Экономическая эффективность аренды имущества - концепция, цель, характеристики и логика

Содержание:

Россия 1990-х годов. Благоприятный кризис. Взаимная задолженность предприятий, малые банкротства, частые аварии. Все более быстрое физическое и моральное старение оборудования постоянно снижает конкурентоспособность российских товаров, что косвенно увеличивает стоимость промышленных товаров и изгиб отечественных товаров. В настоящее время, по мнению многих экспертов, падение производства в РФ более чем на 60% по сравнению с 1990 г. И, несмотря на 1999-2000 гг., произошел небольшой рост ВВП, о восстановлении уровня промышленного производства до реформы говорить не приходилось и многое другое. Хотя физический износ основного производственного оборудования варьируется от 60% до 90% в зависимости от национального производственного сектора, подавляющее большинство машин и механизмов устарело. Можно говорить и о недоиспользовании производственных мощностей, так как на продукцию этих мощностей нет спроса на растворители. При относительно небольших усилиях эти объекты можно модернизировать и эксплуатировать. Однако в настоящее время многие организации развитых стран в свое время оказались в аналогичных условиях. Какие методы были использованы для выхода из кризиса и какие методы могут быть использованы в России - конечно, после адаптации. Особенно это касается лизинга.

Новые российские факты, отрасль, особенно бизнес, сталкиваются с проблемами в условиях нарастающей конкуренции, высоких цен на продукцию и падения рынка сбыта из-за банкротства, поставщиков сырья, материалов и ограниченных финансовых ресурсов, поиска новых технологий и ухода со старого рынка.

Теперь можно сказать, что промышленное оборудование, машины, новые технологии, промышленное оборудование - это особый бизнес - мировой опыт, как внутри стран, так и на международном уровне, через лизинг.

В настоящее время активно работают многие компании, такие как страховая компания, коммерческий банк, специализированная лизинговая компания, финансовый отдел промышленной компании или постоянно растущий инвестор.

Многолетний опыт использования лизинговых операций в коммерческой деятельности многих стран мира свидетельствует об их эффективности.

В настоящее время большинству российских предприятий не хватает оборотных средств. Они не могут обновлять свои основные фонды, использовать достижения научно-технического прогресса и вынуждены брать займы.

Существуют различные виды кредитов, но если Вам необходимо обновить основные фонды, то лизинговое оборудование часто бывает более выгодным. В то же время, экономия для предприятия по сравнению с традиционным кредитом на приобретение основных средств часто составляет до 10% от стоимости оборудования за период лизинга от одного года до пяти лет. Лизинговые сделки выгодны всем сторонам: одна сторона получает постепенно погашаемый кредит и необходимое оборудование; другая сторона получает гарантию возврата кредита, так как объект лизинга является собственностью арендодателя или финансирующего банка до момента заключения окончательной сделки.

Концепция лизинга, цель и договор

Аренда на латыни означает договор аренды или соглашение о передаче права собственности на недвижимость другому лицу при определенных условиях. Традиционное определение аренды гласит, что одно лицо (лизингодатель) временно приобретает имущество для другого лица (лизингополучателя) или передает его в пользование (или только в пользование) в обмен на плату.

Аренда - это аренда недвижимости, основанная на договоре о временном использовании недвижимости за плату.

Подвижным и недвижимым имуществом считаются сдаваемые в аренду объекты, называемые землей (компании не могут быть сданы в аренду), которые не теряют своих природных свойств в процессе использования, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства. В процессе лизинга должно быть четко определено, какое частное имущество должно быть передано в лизинг, т.е. данные, позволяющие индивидуально адаптировать объект лизинга, должны быть указаны непосредственно в договоре лизинга. В иностранном праве разрешается сдавать в аренду не только вещи, но и имущественные права, а также ценные бумаги (особенно акции) и даже торговые компании.

Форма договора. Если договор аренды заключается в Российской Федерации на срок более одного года, то он должен быть заключен в письменной форме (пункт 1 статьи 609 ГК РФ), а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока действия договора (статья 1 статьи 609 ГК РФ). Также, если целью договора является строительство или сооружение (статья 1, статья 651 ГК РФ); Целью договора является занятие транспортным средством (статья 633 ГК РФ).

Аренда недвижимости подлежит государственной регистрации (договор регистрируется в соответствующем региональном органе Федеральной регистрационной службы).

Арендодатель (лизингодатель) - физическое или юридическое лицо, которое предоставляет недвижимость арендатору во временное пользование и за плату. Имущество может быть сдано в аренду только владельцем или лицом, уполномоченным владельцем или по закону.

Арендатор (арендатор, арендодатель, арендодатель) - физическое или юридическое лицо, входящее в состав арендатора и оплачивающее пользование и владение или пользование имуществом, переданным арендодателю. Гражданское законодательство не налагает на арендатора никаких требований или ограничений (за исключением гражданско-правовой дееспособности и других гражданских отношений).

Аренда недвижимости - это форма имущественных отношений, суть которых заключается в том, что владелец (арендодатель) передает свое имущество другому физическому или юридическому лицу (лизингополучателю) во временное владение и пользование в обмен на арендную плату.

