Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Основные термины и понятия оценочной деятельности

Исходя из определения оценочной деятельности, которое дано в ФЗ № 135, в результате проведения оценки собственности оценщик должен определить стоимость этого объекта (в соответствии с 3 статьей ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости).

Стоимость – это общеэкономическое понятие, не имеющее общепринятого определения.

Однако, стоимости присущи определенные общепринятые черты, которые определяют ее сущность.

Первая черта – это полезность вещи, т.е. стоимость, выступает как мера полезности вещи. Полезность – это способность вещи удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Большое внимание этой категории (полезности) уделено в п. 7 раздела «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки» международных стандартов оценки (далее МСО).

Вторая черта состоит в том, что стоимость является мерой умственных и физических усилий человека (затрат труда) при создании вещи.

В-третьих, стоимость выступает как мера относительной редкости вещей, т.е. вещь не должна быть общедоступна (спрос должен превышать предложение).

В-четвертых, вещь, для того, чтобы обладать стоимостью, должна обладать способностью обмениваться на другие вещи или деньги.

В-пятых, важно, что в оценке стоимость выражается в денежных единицах.

Международные стандарты оценки определяют стоимость «…экономическим понятием, касающимся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы доступных для приобретения товаров или услуг»[1].

Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития № 256 от 20.07.2007г. (далее ФСО №1) в пункте 5 также содержит определение понятия стоимость.

В различных источниках литературы содержатся различные определения понятия «цена».

Цена – это денежные средства, уплачиваемые за объект оценки;

1.Приминение математических методов в оценке

Методической основой оценки имущества и имущественных прав выступает комплекс методических подходов, методов и оценочных процедур. Методические подходы представляют собой общие способы определения стоимости имущества, основывающиеся на принципах оценки. Они подразделяются на:

• затратный (имущественный - для объектов оценки в форме целостных имущественных комплексов и в форме финансовых интересов);

• доходный;

• сравнительный (аналогов продаж).

В ходе оценки используются несколько методических подходов, а также комбинации названных подходов.

Затратный (имущественный) подходпредполагает оценку стоимости объекта исходя из стоимости его воспроизводства (замещения) в ценах на дату оценки с дальнейшей корректировкой на сумму износа.

Доходный подходпредполагает оценку стоимости исходя из возможностей объекта приносить доход.

Сравнительный подходоснован на оценке стоимости объекта исходя из текущих стоимостей аналогичных объектов

Каждый из подходов имеет ряд разновидностей (методов), используемых при оценке конкретных объектов.

Методы оценки- последовательность оценочных процедур, посредством которых реализуются методические подходы. В основу каждого метода положен комплекс оценочных процедур. В то же время ряд оценочных процедур не составляют суть ни одного из методов, а выполняют роль отдельного этапа оценки. Таким образом, оценочные процедуры- это действия (этапы), проведение которых в определенной последовательности обеспечивает расчет стоимости объекта оценки.

Рассмотрим более подробно содержание каждого методического подхода.

Затратный (имущественный) основывается на принципах полезности и замещения: потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем его совокупные затраты на воспроизводство объекта в его нынешнем состоянии и в текущих ценах. Нынешнее состояние учитывается с помощью суммы износа. Стоимость в соответствии с этим методическим подходом может быть выражена с помощью следующего алгоритма:

Сзатр = (Св-И)тек цены (2.1)

где: Сзатр - стоимость объекта, определенная на основе затратного подхода;

Св - стоимость воспроизводства (замещения) объекта (стоимость воспроизводства (замещения) активов целостного имущественного комплекса);

И - износ объекта (обязательства по финансированию затрат на создание (приобретение) активов).

Результатом применения затратного (имущественного) подхода является остаточная стоимость замещения (восстановления) объекта оценки. Соответственно основными методами в его рамках выступают метод прямого восстановления и метод замещения.

К достоинством затратного (имущественного) подхода относятся:

- возможность проведения достаточно точной оценки расходов, связанных с созданием объекта;

- возможность поэлементной оценки составляющих целостного объекта;

- нормативно-методическая урегулированность.

Что касается недостатков, то для этого подхода характерно:

- ограниченное использование рыночной информации в оценке;

- трудоемкость всех оценочных процедур;

- трудности оценки объектов с большим сроком службы из-за сложности определения износа и прибыли предпринимателя.

