. Следует отметить, что в литературе можно встретить утверждение о том, что Закон противоречит действующему гражданско-процессуальному законодательству, устанавливая для акта государственной регистрации статус единственного доказательства прав на недвижимость. Однако, как уже было отмечено, речь идет только о внесудебной конкуренции доказательств и поэтому регистрация может рассматриваться как один из видов доказательств, предусмотренных АПК РФ [1] и ГПК РФ [5] только при рассмотрении конкретного дела судом.

Принцип гласности (открытости) обеспечивает одну из целей создания института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - публичность, открытость информации о правах и сделках.

Этот принцип нашел отражение в п. 4 ст. 131 ГК РФ [3], согласно которой орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

В Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также проводится принцип информационной открытости (в литературе он получил название принцип открытости (гласности) государственной регистрации).

Знание действительного правового положения объекта недвижимости укрепляет оборот недвижимости. В силу этого принципа орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Причем информация предоставляется в любом органе, осуществляющие регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации [14, С.95].

Любой гражданин, предъявивший удостоверение личности и подавший письменное заявление с обоснованием цели запроса, может получить информацию, содержащуюся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости.

Юридическое лицо также может получить такие сведения. Для этого ему необходимо представить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя.

Государственная регистрация носит заявительный характер. Из этого следует, что она не является обязанностью лица перед регистрирующим органом. Однако, не следует забывать, что до государственной регистрации права на недвижимость не возникают.

Государственная регистрация как акт подтверждения права должна соответствовать действительному положению дел. В этих целях регистрирующие органы должны проверять наличие законных оснований для проведения государственной регистрации.

При этом нельзя не вспомнить слова Г.Ф. Шершеневича [17]: «Чрезмерная сложность не только не обеспечивает твердости за приобретенными правами, но, напротив, затрудняли выяснение в точности юридического состояния недвижимости, подвергает каждого приобретателя опасности лишиться права вследствие незамеченного им препятствия к совершенной сделке».

Согласно ст. 7 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок [7] с ним публичность государственной регистрации обеспечивается путем предоставления выписок из ЕГРП и справок определенного образца лицам, указанным в п. 1 статьи 7 Закона. Вместе с тем заинтересованное лицо, получив из ЕГРП сведения о правах на недвижимое имущество, может стать заложником ошибок регистрирующего органа. Положение, при котором в случае несоответствия записей в ЕГРП и правоустанавливающем документе приоритет имеет правоустанавливающий документ, является одним из существенных недостатков Закона о регистрации, не согласующимся с его общими целями.

Под документом, удостоверяющим личность, понимается в первую очередь паспорт. Кроме того, к числу таких документов относятся удостоверение личности военнослужащего, военный билет, свидетельство о рождении, пенсионное удостоверение, общегражданский заграничный паспорт иностранного гражданина, имеющий отметку о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах, вид на жительство иностранного гражданина или лица без гражданства, паспорт моряка, справку из органов внутренних дел с фотографией и реквизитами утерянного паспорта.

При этом регистрирующий орган обязан выдавать правообладателю информацию о том, кто получал сведения о его правах, если последний направил соответствующий запрос в этот орган (п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Сведения об объекте недвижимости предоставляются в виде выписки из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно Разделу III Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним описание объекта недвижимости должно включать в себя сведения о кадастровом и (или) условном номере объекта, местонахождение (адресе), виде (названии) объекта, его площади, назначении, этажности [14, С.95].

В отличие от информации о зарегистрированных правах информация, о содержании правоустанавливающих документов, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости предоставляются не всем желающим, а ограниченному кругу лиц, который носит исчерпывающий характер.

Такая информация может быть предоставлена самому правообладателю, его представителю, наследнику и некоторым государственным органам, указанным в п. 3 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Такое ограничение представляется обоснованным, поскольку нет реальной необходимости в предоставлении сведений о содержании правоустанавливающих документов всем желающим, на оборот недвижимости это никак не влияет.

Среди основных принципов Закона относится принцип признания ранее осуществленной государственной регистрации прав. При вступлении в силу Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возник вопрос о действительности существующих прав на недвижимое имущество [14, С.95].

Порядок и условия признания ранее возникших прав на недвижимое имущество установлены в статье 6 Закона. В нем говорится, что права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона, признаются действительными без государственной регистрации, но по просьбе правообладателей это может быть сделано. В случае регистрации ограничений (обременений), возникающих после введения Закона, регистрация прав, возникающих до вступления в силу Закона, становится обязательной.

