Ипотека в гражданском праве: понятие и сущность

Содержание:

Введение

Формирование и динамичное развитие рыночных отношений на протяжении последних 10-15 лет оказало существенное влияние на экономику России, а, следовательно, и на развитие всех институтов права. Институт ипотеки занимает особое место в любой развитой экономической системе, а его эффективное функционирование является важнейшим гарантом экономического процветания государства и его граждан.

Данная работа посвящена правовому регулированию ипотеки в Российской Федерации. Неоднозначность законодательства в некоторых вопросах регулирования данного института права и обусловило выбор темы исследования. Положительная динамика рынка ипотечного кредитования отражается на социально-экономическом развитии государства, позволяя обеспечить граждан доступным по стоимости жильем, что, несомненно, обуславливает актуальность выбранной темы.

Объектом исследования являются правоотношения, возникающие при заключении договора об ипотеке в Российской Федерации.

Предмет исследования - вопросы правового регулирования ипотеки в Российской Федерации.

Целью работы является комплексный анализ гражданско-правового регулирования ипотеки в Российской Федерации, выявление спорных вопросов, существующих в данной области права, и их решение.

Данная цель может быть раскрыта по средствам следующих задач:

- рассмотрение теоретических вопросов ипотеки как института гражданского права;

- рассмотрение особенностей прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке;

- анализ существенных условий для заключения договора об ипотеке;

- выявление особенностей некоторых видов договора об ипотеке в Российской Федерации.

Структура курсовой работы обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка используемой литературы.

Методологической основой курсовой работы является совокупность общенаучных и специальных методов исследования, включающих системно-структурный и исторический анализ, метод сравнительного правоведения и др.

Теоретическую основу исследования составляют труды О.В. Анохиной, Е.Н. Маланиной, З.А. Ахметьяновой, Е.В. Барковой, А.Д. Батуевой, В.Р. Бугровой, Р.Р. Замалеева, А.Г. Ивасенко, А.А. Малыгиной, Е.А. Суханова, В.А. Белова, Л.В. Гусейновой, В.В. Зайцева, О.П. Казаченок, И.А. Лепехина, О. Ломидзе, А.Н. Лушина, С.Ю. Новаковой, К.А. Чудецкой, В.А. Фиошина, О.А. Харламовой, Л.В. Щенниковой, Юдиной Е.А.

В нормативно-правовую базу включены Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ; Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Глава 1. Ипотека как институт гражданского права

1.1. История развития института ипотеки

Термин «ипотека» появился в 594 г. до нашей эры и был введен афинским архонтом Солоном. Е.В. Баркова отмечает, что в то время «ипотекой назывался столб или камень, которые устанавливались по краю заложенного участка или дома с записью о том, что владелец данной недвижимости взял деньги в долг и должен вернуть их в строго оговоренный срок» [Баркова 2005: 5]. Автор указывает, что возникновение данного института права обусловлено развитием экономических отношений внутри гражданского общества, а, следовательно, необходимости правового регулирования данных отношений. До возникновения ипотеки «залогом обязательств должника являлся он сам и если не выполнял их, то становился рабом», теряя все свои права и свободы, обеспечиваемые государством. Таким образом, после появления ипотеки личная ответственность по обязательствам была заменена имущественной [Новакова 2009: 6].

В римском праве институт ипотеки получил дальнейшее развитие. При ипотеке, как форме обеспечения обязательств, должник сохранял право владения и пользования недвижимым имуществом, а кредитор получал право требовать погашения долга из стоимости данного имущества. Однако, поскольку принцип публичности ипотеки зачастую не соблюдался, имущество могло быть заложено несколько раз, используя различные махинации, а права кредиторов нарушались [Новакова 2009: 6], что не способствовало эффективному развитию товарно-денежных отношений.

В конце III века новой эры ипотека стала оформляться в специально-отведенных местах официальными документами, которые обладали юридической силой. Однако ипотека могла быть также оформлена неофициально – с помощью письменного документа, составленного между кредитором и должником, но данный документ должен был быть подписан тремя свидетелями. И в том и в другом случае документы обладали полной доказательной силой в суде [Лушин, Чудецкая 2014: 53].

Предметом ипотеки в Римском праве могла выступать не только недвижимость, но и все имущество должника – такая ипотека называлась «генеральной» [Лушин, Чудецкая 2014: 53]. Правоотношения по ипотеке прекращались в случае: гибели предмета договора об ипотеке; объединения залогового права и права собственности на заложенную вещь; прекращения обязательства, которое обеспечивалось залогом [Баркова 2009: 8].

С.Ю. Новакова отмечает, что в средневековой Европе ипотека начала развиваться в XIV веке в Германии. «Заложенная земля оставалась во владении и пользовании должника, при этом собственник лишался права отчуждения имущества и его вторичного залога». В XVI веке ипотека возникла во Франции и изначально не регулировалась государством. В дальнейшем, сумма требования по ипотеке определялась «ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге), набежавшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей» [Новакова 2009: 7-8]. Отличительными признаками ипотеки в западноевропейском законодательстве стали: 1) применение только к недвижимому имуществу (движимое имущество не могло больше быть предметом залога по договору об ипотеке); 2) посредничество суда при продаже заложенного недвижимого имущества в счет погашения обязательств перед кредитором, т.е. кредитор (залогодержатель) мог обратить взыскание, направленное на погашение требований по договору об ипотеке, только после выставления заложенного имущества должника на торги судом.