Доходный подходосновывается на применении принципов ожидания и наиболее эффективного использования: стоимость объекта приравнивается к суммарной стоимости будущих доходов, ожидаемых от его использования наиболее эффективным образом, включая доход от возможной продажи объекта. Доходы приводятся в текущее время (дисконтируются), то есть

Сдоход = ( ∑ будущие доходы) тек. стоимость, (2.2)

где: Сдоход - стоимость ооъекта, определенная доходным методом.

Основными методами доходного подхода являются прямая капитализация дохода и непрямая капитализация дохода (дисконтирование денежных потоков).

Метод прямой капитализациидохода применяется для случаев прогнозирования постоянного по величине и равного по периодам прогнозирования чистого операционного дохода (денежного потока), получение которого не ограничено во времени. Чистый операционный доход (денежный поток) капитализируется при этом с помощью ставки капитализации.

Метод непрямой капитализации(дисконтирования) используется для случаев прогнозирования неодинаковых по величине, нестабильных в периодах прогнозирования чистых операционных доходов (денежных потоков), а также, в случае если их получение ограничено во времени. Чистые операционные доходы (денежные потоки) по периодам прогнозирования, в том числе стоимость реверсии приводятся в их текущую стоимость с помощью ставки дисконта.К преимуществам доходного подхода относятся:

- учитывается рыночная ситуация, поскольку приведение чистого операционного дохода (денежного потока) в текущую стоимость учитывает риск инвестиций в оцениваемый объект относительно общего инвестиционного риска;

- доходный подход является единственным, позволяющим оценить будущую доходность оцениваемого объекта, а также учесть перспективность и значение объекта на рынке производства и реализации продукции (работ, услуг).

К недостаткам доходного подхода можно отнести то, что:

- в основе подхода лежит прогнозирование, а не только фактическая информация о результатах деятельности;

- оценка рисков является достаточно субъективным процессом в Украине;

- подход дает довольно надежные результаты только в случае возможности четкого прогнозирования доходов, предполагаемых затрат, процентной ставки дохода на длительную перспективу;

- в условиях нестабильной экономики осуществление точного прогнозирования представляется весьма сложным и требует высокой квалификации оценщиков.

Сравнительный подходосновывается на учете принципа замещения и принципов, связанных с рыночной средой. Он предполагает, что субъекты рынка совершают сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываются на информации об аналогичных сделках, применяя ее к оцениваемому объекту. Однако, поскольку абсолютных аналогов найти практически невозможно, в рамках этого подхода используется механизм поправок. Сравнительный подход предусматривает анализ цен предложения или продажи объектов, которые аналогичны оцениваемому, и дальнейшую корректировку этих цен с целью учесть отличия между объектами сравнения и объектом оценки. В общем случае стоимость объекта, определяемая в соответствии с данным подходом может быть определена следующим образом:

С_{сравнит.}= С _аналог ±П. (2.3)

где: С_{сравнит}. - стоимость объекта, определенная на основе сравнительного подхода;

С _аналог - стоимость объектов-аналогов;

П - величина поправок.

Использование сравнительного подхода позволяет определить, в первую очередь, рыночную стоимость и ликвидационную стоимость. В качестве достоинств сравнительного подхода можно выделить:

- определение цены объекта на основе фактической цены купли-продажи аналогичных объектов в аналогичных условиях приобретения с использованием корректировок, обеспечивающих сопоставимость аналога с оцениваемым объектом;

- отражение фактически достигнутых результатов эксплуатации объекта;

- реальное отражение спроса на данный объект инвестирования.

Вместе с тем, сравнительный подход имеет ряд недостатков:

- игнорирование перспектив развития объекта в будущем;

- потребность сбора полной и достоверной информации по большому количеству аналогов, что является достаточно трудоемким процессом;

- необходимость выполнения сложных корректировок в процессе нивелирования различий оцениваемого объекта и аналога для определения итоговой величины стоимости.

В ходе оценки используются также комбинации названных подходов. Обычно они применяются, когда оцениваемый объект состоит из нескольких взаимосвязанных объектов, которые оцениваются раздельно.

Результатом применения различных подходов к оценке одного и того же объекта является получение различных значений стоимости.

В качестве окончательной величины выбирается, как правило, одно из значений (реже среднее, средне взвешенное или интервальное).

