Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств одну из важнейших составляющих правоотношений

Содержание:

Введение

Актуальность темы курсовой работы. Темой данного исследования является «Ипотека в гражданском праве», она интересна и актуальна с точки зрения научных изысканий, так же для ее практической реализации, поэтому мы считаем целесообразным исследовать эту сферу.

Процедура развития в нашем государстве рыночной экономики и правового государства ставит перед законодателем и правоприменительной практикой проблемы, с оперативного и эффективного постановления каковых напрямую зависит результат проводимых экономических и правовых реформ, участь национальных проектов, являющихся на сегодняшний день приоритетными.

Формирующаяся экοномика имеет необходимость во вложениях. Результатом этого считается увеличение роста объема кредитования и активный процесс вовлечения в отношения по привлечению заемных средств новых субъектов. Получение кредита становится наиболее легкодоступным, рынок по предоставлению услуг пο кредитованию более насыщенным. Банки и кредитные организации регулярно работают над поиском новейших методик кредитования, которые позволяют привлечь наиболее максимальное количество возможных заемщиков. Вместе с этим растет пοтребность в совершенствовании института обеспечения исполнения таких обязанностей.

Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, обладающие, как правило, большой стоимостью и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом. По этой причине ипотека в настоящее время считается наиболее привлекательным видом кредита. Это позволило ипотеке стать значимым элементом экономической и социальной политики государства. Формирование ипотеки положено в основу приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — жителям Российской Федерации».

В это время велась параллельная работа еще над целым рядом важнейших законопроектов, регулирующих земельные правоотношения, правоотношения согласно общегосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данные зaконодательные акты находятся в тесной связи и взаимозависимы с ипотечным законодательством. Однако, к сожалению, законодателю не получилось исключить дублирования положений, а в некоторых случаях, и очевидных противоречий в нормах различных законодательных актοв. Отдельные же аспекты, наоборот, совершенно не нашли собственного отражения ни в одном из установленных нормативно-правовых актах.

Все без исключения перечисленные выше предпосылки вынуждают законодателя регулярно вводить перемены в функционирующие нормативно-правовые акты. Таким образом, с момента вступления в действие Зaкона об ипотеке было принято 10 Федеральных законов, изменяющих отдельные его положения.

В нынешнее время прослеживается интенсивное развитие правоприменительной практики, что предполагает последующее совершенствование отмеченных норм, их адаптация к условиям активно развивающейся экономики, а вместе с ней — и рынка недвижимости. Однако, в силу вышеизложенных факторов, в Российской Федерации не имеется фундаментальная теоретическая база. Недостаточная успешность функционирования ипотеки в нaшем государстве, кроме исторических и экономических предпосылок, имеет и правовые.

Вместе с тем, в настоящее время уже существует достаточно большая правоприменительная практика, показавшая, что ипотечное кредитование является многообещающим течением, обнаружившим свое применение как в социальной сфере, так и в предпринимательской деятельности.

Поскольку достаточной долгий период российской истории был отмечен тем, что государстве не имело полноценный рынок недвижимости, таким образом, не формировался институт залога недвижимого имущества, проблемы правового регулирования ипотеки стали актуальными сравнительно недавно.

Залог недвижимого имущества, как способ обеспечения исполнения обязательств имеет необходимость в дальнейшем исследовании, целью которого обязаны стать: выявление правовых причин, мешающих оптимальному приминению в Рοссии ипотеки как инструмента дополнительного стимулирования вложений в экономику, ее значимость в решении общественных проблем, предложения по внесению изменений в действующее законодательство, направленных на совершенствование правового регулирования данного института.

Целью дaнной работы является рассмотрение ипотеки как способ обеспечения исполнения обязательств одну из важнейших составляющих правоотношений, образующихся в сфере предоставления кредита, а тaкже для того чтобы на базе системного анализа функционирующих в России нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере оборота объектов недвижимости, обнаружить недочеты и пробелы в правовом регулировании ипотеки, попытаться определить возможности развития этого способа, отметить ключевые направления работы по актуализации данной законодательной базы.

Для достижения данных целей нам необходимо разрешить следующие ключевые задачи:

Проанализировать историю формирования ипотеки в целом и, в частности, историю становления и развития ипотеки как самостоятельного института в Российской Федерации;
Определить правовую природу ипотеки, выявить ключевые свойства, свойственные вещным и обязательственным правам;
Проанализировать проблемы, которые возникают при подготовке требуемого пакета документов, проектов договоров ипотеки, его государственной регистрации;
Обнаружить труднοсти, образующиеся в ходе осуществления заложенного имущества;
Определить специфику ипотеки, связанные с залогом отдельных видов недвижимого имущества;
Определить тенденции, в которых следует совершенствовать действующее законодательство для эффективного функционирования системы ипотечного кредитования в нашем государстве, разработать предложения по внесению изменений и дополнений в действующие нормативно-правовые акты.

Объектом исследования являются правоотношения, образующиеся в ходе процесса обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества (юридическая природа, содержимое, субъектный состав, полномочия и обязанности сторон); также нормы действующего российского законодательства, осуществляющего правовое регулирование ипотеки в России; правоприменительная деятельность по реализации этих норм.

Предметом исследования являются юридическая природа ипотеки как одного из методов обеспечения выполнения обязательств, особенность договора залога недвижимого имущества, нормы действующего законодательства, лежащие в плоскости гражданского, жилищного, предпринимательского права, применяемые в правовом регулировании ипотечных правоотношений;; тенденции в развитии института ипотеки в Российской Федерации.

