Ипотека в гражданском праве (Понятие и предмет ипотеки, основания возникновения и сфера применения)

Содержание:

I. ВВЕДЕНИЕ.

У ипотеки, как элемента экономики, выделяют следующие характерные черты:

1) Инструментом привлечения финансовых ресурсов, требующихся для развития воспроизводства финансовых ресурсов, является залог недвижимости.

2) Ипотека исполняет имущественные права на объекты, в тех случаях когда иные виды реализации не приемлемы.

3)Фиктивный капитал возможно создать на основе закладной (ценной бумаги).

В настоящее время ипотека занимает особенно место среди методов обеспечения исполнения обязательств. Беря во внимание состояние экономики нашей страны, с присущим для нее падением качества производства, инфляция, повсеместные неуплаты за поставленные услуги, оказанные услуги и выполненные работы, распространенное применение ранее известных способов обеспечения выполнения обязательств теряет весь смысл. Ипотека в свою очередь обладает несомненными достоинствами.

Опыт зарубежных государств показывает то, что существующая система ипотечного кредитования вместе с тем служит решению как экономических, так и социальных проблем, поэтому введение в Российской Федерации механизма залога недвижимости, который бы нормально функционировал, поспособствует социально-экономической стабилизации данной системы.

II. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ КАК ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА.

Одним из важнейших гражданско-правовых институтов является залоговое право. Заключая договоры, вступая в сделки, люди издавна проявляли стремление исполнить их. Появление залога связывают
с необходимостью выполнения всех обязательств, которые принимает
на себя одна из сторон договора, а также создания более доверительных отношений между сторонами. Основой договора является свободное волеизъявление всех договаривающихся сторон, но только доверия
в большинстве случаев недостаточно, также как и недостаточно ответственности, которая возлагается на платёжеспособного должника,
а из-за этого важно подталкивать и усиливать стремление должника
к выполнению действия, и в дополнение к этому убедить кредитора в том, что даже, если должник не выполнит взятые на себя обязательства, он удовлетворит свои нужды благодаря предмета залога.

Изначально, во времена когда залогового права еще не существовало, обязательства обеспечивались с помощью ответственности (взыскания). Ответственность была как имущественная, так и личная.

Если проследить историческое становление залога, то можно проследить следующую закономерность: Законодательства различных государств и народов всегда были строги к человеку не платящему по своим долгам, о возможности залога в них мало что упоминается. Потом законодательства этих стран стали ослаблять меры по взысканию и стали развивать право залога, а от употребления мер взыскания стараются отойти совершенно, или сделать их употребление более редким.

В Римском праве существовало немало правил и институтов, гарантирующих исполнение обязательств. Помимо словесных укреплений обязательств, были и вещные обеспечения. Для них характерны залог
и поручительство. Первое представляло собой непосредственно нравственную гарантию, для второго характерно материальное ручательство. По мере развития оборота в обществе, в Римской Империи в большинстве случаев заместо поручительства использовали залог как наиболее безопасный и удобный метод укрепления обязательства.

В Риме существовали несколько видов залога: hypotheca, pignus, fiducia. Первой исторически возникла fiducia. Данный вид залога представлял собой для кредитора более полное обеспечение, переходя в полное владение кредитора. Становясь владельцем имущества, его кредитор имел полное право полностью распоряжаться, владеть и пользоваться имуществом (залогом) на свое усмотрение; он обладал возможностью конфисковать его без согласия должника и не дожидаться времени, когда, наконец, требование будет исполнено.

В свою очередь неплательщик лишался права собственности на объект залога, а значит и лишался права на пользование "плодами", которые приносило имущество, также лишался права приобретения его у третьих лиц. Даже в том случае если должник удовлетворил все требования кредитора, ему не гарантировалось возвращения имущества, которое было заложено, так как данный предмет мог отсутствовать у кредитора, став обремененным правами в пользу третьих лиц. В конкретной ситуации должнику полагалась лишь выплата компенсации кредитором за причинённый вред и убытки.

Наравне с fiducia римское право разработало иной вид залога- pignus.
В данном случае предмет или имущество, отданные под залог, поступали
не в полную собственность, а всего лишь во временное пользование кредитору с обязательством вернуть после удовлетворения требований
по договору залога.

Впрочем, и эта форма залога имела существенные недостатки, которые проявлялись в том, что:

1) кредитор не обладал вещным иском для защиты собственного права, а являлся всего лишь владельцем заложенного предмета или имущества,
а следовательно не мог отыскать заложенного предмета
у третьих лиц;

2) кредитор не имел никакого права продавать заложенный предмет
с целью получения выгоды. И только во времена империи данное право стало признаваться и то, только в случае просрочки долга.