Ни один из подходов не имеет решающих преимуществ перед другими. Каждый из них используется для конкретных объектов и целей оценки. Названные подходы имеют целый ряд разновидностей, наличие которых определено различиями в объектах оценки. Характеристика разновидностей подходов применительно к отдельным объектам приведена в соответствующих главах.

2. Принципы оценки и их применение к различным объектам оценки

Для того, что максимально избежаатьсубъективизма в оценке, существуют принципы оценки недвижимости. Принципы оценки недвижимости – методические правила, основывающиеся на положениях экономической теории и позволяющие учесть, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.

Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости, имеющая в своей основе следующую логическую формулу:

Оценка недвижимости это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с недвижимостью с ее объектом в условиях рынка.

Следовательно, мы имеем три элемента: субъект, объект, рыночная среда. Отсюда вытекают и три группы принципов:

· принципы, основанные на представлениях пользователя,

· принципы, связанные с объектами недвижимости,

· принципы, связанные с рыночной средой.

Наконец, особое место занимает обобщающий принцип – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Первая группа – принципы, основанные на представлениях пользователя:

· полезности,

· замещения,

· ожидания.

Принцип полезности.

Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю. Полезность – способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время. ( Не вообще, а именно в данных условиях).

Следует иметь в виду, что потребности, удовлетворяемые объектом недвижимости, могут быть весьма многообразны:

- потребность в недвижимости как в предмете потребления;

- потребность в недвижимости как в средстве производства;

- потребность в недвижимости как в символе благополучия и престижа.

Принцип замещения.

Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. На этом принципе в той или иной мере базируются все три подхода к оценке недвижимости: сравнительный (рыночный) подход (РП), затратный (ЗП), доходный (ДП).

С точки зрения РП применение этого принципа означает: при наличии альтернативных возможностей рыночная стоимость данного объекта определяется ценой приобретения альтернативной приемлемой замены с теми же сроками и условиями финансирования.

С точки зрения ЗП принцип замещения означает – никто из рациональных покупателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он затратит на строительство аналогичного объекта (с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).

С точки зрения ДП принцип замещения означает: рыночная стоимость объекта устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения, обеспечивающего (с учетом рисков) доходность, равную доходности данного объекта.

Принцип ожидания.

Принцип означает, что приобретатель всегда связывает приобретение недвижимости с получением определенных выгод, наиболее явной формой которых является приносимый объектом доход. Соответственно, стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи.

Стоимость объекта есть функция от будущих денежных потоков, приведенных к их настоящей стоимости.

Вторая группа – принципы, связанные с объектом недвижимости (с землей, улучшениями и их взаимодействием):

· принцип остаточной продуктивности земли,

· принцип предельной продуктивности (принцип вклада),

· принцип возрастающего и уменьшающегося дохода,

· принцип сбалансированности,

· принцип экономического размера,

· принцип экономического разделения.

Принцип остаточной продуктивности земли.

В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала, труда и земли (об этом уже шла речь подробнее выше, в модуле 4). Соответственно этому стоимость созданного продукта представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимую прибыль и дохода, приходящегося на землю (ренты).

Рента (доля стоимости созданного продукта, приходящегося на землю), равна разнице между всей величиной стоимости, с одной стороны, расходами предпринимателя и доходом, приходящимся на капитал и труд, с другой. Иными словами, рента предстает как остаточный доход, приходящийся на землю, после того, как возмещены затраты внеземельных факторов производства и они получили «достойное» (соответствующее рыночному уровню) вознаграждение.

Принцип вклада.

Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание. Соответственно, вклад может быть положительным – прирост стоимости больше прироста затрат, и отрицательным – прирост затрат превышает прирост стоимости.

Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода.

Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются меньше, чем необходимые для их получения затраты. В основе данного принципа лежит закон предельной производительности, согласно которому в ситуации, когда изменяется лишь один фактор производства, прирост продукции первоначально растет, но после определенного уровня начинает падать, при том, что прирост фактора остается неизменным. Очевидно при этом, что увеличение вложений в землю целесообразно до тех пор, пока прирост дохода превышает прирост издержек.

Принцип сбалансированности (баланса).

Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли. Если к земле приложено недостаточно внеземельных факторов производства, то она «недозагружена», т.е. затраты на ее приобретение неэффективны. Если же земля «перегружена», то неэффективны вложения в излишние улучшения. В любом случае эффективность землепользования ниже, чем при оптимальном соотношении факторов производства.

