Ипотечное кредитование в современной экономике - сущность, особенности, виды и проблемы

Содержание:

Наличие собственного дома привносит элемент благополучия и стабильности в жизнь людей, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появилось как можно раньше, а не после десятилетия ожидания. В этой связи альтернативы ипотечному финансированию нет.

Покупка жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Кредитные выплаты, отложенные на многие годы, включаются в текущие расходы, что позволяет эффективно планировать семейный бюджет и использовать часть средств на другие долгосрочные цели: крупные закупки, образование детей, поездки.

В свою очередь, ипотечные кредиты помогают банку диверсифицировать клиентскую базу, привлекать депозиты, находить источники дохода, которые дополняют и уравновешивают риски по кредитам и вкладам от бизнес-фирм.

Действительно, в последние годы многие российские банки уделяют все больше внимания ипотечному кредитованию, чтобы избежать или смягчить последствия бизнес-циклов, приводящих к периодическому сокращению традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также чтобы избежать жесткой конкуренции со стороны иностранных банков.

Ипотека недвижимости всегда была одним из самых надежных способов обеспечения надлежащего выполнения обязательств. Суть ипотеки заключается в том, что кредитор (так же известный как залогодатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, обеспеченного должником, обратить взыскание на заложенное имущество и взыскать с выручки причитающуюся с него задолженность. Недвижимость имеет высокую стоимость и считается одним из лучших - способов вложения капитала, так как ее цена не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

Следует отметить, что, несмотря на обилие программ по стимулированию жилищного строительства и кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без ряда дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить эти проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сравнить величину платежеспособного спроса основной массы населения, текущие цены на жилье, условия получения кредита на покупку квартиры или строительство собственного дома, общую стоимость активов, находящихся под контролем малого и среднего бизнеса.

Ипотечные инвестиционные схемы обеспечивают механизм сберегательного и долгосрочного кредитования по низким процентным ставкам. Ипотечные кредиты используются для финансирования, приобретения, строительства и санации жилых и коммерческих объектов. Требование к заемщику быть совладельцем здания для получения кредита означает, что в подавляющем большинстве случаев залог обеспечивает надежное обеспечение кредита.

В настоящее время формируется несколько типов систем ипотечного кредитования. Один из них полагается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость является не товаром, а активом и источником прибыли. Данная система включает в себя элементы ипотеки и оформления кредитов, обеспеченных объектом нового строительства, а также порционирование кредита.

Другая система основана на регистрации ипотеки на существующую недвижимость и получении кредита на новое строительство.

Существуют ипотечные системы, которые помимо банковского кредита под ипотеку используют ряд дополнительных источников финансирования, в частности, сертификаты приватизации, гранты муниципалитетов, финансирование со стороны компаний и физических лиц, дополнительные банковские кредиты под дополнительную ипотеку на землю, коттеджи, гаражи и другое имущество.

Наконец, можно заключить договор купли-продажи существующих объектов недвижимости с отсрочкой перехода права собственности на период нового строительства через фирму-посредника или аукцион, что позволяет финансировать новое строительство за счет средств, вырученных от форвардной продажи объектов недвижимости. В рамках этой системы снижаются коммерческие риски, связанные с волатильностью цен на строительство.

Ипотека может быть установлена на любое имущество, по отношению к которому ипотекодержатель имеет право продать или иным образом распорядиться: Земля (включая земли сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и другая собственность, используемая для предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые навесы, гаражи и другие потребительские сооружения; другая недвижимость.

Предмет ипотеки должен принадлежать ипотекодержателю для владения или полного бенефициарного управления. Участник совместного найма (без указания процентов каждого собственника) может оформить ипотеку только с письменного согласия всех собственников, а участник совместного найма может оформить ипотеку своих процентов без их согласия.

Все это подчеркивает большую социальную значимость ипотечного кредитования, которое может служить, во-первых, инструментом формирования среднего класса в России, а во-вторых, социальной основой решения демографической проблемы.

Таким образом, ипотечное кредитование сегодня является одним из эффективных инструментов решения многих важных социально-экономических и правовых проблем в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих экспертов, ипотечное кредитование сталкивается с серьезными проблемами в экономической сфере. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования, не предприняв соответствующих попыток. 