В XIX веке начинают появляться специализированные ипотечные учреждения: ипотечные банки, которые создавались наряду с системой «поземельных книг», фиксировавших права собственников земельных участков и их описание. «Сущность ипотечной системы заключалась в том, что для каждого недвижимого имущества велась в специальном учреждении особая книга, где записывалось все, что относилось к вещным правам, предметом которых служило это имущество: имя собственника, переходы права собственности, сервитуты (то есть ограниченные права третьих лиц), а также лежащие на имении долги. Все записи в ипотечных книгах имели не просто справочное, а строго юридическое значение. Ипотека приобретала юридические права со времени занесения ее в ипотечную книгу» [Новакова 2009: 9]. Таким образом, именно в XIX веке появился аналог современной государственной регистрации договора об ипотеке.

В России необходимость передавать в пользование кредитора заложенное имущество была отменена в 1800 г. До этого времени кредитор сразу получал право пользования имуществом должника за полученную от кредитора сумму денег, однако после оплаты долга должник имел право потребовать имущество обратно [Баркова 2009: 9].

Следующим событием, форсирующим развитие института ипотеки в России, стало отмена крепостного права. Е.В. Баркова пишет, что для того, чтобы освободившиеся крестьяне могли выкупить земельные участки, государство начало предоставлять им ссуды. Для этого были созданы многочисленные частные кредитные учреждения - земские банки. К концу XIX века в России сложилась разветвленная кредитная система: «параллельно с государственными и частными банками развивались альтернативные кредитные учреждения - ссудо-сберегательные и ссудные товарищества, общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, пользовавшиеся существенной поддержкой государства» [Баркова 2009: 11-12]. Возникновение частных кредитных учреждений позволяло сделать процесс получения ссуды более быстрым, что было необходимым условием скорейшего перехода к новой экономической и хозяйственной модели.

После изменения социально-политического положения в государстве в 1917 г. ипотечная система пришла в упадок, поскольку была создана новая система жилищного финансирования, заключающаяся «в централизованном распределении бюджетных средств для строительства государственного жилья и его безвозмездном распределении среди граждан, стоящих на учете по улучшению жилищных условий» [Баркова 2009: 15]. Восстановление и дальнейшее развитие института ипотеки стало возможным только после восстановления в России частной собственности на жилье и вступления страны в эру развития рыночной экономики.

Можно сделать вывод, что развитие института ипотеки происходит как ответ на возникающие изменения в экономике государства. Институт ипотеки нацелен на решение важных социально-экономических задач, например, решение жилищной проблемы, стабилизация и развитие финансовой системы и экономики государства в целом.

1.2. Понятие ипотеки и ее предмет

В гражданском праве Российской Федерации понятие «ипотека» тесно связано с понятием «залог».

Понятие залога раскрывается в п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в которой отмечается, что «в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)» [п.1 ст. 334 ГК РФ]. Таким образом, если у должника было много кредиторов, залогодержател. Гарантируется удовлетворение его требований, однако другие кредиторы, не заключившие с должником соответствующего договора, несут риск не возврата предоставленных средств.

Сам термин «ипотека» имеет различные трактования в международной практике: «во-первых, его используют для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодержателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога. Во-вторых, для обозначения особого вещного права на движимое и недвижимое имущество, позволяющего обеспечить требования кредитора путем распоряжения объектом ипотеки. В-третьих, во многих правовых системах, в том числе и в российской, его используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества» [Суханов и др. 1998: 96]. Таким образом, под ипотекой, согласно Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) (далее – ФЗ «Об ипотеке»), понимается определенный вид залога, а именно – залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании должника, но право свободного распоряжения этим имуществом ограничивается. Владение, в данном случае, предполагает возможность иметь имущество в хозяйстве, а пользование – эксплуатировать имущество по назначению, поддерживая залоговое имущество в надлежащем состоянии до момента погашения обязательств перед залогодержателем, а также получая выгоду от его эксплуатации.

В действующем ГК РФ нормы, содержащие регулирование залоговых отношений, размещены в разделе кодекса, регламентирующего обязательное право. Однако, вопрос о правовой природе ипотеки, как особой формы залога, остается спорным, поскольку предоставление недвижимого имущества в качестве предмета залога многими учеными рассматривается как основания для установления вещной природы данного права [Белов и др. 2015: 719].