Принцип экономического размера.

Данный принцип - обратная сторона принципа сбалансированности. Если принцип сбалансированности говорит о том, что при данной величине земельного участка существует определенное оптимальное количество внеземельных факторов, обеспечивающее максимизацию стоимости объекта, то принцип экономического размера предполагает, что для реализации определенного варианта застройки всегда существует определенное количество земли, обеспечивающее оптимальный масштаб землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Принцип экономического разделения

Права на недвижимую собственность следует комбинировать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта. Указанный принцип может быть использован для определения «достаточности» или «избыточности» прав при том или ином использовании недвижимости. Так, речь может идти о том, что продавец недвижимости требует приобретения покупателем в собственность, как здания, так и земельного участка, на котором оно расположено. В то же время с точки зрения максимизации общей ценности недвижимости может быть более разумным аренда земли (например, долгосрочная).

Принцип означает, что права на недвижимость следует разделять и комбинировать таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.

Третья группа – принципы, связанные с рыночной средой:

· зависимости,

· соответствия,

· спроса и предложения,

· конкуренции,

· изменения.

Принцип зависимости.

Смысл принципа в том, что стоимость объекта недвижимости, обладающего определенными параметрами и используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект. При этом в качестве факторов внешней среды выступают характер окружающей застройки, экономические, экологические и иные факторы. Оценивая недвижимость, оценщик должен определить, как влияет местоположение объекта на его ценность для потребителя, и какой вариант использования может быть в условиях данной внешней среды наиболее эффективным (например, отказаться от использования помещения в качестве офиса и использовать его как торговое).

Принцип соответствия.

Суть принципа состоит в том, что характеристики объекта недвижимости – архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг – должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка. Этот принцип важен при принятии градостроительных решений, при определении требований, которые предъявляются к объектам разных категорий, и предполагает, что все компоненты объекта соответствуют друг другу.

Нарушение принципа соответствия проявляется через такие процессы как регрессия и прогрессия. Регрессия находит свое отражение в том, что объект, имеющий излишние улучшения, неизбежно потеряет в своей цене, если окружающая его застройка относится к существенно более низкому классу. Например, если в районе, где цена домов не превышает 30 000$, будет построено здание, на которое затрачено 150 000$, то, скорее всего, рынок оценит его существенно ниже произведенных затрат.

Принцип спроса и предложения.

Смысл принципа состоит в том, что цены на недвижимость, в конечном счете, определяются соотношением спроса и предложения на рынке.

Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

Должны быть учтены также такие обстоятельства, как низкая эластичность предложения на рынке, наличие факторов, противодействующих действию силам спроса и предложения (например, ограниченные возможности выхода на рынок новых игроков-застройщиков под влиянием местных администраций).

Принцип конкуренции.

Содержание принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции, как силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости, как во внутриотраслевом, так и в межотраслевом разрезе.

Следование данному принципу требует особого внимания к данным о сверхвысокой доходности, поскольку действие конкуренции должно привести к ее снижению до среднеотраслевого уровня. Оценщик должен выяснить, чем обоснованы сверхвысокие прибыли, насколько продолжителен может быть их поток, каковы риски, связанные с его получением.

Принцип изменения.

При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходят различные этапы. В развитии объектов недвижимости, их комплексов, рынка в целом могут быть выделены такие этапы как зарождение, рост, стабилизация, упадок. Цикличность развития должна приниматься оценщиком при определении стоимости недвижимости, которая неизбежно изменяется с течением времени. Любая оценка стоимости должна осуществляться на определенную дату.

Итоговым, синтезирующим принципом, исходя из которого должна производиться оценка недвижимости, являетсяпринцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ):

наилучшее и наиболее эффективное использование - это такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.

Принцип ННЭИ, как видно из его определения, включает в себя четыре составляющих:

· физическая возможность,

· юридическая правомочность,

· финансовая осуществимость,

· экономическая эффективность.

Следование принципу наилучшего использования предполагает сопоставление двух аспектов использования земли – получаемого результата в виде определенного варианта застройки земельного участка и необходимых для достижения данного результата издержек.

Под наилучшим вариантом застройки понимается такой вариант застройки, который обеспечивает максимум дохода при минимуме издержек.

Классическое определение принципа гласит: Наилучшее использование это «.. то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, и которое приводит к наивысшей стоимости земли» (Дж. Фридман, Н. Ордуэей. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, М., 1995. с. 270).