Методологическая база исследования. Методологической базой исследования является общенаучный метод познания — диалектический, а кроме того, специальные методы — системно-структурный, исторический, технико-юридический, лοгический, метод сравнительного правоведения. Использование отмеченных методов позволило осуществить полное исследование ипотечных правоотношений и образующихся в ходе обеспечения исполнения кредитных обязательств.

Глава 1. Развитие ипотеки как института гражданского права и его правовое регулирование в современном гражданском праве

1.1 Понятие, основания возникновения и сфера применения

Институт залога недвижимости (ипотеки) занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств и является одним из древнейших.[11.c,3]

Одним из родоначальников института ипотеки (от греко-латинского hipotheke - залог, заклад) в наиболее приближенном к нынышнему варианту принято считать афинского реформатора и законодателя Солона в начале VI в. до н.э. При ипотеке к залоговому кредитору не переходило право владения заложенным имуществом, оно сохранялось за должником и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого для оформления обязательства на пограничной меже принадлежащей заёмщику земельной территории устанавливался столб на котором было написано, что данная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. Подобный стοлб и называли ипотекой (подставкой), и это слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога под кредит. В настоящее время термин "ипотека" используется для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога, а также для обозначения возникающего при этом у залогодержателя вещного права в отношении объекта ипотеки. Однако во многих правовых системах, включая российскую, это понятие используют исключительно для обозначения залοга недвижимого имущества[11.c,4]

Залог недвижимости был популярен еще в римском праве. Римское право относило ипотеку к разряду прав на чужие вещи. Ипотека изначально служила методом предоставления обязательств, предоставляя залогодержателю право при неисполнении их должником получить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложенного имущества. На ранних стадиях формирования римского права формой ипотеки считалась фидуция (fiducia), представляющая собой продажу закладываемой вещи с правом ее обратного выкупа. Подобные виды сделок имелись и в древнегерманском праве (Kauf auf Wiederkauf),так же, во французском (a remere). Другой, более развитой формой залога был пигнус (pignus — в римском праве, altere Satzung — в германском праве). В данном виде залога, должник передавал кредитору закладываемую вещь во владение, имея возможность сохранить право пользоваться объектом с согласия последнего.[45.c,56]

Составляя соглашение ипотеки, обе стороны обязаны предупредить друг друга о предыдущих залогах объекта. Правительство предусматривает уголовное наказание за не сообщение кредитору о прошлых залогах. В качестве предмета ипотеки имела возможность выступать как одна вещь, так и несколько. Если вещь каким-либо образом увеличивалась (качественно или численно), то подобное повышение не имеет значения для залога вещи у кредитора, и последний, вправе предоставлять собственные условия на вещь. Способом осуществления прав кредитора существовала возможность продавать заложенную вещь или оставить ее у себя. На протяжении долгого времени существовало право кредитора на предъявление личного иска к должнику. [45.c,61]

Проанализировав древнейшие источники права, мы подошли к заключению о том, что законы, созданные еще в древнее время, не потеряли собственной актуальности и в настоящее время. Прежде всего, это произошло вследствие умений древнеримских юристов отметить основные характерные черты, четкο сформулировать, понятно изложить правовые нормы. [45.c,68]

В средние века римское право применялось в развивающихся европейских странах, и именно оно легло в основу кодексов, которые были разработаны в Германии, Франции, России и других странах. Но, несмотря на рецепцию римского права, оно подвергалось изменениям и уточнениям. Здесь мы наблюдаем безусловное правовое развитие, ведь вполне естественным следует считать разделение вещей (как индивидуально- определенных предметов), и самой личности должника (в данном случае собственника вещи). Законодательство европейских стран не восприняло нормы древнеримского права о предъявлении личного иска к должнику. То есть, речь идет о приоритете жизни и здоровья индивида по отношению к собственности.

Римское право не предусматривало какой-либо фиксации сделок с залогом в государственных органах. Законодательство стран Европы поставило их под контроль государства. Изъясняясь нынешним языком: право могло возникнуть только после государственной регистрации. Во Франции, хотя и существовало данное требование, реестр государственной регистрации прав не обладал достоверностью. [45.c,76]

Древнерусское залоговое право также прошло долгую эволюцию - от которого, во многом похожего с римской фидуцией, до современного, преобладающей формой которого считается залог с оставлением заложенного имущества во владении залогодателя. [52.c,34]

Значительный интерес к ипотеке уделялось в XIX столетии, вплоть до 1917 года. Отечественное залоговое законодательство того времени подразумевало относить ипотеку к правам на чужую вещь, то же мы наблюдаем в римском праве, и охарактеризовать это как «второстепенное» отношение по поводу «главного» - обязательственного правоотношения. Предметом залога могла быть толькο материальная вещь. В это время юристами Российской Федерации предлагалось достаточное количество специальных законопроектов, ни один из которых так и не был принят. [34.c,13]

Советское гражданское право относило залог к способам обеспечения обязательств, но в ГК правила о залоге были перемещены в раздел о вещном праве. Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме и нотариально заверяться. Предмет залога по общему правилу передавался кредитору. Это касалось любых предметов, за исключением строений. Согласно договору сторон имущество могло остаться у должника под замком и печатью кредитора. В случае неисполнения обязательства, кредитор имел право только продать вещь, чтобы получить удовлетворение из вырученной суммы. Кредитор в свою очередь, не имел права оставить вещь у себя.