З.А. Ахметьянова отмечает, что споры в отношении определения природы залоговых правоотношений возникают из-за попытки четкого отнесения природы данного права либо к вещной, либо к правовой, хотя «следует признать за залоговым правоотношением и правом залога двойственную правовую природу, ибо однозначно отнести залог либо к институту вещного, либо к институту обязательственного права невозможно», поскольку именно абсолютный приоритет субъективного права залогодержателя над стоимостью предмета залога, а не превалирование права на материальное удовлетворение заложено в основе особого преимущественного правоотношения [Ахметьянова 2010: 143]. Однако, ипотека, как особый вид залога, рассматривается автором как вещное право, а именно – ограничение вещного права, в силу таких ее свойств, как публичность (регистрация в реестре, с указанием залоговых обязательств) и преимущественного удовлетворения требования залогодержателя перед другими кредиторами [Ахметьянова 2010: 144].

С данным мнением согласна Л.В. Щенникова, отмечающая, что когда «предметом залога является материальная вещь и свои права залогодержатель может реализовать непосредственно, помимо воли залогодателя, соблюдая лишь установленный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залог выступает правом вещным» [Щенникова 2001:225]. 

Согласно ФЗ «Об ипотеке» и ст. 130 ГК РФ предметом ипотеки являются:

земельные участки, в том числе, находящиеся в муниципальной и государственной собственности, если они предназначаются для жилищного строительства или для освоения в его целях, и передаются для обеспечения возврата кредита, предоставленного для обустройства данных земельных участков и строительства объектов инженерной инфраструктуры, за исключением частей земельного участка, площадью меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

предприятия, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, при одновременной ипотеке по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение;

жилые дома, квартиры и их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

машино-места.

Наибольшее распространение среди населения получила ипотека на недвижимость и земельные участки, однако предметом ипотеки также может являться и право аренды – с согласия арендодателя, при соблюдении федеральных законов, договора аренды и согласии собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения [п.4 ст.6 ФЗ «Об Ипотеке»]. При этом предмет залога может передаваться залогодателем во временное владение и пользование третьим лицам (договор найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), но считается, что он оставлен у залогодателя [п.3 ст.338 ГК РФ], и залогодатель несет риски случайной гибели и случайного повреждения заложенного имущества, при которых залогодержатель может потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства [ст. 36 ФЗ «Об ипотеке»].

Таким образом, для залогодержателя договор ипотеки обеспечивает сохранение залогового имущества до момента погашения обязательств залогодателя, а залогодатель на данное время сохраняет права владения и пользования предметом залога, утрачивая право определять юридическую судьбу залогового имущества.

1.3. Основания возникновения ипотеки

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, в качестве основания для возникновения ипотеки выделяют договор (договорная ипотека) или закон (легальная ипотека).

Договорная ипотека, как следует из названия, возникает на основании договора, заключаемого между залогодателем и залогодержателем, на основании которого права на недвижимое имущество первого обременяются залогом в пользу последнего. Таким образом, кредитор по обязательству, которое обеспечивается ипотекой, т.е. залогодержатель, имеет право получить от должника удовлетворение своих материальных требований по стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя, имея преимущество в отношении других кредиторов последнего, за исключением случаев, установленных законом. Договор об ипотеке является двусторонним и консенсуальным (т.е. должен заключаться по согласию сторон) [Лепехин 2011: 247], имеет письменную форму, содержит в себе все существенные условия договора, перечисленные в ст. 9 ФЗ «Об ипотеке», а именно, предмет ипотеки, с указанием его наименования, места нахождения и описания, его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой, [ст. 9 ФЗ «Об ипотеке»] и подлежит государственной регистрации.

Следует также отметить, что данный договор не является самостоятельным обязательством и предназначен для гарантии обязательств, вытекающих из договора займа или другого договора, обеспечивающего выполнение основных обязательств [Лепехин 2011: 247].

Легальная ипотека или ипотека в силу закона возникает в случае, если волеизъявление о залоге недвижимого имущества и прав на него отсутствует в кредитном договоре, при этом в совокупности присутствуют четыре условия:

1) в законе указано возникновение ипотеки,

2) залогодержатель может быть определен юридически,

3) законом определены обязательства, вследствие которых возникает ипотека,

4) законом определены обязательства, возникающие при ипотеке в силу закона [Лепехин 2011: 249].

О.П. Казаченок отмечает, что «в отличие от ипотеки в силу договора, которая считается возникшей с момента ее государственной регистрации, для государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона необходим факт получения кредита в банке. Этот факт одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя и будет являться основанием возникновения ипотеки в силу закона» [Казаченок 2016: 118].

Таким образом, для государственной регистрации легальной ипотеки нет необходимости заключать договор ипотеки и иные документы, которые в данном случае не являются основанием возникновения ипотеки, и предоставлять их в регистрирующий орган.

Согласно законодательству Российской Федерации легальная ипотека возникает (если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке):

1. Согласно ст. 64 п. 2 ФЗ «Об ипотеке» в залоге находится земельный участок или право аренды земельного участка, на котором идет строительство зданий и сооружений на средства, полученные по кредитному договору банка или других кредитных организаций, либо средств целевого займа. Права залогодержателя возникают с момента регистрации права собственности на здания и сооружения в органах государственной регистрации или после получения данными органами уведомления сторон кредитного договора (займа с условием целевого использования) о его заключении (при этом должен прилагаться указанный договор) [п.2 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке»].