Дж. Фридман и Н. Ордуэей выделяют следующие факторы, определяющие наилучшее использование:

· рыночный спрос (определение разумного (т.е. соответствующего тенденциям спроса) варианта использования участка и его конкурентного дифференциала (его преимуществ перед аналогичными по назначению объектами). Величина возможного рыночного спроса может быть определена на основе использования таких показателей как коэффициент емкости рынка и коэффициент проникновения на рынок;

· потенциал местоположения (предполагает анализ земельного участка с учетом его окружения ( имеющихся вариантов землепользования) и доступности);

· правовая обоснованность (предполагает анализ правил застройки, имеющихся и возможных ограничений и обременений, позиции населения и пр.);

· ресурсное качество участка (предполагает анализ возможных вариантов использования участка в аспекте взаимодействия факторов производства для определения наилучшего варианта застройки с точки зрения выгод (продаж) и затрат. При этом важны не сами по себе минимум затрат или максимум выгоды, критерий – максимум дохода (разницы).

· технологическая обоснованность (определение возможности реализации проекта застройки в установленные сроки с нужным качеством);

· финансовая обеспеченность (способность проекта обеспечить возврат вложенных средств и дохода с учетом периода получения средств, выручки, затрат и пр.) .

При анализе варианта наилучшего использования следует обратить также внимание на следующие обстоятельства:

Во-первых, в чистом виде принцип наилучшего использования применим к доходной недвижимости, т.е. такой, которая приобретается для извлечения дохода (независимо от ее функционального назначения). Наилучшим является такой вариант, при котором объект недвижимости за определенный период времени принесет самый высокий чистый доход».

Во-вторых, вариант использования должен быть реально возможным, а не умозрительным, т.е. вовсе не обязательно перебирать все теоретически мыслимые варианты застройки земельного участка, выбор сравниваемых вариантов должен основываться на реальной оценке состояния рынка и земельного участка.

В-третьих, наилучшее использование – не вечно. С течением времени под влиянием изменения характера окружающей застройки, транспортных путей и пр. вариант наилучшего использования неизбежно измениться. Вопрос стоит лишь в том, как скоро это произойдет, а это зависит от того, насколько верным в долгосрочном плане является выбор того или иного варианта использования. Важно иметь в виду также, что как окружение влияет на объект, так и объект влияет на окружение, сам становится частью последнего.

В-четвертых, по общему правилу, вариант наилучшего использования должен комплиментарный характер, дополнять окружающую застройку. При этом, однако, следует правильно понимать принцип комплиментарности. В каждом данном случае он имеет собственное выражение. Например, под ним может пониматься и строительство еще одного жилого дома в микрорайоне, но может пониматься и строительство торгового комплекса в жилом микрорайоне, и строительство торгового комплекса в ряду ему подобных.

В-пятых, наиболее глубоким теоретическим основанием принципа наилучшего использования является теория общего экономического равновесия. Наилучшее использование это такое использование, которое соответствует равновесию спроса и предложения, которое всегда является лишь моментом в развитии рынка.

В-шестых, в полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке свободных (незастроенных) земельных участков, для которых возможен максимальный диапазон вариантов использования. При этом возможно, что наилучшее использование может быть и таким, которое потребует расширения участка путем присоединения к нему соседних. При этом речь должна при этом идти о сравнении затрат на приобретение дополнительной земли и приобретаемых при этом выгод.

Если речь идет о застроенном участке, то применение принципа наилучшего использования может предполагать и сравнение различных вариантов использования уже существующих улучшений и сравнение вариантов их модернизации. При этом в любом случае необходимо оценить как издержки, связанные с тем или иным вариантом и доходы, который он может принести, используя методы расчета чистой текущей стоимости.

Принцип, а точнее, концепция наилучшего использования является одной из фундаментальных основ экономики, оценки, управления и развития недвижимости. При оценке стоимости недвижимости этот принцип означает, что оценщик должен исходить из того, что разумный приобретатель будет стремиться к наилучшему использованию недвижимости, а значит, именно, исходя из этого варианта, должна определяться стоимость объекта. При развитии недвижимости застройщик для успеха должен стремиться к тому, чтобы реализуемый им проект соответствовал бы наилучшему использованию земельного участка или преобразуемого здания. При управлении уже существующим объектом менеджер должен стремиться обеспечить наилучшее использование объекта управления.