Помимо этого, pignus и fiducia имели несколько объединявших их недостатков, вытекающих в первую очередь из того, что факт передачи кредитору имущества должника являлся установлением залога.

Римские юристы сумели избавиться от перечисленных недостатков
в ином виде залога, возникшем в более позднее время, - hypotheca, созданного на основе восточного греко - египетского права и получившая развитие благодаря осуществления найма сельскохозяйственных земельных участков.

Ипотека является формой залога, при которой заложенный предмет остаётся в собственности залогодателя. Кредитор, в свою очередь, уже
не является ни владельцем, ни собственником заложенного имущества,
а выступает в роли обладателя права, согласно которому может удовлетворить свои требования по долгу из заложенного предмета или имущества. То есть в том случае если не выполняются обязательства
по договору ипотеки, то кредитор имел право потребовать возврата заложенного имущества или предмета, продать его и из полученной суммы перекрыть свое требования к должнику. Должник же в случае ипотеки остается владельцем и собственником заложенного предмета и даже имеет возможность извлекать выгоду, а также отягощать новыми залогами.

Прекращалось залоговое право в следующих случаях:

1.объединения права собственности на имущество, находящееся в залоге,
и залогового права на него;

2. гибели предмета залога;

3. окончание обязательства, в котором залог установлен в обеспечении.

3. РЕЦЕПЦИЯ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ ПРАВОМ ЗАПАДНО-ЕВРОПЕЙСКИХ СТРАН.

Ипотека пришла в западно-европейское законодательство с имея два главных отличия:

1) ипотека применима только к недвижимому имуществу;

2) сбытие имущества, находящегося в залоге возможна только в судебном порядке.

Применение ипотеки только к недвижимому имуществу находит свое объяснение в основных свойствах движимого имущества, а точнее в том, что оно может быть относительно легко попорчено или уничтожено должником, передано третьим лицам или скрыто, поэтому если бы имущество
не изымалось из владения должника кредитор мог бы подвергнуться опасности остаться без своего обеспечения.

4. ЗАЛОГОВОЕ ПРАВО ДОРЕВОЛЮЦИОННОЙ РОССИИ

Свою историю имеет развитие ипотеки в России . Изначально обеспечением исполнительности задолжника служила его личность - действовал институт закупничества, где свобода человека была порукой кредитору.

Одной из форм залога, являлось в то время предоставление кредитору права использования предмета или имуществом должника за полученную им от кредитора сумму денег, притом кредитор мог востребовать выплатить долг, а должник мог востребовать возврата имущества при условии что долг будет выплачен.

Вместе с этой формой существовала и другая, суть которой заключалась в том, что предмет оставался у должника, а кредитор, заместо использования заложенного имущества, получал вознаграждение в виде роста за свой капитал.

Постепенно залог с предоставлением пользования и владения начал процесс слияния со сделками, в результате чего экономическая жизнь направилась в сторону формы, оставляющей вещи до срока у должника.

В 19 веке в законодательстве России установилась новая форма залогового права. Суть данной формы заключалась в том, что заложенное недвижимое имущество оставалось у собственника и при этом не было необходимости передачи его кредитору.

Новая система с ее прогрессивностью имела и ряд недостатков, проявляющихся в основном в незаконченности и непоследовательности. Критике также подвергались и запреты, которые были наложены
на перепродажу заложенного недвижимого имущества законодателем,
а также на перезаложение этого имущества.

Предложения по усовершенствованию и улучшению Российского залогового права были воспроизведены в созданных в начале XIX века
в проекте Вотчинного устава и проекте переработанного Гражданского положения.

Основные черты данных проектов заключались в следующем:

1. Один и тот же предмет или имущество могли быть отданы в залог сразу нескольким лицам. И тогда в данном случае отношения среди залогодержателей определялись последовательностью занесения залогового права в вотчинную книгу;

2. Обретенные залогодержателем права на взысканные кредиты
с залогодателя могли быть объектом сделок как среди залогодержателей, так и между залогодержателями и посторонними людьми;

3. Залоговое право на тот момент носило ипотечный характер, именно поэтому залогодержатель не мог стать полным владельцем данного недвижимого имущества;

4. Залогодержатели могли предоставить друг другу старшинство,
а посторонние люди - обретать права спроса, обеспеченные залогом.

В реальности кредитование по ипотеке до 1917 года осуществлялось следующим образом. В органах местного самоуправления были сформированы кредитные общества, которые являлись основой системы. Ресурсы для кредита формировались в основном за счет пользования ипотечными облигациями, которые выпускались на уровне муниципалитета.

