Денежная оценка земельного участка - особенности, важность, принципы и виды

Содержание:

С развитием рынка земли в России роль экспертной денежной оценки земли постоянно возрастает, так как без информации о стоимости земли невозможно успешно проводить земельные сделки. Конечно, вы хотите принимать экономически обоснованные решения и хотите получить объективную информацию о стоимости интересующего вас земельного участка. Поэтому оценка земли становится необходимостью.

Каждый участок земли, независимо от его размера, имеет определенную рыночную стоимость. Рыночная стоимость земельного участка меняется со временем, поэтому оценка земельного участка производится в определенный момент времени. В случае изменения целевого назначения земли (разрешенного использования), ее рыночная стоимость также изменится.

Независимая оценка земли физического или юридического лица позволяет определить фактическую стоимость соответствующего объекта в определенный момент времени.

Для физических лиц оценка земельных участков (участков) обычно необходима для определения стоимости на продажу, залога при получении кредита или ипотеки, определения налогов при дарении земли, для регистрации в качестве наследства, при разделе имущества в бракоразводном процессе и др.

Оценка земельных участков для предприятий и организаций проводится с целью получения объективной информации о стоимости земельного участка для определения возможности его залога, продажи или собственного пользования и т.д.

Рынок земли и его особенности

На современном этапе социально-экономических преобразований в Российской Федерации и ее субъектах особое значение придается вопросам управления земельными отношениями. Основополагающее значение имеет тот факт, что земля больше не воспринимается только как источник природных богатств или как средство производства для развития сельского хозяйства.

С принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации земля одновременно считается недвижимой собственностью, предметом права собственности и других прав на землю. Земля как таковая является основой имущественных отношений, являясь основополагающим элементом земельных и имущественных отношений.

Кроме того, в Земельном кодексе РФ закреплено конституционное положение о том, что земельные участки могут находиться в частной, коммунальной, государственной и иной собственности. Таким образом, принцип многообразия форм собственности, лежащий в основе земельной реформы, проведенной в последнее десятилетие, был закреплен в законе высшей юридической силы.

Установление различных форм собственности на землю усложняет управление земельными отношениями.

Для определения оцененных прав на земельный участок в контексте оценки необходимо четко определить содержание термина "земельные отношения".

Земельные отношения - это отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами и гражданами по вопросам владения, пользования и распоряжения землей, а также государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют особый правовой статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами.

Важность денежной оценки земельного участка

Денежная оценка земли является одной из наиболее актуальных задач в реализации земельных и экономических реформ в Российской Федерации. Он действует как составная часть количественных, качественных, экономических, правовых, региональных и других показателей земельных участков и служит основой единого механизма налогообложения земельных участков и других платежей в гражданских земельных сделках.

Важность оценки земли заключается в достижении наибольшего эффекта от использования земельных ресурсов государства. Основным условием при оценке земли является определение справедливой и обоснованной оплаты.

Случаи, когда оценка земли имеет значение (см. рис. 1).

Оценка земли основана на определении рыночной стоимости земли. Для проведения оценки земельного участка собственник должен предоставить документы, подтверждающие право собственности, а именно:

• Договор купли-продажи или свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок;
• Свидетельство о праве собственности на земельный участок с кадастровым номером участка.
• Если на земельном участке есть обременения, информация о них.

Принципы оценки земельных участков

Порядок оценки земельных участков в Российской Федерации основан на определенных принципах:

• Принцип полезности. Этот принцип основан на заинтересованности владельца земельного участка в получении выгоды от аренды, продажи и т.д. земельного участка.
• Принцип ожидания. Этот принцип предусматривает расчет ожидаемой прибыли от эффективного использования земли.
• Принцип остаточной производительности. В соответствии с этим принципом оценка земли должна проводиться с учетом ожидаемой чистой прибыли. То есть, чистый доход от эффективного использования земли за вычетом затрат (налогов и т.д.).
• Принцип перемещения. Этот принцип подразумевает сравнение стоимости покупки аналогичной земли.
• Принцип зависимости или местоположения. Этот принцип учитывает физико-географические особенности расположения земельных участков и особенности окружающей их среды (наличие опасных объектов, болот и т.д.).
• Принцип спроса и предложения. Этот принцип является наиболее значимым, так как стоимость земли зависит от соотношения спроса и предложения так же, как и любой другой объект продажи.

Виды оценки земельных участков

Существует два основных типа оценки земельных участков:

• Массовая оценка
• индивидуальная оценка

Массовая оценка обычно применяется к объектам недвижимости, расположенным на большой площади. Модель такой оценки основана на представлении рынка опционов на землепользование. Поэтому для массовой оценки земли необходимо привлекать оценщиков, хорошо разбирающихся в этой области.

Массовая оценка проводится по методике расчета государственной кадастровой оценки земельных участков. Тем не менее, оценка каждого земельного участка является единой, устанавливается на определенную дату и размещается в разрезе категорий земельных участков. В массовой оценке земельных участков участвуют несколько оценщиков. Основным нормативным документом, на основании которого осуществляется оценка земельного участка, является Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Индивидуальная оценка земельных участков проводится по тем же правилам оценки, что и массовая оценка, а обоснованность оценки проверяется путем сравнения с оценкой аналогичных объектов.