3. Процесс оценки различных объектов

Процесс оценки — это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости.

Этап 1. Определение задачи оценки.

· идентифицируется оцениваемыйобъект (фиксируется местоположение, физический состав, статус);

· устанавливается цель оценки;

· устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, инвестиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки;

· устанавливаются оцениваемые имущественные права;

· устанавливается дата оценки.

Этап 2. Составление плана работ и договора на проведение оценки.

· график работ по оценке;

· источники и способы сбора информации;

· затраты на сбор и обработку информации;

· оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости;

· вознаграждение оценщика;

· составляется договор на оценку

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Этап 3. Сбор и анализ информации.

· осмотр объекта и прилегающей территории;

· юридическое описание объекта недвижимости;

· физические характеристики и местоположение;

· экономическая информация;

· проверка достоверности собранной информации;

· анализ и обработка информации.

Этап 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

4.1. Анализ земельного участка как условно свободного

4.2. Анализ земельного участка с улучшениями

Этап 5. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов

Доходный подход. Основа доходного подхода — представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

Сравнительный подход. Основан на сопоставлении оцениваемого объекта и сопоставимых (т. е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно проданных на рынке.

Затратный подход. Оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа — снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Этап 6. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

· проверка полученных данных о величине стоимости;

· проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

· выведение итоговой стоимости.

Этап 7. Составление отчета об оценке

Отчет об оценке — итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В отчете об оценке должны в обязательном порядке быть указаны

· дата составления и порядковый номер отчета;

· основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

· место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

· точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

· стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

· последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

· дата определения стоимости объекта оценки;

· перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком.

4. Виды стоимости

Рыночная стоимость

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость определяется в случаях, если:

предполагается сделка по отчуждению объекта оценки, в том числе при определении выкупной цены, при изъятии объекта оценки при отсутствии государственных регулируемых цен, либо для государственных нужд;
при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
объект оценки выступает объектом залога, в том числе при ипотеке;
при внесении неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал, при определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
при определении стоимости ценных бумаг, которые либо не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг, либо обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг менее, чем шесть месяцев;
при принятии решения о начальной цене продажи имущества в рамках процедур банкротства.

Инвестиционная стоимость

стоимость имущества для конкретного инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором, с группой инвесторов или организацией, имеющим определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования. Инвестиционная стоимость объекта оценки может быть выше или ниже рыночной стоимости этого объекта оценки.

Инвестиционная стоимость определяется в случаях:

если предполагается совершение сделки с объектом оценки в условиях наличия единственного контрагента;
если объект оценки рассматривается в качестве вклада в инвестиционный проект;
при обосновании или анализе инвестиционных проектов;
при осуществлении мероприятий по реорганизации предприятия.

Ликвидационная стоимость

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден за срок, недостаточный для привлечения достаточного числа потенциальных покупателей, либо в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Ликвидационная стоимость определяется при продаже на открытом аукционе имущества обанкротившегося предприятия, аресте имущества в результате судебного разбирательства, либо на таможне. Ликвидационная стоимость может определяться дополнительно к рыночной стоимости при кредитовании под залог имущества.

Утилизационная стоимость

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден как совокупность содержащихся в нем элементов и материалов при невозможности продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования.

Утилизационная стоимость определяется по окончании срока полезного использования объекта оценки, либо при наличии существенных повреждений, если дальнейшее использование объекта оценки по назначению невозможно.

Восстановительная стоимость

(стоимость воспроизводства и замещения) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, или на создание объекта, аналогичного объекту оценки, с применением существующих на дату проведения оценки материалов и технологий.

Восстановительная стоимость определяется:

при расчете налоговой базы по налогу на прибыль, по налогу на имущество;
для целей налогового учета при внесении основного средства в качестве взноса в уставный капитал;
при переоценке основных средств для целей бухгалтерского учета;
в рамках затратного подхода при оценке имущества.

Восстановительная стоимость может определяться при страховании имущества.

Специальная стоимость

стоимость, дополнительная по отношению к рыночной стоимости, которая может возникнуть благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать в большей степени для покупателя, имеющего особый интерес, чем для рынка в целом. В частности, специальная стоимость может рассчитываться в целях определения синергетического эффекта при реорганизации предприятия.