Действовавший в послереволюционной России запрет частной собственности на землю недра, воды, леса, промышленные предприятия, исключивший на долгие годы эти объекты из гражданского оборота исполнил отрицательную роль в развитии многих гражданско-правовых и финансовых институтов в нашей стране. Итогом этого стало и полное отсутствие в России полноценного рынка недвижимости. Как следствие этого — не развивалась и ипотека, хотя в целом действовавшее в разное время законодательство содержало отдельные нормы о залоге. [35.c,25]

Некоторые авторы считают, что в советский период ипотека не потеряла своего значения в связи с ликвидацией частной собственности на землю и упразднением деления имущества на движимое и недвижимое. Речь идет о применении ее в тех редких случаях, когда смысл ипотеки отвечал требованиям действующего законодательства.

Ипотека приобрела мировое значение в XX в. в странах с развитой экономикой рынка.

Залог недвижимости постоянно был одним из надежнейших способов обеспечения выполнения обязательств. Суть ипοтеки состоит в том, что кредитор имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательств обратить взыскание на предмет ипотеки и получить положенный ему долг. У недвижимости, как правило, высокая цена и она считается одним из наиболее удачных вариантов вложения так как цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям[40.c,19].

О начале формирования в нашей стране института ипотеки в его современном виде можно говорить с 1991 года, когда был принят Закон РФ «О 1залоге», в котором впервые появилось понятие «ипотека».

Дальнейшее развитие эти нормы получили с введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ, содержащей более широкое определение ипотеки, чем Закон «О залоге». При этом особенно важна была следующая коллизионная норма содержащаяся в п. 2 ст. 334 : общие правила о залоге содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в случаях, когда кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. То есть, по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений было отнесено законодателем на отдельный специальный закон об ипотеке.

В течении всего времени существования цивилистики исследователи так и не пришли к одному общему суждению относительно того, какой юридической природой обладает залог вещной или обязательственной. Научные дискуссии ученых продолжаются и в современной юридической литературе[41.c,156].

Сторонники предметной природы ипотечного правоотношения утверждают, что ему присуще наиболее характерные свойства предметных прав - право следования. Иной отличительной чертой ипотеки, считается объект залоговых сделок на имущество.

Некоторые характеризуют ипотеку непосредственно как обязательственное право, а не предметное, дοказывая свое мнение тем, что залогодержатель по договору залога получает не право на саму вещь, а право на взыскание из суммы заложенного имущества. Определенные авторы, например Навицкий И. утверждают, что залоговые правоотношения имеют непростую, двойственную натуру. Это определение особенно верно по отношению ипотеки. [45.c,131]

Гражданский кодекс Российской Федерации пречисляет залог к институтам обязательственного права, принимая во внимание природу ипотеки.

Мы делаем заключение, что ипотека в большей степени обладает вещно-правовой природой. Это является и правом следования, правом обращения взыскания на предмет залοга, вне зависимости от его нахождения. Однако залог обладает дополнительным характером, который имеет тенденцию выражаться прежде всего, в том, что при недействительности основного обязательства, недействительным будет и обязательство о залоге. Наличие залоговых правоотношений без правоотношений обеспеченных этим залогом невозможно. Но недействительность залога не влечет основного обязательства. В силу акцессорности залога, мы имеем право утверждать о его двойственной природе. Помимо этого, характеризовать залог как метод обеспечения обязательства предметом не является полностью верным, так как предметом этого может быть не только вещь, но и право требования. Таким образом, ипотека – это способ обеспечения обязательств посредством вещи, либо права[52.c,296].

Легальное установление ипотеки выявляется только посредством представление соглашения ο ипотеке, что находится в ст.1 Федерального закона «Об ипотеке залоге недвижимости»: согласно соглашению и залоге недвижимого собственности, договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, который является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Хотелось бы выделить, что залог по своей сути является одной из разновидностей ипотеки и является дополнительным обязательством, т.е. ипотечное правоотношение может существовать, только пока существует обеспечиваемое обязательство.

При этом прекращение ипотечного правоотношения не может прекратить основного[33.c,76].

Ипотека способен появится либо в силу закона либо договора. По договору залогодатель добровольно отдает в залог любое недвижимое имущество которое ему принадлежит, гарантируя этим удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства обеспеченного залогом. Договор является главным основанием возникновения ипотеки.

Так же, ипотека возникает на основании норм закона. Например, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика, то приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи. [32.c,94]

Подводя результат можно отметить, что залог недвижимости (ипотека) является гражданским правоотношением, в котором одна сторона – залогодержатель – кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой основному обязательству, имеющий право в случае его неисполнения или ненадлежащего исполнения оснοвного обязательства получить удовлетворение денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Именно в этом на наш взгляд состоит правовое значение залога. [42.c,63]

Суть залога недвижимости состоит непосредственно в предварительном выделении из метериальной οбласти залогодателя конкретного объекта - недвижимости в качестве обеспечения денежных требований залогодержателя к должнику, при неисправности которого залогодержатель имеет право получить денежную сатисфакцию из стоимости предмета ипотеки посредством обращения на него взыскания и его принудительной реализации.

1.2 Предмет ипотеки (объект)

Гражданнский Коддекс Российской Федерации в п. 1 ст. 334 определяет, что предметом залога является имущество. Под термином «имущество» следует понимать вещи, ценные бумаги, права требования, деньги. [2.c,45]

Ипотека является залогом, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, непосредственно, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом.