2. Согласно ст. 65 ФЗ «Об ипотеке» ипотека распространяется на здания и сооружения, построенные на участке, заложенном по договору об ипотеке [ст. 65 ФЗ «Об ипотеке»].

3. Согласно ст. 76 ФЗ «Об ипотеке» при регистрации права собственности на завершенный объект недвижимости, зарегистрированный и переданный ранее в ипотеку в качестве объекта незавершенного строительства, поскольку предыдущая ипотека сохраняет силу и распространяется на завершенный объект строительства [ст. 76 ФЗ «Об ипотеке»].

4. Согласно ст. 77 ФЗ «Об ипотеке», по которой жилой дом, построенный за счет кредитных средств банка или другого кредитного учреждения, или за счет целевого займа, предоставленного для строительства данного дома, считается заложенным с момента регистрации государством права собственности заемщика на жилой дом [ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»].

5. Согласно ст. 77 ФЗ «Об ипотеке», по которой жилое помещение, построенное за счет накоплений для обеспечения жильем военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа согласно ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается заложенным с момента регистрации государством права собственности заемщика на жилой дом [ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»].

6. Согласно ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» находящимися в залоге считаются земельный участок, который принадлежит застройщику, и находящийся на нем многоквартирный дом (или другой объект недвижимости) в процессе строительства, в качестве обеспечения исполнения обязательств залогодателя (застройщика) по договору участия в долевом строительстве перед участниками долевого строительства (залогодержателей) (с момента государственной регистрации договора).

7. В иных случаях, установленных федеральным законодательством.

По мнению А.С. Батуевой, с точки зрения юридической и экономической целесообразности легальная ипотека обладает рядом преимуществ по сравнению с договорной ипотекой. К данным преимуществам относятся: упрощенная процедура государственной регистрации, сокращенные сроки регистрации, отсутствие платы за подготовку договора ипотеки и его регистрацию, минимизация правовых рисков, связанных с возможным признанием недействительности договора ипотеки и неправомерного распоряжения имуществом, которое является предметом ипотеки [Батуева 2009: 172-173].

Следует отметить, что некоторые ученые рассматривают третий вид оснований для возникновения ипотеки, а именно – судебный акт [Батуева 2009: 172], однако, поскольку при принятии решения суд апеллирует к существующим нормам законодательства, такой вид ипотеки можно считать ипотекой на основании закона.

Выводы по главе 1

Со времени своего появления институт ипотеки претерпевал различные изменения, однако, всегда был непосредственно связан с таким понятием, как залог. Стоит отметить, что в отличие от залога, ипотека предполагает дополнительный комплекс действий, направленных на оценку недвижимого имущества, состоящего в залоге, определение и разграничение прав владения, распоряжения и пользования заложенным имуществом (сохраняя права залогодателя на владение и пользование данным имуществом, но ограничивая право распоряжения предметом залога), а также систему расчетов залогодателя с кредиторами по ипотеке.

Развитие института ипотеки непосредственно связано с экономическим развитием общества и призвано решать возникающие социально-экономические задачи, направленные на стабилизацию экономики и финансов государства.

Институт ипотеки является гарантом не только сохранения прав владения и пользования залогодателя заложенным имуществом, но и прав кредитора получить удовлетворение своих требований за счет стоимости предмета залога в случае невыполнения обязательств залогодателем, что является катализатором экономической активности субъектов права. Следствием этого является увеличение объемов и доступности кредитования. Однако необходимо отметить, что по мере развития института ипотеки, растет и необходимость его совершенствования.

 

Глава 2. Нормативно-правовое регулирование ипотеки в России

2.1. Договор об ипотеке: содержание, форма, государственная регистрация

При заключении договора об ипотеке соблюдаются все права и обязанности сторон, и правила, изложенные в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) и ФЗ «Об ипотеке» [ст. 8 ФЗ «Об ипотеке»].

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором является соглашение двух и более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей [ст. 420 ГК РФ]. Заключение договора предполагает согласованное волеизъявление всех его сторон [ст. 154 ГК РФ]. Договор об ипотеке заключается между залогодателем и залогодержателем, отличается комплексностью отношений, возникающих при его заключении, и регулируется тремя основными источниками права:
ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке» и Земельным кодексом РФ, но не ограничивается ими.

Законодательство Российской Федерации предусматривает заключение договора об ипотеке в письменной форме, иначе сделка признается недействительной.

Содержание договора об ипотеке включает совокупность существенных условий, при отсутствии которых договор не подлежит государственной регистрации. Некоторые из данных условий совпадают с условиями договора о залоге [п. 1 ст. 339 ГК РФ]:

- предмет договора и его оценка;

- сроки, размеры и сущность обязательств по договору

Однако есть условия, которые прописаны в самом ФЗ «Об ипотеке» [ст.9 ФЗ «Об ипотеке»]. К таким условиям относятся:

- права залогодателя на закладываемое имущество;

- указание органов государственной регистрации вышеуказанных прав;

- сроки аренды и описание арендованного имущества, если залогодатель закладывает принадлежащее ему право аренды.