Сущность и особенности ипотеки

Слово "ипотека" имеет греческое происхождение (от греческого hypoteka: стоять, поддерживать). Впервые он был использован в законе Солона (VI век до н.э.).

В Римской империи уже в I веке н.э. были созданы ипотечные учреждения, выдающие ссуды под залог имущества частных лиц. Во время правления императора Антонина Пия (II в. н.э.) было разработано специальное законодательство для ипотечных банков. Уже тогда было около 50 банков и более 800 ростовщических и обменных пунктов. Банки стали специализироваться. Развивались различные банковские учреждения: муниципальные, религиозные и другие, появились прототипы сберегательных банков, сберегательных ассоциаций и т.д. Государство всегда оказывало большую помощь в ипотечном кредитовании, для этого были созданы специальные социальные учреждения. Например, при императоре Траяне были созданы фонды финансовой поддержки вдов и сирот, которые предоставляли ипотечные кредиты под 5% годовых - это была самая низкая процентная ставка в Риме в то время (аналогичные финансовые учреждения функционировали в России в XIX веке).

Понятие "ипотека" основано на древнеримских принципах залога и является его более совершенной формой. Со временем изменились только условия предоставления, объем и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения и кредитные отношения, связанные с ипотекой.

Ипотека - это форма обеспечения обязательств должника, при которой имущество остается в собственности должника, а кредитор получает право на удовлетворение за счет продажи имущества в случае невыполнения должником своих обязательств. Обязательством должника может быть не только банковское обязательство, но и обязательство, вытекающее из покупки, аренды, другого договора, причинения ущерба и т.д.

Ипотека имеет два существенных компонента - экономический и юридический.

С экономической точки зрения ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на недвижимость, где другие формы распоряжения (купля-продажа, обмен) юридически или экономически невозможны, и который способствует привлечению дополнительных средств для реализации проекта.

Юридически ипотека - это залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, оставляя имущество в руках должника.

Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит из трех компонентов и выражает их одновременно:

• Имущественные отношения;
• кредитные отношения;
• Финансовые отношения.

Имущественные отношения выражаются в переходе права собственности и владения, но не права владения, до момента прекращения платежей по долгам или реализации обязательств в случае неуплаты. Ипотека стимулирует обращение и перераспределение недвижимости путем обеспечения реализации прав собственности на объекты, где другие формы распоряжения нецелесообразны в данных конкретных условиях.

Кредитные отношения выражаются в предоставлении кредитов, обеспеченных ипотекой. Ипотека недвижимости служит инструментом получения финансовых ресурсов, необходимых для развития производства. Специфика ипотечных кредитов представлена ниже:

Во-первых, ипотека, как и любой залог, является средством обеспечения надлежащего выполнения другого (основного) обязательства, такого как ссуда или кредитный договор, лизинг и т.д. Таким образом, ипотека основывается на базовом обязательстве, так как без нее она становится бессмысленной.

Во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. Недвижимость включает в себя землю и все, что к ней прочно прикреплено: предприятия, жилые здания, другие здания и сооружения.

Ипотечный кредит - это долгосрочный кредит, предоставляемый банками юридическим или физическим лицам под залог недвижимости (земли, промышленных и жилых зданий, помещений, строений).

Виды ипотечных кредитов

В зависимости от объекта предусмотрена ипотека:

• Земля;
• Бизнес, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое для предпринимательской деятельности;
• жилой дом; квартира и часть жилого дома и квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат;
• летний дом, садовый домик, гараж или другое сооружение, используемое потребителями.
• самолет, морское судно, прибрежное судно и космический объект;
• строящееся здание

В зависимости от назначения, ипотечные кредиты могут выдаваться на покупку домов "под ключ", на покупку земли под строительство, реконструкцию или капитальный ремонт домов.

В зависимости от предмета кредита ипотека может быть выдана застройщиком или застройщиком, а также непосредственно будущим собственником жилья.

В зависимости от степени аффилированности заемщика ипотечные кредиты могут выдаваться сотрудникам банков, сотрудникам компаний - клиентов банка, клиентам риэлторских компаний и другим лицам, проживающим в регионе.