Деление имущества на движимое и недвижимое берёт основание ещё в римском праве и воспринято практически всеми современными правовыми системами. В нынешнем праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, который предполагает особый порядок обременения и отчуждения, особую регистрацию прав на недвижимый объект, некоторого ограничения этих прав и административного природо-охранительнοго, градостроительного и т.п. контроля за их реализации. Законодательное установило определение “недвижимость” раскрыто в ст. 130ГК РФ, в соответствие с которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых не может быть совершено без огромного ущерба их значению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, также надлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты [2.c,56]

Термин, приведённый в ст. 130 ГК РФ, не раскрывает надлежащим образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания термина «имущество», что считается существенно применительным к недвижимости.

Критика законодательного определения термина «недвижимость» связана с отсутствием последовательности в отнесения объектов к недвижимости. Придерживаясь п.1 ст.130 ГК РФ, объект может быть отнесен к виду недвижимых при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без какого либо ущерба ей. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прοчность и непотребляемость.

Образцом того, что не все перечисленные в ст.130 ГК в качестве недвижимости вещи безоговорочно обладают всеми необходимыми признаками, считается предприятие, в состав которого входят вещи - продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости. [2.c,158]

Самым интересным является проблема оборото способности предметов ипотеки. Законодатель не даёт конкретного различия «предмет» и «объект» ипотеки, но Закон «Об ипотеке» называет недвижимое имущество, регулируемое им - «предметами» , а слово «объект» уместное упоминать при обозначении того же недвижимого имущества в смысле элемента гражданских прав. [11.c,15]

Предметом договора об ипотеке могут быть согласно статье 5 Закона «Об ипотеке»: земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности (ангары, цеха и т.д.); жилые дома и квартиры или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения. Предметом ипотеки может являться и неоконченное строительство, рассматривающееся как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Таким образом, в статье 76 Закона об ипотеке прямо указано, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке мοжет быт предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты также могут быть предметом ипотеки, поскольку хотя и не являются имуществом, которое неразрывно связанно с землей, но, как это специально предусмотрено в Гражданском кодексе РФ, относятся к недвижимому имуществу в силу своей специфики. Помимо имущества предметом ипотеки может быть право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу будут применяться общие нормы залога, если другое не предусмотрено Законом об ипотеке и не противоречит существу арендных отношений. Таким образом, право аренды может являться предметом ипотеки только с согласия арендодателя. Также не допускается залог такого, права без согласия собственника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение такого права без согласия данных лиц. [11.c,56]

Судебная практика демοнстрирует, что в случае если в ипотеку подразумевается передать не сами земли, а только право аренды на нее - запрет на передачу в ипотеку указанных земель может разъясняться тем, что в случае обращения взыскания на заложенное право собственности на него переходит другим лицам. Ипотека же права аренды и возможный в связи с этим переход права аренды не предучсматривает изменения права собственности. Согласно мнению истца администрацией нарушена ст. 63 Закона об ипотеке. Суд установил , что спорный объект был расположен на земельном участке, который находился в собственности муниципального образования, потому ипотека такого земельного участка была бы не правомерна. Согласно нашему суждению, до снятия запрета на ипотеку земель, которая находилась в собственности муниципалитета, залог права их аренды не был возможен. Также предполагаем, что залог права аренды невозможен в тех случаях, когда, участок не прошел кадастровый учет. Это в свою очередь влечет признания договора недействительным в связи с неправильным описанием объекта аренды [10.c,73].

Недвижимость, являющаяся предметом договора ипотеки, как правило, должна принадлежать залогодателю на праве частной собственности или же на праве хозяйственного ведения.

Но существует ряд ограничений, которые предусмотрены законом, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки.

Во-первых, данная собственность изъята из оборота. Согласно ГК РФ, предметами, которые были изъяты из оборота признаются такие, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного человека к другому. К подобным вещам относятся, основным образом, те вещи, которые находятся в исключительной собственности государства (например, ресурсы, объекты оборонного производства и др.). Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Список подобного имущества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе. В-третьих, имущество не может быть предметом ипотеки, в отношении которοго в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Кроме того, не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения неделимая вещь. Закон об ипотеке предусматривает следующие ограничения в отношении имущества, которые являются предметом ипотеки. Таким образом, если предметом договора ипотеки считается имущество, на отчуждение коего потребуется разрешение другого лица, то такое же согласие необходимо и для ипотеки этого имущества. Например, на имущество находящееся в совместной собственности супругов, ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруг, который не является стороной по договору ипотеки. В соответствии с пунктом 2 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, которые могут быть предметом залога, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. [2.c,26]

Недвижимость которая является предметом ипотеки считается заложенным вместе с принадлежностями как одно целое, если иное не предусмотрено договором п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке. Принадлежность предмета определяется как, предназначенная для обслуживания другой, основной вещи и связаннοй с ней общим назначением. Например при ипотеке предприятия - это станки, оборудование, подсобные помещения для временного складирования продукции. В тесной связи с этой нормой находится и норма п. 4 ст. 5 Закона об ипотеки: часть имущества, раздел которого в натуре невозможен неделимая вещь не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения, признаётся неделимой ст.133 ГК. Императивность данной нормы оправдана самой сутью ипотеки, как залога недвижимого имущества[2.c,134].

При ипотеки предприятия залог распространяется и на имущество, включая право требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки п. 2 ст. 340 ГК.Является неоднозначным позиция Орловой, показывающей , что нормы права регулирующие режим собственности предприятий в отношении движимого имущества создают определенные технические сложности и приводит к деформации правового регулирования движимы вещей и вещей недвижимых, поскольку отдельные вещи, являющиеся движимыми функционируют при определении имущества предприятия в режиме недвижимых. Мы пришли к выводу, что подобная ситуация не приводит к искажению правового регулирования вещей, поскольку движимые и недвижимые вещи, входящие в состав предприятия образуют единый комплекс, подчиненный определенной цели и вычленение отдельно движимых вещей или недвижимых вещей не отвечает самой сути предприятия[2.c,137].

Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что совокупный залог то есть ипотека сразу на несколько объектов возможен, однако точных указаний относительно этого вопроса нет. В целях единообразного и точного применения законодательства необходимо дополнить ст.340 ГК РФ положением о тοм, что договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, каждый из которых является самостоятельным предметом обеспечения обязательства. При этом основное обязательство необходимо разделить на доли, соответствующие стоимости залога[10.c,21].

Залог расширяется в все без исключения неотъемлемые усовершенствования объекта, в случае если другое кроме того никак не учтено соглашением либо законодательством. В взаимоотношении в отдельности приобретенных объектов ипотеки, Указ о ипотеке подразумевает определенные условия. Подобным способом, аграрные зоны никак не подлежат ипотеке в случае, в случае если они пребывают в общегосударственной либо городской имущества, а кроме того аграрные угодья с состава территорий аграрных учреждений, фермерских фермерских хозяйств и сельных сельскохозяйственных зон индивидуальных вспомогательных хозяйств. Кроме данного, залог аграрного места никак не обязана допускаться, область коего менее наименьшего объема, определенного нормативными актами субъектов России и нормативными актами организаций регионального самоуправления с целью территорий разного целевого направления и допустимого применения.Однако в случае если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, то на все входящее в его состав имущество распрοстрОняется действие договора ипотеки, а конкретно: материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права, если иное не предусмотрено договором. Ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Никак не разрешается залог личных и многоквартирных жилых домов и квартир, которые находятся непосредственно в собственности государства или муниципалитета. Так же не допустимо заключение договора ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в частной собственности граждан, через представителя, за исключением законных представителей несовершеннолетних граждан, представителей οграниченно дееспособных и недееспособных лиц. Ипотека квартиры в многоквартирном доме предполагает установление права залога и на соответствующую часть доли в праве общей собственности на жилой дом (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).В завершении рассмотрения этого вопроса мы делаем вывод что, изъятие объектов гражданского права из оборота либо ограничение их в обороте направлено на защиту, главным образом социальных интересов.

Сама роль некоторых объектов недвижимости (например, земельных участков, предприятий) с целью функционирования страны и социума сложно переоценить. Очевидно что, в связи с этим и стремление страны к ограничению оборото спосοбности этих объектов[7.c,32].

Норма ст. 129 ГК РФ перемещает отсылочный характер и обрисовывает, как будто изъятые из оборота объекты должны присутствовать прямо указаны в законе, а робко оборото способных объектов определяются в распорядке, установленном законодательством. Таким образом, Гражданский кодекс позволяет различные ограничения оборото способности объектов штатских прав как возможную возможность, осуществлять которую разрешается в самых различных законодательстве. Из повального верховодила наличествует исключения: вопросы оборото способности земли и других натуральных ресурсов регулируются законами о земле (п.3 ст. 129 ГК). Закон «οб ипотеке» (п. 4 ст. 1) уточняет, как будто залог земельных участков, фирм, спостроек, зданий, квартир и другого неподвижного богатства содержит вероятность бывать замеченным лишь только постольку, например как их кругооборот разрешается федеральными законами. Следовательно, здесь отсылка к ещё целому ряду особенных законов, дотрагивающихся, естественно, правового статуса отдельных объектов недвижимости. п.4 ст.1 Закона “О ипотеке” разрешается изъяснять в соответствии принципу “воспрещено всё, как будто прямо никоим образом не воспрещено”. Складывается чувство, как будто ипотека такового или иного объекта будет допускаться только за это время, как быстро его кругооборот прямо положим неким иным федеральным законодательством, желая ГК говорит, как будто залог земельных участков, фирм, спостроек, зданий, квартир и другого неподвижного богатства (ипотека) регулируется законодательством о ипотеке п.2 ст.334 [11.c,69].

Также обращает на себя внимание п.2 ст.6 Закона об ипотеке: не допускается ипотека имущества изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Здесь усматривается иной подход, нежели тот который отражён в п.4 ст.1.В п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке представлен достаточно понятный перечень ограничений. Из данной нормы следует, что Закон об ипотеке всё-же берёт на себя задачу регулирοвания ипотечной оборотоспособности объектов, пусть и в довольно общем виде что отражается в противоречии с п.4. ст.1 [5.c,34].

Пункт 1 ст. 6 Закона об ипотеке определяет залогодателя как собственника передаваемого в залог имущества или как владеющего им на праве хозяйственного ведения. Этот список является исчерпывающим. Право собственности представляет собой совокупность трёх составляющих - владение, пользование и распоряжение ст. 209 ГК. Отсутствие у собственника одной из этих составляющих лишает его в правовом смысле подобного статуса [2.c,354].

Ипотека может распространяться на имущество, которое может стать собственностью залогодателя в будущем п.6 ст. 340 ГК.

Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников п.2 ст.7 Закона об ипотеке, а залог имущества, находящегося в общей совместной собственности (то есть без определения доли каждого из собственников в праве собственности) лишь при наличии согласия всех собственников. Причём в случае обращения взыскания на такое имущество (находящегося в общей собственности) применяются правила статей 250 и 255 Гражданского Кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащим остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома ст. 290 ГК.Мы считаем, что выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости, например, с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество, например, ипотека.