Оценка предмета договора определяется по соглашению сторон договора об ипотеке. Стороны могут поручить оценку независимым экспертам по оценке недвижимости – индивидуальным предпринимателям или другим юридическим лицам, обладающим лицензией на данный вид деятельности. Стоит отметить, что залог различных видов имущества имеет свои особенности в рамках законодательства Российской Федерации, однако в силу акцессорного характера обязательств по договору об ипотеке (т.е. являясь дополнительным к основному соглашению обязательством), такой договор должен указывать основное обязательство, его сумму, сроки и основания возникновения.

Договор об ипотеке регистрируется государственными органами в порядке, определенном ФЗ «Об ипотеке» и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею». Регистрация производится по системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРПН) по месту нахождения регистрируемого имущества (в пределах регистрационного округа) и является доказательством зарегистрированного права. Датой регистрации права считается день внесения записи в ЕГРПН, а договор об ипотеке считается заключенным с момента данной регистрации. Под регистрацией прав, в данном случае, «понимается регистрация вещных прав, а также их ограничения», т.е. ограничения права залогодателя на распоряжение заложенным имуществом [Зайцев 2005: 158]. Договор об ипотеке не требует последующего нотариального заверения, поскольку проверка законности регистрируемой сделки выполняется регистрирующим органом.

В.В. Зайцев отмечает, «что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу», следуя принципу публичности данного права, а само зарегистрированное право «может быть оспорено только в судебном порядке» [Зайцев 2005: 158].

О. Ломидзе пишет, что регистрация ограничения прав по договору об ипотеке может обладать существенными недостатками. Так, если регистрационный орган фиксирует обременение права на предмет залога, а при этом самого права залогодержателя на данный предмет еще не появилось (т.е. регистрация договора об ипотеке до возникновения основного обязательства), а основной договор (например, кредитный) так и не будет заключен, залогодателю самому придется разбираться с погашением регистрационной записи об ипотеке. Стоит отметить, что при этом непогашенная регистрационная запись об ипотеке в отношении принадлежащего залогодателю имущества не позволит ему распоряжаться данным имуществом, поскольку право распоряжения таким имуществом будет ограничено. Автор отмечает, что законодатель в данном случае старается упростить процедуру регистрации договора об ипотеке, однако в вышеупомянутых случаях с последствиями такого «упрощения» придется разбираться несостоявшемуся залогодателю [Ломидзе 2002: 52-53].

Государственная регистрация договорной ипотеки осуществляется по совместному заявлению сторон (залогодателя и залогодержателя) и требует предоставления следующих документов:

- договор об ипотеке и его копия;

- документы, указанные в договоре в качестве приложений;

- документ об уплате государственной пошлины;

- материалы, подтверждающие стоимостную оценку предмета залога;

- данные о залогодержателе;

- справка о геокодах объекта и ее копия.

При ипотеке в силу закона обременение возникает с момента регистрации права собственности на недвижимое имущество в органах государственной регистрации, если иное не устанавливается федеральным законодательством. При регистрации ипотеки в силу закона представление отдельного заявления и уплата государственной пошлины не требуются.

2.2. Особенности ипотеки земельных участков

Ипотека земельного участка в широком смысле представляет «совокупность отношений, возникающих по поводу обременения имущественных прав собственника или арендатора земельного участка в целях получения и обслуживания ипотечного кредита» [Ивасенко 2003: 136].

В узком смысле земельная ипотека представляет кредитование под залог земельных участков. По договору ипотеки земельного участка залогодержатель (кредитор) имеет право на удовлетворение своих требований за счет продажи заложенной земли, если залогодатель (должник) не выполнил в срок свои обязательства. Удовлетворение требований залогодержателя происходит в первоочередном порядке, т.е. раньше всех остальных кредиторов, что, несомненно, является преимуществом договора об ипотеке для залогодержателя.

Е.А. Юдина отмечает, что «земельный участок представляет собой специфический объект земельных залоговых отношений». Таким образом, законодательство выдвигает «ряд условий приобретения и прекращения прав на землю, которые необходимо учитывать при заключении договора об ипотеке» [Юдина 2013: 248]. К данным условиям относятся:

1) оборотоспособность, т.е. земельный участок не исключен из оборота и не ограничен в нем [ст. 260 ГК РФ; п.1 ст.62 ФЗ «Об ипотеке»]. Ограниченными в обороте признаются участки лесного фонда, земли, загрязненные опасными отходами или радиоактивными веществами, земли, подвергшиеся деградации.

2)в соответствии с законодательством может быть установлен запрет на залог земель, которые находятся в муниципальной или государственной собственности [ст.63 ФЗ «Об ипотеке»], залог части земельного участка, площадью меньше минимального размера, установленного законодательством для земель различного целевого и разрешенного пользования.

В соответствии с п.4 ст.64 ФЗ «Об ипотеке» и при договоре об ипотеке земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, по умолчанию ипотека распространяется на здания и сооружения, находящиеся или строящиеся на данном участке [п.4 ст.64 ФЗ «Об ипотеке»]. Таким образом, «в соответствии с указанной нормой все находящиеся на закладываемом земельном участке объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в обязательном порядке должны быть переданы в залог вместе с этим участком» [Фиошин 2007: 84].

