Объекты оценки: перечень, идентификация и описание
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что полноценное исследование предприятия как объекта оценки: изучение его ретроспективы, анализ активов, исследование его маркетинговой, правовой и производственной среды позволяют сформировать корректную модель функционирования бизнеса с учетом его специфики и правильно провести оценку его стоимости.
Идентификация объекта оценки - это комплексное исследование состояния объекта оценки, позволяющее получить полноценное понимание оцениваемого предприятия не только на момент проведения оценки, но и в ретроспективном и прогнозном периодах.
Важно отметить, что федеральными стандартами оценки предъявляются четкие требования к составлению отчета об оценке, в том числе к идентификации объекта оценки:
принципы существенности и обоснованности – отчет должен содержать всю информацию, оказывающую влияние на формирование стоимости объекта оценки; данная ценообразующая информация, должна быть подтверждена;
принцип однозначности – содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета, а также допускать неоднозначного толкования отчета;
принципы проверяемости и достаточности – содержание отчета об оценке, состав и последовательность изложения ценообразующей информации должны позволить пользователям отчета воспроизвести расчет стоимости объекта оценки и привести его к результатам, содержащимся в отчете.
ОСНОВНАЯ ЧАСТЬ
Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости.
Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации. Необходимая информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным законодательством.
Правильное юридическое описание должно учитывать конкретную региональную систему обследования и описания земельных участков, которое состоит из описания их границ, государственной системы обследования, а также процедуры описания и составления карты участков и кварталов.
Идентификация подлежащих оценке имущественных прав. Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав частных либо юридических лиц, которые они могут иметь или предъявлять на собственность, а также использование земельных участков и строений.
Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или частичными имущественными правами, обусловленными отделением или разделением прав собственности. В процессе определения рыночной стоимости недвижимости оценщик учитывает такие ограничения прав собственности, как договор аренды, сервитуты, ограничения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством или наземной территорией.
Сфера применения или назначение результатов оценки – это экономическая процедура, осуществляемая впоследствии заказчиком на основе полученного оценщиком результата стоимости.
Оценка стоимости недвижимости проводится для определения:
· цены купли-продажи;
· суммы залога при кредитовании;
· базы налогообложения;
· условий арендного договора;
· базы справедливой компенсации при отчуждении имущественных прав;
· базы договора страхования.
Содержание процесса идентификации объекта оценки – предприятия
I этап. Анализ правоустанавливающих документов
На данном этапе анализируются официальные документы, подтверждающие правоспособность юридического лица.
Анализ правоустанавливающих документов необходим, поскольку под фразой «объектом оценки является пакет акций/доля в уставном капитале» всегда подразумевается, что оценивается то или иное вещное право на указанный актив. Необходимо описать оцениваемые права на пакет/долю в уставном капитале предприятия. В тех случаях, когда объект оценки находится в залоге, передан в доверительное управление, и т. п. следует точно определять реально существующий состав прав, и состав прав, которые оцениваются (эти составы прав могут не совпадать).
II этап. Анализ корпоративной структуры и управления предприятием.
Результаты анализа корпоративного управления будут использованы оценщиком для:
-последующего обоснования применяемых размеров скидок (премий) за отсутствие контроля (его наличие и степень),
-выявления признаков заинтересованности акционеров в приобретении оцениваемого пакета акций,
-анализа цен в ранее состоявшихся сделках с пакетами акций предприятия.
Таким образом, описание в отчёте распределения акций общества между всеми его акционерами (имеющими пакеты акций, позволяющих влиять на принимаемые Общим собранием акционеров решения) является необходимым для того, чтобы охарактеризовать полезность объекта оценки в части возможностей его владельца влиять на управление обществом. Это является существенным свойством объекта оценки, определяющим «управленческую» часть его рыночной стоимости.
III этап. Анализ деятельности предприятия в ретроспективном периоде и на дату проведения оценки.
IV этап. Анализ внешнего окружения предприятия
Анализ состояния предприятия – это не только исследование процессов, происходящих в структуре самого предприятия, это, прежде всего анализ той среды, в которой предприятие функционирует. Обычно разделяют внутреннюю среду предприятия, факторы которой определяются целиком управленческими решениями (цели предприятия, его структура, кадры, технологии), и внешнюю среду. Внешнюю среду представляют факторы микро- и макросреды.
V этап. Экспресс-диагностика финансового состояния предприятия
Наиболее достоверные результаты при анализе различных сфер деятельности предприятия дает диагностика финансового состояния предприятия; любой аспект бизнеса отражается на финансовом положении предприятия.
Обычно диагностика финансового состояния предприятия охватывает ретроспективный период 3-5 лет. Здесь необходимо установить, присущ ли деятельности предприятия фактор сезонности, и для анализа брать период до и после «наступления сезонности».
Таким образом, основное, что должно быть сделано в процессе финансовой диагностики предприятия – это выявить тенденции изменения состояния предприятия, установить причины существенного изменения каких-либо производственных и финансовых показателей, дать оценку глубины его несостоятельности.
VI этап. SWOT-анализ
В заключении аккумулируется информация, полученная в рамках каждого из вышеуказанных этапов. Это позволяет сделать SWOT-анализ (Strenght – сила, Weakness – слабость, Opportunities – возможность, Threats – угрозы). SWOT-анализ позволяет выявить факторы опасности и новых возможностей предприятия во внешней среде; определить факторы силы и слабости внутреннего состояния предприятия.
Здесь выявляются и объясняются факторы деятельности предприятия, которые не поддаются количественному учету.
VII этап. Анализ перспектив развития предприятия
Полезность предприятия определяется как уже достигнутыми показателями доходности, так и ещё нереализованными возможностями её повышения. То есть стоимость предприятия оценивается не в состоянии «как есть» на дату проведения оценки, а с учётом текущего значения прироста его стоимости в будущем вследствие разумных улучшений бизнеса, которые рациональный приобретатель произвёл бы в рамках доступного финансирования.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Следует отметить, что планы развития предприятия должны быть обоснованными, как с физической (например, планы по расширению имущественного комплекса на существующей производственной площадке), так и с экономической (экономическая целесообразность инвестиций, реальный рынок сбыта/потребления) точек зрения.
Подводя итог вышесказанному, следует сделать вывод, что исследование объекта оценки является важной и многогранной задачей, решаемой в несколько этапов с использованием инструментов системного, статистического и экономического анализа и только тщательный комплексный анализ позволяет получить полноценное понимание полезности и соответственно стоимости объекта оценки для собственников, потенциальных инвесторов и других участников рынка.
- Фреймовая модель знаний
- Понятие и система криминалистической техники
- Криминалистическое значение следов
- Один день из будущего. Как я достигла своих целей
- Понятия искусственного интеллекта интеллектуальных информационных систем (ИИС) классификация ИИС
- Экспертиза ценности документов
- The Creative Impulse” “Do you like the story? Why?
- Профессия, специальность, специализация как характеристики труда
- Законы, методы, принципы социального управления
- Этический аспект в практике управления персоналом
- In Another Country” “Was the major brave? Why do you think so?
- Is He Living or is He Dead?». “Do you like the story? Why?