Требования к подаче заявления на получение ипотечного кредита варьируются в зависимости от региона. Данное отличие объясняется разнообразием банковских предложений, а также возможностью получения ипотечного кредита нескольких видов:

• Государственная ипотека, которая предоставляет кредит по сниженной цене и с более низкой процентной ставкой;
• прямое кредитование государством граждан, утвержденное на уровне законодательства о соответствующей поддержке с получением денежных сумм только на погашение ипотечного кредита полностью или частично;
• бонус в виде сниженной процентной ставки из государственного бюджета.

Лица, желающие получить ипотечный кредит по льготным ставкам, должны продемонстрировать, что им необходимо качественно улучшить свои жилищные условия.

Проблемы с просроченной дебиторской задолженностью

По данным ЦБ РФ, каждый 25 ипотечных кредитов характеризуется просроченной задолженностью. Рост чрезмерной задолженности по жилищным кредитам связан с целым рядом обстоятельств:

• снижение реальной покупательной способности и доходов большинства населения вследствие ухудшения макроэкономических параметров
• значительные колебания обменного курса по отношению к рублю, приводящие к его ослаблению и, как следствие, затрагивающие интересы заемщиков в иностранной валюте.
• Таким образом, низкие доходы населения и связанная с этим низкая платежеспособность являются основными причинами медленного роста программ ипотечного кредитования. По мнению экспертов, только 10% населения имеет возможность приобрести недвижимость через ипотеку, в то время как более 60% жителей нуждаются в улучшении жилищных условий.

ерьезной проблемой является выплата "серых" зарплат, но все больше банков учитывают скрытый доход при рассмотрении ипотечного заявления. Учитывая сложившуюся ситуацию со скрытой зарплатой, банки рассчитывают ежемесячный взнос по ипотечному кредиту в размере до 40% от семейного бюджета заемщика. Поэтому, обращаясь за ипотекой, многие заемщики показывают более высокий доход, который не соответствует действительности, а затем обнаруживают, что невозможно погасить кредит регулярно.

Таким образом, возможность регулярного ежемесячного погашения жилищных кредитов и поддержания необходимого уровня жизни требует совокупного дохода семьи в 2-3 раза выше, чем в среднем по стране. Качественное изменение ситуации возможно только при систематическом повышении заработной платы и последующем росте благосостояния населения трудоспособного возраста.

Внутренние и внешние проблемы ипотечного кредитования

Несмотря на активное развитие ипотечного кредитования, оно все еще не в состоянии в полной мере удовлетворить потребности граждан в решении жилищных вопросов. Внутренние проблемы российского рынка ипотечного кредитования:

Длительный период рассмотрения финансовых и кредитных организаций представленных кредитных заявок от потенциальных заемщиков. Например, если предметом кредита является недвижимость, а владельцем квартиры является физическое лицо, то рассмотрение заявки занимает 2-3 дня после предоставления полного комплекта документов.
При взаимодействии с потенциальным заемщиком банк может утвердить кредит на меньшую сумму, чем первоначально запрашивалось заемщиком. В результате заемщик вынужден отказаться от этого кредитного варианта, а это значит, что он просто лишен суммы денег, потраченных на подготовку документов в банк.
Необходимость дополнительных расходов на оплату услуг риэлторов, ипотечных брокеров.
Необходимо выбирать квартиры таким образом, чтобы они соответствовали требованиям (например, отсутствие несанкционированного переоборудования, низкий уровень износа, отсутствие мелких владельцев).
Проблемы внешнего ипотечного кредитования включают в себя:

1. Низкая способность потенциальных заемщиков выполнять свои обязательства;
2. низкие темпы строительства новых объектов недвижимости в регионах в сочетании с высокими ценами за квадратный метр;
3. отсутствие последовательности в национальном жилищном законодательстве, которое не соответствует современным условиям
4. Недостаточно развитая инфраструктура на рынке недвижимости;
5. высокие темпы инфляции в стране;
6. Нестабильная экономическая ситуация в стране;
7. высокие процентные ставки по ипотечным кредитам;
8. высокая степень монополизации ипотечного рынка;
9. небольшое количество социально ориентированных ипотечных программ;
10. Трудности миграционной политики.