Перед заключением договора об ипотеке земельного участка проводится формирование земельного участка. Данная процедура включает кадастрирование и землеустройство участка, поскольку земельный участок «может быть делимым, т.е. может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, то при необходимости землеустройству и кадастрированию подлежат также и уже сформированные земельные участки» [Замалеев 2007: 216]. Кадастровый план участка в обязательном порядке должен быть приложен к договору об ипотеке земельного участка.

Если участок находится в общей долевой или совместной собственности, предметом залога по договору об ипотеке может быть только принадлежащий залогодателю земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. При взыскании по требованию залогодержателя на заложенную долю при ее продаже преимущественным правом покупки пользуются остальные долевые собственники [ст. 250, 255 ГК РФ]. Если доли каждого из собственников в праве собственности не определены, необходимо письменное согласие всех собственников на заключение договора об ипотеке.

Следует учитывать, что в соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки должны быть использованы в соответствии с их целевым назначением, способами, не наносящими вред окружающей среде [ст. 42 ЗК РФ].

Земля все чаще и чаще выступает предметом залога, поскольку обладает рядом неоспоримых преимуществ, среди которых: постоянный рост стоимости земельных участков, продолжение прав владения и пользования участком, что дает залогодателю возможность получать прибыль от реализации продукции, полученной в ходе его эксплуатации. Как отмечает О.А. Харламова благодаря возможности залога, «выпуска и обращения ценных ипотечных бумаг, обеспеченных земельными участками сельскохозяйственного назначения в аграрный сектор экономики, привлекается значительный свободный капитал» [Харламова 2009: 204].

2.3. Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений

Предприятие представляет имущественный комплекс, таким образом, в Российском законодательстве предприятие рассматривается как неделимая вещь. Однако неоднородность состава данного комплекса, включающего вещи (движимое и недвижимое имущество), различные имущественные и исключительные права (например, на товарные знаки), обуславливает некоторые особенности договора об ипотеке. Следовательно, при ипотеке предприятия право залога распространяется на весь имущественный комплекс, т.е. «на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором» [п. 2 ст. 340 ГК РФ], таким образом, все материальные и нематериальные активы предприятия становятся предметом залога. К предмету залога могут также быть отнесены полученные в период ипотеки доходы и приобретённые долги предприятия.

При ипотеке зданий и сооружений, которые являются недвижимым имуществом, договор об ипотеке может быть заключен только с одновременным залогом по данному договору земельного участка, или части земельного участка, на котором расположены указанные здания и сооружения, либо права аренды такого участка (данное правило распространяется и на ипотеку предприятия).

Еще одним ограничением при ипотеке предприятия является размер обязательства. Согласно ст.71 ФЗ «Об ипотеке» «ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию» [ст.71 ФЗ «Об ипотеке»].

Временные рамки также являются ограничивающим фактором. Так, денежные обязательства, обеспечиваемые договором об ипотеке предприятия, подлежат исполнению не ранее чем через год после заключения договора. Если договором предусмотрен меньший срок исполнения обязательства, кредитор может обратить взыскание на предмет залога только по истечении года с момента заключения договора об ипотеке [ст.71 ФЗ «Об ипотеке»]. Данное положение призвано защитить права залогодателя, поскольку размер кредита, предоставляемого под ипотеку предприятия, довольно большой и не может быть выплачен в сжатые сроки, а также права третьих лиц, например, работников предприятия.

При заключении договора об ипотеке предприятия обязательным условием является предъявление следующих документов:

1) акт инвентаризации, в котором описывается имущество предприятия, для того, чтобы иметь детальное представление о стоимости и размерах всего имущественного комплекса;

2) заключение аудитора, подтверждающее достоверность финансовой документации и ее соответствие законодательству;

3) бухгалтерский баланс, отражающий результаты деятельности предприятия на момент заключения договора об ипотеке.

Одним из требований, согласно п. 1 ст. 70 ФЗ «Об ипотеке», является согласие собственника имущества, относящегося к предприятию, при заключении договора об ипотеке [п. 1 ст. 70 ФЗ «Об ипотеке»]. Л.В. Гусейнова, комментируя данную норму законодательства, пишет, что «в соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ и п. 1 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке» залогодателем имущества, кроме его собственника, может быть лишь лицо, обладающее на это имущество правом хозяйственного ведения» [Гусейнова 2014: 70].

В случае неисполнения должником по договору об ипотеке предприятия своих обязательств, взыскание на предмет залога происходит по решению суда, путем выставления на торги заложенного имущества. Покупатель такого имущества приобретает вместе с ним все права и обязанности бывшего собственника, возникшие с момента государственной регистрации права собственности на данное имущество.

2.4. Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Практика заключения договора об ипотеке жилых домов и квартир (т.е. покупка жилья за счет заемных средств, под залог приобретаемого жилья) является самой распространенной практикой ипотеки в Российской Федерации. Особенности данного вида договора об ипотеке рассмотрены в главе XIII ФЗ «Об ипотеке».