Кредитное общество:

- являлось эмитентом обязательств при выпуске данных обязательств в обращение;

- осуществляло функции ссудодателя при выдаче ипотечного кредита

- играло роль залогодержателя при осуществлении приёма закладного свидетельства при оформлении кредита.

Данные долговые обязательства являлись весьма надёжными и ликвидными по причине того, что в уставе общества было предусмотрено круговое ручательство имущества, заложенного в нём, которое подкреплялось фактом вступления заёмщика в ряды данного общества. Для расчётов по капитальному долгу, общество использовало облигации, что давало возможность заёмщику расплатиться с обществом его же облигациями. Сумма кредита, выдаваемого обществом, была меньше стоимости залога на 40 - 50 %, что являлось не выгодным условием, но обеспечивало и заёмщику и, в первую очередь, обществу отсутствие кризисных ситуаций. Очень важной особенностью явилось то, что процент по долгосрочным ипотечным обязательствам выплачивался более меньший, чем по коммерческим кредитам, а сам кредит становился сильнейшим стимулом для инвестиций.

Российское ипотечное кредитование имело еще одну особенность - метод государственного контроля эмиссии муниципальных бумаг. Применялась практика приёма муниципальных бумаг в качестве оплаты по казённым подрядам.

Принимая во внимание нынешнее положение в современном гражданском законодательстве можно было бы применить главные черты ипотечного кредитования, существовавшего в дореволюционной России, для создания необходимого фундамента современной ипотеки. Так выдача ипотечной ссуды ценными бумагами, а не деньгами смогла бы обеспечить надежность всей системы ипотеки, вследствие того, что не потребовала бы свободных средств.

III. ИПОТЕКА - СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА.

1. ПОНЯТИЕ И ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ.

В соответствии со статьей 1 (Глава 1 Федерального закона об ипотеке (залоге недвижимости от 16 июля 1998 года №102-ФЗ)) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ)

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Статья 2 данного Федерального закона раскрывает, обязательства, обеспечиваемые ипотекой.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Требования, обеспечиваемые ипотекой.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона. (Статья 3 ФЗ).

Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя.

В статье 4 настоящего Федерального закона описаны случаи обеспечения ипотекой дополнительных расходов залогодержателя, а именно: «в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и / или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества».

В соответствии со статьей 5 данного Федерального закона, предметом ипотеки может являться следующее имущество:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.

Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

2. СОДЕРЖАНИЕ И ФОРМА ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ.

(Глава IV настоящего Федерального Закона).

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона в отношении жилых помещений, приобретаемых с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 года N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" (далее - Федеральный закон "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих"), осуществляется с оформлением в качестве залогодержателя федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с документами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, заявителем представляются также:

закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям пункта 1 статьи 14 настоящего Федерального закона, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной, сведений о государственной регистрации ипотеки и сведений, предусмотренных подпунктом 10 пункта 1 статьи 14 настоящего Федерального закона в случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона, и ее копия;

документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Государственная регистрация уступки прав по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации уступки прав должны быть представлены:

договор уступки прав;

документ об уплате государственной пошлины;

IV. ЗАКЛЮЧЕНИЕ. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ В РОССИИ.

Для повышения спроса ипотеки у населения государству необходимо проводить льготную налоговую политику в области ипотечных отношений, создавать специальные программы и необходимые государственные органы, чем оно в последнее время активно и занимается.

На данный момент в нашей стране в сложившейся экономической обстановке население все чаще при покупке недвижимости прибегает к услугам банков по предоставлению ипотеки. Ипотека дает возможность большей части населения обзавестись собственным жильем, не имея на момент покупки достаточной суммы денег.

Вследствие того, что экономическая ситуация в нашей стране с каждым годом заметно ухудшается из-за различных обстоятельств во внешней политике. То ипотека еще многие годы будет привлекательной формой приобретения недвижимости и будет пользоваться спросом у населения.

V. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.

1. Базанов И. А. Происхождение современной ипотеки. М., 1900.
2. Басин Е. В., Гонгало Б. М., Крошенников П. В. Залоговые отношения в
России. М.,1993.
3. Башмаков А. А. Основные начала ипотечного права. Либава, 1891.
4. Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. М.: Инфра-М, 1996.
5. Горемыкин В. А. Рынок недвижимости. М.: МЭТУ. 1994.
6. Гражданское и торговое право капиталистических государств. Под ред.
Яичкова К. К. М.: Международные отношения, 1966.
7. Зенин И. А. Гражданское и торговое право капиталистических стран. М.
1992.
8. Каравайкин А. Исполнение договоров. М.: Советское законодательство.
1934.
9. Кассо А. А. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев., 1898.
10. Конституция Российской Федерации. (Российские вести №252)
11. Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 года №102-ФЗ.