Следует отметить, что из-за того, что ранее не существовала единая система регистрации и использовались различные региональные системы регистрации, на практике возникали вопросы о правильности регистрации, произведенной этими органами. Особенно часто такие вопросы возникали в процессе приватизации государственной собственности. В этом случае критерием права было выбрано либо время передачи имущества, либо время уплаты выкупа, либо время регистрации.

Опорой для того служила норма, установленная частью 2 статьи 50 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, согласно которой право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Пленум Высшего арбитражного суда Российской Федерации дал специальное толкование по этому вопросу [14, С.95].

Таким образом, оценивая вопросы возникновения, перехода, изменения, обременения, прекращения прав в отношении недвижимого имущества в период до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судам необходимо каждый раз рассмотреть вопрос о том, была ли установлена система регистрации сделок с недвижимостью в данном регионе, и если была, то соответствует ли она действующему законодательству.

Отказ в государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделок с ним или уклонение от соответствующего органа от регистрации может быть обжалован в суде.

Принцип единства, установленный в Законе о государственной регистрации, заключается в том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в субъектах Российской Федерации единственным органом по единой системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, на основе перечисленных признаков в юридической литературе приводятся следующие определения недвижимости:

- недвижимые вещи индивидуально определяются физически материальными предметами, о которых возникают гражданско-правовые отношения, с условием использования которых по прямому назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей;

- недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы природного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие неотъемлемым свойством прочной связи с землей, а также вещи. А также движимые по своим природным свойствам - воздух, морские суда, внутренние плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товаров и, следовательно, являются объектами гражданского оборота.

Следовательно, мы предлагаем изменить абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданского права, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью».

Сказанное позволяет нам сделать вывод о том, что есть необходимость уточнить легальное понятие недвижимого имущества в части, касающейся «невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению». Кроме того, наличие различных категорий недвижимого имущества, каждая из которых обладает специфическими свойствами, требует дифференцированного регулирования отношений по поводу указанных объектов недвижимости. Наличие различных категорий объектов недвижимости заставляет сделать еще один вывод: в случае, когда законодатель включает в перечень недвижимого имущества какой-либо новый объект, он должен обеспечить его правовое регулирование или хотя бы определить, какие нормы об иных объектах недвижимости подлежат применению.

Одним из вопросов, которые не в полной мере регулируются Законом, является вопрос конкретных видов прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним, подлежащих регистрации. Концептуальной основой создаваемой системы государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и прав на недвижимость является совмещение двух систем регистрации - регистрации прав и регистрации сделок (это следует из самого названия закона). Ранее эти две системы регистрации не взаимодействовали, и следует сразу отметить, что в других странах такой системы нет. Для полного контроля необходимо создать единую систему регистрации.

Оценивая вопросы возникновения, перехода, изменения, обременения, прекращения прав в отношении недвижимого имущества в период до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Суды должны каждый раз рассматривать вопрос о том, создана ли система регистрации сделок с недвижимостью в данном регионе, и если да, то соответствует ли она действующему законодательству.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации. - М.: ТК Велби, 2018. - 176 c.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации. - М.: Проспект, 2014. - 560 c.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1. - М.: Проспект, КноРус, 2017. - 608 c.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 2. - М.: Рид Групп, 2016. - 576 c.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. - М.: Эксмо, 2017. - 192 c.

6. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2018. - № 14. – Ст. 167.

7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2017. - № 10. – Ст. 121.

8. Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2017. - № 12. – Ст. 124.

9. Федеральный закон от 17.07.2001 N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2006. - № 12. – Ст. 154.

10. Витрянский, В. Договор энергоснабжения и структура договорных связей по реализации и приобретению электроэнергии. // Хозяйство и право. - 2018. - № 3. - С. 34 - 49.

11. Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий. // Журнал российского права. - 2017. - № 8. - С. 49 - 51.

12. Малько, А.В. Теория государства и права. - М.: Юридический центр Пресс, 2014. - 515 c.

13. Покровский, И.А. Основные проблемы гражданского права. - М.: Статут, 2016. - 353 с.

14. Родионова О.М. Механизм гражданско-правового регулирования: соотношение с предметом и методом гражданского права // Законодательство. 2015. – 123 с.

15. Шершеневич, Г. Ф. Общее учение о праве и государстве / Г.Ф. Шершеневич. - М.: Ленанд, 2015. - 162 c.

Приложение

Приложение 1.

ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Отдельные виды недвижимости

Земельные участки

 

	Жилые и нежилые помещения
Здания и сооружения