Согласно нормам законодательства:

1) не возможна ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности [п. 2 ст. 74 ФЗ «Об ипотеке»];

2) правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, не распространяются на гостиницы, садовые дома и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания в них [п. 3 ст. 74 ФЗ «Об ипотеке»];

3) договор об ипотеке может заключаться относительно объекта незавершенного строительства с материалами и оборудованием, необходимым для постройки данного объекта [ст. 76 ФЗ «Об ипотеке»], однако, следует отметить, что для передачи в ипотеку объекта незавершенного строительства, по тому же договору об ипотеке передается земельный участок, на котором он находится, или часть данного участка, обеспечивающая такой объект, или право аренды данного участка или его части [ст. 69 ФЗ «Об ипотеке»].

Можно сделать вывод, что основополагающими факторами при заключении договора об ипотеке жилых домов и квартир являются:

- принадлежность жилого дома или квартиры на праве собственности физическому или юридическому лицу;

- предназначение жилого дома или квартиры. В данном случае, возможность постоянного проживания в объекте. Предназначение жилого помещения определяется в подразделе 1 "Назначение" ЕГРПН.

Еще одной особенностью заключения договора об ипотеке жилых домов и квартир c использованием кредитных средств является возможность наличия как самого договора об ипотеке, так и условие об ипотеке в кредитном договоре. В таком случае ипотека возникает в силу закона [Бугрова, Малыгина 2015: 87].

ФЗ «Об ипотеке» отдельно рассматривает случаи отчуждения или передачи в ипотеку жилых помещений, в которых проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, отмечая, что в таких случаях согласие на заключение договора об ипотеке должно быть дано органами опеки и попечительства, но при условии, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц [п. 3 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»]. Такое решение передается заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления о согласии на заключение договора об ипотеке. Отмечается, что решение органов опеки и попечительства (положительное или отрицательное) может быть оспорено в суде.

Данные условия объясняются тем, что при ипотеке жилья следует учитывать, что право на жилище относится к основным конституционным правам граждан, поэтому государство обязано защищать права населения, особенно тех категорий граждан, которые не могут в силу каких-либо причин (в случае с несовершеннолетними – это возраст) самостоятельно обеспечить защиту своих прав.

О.В. Анохина и Е.Н. Маланина, однако, отмечают, что согласно п. 1 ст. 338 ГК РФ, залогодатель сохраняет право пользования заложенной квартирой, следовательно, «залогодатель в принципе может зарегистрировать в заложенной квартире своих несовершеннолетних детей после регистрации залога. В связи с этим, в случае обращения взыскания на заложенную квартиру при ее регистрации могут возникнуть проблемы, связанные с проживанием в ней несовершеннолетних членов семьи собственника» [Анохина, Маланина 2010: 58].

Существенным вопросом является обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру.

Согласно п.1 и п.2 ст.78 ФЗ «Об ипотеке» заложенные жилой дом или квартира могут быть истребованы как в судебном, так и во внесудебном порядке. В.Р. Бугрова и А.А. Малыгина отмечают, что «если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика-залогодателя больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь» [Бугрова, Малыгина 2015: 91].

Внесудебный порядок, подразумевает реализацию жилого дома или квартиры путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса [п. 2 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке»].

ФЗ «Об ипотеке» также устанавливает обязательства по уплате залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо части, предусмотренной договором [ст. 2 ФЗ «Об ипотеке»].

Если до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после этого заключаются договор аренды жилого помещения или договор найма, они сохраняют силу при реализации жилого помещения [п.3 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке»].

Заключение

Возникновение института ипотеки восходит своими корнями к Древней Греции и проходит становление в римском праве, а дальнейшее его развитие происходит под влиянием обычаев, существовавших в западноевропейских странах. История формирования права залога позволяет говорить об общих условиях, под воздействием которых формировался данный институт. Одним из важнейших таких условий, несомненно, является наличие частной собственности и развитой экономической системы государства.

Говоря о развитие и практике применения института ипотеки в России, одним из факторов, затормозившим развитие института ипотеки, стал период отсутствия частной собственности, что губительно сказалось на экономике государства. В связи с этими обстоятельствами институт ипотеки нуждается в тщательной дальнейшей разработке в современном российском обществе, поскольку законодательное регулирование ипотеки как гаранта прав кредиторов и залогодержателей способствует развитию хозяйственных отношений и улучшению жизни граждан.

Ипотека призвана предотвратить опасности, связанные с переходом прав на недвижимое имущество. Целью регистрации целого ряда договоров, предметом которых является недвижимое имущество, является регистрация ограничения права собственности или иного вещного права на предмет договора. Будучи по своей природе обязательственными, эти ограничения приравнены законом к вещным. Вследствие чего, до сих пор существуют разногласия между цивилистами о правовой природе ипотеки.

Гарантом выполнения обязательств по договору об ипотеке является государство, именно поэтому законом закреплена государственная регистрация договора об ипотеке. Таким образом, в Российском законодательстве существуют два основных принципа построения ипотечной системы: принцип публичности и принцип достоверности.