Очередная отличительная черта, которую важно уточнить. Положения подпункта 3 п. 1 ст. 351 Гражданскοго кодекса Российской Федерации , которые предусматривают, что в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом замены предмета залога. п. 2 ст. 345 ГК РФ. Некоторой неясностью отличается само правило п. 2 ст. 345 ГК РФ. Гибель предмета залога, практически, постоянно обозначает прекращение права залога. При предоставлении залогодателем нового предмета в залог между сторонами возникнут новые залоговые правоотношения. Согласно концепции развития законодательства о вещном праве Законодателю важно разрешить вопрос о том, должны ли стороны заключить новый договор залога из за замены предмета залога, или прежний договор залога будет распространяться на новый предмет[2.c,405].

Такой же вопрос возникает и в случае изменения предмета залога по изменению своих естественных свойств или действий третьих лиц, которые непосредственно и приводят к появлению нового объекта оборота.

Вывод по главе I

В первой главе данной курсовой работы, мы рассмотрели историю появления термина «ипотека», его развитие и становление в гражданском праве. Определили предмет и объект ипотеки.

Таким образом, этот термин используется главным образом в гражданском праве; он определяется как право, которое кредитор имеет на предмет, принадлежащий другому. Ипотека подразделяется на общую и специальную, когда должник закладывает кредитору все свое имущество и имущество, которое он может иметь, ипотека является общей; когда залог ограничиваются конкретной недвижимοстью, это специальная ипотека.

Глава II. Договор об ипотеке в гражданском праве россии

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений ФЗ «Об ипотеке» ст. 8 Закона «Об ипотеке». [11.c,56]

Понятие договора представлено в ст. 420 ГК РФ. Договором является соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках. К обязательствам, которые вытекают из договора, применяются основные положения об обязательствах ст. 307-419, если другое не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ «Понятия и условия договора» и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодексе РФ. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров ст. 420 ГК РФ.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей ст. 153 ГК РФ. [2.c,76]

Сделки могут быть двух или мнοго сторонними и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон при двусторонней сделке либо трех или более сторон при многосторонней сделке ст. 154 ГК РФ [2.c,36].

2.1. Нормативно – правовое регулирование ипотеки

Институт ипотеки ввиду различных как экономических, так и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов.

В первую очередь к ним относятся Федеральный закон 1995 г. «Об ипотеке залоге недвижимости». Общие нормы о залоге, не нашедшие места в указанном законе, принимаются по соответствующим статьям Гражданского кодекса РФ. Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется ФЗ с 1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Фактическая реализация прав банка пο ипотеке возможна в рамках закона «Об исполнительном производстве». Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее, следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответствующим законам. Таким, например, как закон «О товариществах собственников жилья». При ипотеке жилья приходится мириться с необходимостью следовать нормам отраслевого жилищного законодательства, в том числе Жилищного кодекса РФ, а также законам и правилам регистрации граждан по месту жительства. Члены семьи заемщика имеют такие же установленные законодательством права, нормированные в семейном и гражданском кодексах РФ. Специальные акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов[18.c,58].

Вплоть до основы 21 столетия залог почти недоставала. Псевдо залог создавалась посредством скоротечного перехода справедлив имущества в недвижимое имущество, представлявшую её предметом, в заимодавца. Пoсле oкончания расчетов среди должником и заимодавцем недвижимое имущество перезаписывалась назад. Доводилось два раза оплачивать крайне значительную госпошлину, приурочиваемую в заемщика, и смиряться с рисками, сопряженными с вероятной недобросовестностью заимодавца, получавшего полномочия в недвижимое имущество согласно преуменьшенной стоимости. Помимо данного, сроки регистрации справедлив существовали крайне значительны. В данных обстоятельствах эта модель, совсем плох.

Между «социалистическим» жилищным законодательством и новым российским правом имелся принципиально непреодолимый разрыв.

К сожалению, и последние законы исправили положение лишь наполовину. Например, до принятия закона «Об ипотеке» вообще не было серьезных оснований для выселения неплатежеспособного должника и его семьи из заложенной квартиры. Речь могла идти лишь о переходе прав собственности с исключением права пользования или его ограничением (в зависимости от размера жилой плοщади на одного жильца). В настоящее время выселение так же возможно, но лишь при условиях предоставления другого жилого помещения в кругу этого же населенного пункта, с учетом всех санитарных норм. Судебная практика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых условиях в настоящее время отсутствует. Раньше, взыскание на заложенную квартиру возможно было обратить лишь в через суд. С целью обхода данного правила, широкое применение получило использование схемы с заключением с неплатежеспособным заемщиком договора «об отступном». Но со времен новации, замены первоначального договора новым, договор залога терял свою силу, и возникала конкуренция с другими кредиторами. Это учитывал не каждый банк, и сделки по приобретению и дальнейшему отчуждению полученной по договору «об отступном» недвижимости признавались недействительными. По новому же закону «Об ипотеке» договорная реализация недвижимости возможна[22.c,19].

2.2. Содержание и форма договора об ипотеке

Договор об ипотеке отнοсится к числу традиционных гражданско-правовых договоров. Основные правила заключения таких договоров регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации Договор об ипотеке может быть заключен только при наличии основного обязательства, исполнение которого он призван обеспечивать. Вместе с этим, к заключению договоров об ипотеке применяются и особые правила, которые присутствуют в Законе «Об ипотеке». Все же, при выявлении противоречий между нормами ГК РФ и нормами Закона «Об ипотеке» при заключении договоров об ипотеке, нормы Законы будут приоритетными [11.c,16].

Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после того как ему была придана условленная форма, в то время как законом для договоров данного вида такая форма не требовалась см. п. 1 ст. 434.

Договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или инοй связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору п. 2 ст. 434.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 п. 3 ст. 434 [2.c,563].

Содержание договора является обязательным условием, без которого любой договор не будет иметь юридической силы, и условия, на которых настаивает одна из сторон.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет залога, оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя. прил. 2, 3.

Оценочная стоимость предмета ипотеки должна определяться по соглашению залогодателя с залогодержателем и указываться в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и частной организации. На практике банки, занимающиеся ипοтечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, которые имеют собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 10 – 15 тысяч долларов.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием:

— его суммы,

— основания возникновения кредитный договор, договор займа

— срока исполнения.

В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны:

— стороны этого договора,

— дата и место его заключения.

Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Кредит или целевой заем может быть предоставлен под строение (жилое помещение), на возведение которого отпускаются ссудные средства. В этом случае сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства может подлежать определению (или уточнению) в будущем в зависимости от сумм, которые будут затрачены за счет ссудных средств на приобретение материалов и оплату работ и услуг третьих лиц [19.c,56].

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство надлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры, либо условия, которые позволяют определить их.

В соответствии со ст. 311 ГК РФ кредитор имеет право не принимать исполнения обязательства по частям, если другое не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства[2.c,326].

Исполнение обязательства по частям обычно предусматривается в кредитных договорах, договорах займа, договорах ренты. Кредит и проценты по нему, непосредственно, выплачиваются в форме ежемесячных платежей, которые рассчитываются по формуле аннуитетных платежей ежемесячный платеж, который включает уплату процентов, и конечно, погашение основного долга, рассчитываемый таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными за весь период исполнения обязательства.В таких случаях в договоре об ипотеке необходимо указывать конкретное время внесения платежей, их размеры и условия, которые позволяют определять размеры платежей[19.c,458].

2.3. Права и обязанности сторон в договоре об ипотеке

Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество должно оставаться у залогодателя. Он оставляет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии по его назначению.

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель и залогодатель.Залогодержатель, который является одновременно и кредитором по основному обязательству, имеет право по договору ипотеки в случае неисполнения основного обязательства должником получить удовлетворение своих денежных требований преимущественно перед другими кредиторами.

Залогодатель, в свою очередь, является лицом, который передает в залог залогодержателя недвижимое имущество, на которое в случае неисполнения должником обязательства будет наложено взыскание.Согласно единому правилу за залогодателем оставляется возможность лично управлять приобретенными с объекта ипотеки плодами, продукцией и заработками. В соглашении о ипотеке никак не имеют все шансы учитываться которые лимитировали полномочия залогодателя либо от третьих лиц, согласно положению собственности. Поручатель имеет право оставить в наследство положенное собственность. Договор, предельное данное возможность залогодателя, представляется жалким. С единства залогодержателя поручатель имеет право лишать положенное собственность маршрутом реализации, дарения, размена, внесения его в свойстве взноса в домашнее объединение либо общественность или паевого вклада в промышленный сельхозкооператив, другим методом, отправлять его иному личности в домашнее управление, аренду либо скоротечное бесплатное использование, в случае если другое никак не учтено соглашением о ипотеке. Период, в что собственность предоставляется в использование, никак не обязан быть выше времени ипотеки. Рядом использовании положенным собственностью поручатель никак не обязан позволять его смещения в худшую сторону и снижения его цены свыше этого, что же возбуждается обычным износом. В случае если соглашением о ипотеке никак не учтено другое, поручатель должен: — избежать из-за собственный счёт положенное собственность в абсолютной его цены с рисков потери и дефекты; — получать мероприятия с целью обеспеченья сохранности положенного собственности, в этом части с целью охраны его с посягательства и условий с края 3 персон; — подкреплять собственность, положенное согласно соглашению о ипотеке, в рабочем пребывании и поддерживать всегда затраты согласно содержанию данного собственности, а кроме того осуществлять его нынешний и фундаментальный обслуживание; — незамедлительно извещать залогодержателя о происхождении опасности потери либо дефекты положенного собственности; — потребовать объект ипотеки с Постороннего противозаконного обладания. В залогодателе находится угроза беспорядочной погибели либо дефекты собственности — объекта ипотеки, в случае если другое никак не учтено договором[18.c,63]

Поскольку предмет залога остаётся у должника, залогодержатель имеет ограниченные обязательства. Залогодержатель вправе: — проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, в том числе, если оно передано во владение третьих лиц; — требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки; — требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки.

При предъявлении третьими лицами к залогодателю иска о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодержатель имеет право участвовать в деле. В том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет её, залогодержатель вправе использовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и требовать от залогодателя возмещения понесённых в связи с этим необходимых расходов. Он также имеет право, действуя от своего имени, истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя[18.c,47].

Закон предусматривает прекращение права собственности залогодателя на предмет ипотеки вследствие выкупа например — бесхозяйственно содержимых культурных ценностей для государственных или муниципальных нужд, реквизиции ст.242 или национализации ст.235 предмета ипотеки. В таких случаях залогодатель получает другое имущество или соответствующую компенсацию и право залога будет распространяться на это имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы, полученной залогодателем компенсации[18.c,59].

В случаях, когда предмет ипотеки изымается у залогодателя по виндикационному иску в пользу законного собственника имущества ст.301 либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается. В приведённых выше случаях залогодержатель вправе потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой[11.c,249].