Общие характеристики аренды недвижимости

Аренда имущества, как и любая другая хозяйственная деятельность, осуществляется с целью получения прибыли или иного выгодного экономического эффекта. Поэтому в теории и на практике одним из актуальных вопросов остается определение экономической эффективности аренды недвижимости и ее повышение.

Напомним, что под имуществом в системе гражданско-правовых отношений обычно понимается определенный набор вещей, то есть объекты материального мира, которые представляют ценность для человека с точки зрения удовлетворения его потребностей (в том числе деньги и ценные бумаги), а также имущественные права на получение вещей.

Имущество имеет владельца (владельца), который владеет, пользуется и распоряжается им. Таким образом, собственник может арендовать имущество, находящееся в распоряжении (например, если оно в настоящее время не востребовано или не используется и в то же время кому-то необходимо).

Это означает передачу права владения и пользования имуществом другому лицу в течение определенного периода времени. Взамен владелец получает арендную плату, что является его экономической заинтересованностью в такой сделке. Важно, чтобы арендатор использовал собственность, чтобы его промежуточные или конечные потребности могли быть удовлетворены.

Имущество может быть сдано в аренду на определенный срок (до 49 лет) или без указания конкретного срока (бессрочная аренда). Кроме того, в некоторых случаях арендатор может передать арендованный актив третьей стороне. Эта форма аренды называется субарендой и имеет те же характеристики, что и традиционная аренда недвижимости.

В основе бизнеса по аренде недвижимости лежат принципы, согласно которым арендодатель, лизингополучатель и государство выступают гарантом законности и порядка в обществе. Эти принципы:

• Смена хозяйствующего субъекта;
• Возврат собственности владельцу в натуральном выражении - в натуральном или стоимостном;
• Равенство сторон;
• Договорная природа отношений;
• Материальная и правовая ответственность сторон;
• Оплата.

Логика заключения договора аренды недвижимости

Компании, нуждающейся в дополнительной недвижимости, часто приходится решать для себя, какая сделка более выгодна - сдавать недвижимость в аренду или покупать в кредит. Для этого необходимо рассчитать чистый лизинговый эффект, который определяется как разница между общей суммой кредитных платежей и общей суммой лизинговых платежей.

Давайте рассмотрим пример. Компании необходимо оборудование стоимостью 400 000 рублей. Коммерческий банк готов кредитовать эту сумму на 5 лет по годовой процентной ставке 10%. Схема выплат выглядит следующим образом: В конце каждого года выплачиваются проценты (т.е. 40 000 рублей), а в конце пятого года - вся сумма (т.е. 400 000 рублей). Это означает, что банк должен заплатить 40 000 х 5 + 400 000 = 600 000 рублей.

Кроме того, не следует забывать, что собственность становится собственностью компании. Следовательно, ему придется заплатить налог на недвижимость. Ставка земельного налога должна быть 20%. Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, полностью амортизированная за 5 лет (т.е. остаточная стоимость на конец пятого года равна нулю). Тогда общая сумма налоговых платежей составляет (360 000 + 280 000 + 200 000 + 120 000 + 40 000) х 0,2 = 1 000 000 х 0,2 = 200 000 рублей.

Таким образом, общая сумма расходов компании в случае приобретения недвижимости в кредит составляет 600 000 + 200 000 = 800 000 рублей.

С другой стороны, на рынке существует специализированная компания - лизинговая компания. Их предложение состоит в том, чтобы сдать недвижимость в аренду на 5 лет. В конце каждого года арендатор должен платить арендную плату в размере 150 000 рублей. То есть общая сумма расходов компании на аренду недвижимости составит 150 000 х 5 = 750 000 рублей. (В этом случае налоговые обязательства не возникают).

В рассматриваемом примере чистый эффект от лизинга равен 800 000 - 750 000 = 50 000 руб. Положительное значение эффекта чистого лизинга указывает на то, что лизинг имущества более эффективен для компании, чем его покупка в кредит.

Размер арендной платы как показатель экономической эффективности арендных отношений

Как для арендодателя, так и для лизингополучателя рентабельность арендованного имущества в значительной степени определяется суммой арендной платы. Порядок и условия уплаты арендной платы определяются договором аренды, который заключается между арендодателем и арендатором до фактической передачи права собственности.

Арендная плата может быть установлена для всего арендуемого имущества или отдельно для его составных частей. Кроме того, стороны договора имеют возможность менять арендную плату (отсюда и экономия на аренде недвижимости), но это, как правило, возможно не чаще одного раза в год.

Законодательство предусматривает ряд случаев, когда арендная плата выплачивается по фиксированной ставке, определяемой уполномоченным государственным органом (чаще всего это связано с передачей в аренду государственного имущества, выполнением государственного заказа или исполнением судебных решений).

Частота лизинговых платежей имеет особое значение. Это может быть ежемесячно, ежеквартально или ежегодно. Если арендатор существенно и систематически нарушает условия выплаты лизинговых платежей, арендодатель имеет право потребовать досрочной выплаты лизинговой платы или досрочного расторжения договора лизинга.