Следует отметить, что помимо основных нормативно-правовых актов, регулирующих ипотеку (таких как ФЗ «Об ипотеке» и ГК РФ), нормы, имеющие отношение к данному институту содержатся и в других нормативных актах, например, в ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ЗК РФ и др.

Ипотека – относительно новое явление для цивилистики России, поэтому в законодательстве нередко наблюдаются противоречивые нормы регулирования данного института, поэтому регулирование ипотеки требует дальнейших усилий со стороны законодателей.

Предметом договора об ипотеке выступает недвижимое имущество, либо принадлежащие залогодателю права на недвижимое имущество, и, согласно договору, залогодержатель, в случае неисполнения обязательств должником, получает право удовлетворить свои требования из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами. Таким образом, требования обычных кредиторов могут быть удовлетворены не полностью, однако для залогодателя право залога устраняет данную опасность. Договор об ипотеке также гарантирует залогодержателю сохранность предмета залога.

Со стороны должника, опасность потери права собственности является хорошим стимулом для исполнения обязательств перед залогодержателем надлежащим образом.

Следует также обратить внимание на некоторые различия и ограничения, накладываемые законом на договор об ипотеки различного недвижимого имущества и необходимость дальнейшей тщательной регламентации ипотечных правоотношений.

Список использованных источников и литературы

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 года) // Российская газета. № 237 от 25 декабря 1993 г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации // Российская газета от 8 декабря 1994 г., Российская газета от 6, 7, 8 февраля 1996 г.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019) // СПС Гарант.
4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // СПС Гарант.
5. Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20 августа 2004 г. N° 117-ФЗ // СПС Гарант.
6. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ // СПС Гарант.
7. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ // СПС Гарант.

Использованная литература

1. Анохина О.В., Маланина Е.Н. Ипотека жилых домов и квартир и права несовершеннолетних граждан // Вестник Омской юридической академии. – 2010. – с.57-58.
2. Ахметьянова З.А. О правовой природе залога // Актуальные проблемы экономики и права. – 2010. – № 3. – С. 138-144.
3. Баркова Е.В. Ипотека - история и современность // Экономический журнал. – 2005. – № 10. – С. 2-20.
4. Батуева А. Д. Ипотека в силу закона: краткий обзор института // Закон. – 2009. – N° 6. – С. 171-176.
5. Бугрова В.Р., Малыгина А.А. Исследование правовых основ приобретения жилья в ипотеку // Сервис в России и за рубежом. – 2015. – № 1 (57). – С. 85-93.
6. Гражданское право: учебник. В 2-х т. Т. 2. Полут. 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. – М.: Изд-во БЕК, 1999. – 704 с.
7. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В.А. Белова. –2-е изд. – М.: Юрайт, 2015. – Т. 1. – 1009 с.
8. Гусейнова Л.В. Особенности заключения договора ипотеки предприятия // Закон и право. – 2014. – № 11. – С. 69-71.
9. Зайцев В.В. Общие положения об ипотеке (часть 2) // Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России. – № 2 (26). – 2005. – С.158-162.
10. Замалеев Р.Р. Особенности ипотеки (залога) земельного участка // Актуальные проблемы Российского права. – 2007 – № 2. – С. 215-222.
11. Ивасенко А.Г. Земельная ипотека: подходы к определению, функции и отличительные черты // Вестник Томского государственного университета. – 2013. – № 373 (август). – С. 134-140.
12. Казаченок О.П. Особенности правовых оснований возникновения ипотеки в силу закона и в силу договора // Вестник ВолГУ. Сер. 5. Юриспруденция. –2016. –No1. – С. 113-119.
13. Лепехин И.А. Основания возникновения ипотеки // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия: Юриспруденция. – 2011. – № 5 (14). – С. 247-250.
14. Ломидзе О. Изменения в российском законодательстве об ипотеке: Комментарий к Федеральному закону от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Хозяйство и право. – 2002. – № 9. –С. 52-53.
15. Лушин А.Н., Чудецкая К.А. Ипотека в римском праве // Вестник Нижегородской академии МВД России. – 2014. – № 1 (25). – С. 52-54.
16. Новакова С.Ю. Современные зарубежные модели ипотечного жилищного кредитования и их применение в России // Ученые записки Орловскогогос. ун-та. – Сер.: Гуманитарные и социальные науки. –2009. – No3. – С. 5-14.
17. Фиошин В.А. Ипотека земельных участков в России и факторы, ограничивающие ее развитие // Вестник Поволжского института управления, 2007. – С. 83-88.
18. Харламова О.А. Ипотека земельных участков. Проблемы реализации и перспективы развития // Известия Оренбургского государственного аграрного университета с. 204-205
19. Щенникова Л. В. Вещное право: Учебное пособие. – Пермь: Изд-во Пермского университета, 2001. – 240 с.
20. Юдина Е.А. Актуальные проблемы в земельном законодательстве: правовое регулирование залога земельных участков // Известия Оренбургского государственного аграрного университета. – 2013. С.247-249.