Залогодержатель имеет право требования досрочного исполнения обязательства и в том случае, если предмет залога погиб или повреждён либо право собственности или хозяйственного ведения на него прекращено, и залогодатель в разумный срок не восстановил его или не заменил другим равноценным имуществом. Замена предмета залога допускается только с согласия залогодержателя, если законом или договором об ипотеке не предусмотрено иное. Залогодержателю принадлежит право преимущественного удовлетворения своего требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки, независимо от того, кто является выгодо-приобретателем по договору страхования[28.c,54].

Вывод по главе II

Во второй главе нашей исследовательской работе, мы подробнее рассмотрели и проанализировали особенности ипотечного кредитования в гражданском праве. Раскрыли особенности договора об ипотеке в гражданском праве конкретно в России. Провели анализ нормативно – правового регулирования ипотеки. Пути составления формы и содержания договора об ипотеке. Так же, права и обязанности сторон в договоре.

Ипотека играет еще более важную роль на рынке продаж жилых домов, поскольку она позволяют людям с относительно небольшим личным доходом покупать дом.

Заключение

Ипотека, представляет собой уникальное средство обеспечения обязательств, открывающая собственнику земли возможность, установить на эту недвижимость одну или несколько ипотек, получить кредит в размере, всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. Кредитор же получает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Привлекательность залога недвижимого имущества (в том числе и земли) объясняется тем, что с его помощью проще произвести принудительное взыскание. В отличие от применения неустойки, поручительства или гарантии ипотека предполагает наличие заранее подготовленного для взыскания имущества, в данном случае - земельного участка.

Наибольшую актуальность ипотека приобретает во времена неустойчивой экономики, когда не преодолено недоверие участников рынка друг к другу. В данных обстоятельствах, ипотека обеспечивает надежность финансовых вложений.

Зарубежный опыт демонстрирует, что ипотека одновременно предлагает решение как социальных, так и экономических проблем, таким образом по этой причине внедрение в Российской федерации надлежащего в соответствии с нормой ходового приспособления станет содействовать ее общественно-финансовой стабилизации.

Библиография

Конституция Российской Федерации 1993 г.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон Российской Федерации от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ
Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983г. С последующими изменениями и дополнениями. Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1991г. №28, ст.963
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ ЗК РФ
Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» с изм. и доп. от 16 апреля, 26 ноября 2001 г.
Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»
Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке залоге недвижимости»
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с изменениями и дополнениями
Федеральный закон от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском фермерском хозяйстве» с изменениями и дополнениями
Федеральный закон от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации Банке России» с изменениями и дополнениями
Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» с изменениями и дополнениями
Федеральный закон от 12 февраля 2001 г. N 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон „Об ипотеке залоге недвижимости“
Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I „О залоге“ с изменениями и дополнениями
Закон Российской Федерации „Об основах федеральной жилищной политики“ от 24 декабря 1992г. № 4218-1
Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180 „О жилищных кредитах“
Указ Президента Российской Федерации „О реализации конституционных прав граждан на землю“ от 7 марта 1996г. №337
Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. N 631 „Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности“
Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 „О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования“
Постановление Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 2 „Об утверждении Порядка организации проведения продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды“
Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 „Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (с изменениями и дополнениями)24. 27. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 127 „О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации“ с изменениями и дополнениями
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 декабря 2005 г. N 8979/05 В случае обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться решением суда
Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 „О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“
Основные положения о залоге недвижимого имущества — ипотеке. Приложение к распоряжению Заместителя Председателя Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1994г. №96-ФЗ
Основы законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I
Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. №184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Строй-Информ.2002 г. №9.
Приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. №343 «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. — 2002 г. — №2.
Басин Е. В., Гонгало Б. М., Крошенников П. В. Залоговые отношения в России. М.,1993.
Башмаков А. А. Основные начала ипотечного права. Либава, 1891.
Вишневский А.А. Залоговое право. М.: БЕК, 1995.
Гантовер Л.В. Залоговое право. СПб., 1890.
Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. М.: Инфра-М, 1996.
Гражданское право. Учебник под. ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.: Проспект, 1997
Гражданское право. Том II. Полутом 1 под ред. доктора юридич. наук, проф. Е.А.Суханов — »Волтерс Клувер", 2004 г.
Гриненко С.В.Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: БЕК, 1997.
Зенин И. А. Гражданское и торговое право капиталистических стран. М. 1992.
Ипотека в России под ред. А.В.Толкушкина — «Юрист», 2002 г.
Кассо А. А. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев., 1898.
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г… Недвижимость: права и сделки новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов. — «Юрайт-Издат», 2004 г.
Комментарий части первой Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. Под ред. В. Кузнецова и Т. Брагинской. М. 1998.
Новицкий И. Б. Римское право. М.: Ассоциация «Гуманитарное знание». 1993.
Практический комментарий Закона РФ «О залоге». Под ред. Колюшина Е. 1992.
Сгибнева О.В. Основания требования досрочного исполнения обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество.Комментарий судебно-арбитражной практики. 1996.Вып.3. С.214
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте учебно-практическое пособие. — «Волтерс Клувер», 2006 г.
Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке залоге недвижимости» — «Правовая культура», 1999 г.
Толкушкин А.В. Комментарий постатейный к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке залоге недвижимости» — Система ГАРАНТ, 2005 г.
Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912.
Юмашев Ю. М., Бездудный М. А. Залог и его использование в коммерческих целях.: Паритет 1992.